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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
**民視新聞採訪報導***
**台視新聞採訪報導***
**公共電視採訪報導***
**寰宇新聞採訪報導***
**蘋果日報採訪報導***
**非凡財經台採訪報導***
**大日出版社採訪報導***
**SMART月刊117期採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
好友人數\

網誌文章
2017/3/17 星期五 07:34 PM
誰說都更超級慢? 這條街3年就整合完畢【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者羅力元/整理報導 敦化南北路聚集至少8件都更案,包括華固建設、冠德建設、國泰建設等知名建商都在這條街上有都更案,此外台塑大樓、敦南誠品也都計畫要申請都更,其中有1案只需要3年時間整合,進度相當快速。 敦化南路上的大樓「敦南永豐」是海砂屋,住戶三年內就完成整合。(擷取自中興電工官網) 根據「壹周刊」報導,敦化南路上的大樓「敦南永豐」是海砂屋,住戶三年內就完成整合,改建前每坪單價在100萬元到110萬元,改建為新大樓後,每坪單價上看160萬元。 接下本案的中興電工董事長江義福接受「蘋果日報」採訪時指出,由於本業是製造業,所以降低利潤回饋住戶,才可以迅速達成100%協議合建。 對照正義國宅都更案,敦南永豐堪稱神速。正義國宅都更案在整合過程曾有命案,整合時間長達20年,日前終於開始動工,也成了建商推動都更的強心針。

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2017/3/17 星期五 05:29 PM
土增稅優惠有2種 這樣用才有效【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導 民眾出售房屋衍生的土地增值稅,有「一生一次」及「一生一屋」2種節稅方式,稅率僅10%,不過,民眾要留意,必須先使用「一生一次」優惠稅率,下次不動產移轉時,符合自用住宅的屋主才能使用「一生一屋」,兩者順序不能顛倒。 要節土增稅使用優惠稅率方案,還有先後順序。(好房網News記者張聖奕攝影) 「一生一次」土增稅節稅條件,僅需在買賣簽約前將本人、配偶或是直系親屬的戶籍遷入即可;而「一生一屋」符合條件為,第1、出售前持有該土地6年以上,第2、土地所有權人與其配偶及未成年子女,無該自用住宅以外的房屋,第3、在該處設戶籍且持有該自用住宅連續滿6年、出售前5年內,無供營業使用或出租等。 「一生一次」節稅關鍵,在於一次可移轉多戶住宅,並適用10%優惠稅率條件,換句話說,多屋族只要買賣簽約前將本人、配偶或是直系親屬的戶籍遷入即可,限制條件寬鬆。而「一生一屋」則保障自用住宅民眾,若想節稅,勢必要好好珍惜使用「一生一次」的機會。

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2017/3/17 星期五 02:22 PM
329檔期推案創新低 他們都說:免驚【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者蔡孟穎/整理報導 房市近年歷經盤整期,房價、交易量直直落,好不容易今年農曆春節後,1、2月交易量出現小回溫,現在傳統房市旺季329檔期將至,卻傳出北台灣推案量創下6年來新低,是建商預言房市景氣今年也難見好轉嗎?台經院則說免驚!還有可能旺上加旺。 今年第一波房市傳統檔期,不如以往瘋狂推案,改採保守去化餘屋(好房網News記者張聖奕/攝影) 面對即將到來的329檔期,市場卻不如以往的旺季是瘋狂推案,根據房產雜誌調查,今年北台灣新屋實際推案量,僅1648億元,較去年同期大減22.63%,創下近6年來同檔期新低,但不是不看好房市,而是建商選擇將重心放在餘屋銷售。 台經院副研究員劉佩真接受中時電子報採訪時也表示,去年底以來,政府力推稅改,給予多項優惠,都反映在今年1月六都交易量上,資金回流和賣方的讓利策略,雙雙帶動房市買氣,未來房市要從底部攀回樂觀水平,也是要看賣方的讓利程度是否能影響買家的進場意願。 除此之外,美國聯準會宣布升息,房地產業者也認為將有助於房市加溫,會推升對台灣不動產資產配置的保值需求,鄉林建設副總經理方偉民向中央社表示,房市歷經2、3年盤整,房價向下修正,台股近來表現不穩定,加上一例一休造成民生物價上漲,通貨膨脹壓力越來越大,手上有閒錢的人,自然會選擇回頭將資產投入房地產保值。

