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姚禎祥:成功\=企圖心╳細心╳愛心 姚禎祥, 原本內向並不善言辭的他,為了跟自己挑戰,同時克服自己害羞的弱點, 一頭栽進需要跟人群大量接觸的業務工作。退伍後的第一份職業就是房仲經紀人,持續努力下來,不但打開了視野,也開創了事業。 從民國八十一年入行打拚,民國九十三年,累積十二年經驗的姚禎祥加盟力霸房屋(東森房屋的前身),成立力霸房屋和美店,兼任店東與店長,一方面經營管理整體公司的運作,一方面也以身作則帶頭向前衝。 除業績上的躍進,姚禎祥在學習上也不落人後,原本國立高雄工專畢業的他進入房仲領域後,為加強專業背景,利用忙碌之餘,先後完成逢甲大學估價師、清華大學幅設偵檢人員、東海大學經營管理師等課程。 此外, 熱心團隊事務與公益的他, 也積極協助並參與各項公眾事務和組織, 包括彰化縣不動產代銷公會第二屆總幹事兼理事、 全國代銷全聯會監事, 以及二○○八、二○○九東森房屋全國高峰會總會長等職。 現今,姚禎祥的團隊在他的帶領下,除了原先的彰化和美店外, 又陸續開設了和美北環加盟店。 同時於 民國九十五年至民國九十八年連續榮獲東森房屋卓越團隊獎, 姚禎祥本人更曾榮獲第十屆金仲獎 、九十六年度的優良商人獎等榮耀, 甚至多次親身參與各項公益活動, 包括在八八水災時,更率先發起募款活動, 集結東森房屋近四百家加盟店,共同籌措了近百萬善款, 並結合和美地區的警察志工,即時並直接的將捐助金送到災民手中。 從零到A+:10則改造人生擁抱財富的方程式 作者: 黃明福、姚禎祥、沈雅純、王銘國、傅枝火、黃天助/原著;郁燿肇、廖麟鑫、葉俞麟、張劍晴/著 出版社:商周出版 出版日期:2010/11/21 內容簡介   沒有萬貫家財、沒有傲人的背景關係,   更沒有領先的起跑點,   10個從平地造樓的平凡人,   卻打造出上億資產的摩天大樓!   2010最振奮人心、「沒有金湯匙,也有金飯碗」的最佳實例!   廖麟鑫   創造力x向心力   葉俞麟   耐挫力x行動力x感恩心   郁燿肇   企圖心x行動力x感恩心   張劍晴   誠實x無欲求x同理心   黃明福   勤勞努力x持續學習x不妄求   姚禎祥   熱心x細心x愛心   沈雅純   好勝心x體貼心x謙卑自持   王銘國   人本管理x充分授權   傅枝火   即知即行x專業x團隊精神   黃天助   努力x方法x持續力 本書特色   有勵志性、作者皆為無背景的素人,沒有金湯匙,卻因不斷的努力與改變而擁有幸福的人生和成功的事業   10則看似簡單的方程式,卻包含了無限的潛能和力量;10位平凡人,卻造就出令人折服的財富與人生! 作者簡介 廖麟鑫   曾為北市第六屆金仲獎經紀人楷模、全國第四屆金仲獎經紀人楷模,現為東森房屋三峽中正、三峽北大、敦北長春、鶯歌鳳鳴等七間加盟店負責人。 葉俞麟   有澎湖房仲製造機的美名,目前為高雄仲介公會監事、東森高峰會總會長,擁有台中大墩、澎湖新馬公、澎湖新漁港等三間東森加盟店。 