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2015/7/31 星期五 06:33 PM
以實價登錄論全區漲跌? 不是這樣算的

【住展房屋網/台北報導】自實價登錄上路以來,房屋的實際成交價格都攤在陽光下,房屋資訊變得更透明。部份機構便拿實際價錄的資料,計算不同縣市、地區每月的房價漲跌幅;然而,這種房價計算方法真的準確嗎? 住展房屋網企研室指出,用實價登錄資料計算不同月份房價漲跌,會有些盲點出現,第一個盲點就是「時間差」。 實價登錄的時間差來自於作業程序,因買賣移轉之後30日內登錄即可,而非即時登錄,再加上官方審查又要一個月時間,另安排上網揭露則又需15天左右,所以從成交到揭露,至少會有兩個半月時間差。 如果是預售屋,則時間差更久。舉例來說,如果是104年6月登錄的新成屋買賣,其價格有兩種可能,一種是大約在同年3月左右成交的價格,經過登錄程序後排在6月揭露;第二個可能,是在101年間預售時的成交價格,等到今年成屋辦完過戶後,成交價才被揭露,但揭露的價格是3年前的預售價。 第二個盲點,是「樣本數過少」問題。大家都曉得,每個行政區不同區塊、不同路段都會有價差,如果比較的樣本來自同一路段、或者同一社區,則計算其不同間的漲跌幅較為可信,例如只捉出信義路二段不同時期的成交案例,單純比較信義路二段房價變化。 又或者,將成交資訊套入統計模型當中,來計算房價變化,這是相對可信的。而台灣較多機構採用的,是拉氏指數公式(Laspeyres),大多數是由業者與學術單位合作建置與發布。 然而,坊間發布實價登錄每月房價漲跌幅的機構,計算的樣本就是該月份該行政區的實價登錄揭露案例,並不管路段或產品價差。這種計算方式若在成交量極大時,或許較具可信度,但去年以來,房市成交量已縮至谷底,樣本數變得很少,統計出來的漲跌幅資料就幾乎毫無可信度。 舉個例子來說,現在台北市各行政區成交量極低,頂多只有幾百件,甚至有的行政區每月成交量在百件以下,極端價格的成交案例就容易影響整體資料。如信義計畫區若5月揭露的成交案例多來自於吳興街600巷,那5月的平均價格就可能不到80萬/坪;6月揭露的成交案例多自於信義計畫區內,那成交價可能會暴漲逾150萬/坪以上。 這樣的統計方式,每個月漲跌幅會相當大,且當月新建案交量的多寡,更容易左右價格漲跌;但這樣漲也不是真漲,跌也不是真跌,統計資訊意義並不大。所以,民眾在看業者發布實價登錄的統計漲跌資訊時,還是僅供參考吧!

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