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姚禎祥:成功\=企圖心╳細心╳愛心 姚禎祥, 原本內向並不善言辭的他,為了跟自己挑戰,同時克服自己害羞的弱點, 一頭栽進需要跟人群大量接觸的業務工作。退伍後的第一份職業就是房仲經紀人,持續努力下來,不但打開了視野,也開創了事業。 從民國八十一年入行打拚,民國九十三年,累積十二年經驗的姚禎祥加盟力霸房屋(東森房屋的前身),成立力霸房屋和美店,兼任店東與店長,一方面經營管理整體公司的運作,一方面也以身作則帶頭向前衝。 除業績上的躍進,姚禎祥在學習上也不落人後,原本國立高雄工專畢業的他進入房仲領域後,為加強專業背景,利用忙碌之餘,先後完成逢甲大學估價師、清華大學幅設偵檢人員、東海大學經營管理師等課程。 此外, 熱心團隊事務與公益的他, 也積極協助並參與各項公眾事務和組織, 包括彰化縣不動產代銷公會第二屆總幹事兼理事、 全國代銷全聯會監事, 以及二○○八、二○○九東森房屋全國高峰會總會長等職。 現今,姚禎祥的團隊在他的帶領下,除了原先的彰化和美店外, 又陸續開設了和美北環加盟店。 同時於 民國九十五年至民國九十八年連續榮獲東森房屋卓越團隊獎, 姚禎祥本人更曾榮獲第十屆金仲獎 、九十六年度的優良商人獎等榮耀, 甚至多次親身參與各項公益活動, 包括在八八水災時,更率先發起募款活動, 集結東森房屋近四百家加盟店,共同籌措了近百萬善款, 並結合和美地區的警察志工,即時並直接的將捐助金送到災民手中。 從零到A+:10則改造人生擁抱財富的方程式 作者: 黃明福、姚禎祥、沈雅純、王銘國、傅枝火、黃天助/原著;郁燿肇、廖麟鑫、葉俞麟、張劍晴/著 出版社:商周出版 出版日期:2010/11/21 內容簡介   沒有萬貫家財、沒有傲人的背景關係,   更沒有領先的起跑點,   10個從平地造樓的平凡人,   卻打造出上億資產的摩天大樓!   2010最振奮人心、「沒有金湯匙,也有金飯碗」的最佳實例!   廖麟鑫   創造力x向心力   葉俞麟   耐挫力x行動力x感恩心   郁燿肇   企圖心x行動力x感恩心   張劍晴   誠實x無欲求x同理心   黃明福   勤勞努力x持續學習x不妄求   姚禎祥   熱心x細心x愛心   沈雅純   好勝心x體貼心x謙卑自持   王銘國   人本管理x充分授權   傅枝火   即知即行x專業x團隊精神   黃天助   努力x方法x持續力 本書特色   有勵志性、作者皆為無背景的素人,沒有金湯匙,卻因不斷的努力與改變而擁有幸福的人生和成功的事業   10則看似簡單的方程式,卻包含了無限的潛能和力量;10位平凡人,卻造就出令人折服的財富與人生! 作者簡介 廖麟鑫   曾為北市第六屆金仲獎經紀人楷模、全國第四屆金仲獎經紀人楷模,現為東森房屋三峽中正、三峽北大、敦北長春、鶯歌鳳鳴等七間加盟店負責人。 葉俞麟   有澎湖房仲製造機的美名,目前為高雄仲介公會監事、東森高峰會總會長,擁有台中大墩、澎湖新馬公、澎湖新漁港等三間東森加盟店。 