郁燿肇   帶著兩百元到台北闖天下的南部孩子,現為仲辰開發國際有限公司負責人,並同時為東森房屋民權加盟店負責人。 張劍晴   三十歲入門,從一無所知到上億豪宅的超級業務員,東森房屋連續十年的年度業績總冠軍,現為東森房屋南門店與東門店負責人。 黃明福   歷任台南企業專員、保險業務等工作,加盟東森房屋自行創業,是他實現夢想的開端,現為東森房屋台南東門店負責人。 姚禎祥   曾榮獲第十屆金仲獎、九十六年度的優良商人獎,現為東森房屋彰化和美店以及和美北環加盟店負責人。 沈雅純   從基層業務員做起,現為東森房屋淡水、竹圍等八間房仲加盟店負責人,為淡水地區市佔率第一的房仲業者。 王銘國   從建築師跨足房仲業,從個人出發,以眾人之力實現未來願景。現為東森房屋竹南、頭份地區五家連鎖店的負責人。 傅枝火   有「台中七期重劃區房仲頭號發言人」稱號,現為東森房屋台中七期新光、七期新市政、七期新市府等三間加盟店負責人。 黃天助   進入房仲體系以來,獲獎無數,包括百萬店長獎、營業部主管全省第一名獎、師鐸獎、業績楷模獎等,現為東森房屋五間加盟店負責人。 序 推薦序 因為平凡,所以珍貴!   有多少人可以銜著金湯匙出生?又有多少人能夠中樂透?與其把希望放在難以確認的未知,倒不如尋找確定目標為自己創造未來。   東森房屋從開放加盟體系以來,造就出一個又一個相當於中小企業主資產的店東,在創業當道的世局中,東森房屋無異提供了一個管道讓有志創業者參考。   不可諱言的是,東森房屋絕對是目前市場上店數最多、最大的房仲品牌,在東森全省近四百間的加盟店中,所有店東都是一步一腳印的走過來,他們有的是跨界轉行,有的是從夥計變老闆,也有的是開創事業的第二春……,不論是哪一種,他們都憑藉莫大的毅力開創自己的光明坦途。也就是由於大家的支持,即便過去曾有的風雨,東森也在他們的鼎力相助下,安然度過,並能持續成長。   書中的十位主角店東,都不是有特別的家世背景或屬於達官顯貴之後,但他們憑藉自己的努力,獲得今日的成就卻是讓人感佩的。包括黃天助不但在三年內還清千萬債務,還成為各種獎項的常勝軍;在樸實安靜的和美鄉下,姚禎祥卻能拓展出傲人業績;廖麟鑫將事業版圖從點到線再到面;沈雅純從業務菜鳥成為房仲業的女強人;張劍晴以誠實為銷售金法;郁燿肇在金融危機時仍有傲人業績;王銘國以感性管理團隊;黃明福將教育帶進團隊中;葉俞麟有澎湖房仲製造機的美名;傅枝火以專業贏得金字塔頂端客層的信任。   由於有這些傑出又一路相挺的夥伴,東森房屋才能再次擦亮招牌,從谷底翻身。我相信,從他們的故事與經驗中,絕對能帶給所有讀者最懇切的啟發,不論是在人生或事業的轉折點上! 東森董事長王應傑
網誌文章
2013/10/31 星期四 05:21 PM
總量近12萬 新北2012低度使用住宅數居冠~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

