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2017/5/17 星期三 07:51 PM
【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】賣屋課稅 留意適用新舊制

今年適逢房地合一新制上路後首個報稅年度,新舊制夾雜容易混淆弄錯,最好是以房地產取得日及持有期間,判斷適用新制或舊制。

另外,夫妻出售相互贈與的房屋,也放寬成本計算條件,納稅人須特別留意。

資誠稅務法律服務會計師洪連盛表示,納稅人若在2016年售屋,必須先確認售屋所得適用舊制或新制,若適用舊制,則納入綜合所得稅申報財產交易所得;若適用新制,則採分離課稅,無論獲利或損失,須在所有權移轉登記次日起30天內完成申報,否則將處3,000元以上罰鍰,就不是在5月綜所稅申報期間報稅。

在綜所稅的各類申報項目中,與不動產購售屋相關大致可以分為二大類:售屋包括有財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額;購屋則有自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額。洪連盛表示,納稅人若在去年出售房屋,若適用舊制應注意申報「房屋」財產交易所得,區分「豪宅」及「非豪宅」。

納稅人若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

永慶房產集團契約部協理洪宜寧提醒,納稅人若是在去年有售屋,今年5月報稅時可優先採「核實認定」方式申報,即以實價發生價額申報;對於無法舉證買價的房屋,則可採「標準認定」的申報方式節稅。

但若出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元以上的豪宅,還有雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅,且無法舉證買進成本,則依實際銷售價格的15%做為售屋所得,然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。

以台北市售價1億元的豪宅為例,若提不出買進成本,國稅局將按房地比例,一般是「房三地七」,認列房屋收入為3,000萬元,再依房屋收入15%,即450萬元作為出售房屋的所得額,再併計個人其他所得項目,按5%至45%稅率繳交綜所稅。

若不符合上述申報方式的屋主,才能選擇用「標準稅率」的方式申報,因去年房市反轉、部分區域房價走跌,雙北市部分區域「標準稅率」已有微幅調降。

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