郁燿肇   帶著兩百元到台北闖天下的南部孩子,現為仲辰開發國際有限公司負責人,並同時為東森房屋民權加盟店負責人。 張劍晴   三十歲入門,從一無所知到上億豪宅的超級業務員,東森房屋連續十年的年度業績總冠軍,現為東森房屋南門店與東門店負責人。 黃明福   歷任台南企業專員、保險業務等工作,加盟東森房屋自行創業,是他實現夢想的開端,現為東森房屋台南東門店負責人。 姚禎祥   曾榮獲第十屆金仲獎、九十六年度的優良商人獎,現為東森房屋彰化和美店以及和美北環加盟店負責人。 沈雅純   從基層業務員做起,現為東森房屋淡水、竹圍等八間房仲加盟店負責人,為淡水地區市佔率第一的房仲業者。 王銘國   從建築師跨足房仲業,從個人出發,以眾人之力實現未來願景。現為東森房屋竹南、頭份地區五家連鎖店的負責人。 傅枝火   有「台中七期重劃區房仲頭號發言人」稱號,現為東森房屋台中七期新光、七期新市政、七期新市府等三間加盟店負責人。 黃天助   進入房仲體系以來,獲獎無數,包括百萬店長獎、營業部主管全省第一名獎、師鐸獎、業績楷模獎等,現為東森房屋五間加盟店負責人。 序 推薦序 因為平凡,所以珍貴!   有多少人可以銜著金湯匙出生?又有多少人能夠中樂透?與其把希望放在難以確認的未知,倒不如尋找確定目標為自己創造未來。   東森房屋從開放加盟體系以來,造就出一個又一個相當於中小企業主資產的店東,在創業當道的世局中,東森房屋無異提供了一個管道讓有志創業者參考。   不可諱言的是,東森房屋絕對是目前市場上店數最多、最大的房仲品牌,在東森全省近四百間的加盟店中,所有店東都是一步一腳印的走過來,他們有的是跨界轉行,有的是從夥計變老闆,也有的是開創事業的第二春……,不論是哪一種,他們都憑藉莫大的毅力開創自己的光明坦途。也就是由於大家的支持,即便過去曾有的風雨,東森也在他們的鼎力相助下,安然度過,並能持續成長。   書中的十位主角店東,都不是有特別的家世背景或屬於達官顯貴之後,但他們憑藉自己的努力,獲得今日的成就卻是讓人感佩的。包括黃天助不但在三年內還清千萬債務,還成為各種獎項的常勝軍;在樸實安靜的和美鄉下,姚禎祥卻能拓展出傲人業績;廖麟鑫將事業版圖從點到線再到面;沈雅純從業務菜鳥成為房仲業的女強人;張劍晴以誠實為銷售金法;郁燿肇在金融危機時仍有傲人業績;王銘國以感性管理團隊;黃明福將教育帶進團隊中;葉俞麟有澎湖房仲製造機的美名;傅枝火以專業贏得金字塔頂端客層的信任。   由於有這些傑出又一路相挺的夥伴,東森房屋才能再次擦亮招牌,從谷底翻身。我相信,從他們的故事與經驗中,絕對能帶給所有讀者最懇切的啟發,不論是在人生或事業的轉折點上! 東森董事長王應傑
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2013/7/17 星期三 05:07 PM
人生五件東西不能丟~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