根據營建署統計,2012年全台6都俗稱「空屋」的低度使用住宅數,共86萬3,083宅,其中又以新北市的11萬9,136宅最多,占新北市總住宅數的7.97%。
自2008年以來,營建署便開始根據全國房屋稅籍資料,以及台電用電資料,進行統計分析,每月平均用電度數不及60度的住宅,就被歸類為低度使用住宅,也就是俗稱的「空屋」。
營建署資料顯示,台北市低度使用住宅量為6萬8,504宅,占7.81%;新北市11萬9,136宅,占7.97%;桃園縣7萬9,969宅,占10.81%;台中市10萬938宅,10.61%;台南市6萬9,335宅,占10.73%;高雄市10萬8,460宅,占10.88%。
營建署表示,從統計結果可看出,由於人口活動較為頻繁,雙北市的低度使用住宅比例,都處在7%到8%的相對低點。

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2013/10/31 星期四 05:19 PM
助青年人買房 財長:加強小坪預售屋查稅~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

由於預售屋不納入奢侈稅課稅,成為政府抑制炒房的漏洞,投資客轉往炒作預售屋,也使得房價持續上漲。財政部長張盛和今天(31日)在立法院財政委員會備詢時承諾,為幫助年輕人買得起房子,未來會加強在小坪數預售屋的查察,另外,青年購屋的安心成家貸款也會一併加強。
根據財政部委外的奢侈稅研究報告,學者認為預售屋市場資訊不透明,是使得台灣房價續漲的元凶之一,建議財政部將預售屋納入奢侈稅課稅範圍。不過,財政部已經定調,奢侈稅不納入預售屋,但會加強對預售交易的所得查稅。
張盛和31日在立法院財委會備詢時也進一步承諾,對預售屋加強查察,不會限定交易的金額,但會特別注意轉手的頻率;至於為抑制投資客炒作,並讓年輕人都能夠買得起房子,會加強對小坪數預售屋的查察,讓小坪數的不動產被炒作機率降低。張盛和說:『(原音)我們如果要這樣的話,來加強小坪數預售屋的查察,另外對青年購屋的安心成家貸款來加強。』
另外,國民黨立委李貴敏在質詢時也指出,預售屋交易還有一個漏洞,就是建商在還沒有取得建築執照前,為了銷售,會先給下訂的顧客「紅單」,以作為未來交易的憑證,但投機客卻可藉由這份紅單契約轉手先賺差價,由於沒有紀錄可追蹤,國稅局難查稅。張盛和表示,若有這樣的情況,課稅確實較為困難,但會進一步研究,防堵「紅單」契約轉手炒房的情形。

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2013/10/31 星期四 05:17 PM
桃縣房屋稅 總歲收近65億~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

桃園縣這幾年房地產交易熱絡,連帶也讓房屋稅總歲收不斷增加,今年預估六十五億左右;有關房屋稅徵收率,桃園縣地方稅務局林延文局長表示,全國有關徵收率都差不多,桃園縣住家用及自住為百分之一點二,民眾第二戶出租給非營業為百分之一點五或二,營業用為百分三。(李明朝報導)
桃園縣地方稅務局林延文局長表示,目前桃園縣房屋稅徵收率,住家用及自住稅率為百分之一點二,營業用則為百分之三,但作為私人醫院,人民團體等非營業用,為百分之一點五或者二。
桃園縣這幾年房地產交易持續熱絡,也帶動房屋稅歲入的增加,林延文局長表示,雖然房屋每年會有折舊,房屋稅會逐年遞減,但是因為桃園新屋量增加,讓房屋稅收也相對增加,今年大約左右。
有關閒置房屋的徵收率為百分之一點五,但是出租給他人住家用仍維持百分之一點二。
桃園縣目前總戶數大約八十萬戶左右,加上有航空城及升格的加持下,遷入到桃園人口數還是不斷攀升。

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2013/10/31 星期四 05:16 PM
預售屋紅單 公平會也盯上~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

財政部長張盛和與央行總裁彭淮南近期關注預售屋交易狀況,也引起公平會的注意。公平會主委吳秀明說,對於預售屋紅單交易亂象是否違反公平交易法24條,要仔細考量。
公平交易委員會今天到立法院經濟委員會,進行民國103年施政計畫與收支預算案口頭報告。
近期財政部、央行對房屋期貨關注,也引起內政部、公平會的注意。國民黨立委李貴敏提到有關預售屋紅單亂象,建商透過議約權方式,結合自己人、投機客炒高房價,是否有蓄意影響市場之嫌。
吳秀明今天表示,公平會與內政部也注意到了,會與內政部深入研究房屋交易狀況;至於是否違反公平交易法第24條蓄意影響交易秩序的欺罔或顯失公平行為,還要再研究。
吳秀明說,預售屋紅單是一種新的形態,公平會要很審慎處理。

