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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
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網誌文章
2017/3/17 星期五 08:15 AM
地方大代誌-台商撤資回台 張永義籲:熱錢留房地產市場【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

工商時報【顏瑞田╱高雄報導】
高雄市不動產開發公會理事長張永義昨(16)日疾呼,政府不應將營所稅從17%調高至20%,應該趁機將台商從大陸撤回的資金,留在台灣和房地產市場。
高雄市不動產開發公會昨召開會員大會,由理事長張永義主持,包括前理事長陳武聰、郭敏能、張調,大高雄不動產開發公會理事長卓永富、高雄地政局長黃進雄、都發局長李怡德等產官學重要人士與會。
張永義先以15日高雄地政局標售土地,脫標率達85%的熱絡景象形容是「春燕來了」,高雄房地產市場可望擺脫去年艱苦的一年。不過他也強調,希望會員廠商持續去化餘屋,降低推案量,才能持盈保泰。
根據公會統計資料,會員105年推案量已從104年的1209億元、8568戶,降低到607億元、5409戶,降幅分別是49.79%、36.86%。張永義指出,這樣的減量趨勢,也反應在今(106)年前2月的推案量,總銷金額僅40億,戶數只有567戶,比去年同期的109億和869戶,分別減少63.30%、以及34.75%。
他表示,這些都是好的發展,但公會還是要呼籲政府,不要將營所稅從17%調高到20%或以上,應該順應世界潮流,重視這波熱錢的回流,把握機會將錢留在台灣和不動產市場。
至於區域經營環境,他希望高雄市政府將10月到期的開放空間獎勵容積再延期,降低建商營運成本。

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2017/3/17 星期五 12:05 AM
高市土地標售 脫標率創近3年新高【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

(中央社記者程啟峰高雄15日電)高市地政局今天舉辦今年第1季開發區土地標售,共標出11標13筆土地,合計標售金額新台幣9.2億元,脫標率84.6%,創近3年新高。
地政局表示,這季計有50標封參與投標,總標售金額9億2248萬餘元,脫標率84.6%,競標熱絡,其中鳳青、中都重劃區優質建地,熱銷更是百分百,再掀搶購熱潮。
地政局說,本季開發區土地推出13標15筆土地,吸引50家投資人參與競標,創下近3年買氣新高,共標出11標13筆,以鳳青及中都重劃區土地買氣最佳,除第37期及高雄大學區段徵收區2筆小面積土地,無人參與投標外,其餘土地皆順利標脫,顯示高雄開發區土地公共設施完善,生活機能健全,投資人對高雄房地產未來發展信心十足。
高雄市地政局長黃進雄說,這次標售的案區位好、產權乾淨,兼具投資開發及保值效用,且多為100至200坪產品,總價1500萬以下,加上目前銀行貸款利率仍低,因而吸引民眾競相投標。1060315

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2017/3/16 星期四 11:04 PM
想要的土地從沒失敗過!七年級小仲介變身獵地王【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