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2013/7/17 星期三 10:55 AM
句句經典~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

1.成功都是逼出來的

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2013/7/31 星期三 05:03 PM
2013國際移民留學投資展8/17-18誠品信義~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

隨著地球村時代來臨,佈局全球的觀念亦日益形成,投資海外房地產也已逐漸成為國人近幾年來的新選擇。例如因日幣貶值致使日本房價相對低價,多數投資者皆趁此良機進場佈局,而投資馬來西亞者就是看準將在未來幾年內躍升已開發國家;美國、加拿大的房市也在快速回溫中,正積極搶攻金字塔頂端客戶。

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2013/7/31 星期三 05:02 PM
房價漲不停 Q2每坪 27.83萬元創新高~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

奢侈稅實施屆滿2年以來,正值修法之際,最新出爐的2013年第2季國泰房地產指數顯示,全台房價仍續漲至史上最高點,每坪平均達27.83萬元,季漲2.54%。
展望下半年房市勢,建商是「既期待又怕受傷害」,學者直指房市後市將視國內外總體經濟、奢侈稅修法的方向而定,不過房價還是不會被打趴下去。
玄奘大學教授花敬群昨(30)日表示,最新出爐的2013年第2季國泰房地產指數顯示,全台比上季價漲量增,比去年同期也呈價漲量穩。
全台平均可能成交價,每坪達27.83萬元、續攻歷史新高,而且每坪開價平均達32.94萬元、也季漲1.45%,呈中幅上漲,顯示高檔整理的格局延續。
花敬群表示,惟值得一提的現象是,台北市、新北市呈價量背離。
新北市、桃園和新竹,各占全台3分之1的推案量規模,形成特殊結構,但成交價格都呈下跌,這顯示新推個案市場尋求繼續向上突破的能量,面臨後繼無力。
花敬群表示,其中,首善之區台北市第2季每坪成交價落在86.42萬元,季漲11.48%、年漲達19.06%,再度衝破歷史新高點;主要是推案地段房價相對較優,造成每坪突破100萬元的「百萬俱樂部」個案,占比達3成。但是台北市推案量、成交量,卻雙雙萎縮,年減幅度達5成;主要原因是土地供給嚴重缺貨,造成新推個案供給面出現缺口。
花敬群指出,至於台中市、台南市、以及高雄市,則3區每坪成交價格同步攻頂至歷史高點,分別達18.37萬元、13.33萬元、以及17.45萬元,其中高雄市熱絡程度恐不如去年,後續潛在賣壓將值得關注;新北市、桃竹2區,第2季房價則小跌,成交價格每坪分別達39.7萬元、20.49萬元。
展望下半年房市走勢,國建協理陳仁澤表示,總體來說是喜中帶憂,可以用「既期待又怕受傷害」來形容,除國內總體經濟呈復甦正向發展,有助房市健康穩健外,奢侈稅修法方向的政策面變數,是房市最大的潛在傷害,但期待政府政策還是不要讓房市受到傷害才好。
崑山科技大學商業管理學院院長陳淑美分析,下半年房市有日本量化寬鬆政策效果未如預期,美國QE可能提前結束,中國大陸今年經濟成長速度趨緩等因素影響,使得房市氣氛可能呈現從樂觀、轉向觀望的氣氛;尤其最近正修正奢侈稅,可能會影響房市預期心理。
景文大學副教授章定煊表示,他大膽預言,奢侈稅即使將修正部分條文,房價將還是打不下來、頂多只會把量打下去。

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2013/7/31 星期三 05:01 PM
標榜護弱勢 社會住宅排除受暴婦~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

10%弱勢名額 特殊境遇不列入
台北市政府推出社會住宅政策,標榜照顧弱勢,卻在訂定十%弱勢保障名額中,直接排除特殊境遇家庭,及家暴或性侵受害者,婦女團體昨至市府前抗議,北市高官坐擁豪宅,忽視弱勢家暴單親婦幼「住」的權利,不僅「不食肉糜」,更可能成為「二度家暴的劊子手」。
卅八歲受家暴的王媽媽獨力撫養一名過動小孩,要在外租房子卻處處碰壁,未料想申請政府規劃的松山寶清段、萬華青年段等社會住宅,弱勢保障名額也將她排除在外。
對受暴婦女 訂定超高門檻
她說,多數房東看她是單親,多半就面有難色,表達希望租給上班族與學生,加上自己經濟又有困難、孩子過動,最後看了十多間房子才找到現在的房東願意出租,三坪約六、七千元,附帶條件是「孩子若太吵就要搬走」。
現代婦女基金會副執行長林美薰說,每年全台有超過十萬名受暴婦女,帶孩子在外流浪,北市府以社會局提供短暫庇護的平安居為由,就將社會住宅排除在外,甚至對受暴婦女訂定超高門檻,指稱符合低收、育有三名子女也可申請,最後將逼使經濟困難者重回受暴家庭,「無疑是二度家暴的劊子手」。
社會住宅推動聯盟副召集人呂秉怡說,目前中央到地方的社會住宅政策,心中都只有「選票青年」,「沒有弱勢」,造成資源錯置,真正最需要的族群卻無法被照顧到。
台北市議員徐佳青也到場聲援,她說,照顧弱勢原本就是台北市作為首都應有的責任和義務,既然「住宅法」中明定社會住宅應提供至少十%的比率,租給十二項具備特殊身分的弱勢者,市府應一視同仁、而非自我選擇,若要說資源不足,不如就把市府所有首長的宿舍全部回收出租,或興建社會住宅,達到居住正義。

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2013/7/31 星期三 05:01 PM
國建:堅持不碰地上權住宅~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