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2013/10/31 星期四 05:14 PM
專家提醒 百萬空屋泡沫危機~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

營建署統計全台有86.3多萬戶空屋,專家認為數字可能「失真」。房產作家Sway表示,官方以用電度數60度為標準實在「太低」,豪宅隨便開盞燈,或普通社區電梯有在運作,隨隨便便就可以達到60度門檻,預估台灣真正空屋數至少百萬戶。
由於空屋率對房價有所影響,Sway呼籲,政府不該再用假象來干預房市,避免未來泡沫衝擊讓全民受害。
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,營建署的空屋調查只是推算,定義錯誤百出,以信義區每坪130萬元的豪宅社區為例,60戶只有6戶有人住,偏偏豪宅耗電量大,沒住人的戶數根本查不出來。
若從全台空屋率10.63%來看,莊孟翰解讀,顯然房地產市場「供過於求」;他透露,其實房市在2010年就有泡沫化疑慮,房價該跌不跌,主因是台灣處於有史以來最久的低利率環境,加上市場上資金氾濫、賦稅制度不全及政府拚命作多所致。
Sway批評,政府口口聲聲說打房,根本是打假的,嘴巴說打房,卻著手送建商一堆容積率、鼓勵蓋房子,泡沫愈吹愈大、且吹不破。
不過,Sway提醒,待下屆總統選舉開打之際,這個吹不破的神話,可能受影響,不論哪一黨候選人都得面對這個現實,打房政策一旦落實,房價就可能下跌。

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2013/10/31 星期四 05:12 PM
財長 促地方調高房屋稅~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

財政部祭出補助款誘因,鼓勵地方政府調高房屋稅,立委孫大千擔心沒有地方政府願意開槍,打算提案讓中央開徵囤房特別稅,財政部長張盛和昨(30)日在立法院表示認同,靠地方政府調高房屋稅稅率,打囤房「會有效」,還能增加地方稅收。
國內房價易漲難跌,引發民怨,立委孫大千表示,為維護國人的居住正義,已提案要求中央訂定囤房特別稅,對於每人一戶之外的非自住房屋,將區分級距,以現有房屋稅稅率的3至5倍,加重課稅。
孫大千指出,房屋稅的特別稅,應以家戶人口為基礎,以四口之家為例,該戶總持有房屋數應在4戶以下,只要持有第5戶,其房屋稅率就應該調高,該法案已在立法院完成連署,並送入立法院程序委員會,樂觀期待本會期可以完成修法。
外界質疑地方政府為了選舉壓力,不敢向人民加稅,張盛和說,調高房屋稅率「地方政府不是做不成」,以新北市為例,調高地段率來調徵房屋稅,議會沒意見,調整後每年稅收增加7億元,而台北市開徵豪宅稅後,每年也有3億稅收挹注財政。
張盛和強調,為落實房屋稅的彈性稅率,已和主計總處協調好,將以補助款為誘因,如此一來,地方政府不僅房屋稅稅收增加,且補助款也增加了,這是財政健全的良性循環。
另外,財政部正在檢討奢侈稅,對於因「經濟因素」售屋者,是否能進一步適用豁免條款,張盛和表示,奢侈稅方案仍未定案,而奢侈稅的原則為不傷及無辜,抑制房市不當投機,而非不當投機應予排除。
面對媒體追問奢侈稅豁免條款是否放寬,張盛和回應「先不用問到這麼細」,強調即使因為經濟因素要出售房子,也可能有很多隱藏的事實,因此財政部必須視個案情況逐案認定。

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2013/10/31 星期四 05:07 PM
地價稅11月起開徵 102年金額增加12.7%~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