吃下掬水軒、歌林舊廠的基進建設,創立不到9年,透過加工再出售,平均投資報酬率相當可觀。幕後是誰在操盤?它為什麼那麼賺?背後的成功模式又是什麼?
去年5月2日,宏達電處分占地1.3萬坪的工業用地,據聞買方是桃園一家神祕的建設公司。巧合的是,這塊原屬於固特異輪胎廠的土地,2011年正是這家建設公司賣給宏達電,沒想到宏達電裁員縮編,土地又輾轉回到該公司手上,地價卻從當年的每坪12萬元,迄今已接近翻倍至每坪21.2萬元。
這家神祕低調的建設公司是「基進建設」,專門鎖定北台灣地區大面積閒置工業區廠房,低價買進後,配合建築師及地政士規畫,先設置公設、道路,再切割為1000坪以下小面積土地出售,它幾年間陸續搶進掬水軒、中工、歌林、華映等知名公司位於桃園的舊廠,重新整理後高價轉售,創造工業區土地的第二春。
基進建設2008年成立至今不過短短9年,但經手買賣的工業區土地已將近20萬坪,堪稱近年崛起速度最快的工業區「獵地王」,令人意外的是,公司負責人顏豐進居然是年紀僅36歲的七年級生。
原本從事日用品零售業的顏豐進,因眼光獨到,看好工業區土地市場未來需求旺盛,開始涉獵土地買賣。與他接觸過的仲介業者指出,顏豐進雖然年輕,但思慮很清楚,重要的是企圖心很強,只要是他想要拿到的土地,幾乎沒有失敗過的經驗。
契機》桃園工廠產業轉型
切入冷門市場,一條龍切割再賣
中壢當地仲介業者指出,桃園是台灣擁有最多工業局編定工業區的縣市,全盛時期合法登記的工廠就有18000多家,後來產業面臨轉型,不少業者淡出台灣,轉進中國或東南亞,造成工業區土地供給量釋出大增,這些土地成為顏豐進鎖定的標的。
據了解,顏豐進進入工業地產這行,最早是從龍潭磚窯廠變更為工業地起家,由於龍潭早年是台灣窯業重鎮,隨磚窯廠沒落,在80年代逐一關廠,不少荒廢的工廠陸續申請轉為丁種建築用地,基進建設就從這塊不起眼的市場做起,買斷後開發為機械產業工業區轉手獲利。
不過,桃園經營工業區土地的仲介不少,但是卻少有人像顏豐進敢用一條龍的方式重新加工,因為早期留下來的工廠,普遍都有面積太大的共同點,中小企業沒有能力一口氣全部吃下,顏豐進嗅到市場需求,「懂得把『切割再賣』,變成一門生意。」一家桃園地區仲介業者張先生說。
豪氣》看中華隆紡織大園廠
砸24億元搶土地,轉賣獲利140%
「顏豐進抓住時機,又敢加價買地,可說是時勢造英雄。」房地產業者透露,2012年,華隆紡織位於大園的2.7萬坪廠房遭法拍,當時每坪標售底價約7萬多元,雖然也有不少土地開發公司想集資買下,但受制於總價門檻高,買家最後還是打了退堂鼓,此時顏豐進以溢價一成,每坪8.8萬元,總金額24.3億元搶下,讓同業留下深刻印象。
這塊地到手後,基進建設重新包裝,其中近8000坪後來賣給富邦媒體科技(即富邦momo購物網),交易單價達每坪21.5萬元,對比基進建設當初買進價格,獲利高達140%。
也有部分同業認為,入行時不到30歲的顏豐進,背後的資金實力一定相當雄厚。
為了揭開基進建設的神祕面紗,本刊交叉比對顏豐進名下十幾家投資公司發現,顏豐進背後的金主除了有燈具廠大朗電器、台鎔科技的大股東,還有一位黃姓家族資金挹注,有這些資源撐腰下,讓他有能力一次買進總價2、3.億元的閒置廠房;也因為資金雄厚,基進建設往往重新規畫廠區,闢建道路、水溝,整修原本荒廢髒亂的工廠,加以拆除、改建後,搖身一變成為寬敞的土地,成為小眾市場的搶手貨。

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2017/3/16 星期四 09:03 PM
台北地政發表 商辦租金指數【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

台北市政府地政局自發布北市住宅價格指數以來,廣為民眾參考及不動產業界應用,充分達到資訊揭露、提升市場透明的效果。為將指數資訊擴展到其他不動產市場,在日前「居住正義論壇Ⅱ:健全房市」論壇中,首度發表「台北市商辦租金指數」,對已具相當規模的商辦市場,提供公部門版租金趨勢指標,協助各界解讀租金市場,提升資訊透明。
地政局表示,考量辦公室發展已具規模,參考香港、新加坡等都市經驗,編製發布公部門商辦租金指數,建立跨國企業評估投資、設立據點的重要參考指標,強化與國際市場接軌的能量。由於不動產業界多以平均價格方式發布商辦租金變動訊息,但因商辦物件異質性大(如屋齡、建坪、樓層等差異),平均租金的增減未必能真實反應租金水準的變動。
有別於民間以自行調查的開價或成交的商辦租金樣本資訊,地政局以更透明、公開的實價登錄商辦租金資訊為基礎,參考物價指數概念,採國際編製房價指數常用的特徵價格模型,以「一籃子」特徵的概念,建立標準辦公室,做為衡量各時期商辦租金價格之依據,取代個案交易數據,呈現「固定品質」商辦租金之「相對變動」。
地政局表示,發布指數首重建立長期的趨勢變動軌跡,從而商辦租金指數,將以半年為頻率持續編製,預計每年三、九月定期發布,未來民眾如需掌握商辦租金變動趨勢,即日起歡迎至地政局網站關注商辦租金指數統計資訊。

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2017/3/16 星期四 08:02 PM
地方大代誌-桃市美術館PCM決標 青埔添利多【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