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2017/3/16 星期四 10:03 PM
陸資又以高價購港土地 受市場矚目【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

(中央社記者張謙香港15日電)中國大陸海航集團今天以約港幣74億元(約新台幣296億元)標得香港一塊土地,這已是海航第4度標得香港土地,受到市場矚目。
商業電台報導,這筆土地位於九龍舊啟德機場,海航以高價投得,擊敗其餘14家房地產商。
報導表示,以面積計算,海航的投標價達為每平方尺港幣1萬3500元,是市場估值的上限。
據報導,這已是海航集團在區內標得的第4筆住宅土地,4筆土地用了270億元。
大陸企業近幾年不斷在港購買現有大樓,又或以高價搶奪政府拍賣的土地,成為市場焦點。
海航集團在大陸從事航空、旅遊、金融和房地產業。

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2017/3/16 星期四 06:00 PM
研訓院看世界-需要復活的又豈止工業銀行而已【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

工商時報【黃崇哲台灣金融研訓院院務委員】
金管會主委李瑞倉日前在立法院答詢時表示,正請公股行庫研議扮演工業銀行角色,以幫助產業發展。或有論述稱,因為案源少與獲利低,台灣早已劃下工業銀行發展的句點,而質疑此一「復活」之必要。然而,若對照台灣當前的經濟發展瓶頸以及金融體系之健全發展需求,吾人欣見主管單位體見我國專業銀行之服務缺口,並積極思索因應對策。更期望在當前整體銀行服務業務結構重整之際,能經由專業銀行與政策金融的再興,開拓金融業與台灣經濟發展共生共榮的全新商機。
依據我國銀行法分類,在國銀中包括以融通中短期資金為主要任務的「商業銀行」,以及為便利專業信用供給的「專業銀行」,而這些專業信用更可細分為:工業信用、農業信用、輸出入信用、中小企業信用、不動產信用以及地方性信用等。只是,這個在1975年銀行法制定時所期望建構的專業信用體系,近年來卻由於經濟發展持續放緩所導致的案源萎縮,以及超額儲蓄下的資金寬鬆,以致隨著金控的龐大型發展,讓不單單是工業銀行無以為繼之外,其他如中小企業信用、或地區信用合作社也紛紛被併購或改制為商業銀行,以維繫在低利率時代下的金融經營。
只是,在整體銀行體系如此因應市場發展的同時,卻也由於缺乏政府的適當政策介入,使許多急迫殷切的專業金融資金缺口隨之出現。因為畢竟商業銀行的授信思維與程序,仍是以放款安全的前提下,以爭取利差收益為主軸。所以,對於中小企業、新創產業、基礎建設甚至社會企業等,除了擔保品之外,需要更進一步的就未來各項現金流可能來判斷放款安全,甚或評估參與投資的可能性,這些都與當前商業銀行聚焦於財富管理、信用卡手續費收入時的專業有極大差異。舉例而言,若一味的要求商業銀行套用既有的行為準則來支持文創產業放款,因為信用評價的差異,最終將緣木求魚,讓資金供給與需求無法取得共識,也使銀行端的剩餘資金仍然剩餘,而文創界的資金不足依舊不足。這樣的困境,也凸顯出就一個健全的金融體系而言,專業銀行實在有其必要性與關鍵性。
當然,這樣的專業銀行發展,也需要政策性金融思維的支援。考量中小企業在就業與產出方面的重要意涵,各先進國家莫不思考在私有商業銀行機制外,創造中小企業或創新企業的金融支撐工具,來填補資金缺口,如加拿大產業發展銀行、德國復興信貸銀行的中小企業銀行、日本的中小企業金融公庫等,都是在商業銀行機制外,為了強化中小企業競爭力所設置的專業銀行組織,而非是由商業銀行單純的交由市場機制來作企業融資授信。
同樣的,面對政府即將大力推動的「前瞻基礎建設計畫」,除了政府公務預算與特別預算的支用,善用民間儲蓄游資與中長期資金,更是各國在推展公共建設發展的資金首選。但也同樣專長於專案融資的專業銀行缺乏,讓我國的基礎建設民間投資仍僅能以聯貸方式,讓我國陷入無力推展民間參與公共建設的窘境。凡此種種,台灣當前所需要「復活」的有豈止只有工業銀行,而李主委此時的啟動專業銀行業務,也真是讓金融科技逐步盛行時代下,猶能讓金融業發揮「挺產業」、「挺台灣」的必要作為,期望言及履及,開創新局。