102年重新公告地價,將使得102年地價稅收入大增,統計全國地價稅發單766萬8千件,比101年多了15萬多戶,金額超過700億,比101年增加79億元,增幅達12.7%。地價稅收增加淨額以台北市最多,比101年增加18億。
  102年地價稅11月開徵,繳納期限到12月2日為止,這是因為11月30日為週六,截止日順延至12月2日。102年地價稅課稅所屬期間,是102年1月1日至12月31日,並以土地登記簿所載的所有權人或典權人,為納稅義務人。102年9月1日以後才辦好所有權移轉登記的土地,本年度地價稅納稅義務人仍為原土地所有權人或典權人。
  地價稅繳納管道多元化,共有六種方式,包括信用卡、金融機構臨櫃、自動櫃員機ATM轉帳、活存帳戶轉帳、晶片金融卡網際網路轉帳,以及到四大便利商店繳納。其中可代收稅款的金融機構,並不含郵局,而超商繳稅每筆限2萬元以下,至於信用卡繳稅則依各銀行規定可能會加收手續費。
  沒有收到地價稅單或遺失,可以在繳稅期限內,向土地所在地地方稅稽徵機關申請補發,台灣省各縣也可向鄉、鎮、市公所申請補發;逾期繳納每2日,加徵1%滯納金至30日止;逾期30天若還未繳,依法將移送強制執行。
  財政部表示,公告地價是每3年調整一次,距離99年重新規定地價後,102年又適逢重新規定地價年度,所以102年地價稅是以102年重新規定地價後的公告地價及累進起點地價,核算徵收。
  統計102年的地價稅件數及金額都創歷年新高,全國除了金門之外,其餘各縣市的公告地價都調高,平均調高幅度為8.66%。

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2013/10/31 星期四 05:00 PM
北市住宅交易 老屋占6成~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

北市住宅交易「新不如舊」?根據實價登錄資料顯示,北市10年內屋齡每坪房價73.4萬元,與屋齡21~40年的平均房價52.45萬元相比,價差達1.4倍;而屋齡逾20年以上老房子占北市整體交易比重逾6成,凸顯出北市在高房價壓力下,「老屋」頗受購屋者青睞。
台灣房屋智庫調查實價登錄資訊發現,台北市住宅平均房價約每坪58.1萬元,其中,屋齡在10年以內每坪房價73.4萬元,而屋齡超過40年以上每坪房價也達60.1萬元,2類型平均單價皆高於整體住宅水準;而屋齡介於11~40年間的住宅,每坪單價則落於50.4萬~54.5萬元間。
進一步從交易比重分析,北市住宅交易以屋齡31~40年為大宗,占比達29.88%;其次為屋齡21~30年、占比為26.64%,總計屋齡在21~40年的房屋交易占比達56.52%。
台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示,「老屋」除價格因素吸引人外,產品類型也大多以舊公寓為主,公設比低、實用性高,因此深受自住族群的喜愛。
至於屋齡11~20年的產品,屋況不夠新穎也沒有平易近人的價格,因此在市場上交易並不熱絡,僅占13.19%,在需求不強的情況下,每坪房價52.1萬元,還低於屋齡超過40年老屋的60.1萬元。
劉志雄分析,屋齡超過41年以上的老屋,有都更題材加持,加上很多都是4樓公寓居多,土地持分較大,因此,每坪房價60.1萬元,還高於台北市平均房價58.1萬元,但交易占比僅6.2%。

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2013/10/31 星期四 04:35 PM
供過於求 全國空屋逾86萬戶~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