工商時報【龍益雲╱桃園報導】
近來桃園市中壢區青埔一帶利多頻傳,桃園市政府文化局昨(15)日表示,新立美術館新建工程委託專案管理技術服務標案已在7日決標,預訂2022年2月完工啟用。
高鐵桃園站所在青埔一帶近幾年房市明顯蕭條,但台灣房屋智庫經理江怡慧表示,桃園市政府挹注青埔公共建設勢在必行,桃園高鐵特定區基本面是沒什麼問題,未來發展也是可期。
她分析,高鐵桃園站2007年通車後,當時電梯大樓平均成交行情每坪10萬元∼12萬元,與最高峰2014年28萬元∼32萬元間,以中位數平均計算漲幅約172%,至2016年也漲了114%。
台灣房屋青埔直營店副總經理彭成貴說,環境經濟景氣回溫、機場捷運通車效益明顯,來店詢問房市量較一般門市增逾2成。
桃園市政府文化局也強調,市立美術館位在青埔地區的「公13」用地,規畫基地規模約3.48公頃、預計總樓地板面積2萬7,074平方公尺,主體工程預算22.6億元,除面對「陂塘」景觀著名的青塘園,市府也規畫在鄰近橫山書法公園內設置台灣第一個書法美術館,除現有桃園棒球場、華泰名品城,未來還有航空城世貿中心、亞洲矽谷研發園區與日本合作設置的桃園水族館將共同發揮群聚效應。

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2017/3/16 星期四 07:01 PM
房仲四大咖聯手 進軍營建業【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

工商時報【方明╱台北報導】
房仲業四大重量級人物結盟攜手當建商!東森房屋體系業績最強店東賴建程,結合法拍天王游世一、知名投資客黃文雄與東森房屋董事長王應傑,共同成立東森建設,將從房仲業進軍營建業。未來東森建設推案將以雙北市人多的舊市中心為主戰場,預計下半年推出第一個預售案。
賴建程領軍的科達集團主要以新北市新莊區為根據地,在當地有5家門市,為目前新莊區最大房仲加盟體系,每年銷售金額約16∼19億元,去年房市最谷底之際,科達團隊更繳出總銷29億元亮麗成績,不僅是東森房屋2016年全年新北市業績冠軍,更是去年上半年雙北市1,900家房仲業績之冠。
以賴建程為首的房仲業者,去年正式成立東森建設,資本額6,000萬元,該公司目前5董1監,股東背景來頭不小,包括身價百億的法拍天王游世一、知名投資客黃文雄,分別以寬頻房訊、?碧投資法人代表名義各占一席董事,東森房屋董事長王應傑則以北橋建設名義入股,目前暫時擔任董事長一職。
東森建設總經理賴建程表示,在房市大好時,大型建設公司推案與民眾脫節,但目前投資客退場、自住買盤當道,他長期經營房仲經驗,非常清楚一般民眾需求,成立建設公司是要有效節省成本、降低房價,讓年輕人買得起房。
他指出,東森建設不會亂買地、不會亂推案,將透過大數據分析,避開大型建商集結的重劃一級戰區,推案以新北市人口多的板橋、中和、新莊、三重舊市中心為主,且會貼近市場,推出「實在、親民」的房價。
賴建程表示,東森建設目前已洽談新莊區500∼700坪土地,預計7月取得建照,下半年正式推出預售案,總銷金額約10億元上下,預售價可能只比當地中古屋高出一成左右。
賴建程表示,東森建設明年將陸續成立營造廠、代銷公司,每年至少會推出一個新案,每年推案總銷金額8∼20億元,明年三重及北市石牌都有機會推案。

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2017/3/16 星期四 04:59 PM
高雄 今年首次土地標售脫標率85%【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