面對價格欲小不易的房市,國泰建設首度表態,將持續在全台各都會區伺機獵地;但國建協理陳仁澤也表示,台北市土地雖嚴重缺貨,但國建堅持不碰地上權住宅!至於房市後市則審慎樂觀,也將持續擴張兩岸商用不動產市場。以下為專訪重要內容:
問:房價持續上漲再創新高,現在奢侈稅正在研議修訂,國建怎麼看下半年房市走勢?
答:國泰建設樂觀、正向看待下半年房市。首先,「台北市住宅價格指數」顯示去年8月實價登錄迄今房價上漲7%,但這個幅度,因實價登錄已剔除掉頂級豪宅的特殊成交價,所以實際漲幅不只這個數字;其次,北市都更牛步、土地供給嚴重不足,相對房價支撐力強勁;第三,國內外總體經濟基本面已脫離最壞谷底,對於以出口為導向的台灣有利;四是利率維持低檔,這是最大利多。
不過,奢侈稅修法是一個潛在利空,一個錯誤的政策,對房市的傷害是蠻大的,如果把擁有自有住宅率達87%的台灣,把房價打趴下去,並非國家和全民之福。
問:即使政策面有變數,國建還是有信心持續買地嗎?地上權考不考慮?
答:國建不論房市好不好,一定會全台四處看地、買地。不過,地上權土地如果是做住宅,我們是一律拒絕,除非有機會作單一業主、長期經營的商用不動產,才會考慮。
主要原因是國內地上權住宅法令、稅務都沒有配套,現在就面臨3大投資障礙,首先,地上權為物權、只有使用權,對銀行來說,債權無保障,第二,銀行根本不承作地上權住宅的分戶貸款,第三,地上權住宅的房價機制,隨著房價逐年遞減而改變,銀行如何估價和放款?也一直無解。所以,國建是不碰地上權住宅的。

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2013/7/31 星期三 05:00 PM
桃竹推案爆量 學者憂恐成鬼城~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

國泰建設昨發布第二季國泰全國房價指數,第二季推案戶數達兩萬九九八戶,創八年新高;總計上半年推案戶數逾三.八五萬戶,其中桃竹更創兩千年以來新高,上半年共推出逾一.三萬戶。
景文大學財金系副教授章定煊指出,光桃竹地區上半年推案戶數就需六萬人口進住才能全數去化,若去化率不佳恐造成「鬼城效應」。
根據國泰房價指數報告,今年上半年桃竹推案戶數,分別較去年下半年及去年上半年,大增四十七%、四十四%;就算第二季去化率是六大都會區最高,但也僅二十八%,也就是高達七成戶數仍待去化。
玄奘大學財富管理系副教授花敬群指出,根據調查結果,新竹地區第二季房價已出現明顯下跌,其中新竹市跌幅較大,較第一季下跌近一成,竹北也下跌約一.一六%。
章定煊表示,桃竹連兩季成為全國推案量最大的地區,加上投資客聚集程度高於其它都會區,其背後累積出賣壓沉重與自住民眾是否願意承接進住的問題,如果後端沒有自住民眾接手,桃竹恐出現點燈率極低的鬼城效應。
除新竹地區房價下跌外,新北市第二季房價也下滑逾六%。花敬群說,新北市是全台房市縮影,若連續幾季房價持續下滑,預期會衝擊其它都會區。

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2013/7/31 星期三 05:00 PM
全國607萬人有房產 男多於女~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

囤房族成為近期奢侈稅改革主要目標,房仲調查財政部財政資訊中心的財產稅籍資料,發現全國持有房產的人數高達607.5萬人,其中北市男性屋主為全台持有房產筆數最多的族群,平均持有約1.69筆;其次為新北市男性屋主,持有約1.67筆。整體來說,男性持有房屋比率高過女性,持有房產筆數也高過女性。
根據財政部財政資訊中心統計最新資料顯示,北市男性持有房產的人數計有40萬人,合計持有67.8萬筆房產,設籍在北市男性屋主平均持有1.69筆房屋,多屋狀況位居全國之冠。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,推斷名下持有多屋的置產族與北上打拚的落地生根族,是造成雙北市平均持有房屋筆數位居全國一、二名的可能原因,而且從五都平均持有房屋筆數來看,愈往南走,持有多屋狀況愈不普及。
北市房價在SARS後持續呈現上漲走勢,提供不少投資置產的機會,加上外來工作人口維持穩定租屋需求,促使包租公、包租婆的風氣鼎盛,因而相較於其他區域,持有多屋的狀況更為普遍。統計另一特色則是持有房屋的男性多過於女性,且全國平均男性持有1.5筆房屋,也高於女性的1.43筆。
至於,近期奢侈稅檢討過程中,政策的風向球陸續對外釋出,其中有一項就是對於持有三棟以上的囤房族,在奢侈稅修法時納入重點對象之一,若由全國財產稅籍持有人數統計資料來看,影響程度將是北部高於南部,尤其是雙北市,平均持有房屋筆數相對較多,可能會壓抑多屋民眾的買氣。

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2013/7/31 星期三 04:59 PM
新北桃竹房市推案多 學者憂~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