內政部營建署昨天首度發布低度使用住宅(即空屋)統計,全國空屋逾八十六萬戶,占整體住宅比率約十.六三%;就算雙北市均不到八%,但仍較紐約、新加坡、香港及倫敦等主要國際城市的空屋率約三至六%,相對高出一大截。
這次空屋調查標準,主要以月平均用電數低於六十度就認定為低度使用住宅,通常冰箱長期插電及一週使用兩次電視,便會超過六十度用電量。
營建署示警,一個國家的自然空屋率在三到五%才算正常;台灣自二○○八年以來,全國空屋率始終維持兩位數,已存在部分泡沫化風險。
根據該調查,二○一二年底全國空屋約八十六萬三○八三戶,空屋率約十.六三%;六都中以高雄市空屋率最高,約十.八八%。六都空屋合計約五十四萬六三四二戶,占全國空屋比率約六十三.三%。
若將空屋以坪數大小區分,二十坪以下的空屋率最高,占比約十九.五六%。
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示,自然空屋率若在五%以內,均算合理範圍;依營建署統計,去年第四季的低度使用住宅已逾十%,顯見房市供過於求。
他認為,早在二○一○年前國內房市就已進入泡沫化,卻因低利率支撐、游資浮濫及房地產稅負不健全,造成房價該跌不跌,目前房價高漲到一般受薪階級都買不起;政府應拿出魄力,重新訂定資本利得稅制,以及調整稅制結構,房價才有可能做合理修正。
六都Q4新建餘屋 新北6808宅最多
營建署昨也公布二○一二年第四季新建餘屋(待售)住宅資訊,全國約三萬○一二三宅,較去年同期增加一二三○宅,增幅約四.二五%;六都餘屋約二.一萬宅,占全國比率約七成,其中以新北市的餘屋最多,約有六八○八宅。
營建署表示,餘屋統計是根據地政登記、房屋稅籍資料與台電用電資料,將屋齡五年內、仍維持第一次登記且有銷售可能性的住宅,視為新建餘屋住宅資料統計。

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2013/10/31 星期四 04:33 PM
逾10趴 台空屋率 星港2倍~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

財政部研課「囤房稅」,各地空屋數量備受關注;營建署昨公布最新空屋數(低度用電)住宅調查,全台空屋共86.3萬戶,占比高達10.63%;根據鄰近國家的官方統計,香港、新加坡空屋率分別為4.3%、5.6%,換言之,台灣空屋率偏高,約是鄰國的2倍。
官員以台灣空屋戶細部資料交叉分析,各產品中,以20坪以下的小套房空屋率最高、達19.56%,應與投資客有關,而一般家庭、坪數介於40至60坪的產品空屋率最低,僅9%左右。
若分區來看,北台灣地狹人稠、商業活動旺盛,空屋率明顯低於平均值,其中,台北市空屋率7.81%最低,其次是新北市的7.97%,而六都當中以高雄市空屋率達10.88%最高;而全台空屋率最高的縣市是雲林縣,達14.84%,與人口外移找工作有關。
營建署官員分析,台灣空屋率偏高與少子化、自有住宅率偏高有關;官員也坦言,都會區的空屋率若能控制在3%至5%,是比較合理的區間。
確實,從國際官方統計來看,紐約、倫敦空屋率分別為3.12%與3.9%,不及台北市7.81%的一半,但台北市房價這麼高,空屋多形同資源浪費。
台灣空屋率偏高,到底對台灣房市有何影響?營建署表示,空屋資訊會影響住宅、不動產景氣,也是左右價格的重要資訊,營建署計畫每年定期公布1至2次最新調查結果,以供買賣雙方做為參考資料。
營建署自97年以來,利用全國房屋稅籍資料與台電用電資料進行分析,將月平均用電度數低於60度的住宅,定義為低度用電住宅,外界俗稱「空屋」,官員表示,近4年的空屋比例多介於10%~11%之間,雖然整體比例偏高,但比例變化不大,房市仍屬正常狀態。
營建署也同時公布去年第4季全國新建餘屋(待售)住宅為3萬123戶,六都之中,以新北市的6808戶最多,其次分別是高雄市的3965戶、台北市的3288戶,顯示目前市場待售住宅仍以新北市及高雄市數量較高。

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