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2017/12/2 星期六 09:02 AM
如果有一天 房價改實坪制? 房市影響先掌握

文 / Acer.L
今年7月民眾於公共政策網路參與平台提案「房價改實坪制計價,公設坪數可登記但不計價」,不到一個月便達5,000人的附議門檻,但內政部回應,影響層面太大,還未到立法院階段。此外,行政院長賴清德在近期立法院答詢時表示,他支持實坪制的方向,或許短期內不能達成,但未來內政部應往這個方向邁進,並從成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項中,增訂專有或共有部分。若未來房價改實坪計價,對房市可能造成的影響有哪些?
影響一
新屋實質房價變高 買方恐進場意願低
台北市新屋單價每坪約81.99 萬元( 如附表一及附表二所示),目前新屋公設比約35%,實際可使用坪數只有65%,若以實坪計價,在建商成本與獲利考量下,新屋房價需再乘以1.53 倍( 註1) 才能維持跟原本房價相同,以均價來算,等於台北市新屋實際每坪單價約125.44 萬,比鄰近國家日本東京的新屋均價77 萬還高( 註2),恐怕在心理層面會讓買方直覺好貴,進場意願跟著降低。此外,就租金投報率來看,台灣住宅租金年投報率每年只有1.57%,日本為5.02%( 如附表三:亞洲各國租金投報率所示),就買台北市新屋30 坪而言,花了3 千多萬投資,連每年房貸平均利率1.8% 的利息都收不到,因此購買高總價且公設比高的新屋投資誘因降低。

 

影響二
低公設中古屋 買氣將爆發
未來低公設的中古華廈及老公寓產品,由於總價低公設比也低,租金投報率相對較高,將是市場的投資主力,以台北市老公寓均價每坪50 萬初估,實際坪數30坪總價約1500 萬,月租2.5 萬以上,投報率可達2% 以上,仍大於房貸利率1.8%,所以未來房價若採實坪計價,公設比高的新屋在市場恐面臨挑戰,公設比低的中古屋房價有機會再補漲,買氣將會爆發。


<結論> 房地產投資 買低公設中古屋勝新屋
雖然各界對「實坪制」的定義未有共識,內政部仍正朝在資訊揭露部分更加精進,未來希望實價登錄的每筆交易資料,可進一步區分為包含公設的建物平均單價,以及不含公設的建物平均單價,供民眾自行比對。
實坪計價對公設比高的新屋買氣有絕對的殺傷力,台北市一坪新屋實坪均價要125 萬元以上,情感上會讓買方難以接受,資金遂轉而進入低總價高投報的中古屋標的,未來房地產投資,買低公設中古屋勝新屋,買方可密切留意低總價中古屋。如以純粹自住角度來看,公設高的房子就像配備較多的車,符合需求、能力與喜好更是選擇的重點。

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