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2017/3/16 星期四 05:00 PM
因應高齡化 研訓院祭五招【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

工商時報【魏喬怡╱台北報導】
為因應高齡化社會,財委會特別安排金管會與週邊單位赴立法院專題報告。金融研訓院祭出五大政策建議,包括扶持銀髮產業發展、鼓勵業者善用長照政策商機、廣納社會資源充實長照人力、成立「以房養老」專責機構跨部門整合協商、鼓勵保險業者推出團體年金商品。
在業務面則建議開發二大養老商品、二大養老融資,包括無障礙居宅融資、還有提供銀髮相關產業融資。
研訓院提供的專題報告中建議,因應高齡社會,政府宜鼓勵金融業與銀髮產業結合,藉由資源整合,打造銀髮金融生態系,以滿足銀髮族群的需求,進而協助產業發展。包含金融機構、銀髮產業,宜善用政府政策推動之時點,適時推出相關產品,以掌握商機。
另外,應該廣納社會資源充實長照人力。台灣長照人員待遇偏低,是造成人力不足或流動力高的主因,建議政府宜廣納社會資源充實長照人力。
而「以房養老」具有相當的社會公益性質,且涉及金融、不動產、社會福利等不同政府部門業務職掌,建議參考美國及香港經驗,成立專責機構統籌相關機制的規劃,方能有效推動以房養老政策。
研訓院也建議從稅務上從寬設計優惠獎勵機制,鼓勵我國企業團體年金商品的發展,以落實銀髮族社福政策。
金融研訓院董事長洪茂蔚指出,所謂銀髮相關產業融資指的是銀行可考量設置健康與醫療產業支援團隊或部門針對健康照護提供的融資模式,可提供無追索權融資(no-recourse loan)、併購諮詢與收購所需資金的融資等,所謂無追索權融資是指借款人債務以房屋價值為限,不能追索其他資產。
以房養老2015年就已上路,金管會統計,目前能提供以房養老的銀行已達8家,包括合庫、台銀、土銀、台企銀、第一銀行、華南銀行、中國信託及台新銀行,截至到2017年2月底共承作了1,336件、貸款金額70.41億元。

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2017/3/16 星期四 02:58 PM
美升息促保值效應 房產業:有助房市加溫【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