工商時報【顏瑞田╱高雄報導】
高雄房地產在成交量縮見底之後,再添一隻春燕!高雄市政府地政局昨(15)日舉行今年首次土地標售,13筆土地,吸引包括中鋼集團、以及三地開發集團等50個標封進場,共有11筆標出,脫標率達85%,屬於近年罕見,其中,新的中都重畫區3標土地都出脫,分別由鼎宇建設、上銘建設、以及河堤商旅取得。
高雄2大房地產龍頭,包括高雄市不動產開發公會理事長張永義、以及高雄市代銷公會理事長戴嘉聖2人齊聲大喊,「高雄房地產春燕來了」,張永義指出,這波房地產的回軟,高雄下跌的幅度比全國還低,回升的時間點也比全國好,跟以往的現象,「非常不一樣」。
戴嘉聖表示,農曆年後的高雄房地產市場,無論是新案或舊案,來人和成交都有明顯成長,以城揚建設在崇德路的大樓建案BEST來看,過完農曆年才推出,9天來了400多組人,榮星建設一個舊案,原本來人一周30∼40組,過完年後,一周來了70多組。
而且,成交情況也比過去的數字,明顯上升,因此,戴嘉聖說,高雄地政局昨日標售土地,顯示建商的銷售狀況確實很好,需要土地的迫切性增加,才會進場標購土地。
鼎宇建設董事長張調表示,此次出手,是鼎宇第一次進軍中都重畫區,以每坪63.83萬元,打敗其它5位競爭者,取得264.58坪土地,進可攻,退可守,「如果能夠再收購旁邊的土地,利用價值就更高了」,不過,如果要單獨推案,也可興建小坪數大樓住宅產品。
據悉,鼎宇以私人名義得標的該筆土地,得標總價168,889,888元,只比第2高標投標者的168,889,000元,只多了888元,令業界對張調的神準出手,大表讚嘆。
此次土地標售最熱門的區域,首推鳳山的華鳳特區,2筆土地,總共吸引了22個標封,標售結果,溢價率都超過20%,三地開發集團以每坪25.30萬元,溢價28%,取得253.59坪土地,而光洲建設也以每坪50.38萬元,溢價26%,取得500.31坪「住三-1」的土地。
根據了解,光洲建設得標的第9標,10位投標企業,還包括重量級的中鋼集團中欣開發公司、聯上實業、鑫龍騰、浤圃、以及城揚建設等高雄知名建商。
高雄地政局長黃進雄昨日舉行標售土地結果記者會時說,今年第1季開發區土地標售,計有50標封,參與投標,共標出11標、13筆土地,合計標售金額9.22億元,脫標率84.6%,競標熱絡,顯示投資人對於高雄市房地產未來發展信心十足。

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2017/3/16 星期四 03:59 PM
市府拚建設 房地產欣欣向榮【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

中國時報【曹婷婷╱台南報導】
台南建設計畫不斷,2月甫通過「台南市5大前瞻基礎建設計畫」,加上人口穩定成長,去年房市業績成長15%,相較於雙北淪為重災區,房仲業者看好台南房市前景,大舉加碼投資,交易熱區仍以東區、永康區及北區位居前3名。
以往房地產多將重心放在台北,今年卻有顯著改變,包括信義房屋、永慶房屋等房仲業者,都看好台南拚建設的同時,可望拉抬房地產,永慶房屋年初即一口氣在台南連開5家店。
永慶房產集團加盟事業體劉炳耀董事長表示,根據不動產經紀業資訊公布統計,2016年買賣移轉棟數,台南共有1萬6556筆,年增率21.5%,六都排名優於台北市及台中市。此外,台南近5年人口攀升,加上市府推動文創產業、科技園區及觀光,帶動青壯年返鄉工作等利多加持,預期房市需求將再升高。
37個行政區以永康區人口最多,也是2016年買賣移轉棟數交易量最高一區;東區則有火車站及成功大學、台南大學校區,兩區交易量占全市交易量3成。
永慶不動產台南區經管會長張家驊說,預計2018年完工第2期平實營區重畫區,位東區與永康區交接處,鄰近有永康砲校及大橋重畫區、總圖新館興建,又有交流道串聯南科,受到青睞。
另,東區受惠於鐵路地下化將新建「台南大學站╱生產站」2站及輕軌捷運計畫,建設與生活機能並進,房價後市可望穩定成長。而舊城區中西區,也因文創產業蓬勃發展,房價穩定成長。

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2017/3/16 星期四 01:58 PM
〈房產〉329檔期仍保守 北台灣推案量僅1648億 近六年低【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