根據國泰房地產指數調查發現,第2季全台房市幾乎是價漲量穩,似乎一片萬里晴空。學者提醒,光是新北和桃竹新推案近1.4萬戶,後續要提防「空屋效應」。
國泰建設與政大台灣房地產研究中心30日發布第2季國泰房地產指數調查。調查顯示,全台房地產指數與第1季相較為價漲量增,較去年同季則為價漲量穩。
調查也發現,六都之中,僅新北市房地產指數較上一季為價跌量穩,其餘各都均為價漲量穩或價漲量增。崑山科技大學商業管理學院教授陳淑美表示,雖然看來第2季各都房市萬里晴空,但仍有浮雲飄過,主要是市場資金充裕,資金行情大於經濟基本面時,資金仍需前進有利市場。
陳淑美指出,台北市推案量少,價格不會崩盤;而新北市價跌量穩,顯得有些購買力不足,低總價房屋才有出路,賣得比較好;桃園房市持續發燒,因此造成投機性大於新竹,桃園中古屋和預售屋成交量不小。
至於中南部房市,陳淑美認為,高雄房市的高價個案休息,市場上建商打著美術館特區或澄清湖特區的房屋廣告,價格不算低,不過議價空間卻是六都之中最大者,目前出現惜售或先建後售的情形,值得注意。
景文大學財政系副教授章定(火宣)提出警訊,第2季光是新北市推案量5992戶、桃竹區7773戶,合計高達1萬3765戶,佔六都所有推案量2萬998戶的65.55%。新北及桃竹區近1.4萬新房,以每戶4人計算,僅第2季就需近6萬人口,全年要20餘萬人口進駐桃竹區,這些人口究竟從何而來?
章定(火宣)指出,桃竹區房市充滿了投資客,而投資客必須靠轉手賺價差,但若接手的需求不夠強,最後豈不成了「空屋效應」,銀行恐怕更要提心吊膽。
他也提醒準備購屋者,這波房價上升,部份因素是美國貨幣寬鬆政策 (QE) 所導致,將來若QE退場,游資也會從亞洲退往美國,QE退場前所投資的不動產在QE退場後能否撐得住價格,特別是落後補漲的區域房價能否有價值或保值,實在要謹慎觀察,而購屋人也最好不要貸款太多,以免陷入風險。
國泰建設協理陳仁澤認為,房價本就有高低,新北市房價也非全面下調,而是因為推案差異性、區位、基期高低不一所導致,若從中長期來看,市場機制自然會調整過來;目前基本面尚稱良好,包括經濟景氣亮綠燈,QE退場的影響效應逐漸淡下來,只期望政府政策不要再傷害房地產業發展,市場即可保持活絡。

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2013/7/31 星期三 04:59 PM
皇翔御琚實價登錄總價5.41億 創全台住宅單、總價雙冠王~東森房屋和美加盟店~姚禎祥0912-345178

實價登錄資料再揭露,台北市豪宅王也換人做。位於台北市忠孝東路五段的「皇翔御琚」揭露今年4月6樓的成交物件,總價為5.41億元、單價為每坪270萬元,再創全台豪宅新紀錄,登上全台住宅成交單價、總價雙冠王。
新的豪宅王「皇翔御琚」是一筆今年4月交易的物價,總價5億4,128萬元,交易單價約270萬元,建物總面積245.14坪,4個車位總價2,520萬元。
此次也揭露2年以前預售的豪宅建案「文華苑」的實價登錄資料,全棟交屋共21戶,其中最高單價為2戶11樓物件,公布的交易單價分別為每坪113.9萬元、115.4萬元,若以每個車位500萬元來拆算,每坪成交價約138.6萬元、136.7萬元,與當初預售時150萬~180萬元的開價約有2成左右的議價空間。
永慶房產集團研展中心經理黃舒衛指出,此次文華苑揭露的是2年以前還在預售或結構體中的物件,一層2戶、每戶約配有6~7個車位,各戶交易總坪數含車位約350坪,當初平均成交單價為每坪120萬元,10樓以上的高樓層每坪單價都破130萬元。其中,最低單、總價是最早釋出的2樓物件,公告單價每坪約85.8萬元,拆算車位後每坪為99.66萬元。
黃舒衛表示,隨著實價登錄豪宅資訊不斷公開透明,今年2月開始,根據台北市不動產交易實價查詢服務網顯示,從「昇陽國寶」的3.4億元,到「皇翔御琚」的5.4億元,台北市的豪宅市場可說已經逐漸與國際市場接軌,進一步跳升到總價千萬美元以上的超豪宅市場。

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