據住展雜誌統計,今年北台灣房市 329 檔預估推案量約 1648 億元,較去年實際推案量減少約 22.6%,創 2012 年以來、近 6 年同檔期新低量。其中,新北市推案量 843 億元,已超過全部推案金額的五成一;北台灣為潤泰 (9945-TW) 居冠,推案 150 億元。
住展雜誌企研室經理何世昌分析,今年 329 檔期量能減少的主因,一是去年同期推案爆量,基期較高;二來是把重心放在銷售餘屋的業者仍多,推出新案的意願稍低。但因為推案量萎縮,房市供給量不致於失控,長線有助於促進供需平衡,倒也不是一件壞事。
依統計,今年 329 檔期中,以新北市推案量最大、約 843 億元,台北市次之、約 431 億元,後續排名依序為桃園市的 184 億元、新竹地區的 131 億元、宜蘭地區的 37.4 億元以及基隆市的 21.6 億元;新北市 329 檔期推案量 843 億元,已超過全部推案金額的五成一。
大台北推案分布相當集中,台北市聚集在松山、內湖等二個行政區,新北市則匯集在板橋、新店、新莊與中和等四區,桃園則集中在桃園區。推案量超過百位的行政區則有松山、板橋、新莊、新店、中和等五個行政區。
住展雜誌企研室經理何世昌表示,雖然今年 329 檔推案量不大,但大台北豪宅案持續釋出,例如潤泰微風廣場停車場都更案「潤泰敦峰」、華固 (2548-TW) 敦北都更案「華固名鑄」、陽明山「草山清境」,以及中和「久泰皇品」。而「華固名鑄」出師告捷激勵,也或許是土地成本取得較高,豪宅案大多開出天價,顯示新豪宅案想以特殊產品作出市場區隔,並不想跟進目前主流的讓利風。
從 2017 年的 329 來看,雖然未上市建商依然是推案主力,但不難發現上市櫃建商推案力道已逐漸擴大。如代銷業創意家預計於 329 檔期前後增加案量約 122 億元,集中台北市新北市,全數為未上市建商的建案。
去年三大檔期內,上市櫃建商推案零星,但今年狀況卻截然不同,包括國建 (2501-TW)、華固、潤泰、遠雄 (5522-TW)、新潤 (6186-TW) 等上市櫃建商都加大推案力道。若以建案數量計,遠雄在北台灣推出 3 個建案、全台推出 5 個建案最多,其次是新潤兩個建案;若以案量計,北台灣為潤泰居冠,推案金額 150 億元。
何世昌指出,由 329 檔推案情況可以察覺到一個有趣的現象,那就是建商心態呈現出極端落差與矛盾。保守的建商寧願空手不推案,而信心高昂、願意推大案子的建商,價格依然開得很高,也導致本檔期建案出現「創新高價 VS. 讓利新低價』的詭異現象。最終到底誰能勝出,其結果勢必會左右到建商在 520 檔的布局。

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2017/3/16 星期四 12:57 PM
329檔北台推案 6年新低 房價M型化【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

(中央社記者韋樞台北16日電)房市傳統329檔期將屆,房市研究單位統計,今年北台灣新屋實際推案量僅新台幣1648億元,創下6年來新低量;積極和保守的建商兩極化,呈現「創新高價VS.讓利新低價」型態。
房市研究機構住展雜誌統計,今年北台灣房市329檔期中,以新北市推案量最大,約843億元,台北市次之約431億元,之後依序為桃園市的184億元、新竹地區的131億元、宜蘭地區的37.4億元,基隆市21.6億元。
北台灣今年合計1648億元,較去年同期的2130.15億元,大減22.63%,創下2012年以來6年的同檔期新低量。
住展雜誌企研室經理何世昌分析,量能減少的主因,主要是去年同期推案爆量,基期較高,以及去化餘屋的建商不少,推出新案的意願稍低,但推案量相對少,房市供給量不致失控,長線有助於促進供需平衡。
何世昌指出,大台北推案相當集中,台北市聚集在松山、內湖等兩個行政區,新北市則匯集在板橋、新店、新莊與中和 4區,桃園則集中在桃園區;推案量超過百位的行政區則有松山、板橋、新莊、新店、中和等5個行政區。
何世昌表示,雖然今年329檔推案量不大,但大台北豪宅案持續釋出,例如微風廣場停車場都更案「潤泰敦峰」、敦北都更案「華固名鑄」、陽明山「草山清境」,以及中和「久泰皇品」;可能受到「華固名鑄」出師告捷激勵,或是土地成本取得較高,豪宅案大多開出天價,顯示新豪宅案想以特殊產品作出市場區隔,並不想跟進目前主流的讓利風。
何世昌觀察到,329檔期建商心態有相當落差與矛盾。保守的建商寧願空手不推案,而信心高昂、願意推大案子的建商,價格依然開得很高,也導致329檔期建案出現「創新高價VS.讓利新低價」的現象,估計可能會影響到520檔期的布局。

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  3. 【租屋新制上路】過半房東「漲聲響起」 不給報稅【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】
  4. 房市第2季沒看那麼壞 近3季來最不悲觀【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】
  5. 房價修正15% 近5成認有吸引力【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】
  6. 5大銀行2月新增房貸 月減百億【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】
  7. Q2購屋意向調查: 近半消費者有意進場【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】
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