(中央社記者韋樞台北16日電)美國聯準會(Fed)今天宣布升息1碼(0.25個百分點),將帶動資金流向美國,其餘貨幣相對貶值。房地產業表示,升息有助推升房地產保值需求,目前房市並不看淡,只待量增。
美國升息1碼將帶動資金流向美國,聯準會在政策聲明中說,進一步升息將只會是「漸進」。聯準會官員仍然堅持原先看法,今年內可能再升息2次,明年再升息3次。
投顧業表示,接下來除觀察新興市場資金是否流出外,美國今年僅升息2、3次,為緩步升息,對美股影響不至於太大,台股的壓力也跟著降低;若升息次數增加,腳步加快,將造成資金流動速度加快,對資本市場的衝擊也較大。
面對未來中長期美國升息的趨勢,若手中有不少新台幣資產者,若不趁新台幣短期升值時換成美元資產,就是要找投資管道和標的保值進而增值。房地產業表示,近年已量跌價縮不少幅度的房地產,將會是有效保值標的。
長虹建設財務長陳茂慶表示,目前市場上投資管道和標的不夠多元,利差也小,手中有大筆新台幣資產者,有可能改放美元定存(利率高、匯率強),除非大量持有美國公債的日本和大陸賣出公債打壓美元,否則以目前狀況來看,中長期將維持美元走強趨勢。
陳茂慶指出,房地產相對是保值的好標的,且房地產已經走跌近3年,因此以房地產保值不會有買在最高點,只有買到多便宜房子的問題,而且大台北地區依舊需求大於供給,不須要看淡大台北房市,值得注意未來富人是否增加房地產配置,有可能在富人圈內形成風氣,進而推升中高檔房地產的需求。
鄉林建設副總經理方偉民表示,不動產市場歷經這2、3年盤整,房價稍向下修正,台股近來表現不穩定,因肥咖條款而回流的資金找不到投資出處,加上「一例一休」造成民生物資、客運交通等多項物價連動,通貨膨脹的壓力愈來愈大,手上有閒錢的人很自然會重新以房地產為置產保值的選項。
方偉民說,也有部份客戶是預先為孩子成家作準備,因此已完工的新成屋較符合他們的需求,這一類以置產為目的的客層,只要產品、價錢合適,成交比非常高。尤其是先前受到奢侈稅、豪宅稅的壓力而縮手的投資買盤,又慢慢重現房市。
中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明也認為美國升息會推升對台灣不動產資產配置的保值需求,不過他相當擔心,若是政府立法通過調升遺贈稅率,是否會加速資金流出台灣,反而造成正在康復中的台灣房市再度受傷。
于俊明指出,美國中長期升息趨勢確定,原本就會展現磁吸效應,將國際資金吸往美國,新興市場相對資金外流,台灣本就須要資金挹注,才能活絡經濟、帶動投資、增加就業,若再調升遺贈稅率,不利資金留在台灣活終經濟,房地產市場同樣會受到負面波及。1060316

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2017/3/12 星期日 11:38 PM
大陸錢匯不出 哪來台商避肥咖條款置產?【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導 去年底豪宅市場出現「大戶掃貨潮」,據傳是台商為躲避大陸肥咖條款返台置產,包括神秘買家打包「松江一號院」7戶,「華固天鑄」3天內賣了8戶等。不少業者抓緊這波豪宅「小陽春」,近期鼓吹熱錢置產議題,但先前2月新台幣強升,連央行總裁彭淮南都回應,「熱錢30億美元沒進入房地產。」消息人士也透露,2017年大陸台商坐困圍城,資金依照正常管道難再匯出。 台商大戶搬錢返台買豪宅?大陸銀行早已嚴格管控。(好房網News記者陳韋帆攝影) 3月傳出車商BMW中國區公司銷售利潤從2016年11月以來就無法匯出,即便大陸央行否認傳言,但根據大陸媒體報導,大陸國家外匯管理局去年11月開始,只要企業涉及500萬美元以上的大額購匯、外匯匯出,就必須到外匯分局「約談、批條」,除此之外,並增加了對個人每年換匯額度達5萬美元的審查。 而更早先,去年10月大陸頒布非居民金融帳戶涉稅資訊盡職調查辦法,鎖定境內非居民銀行帳戶超過600萬人民幣的個人及機構帳戶,展開調查,也就是所謂「陸版肥咖條款」。 據了解,在去年11月大陸加強避免資本外流的管制之下,現在台商的資金幾乎難匯出大陸,僅能靠地下匯兌而出。甚至有曾經在大陸工作、買房的台灣人,去年底便積極找數名人頭戶,以小額方式將所在大陸的資金搬出。 一名退休人士W,20年前赴陸投資買房,現在長期住在大陸,農曆年前他也透露,「大陸銀聯卡要跨行提款一直失敗,非得回到本行提領才行,覺得很奇怪。」消息人士認為,去年年底這波台商置產消息,未必是真正要避肥咖條款,而今年不少業者以此放出消息,要炒熱豪宅市場,恐怕破綻百出。 先前台幣強升,彭淮南也回應「熱錢沒流到房地產」。目前的豪宅「小陽春」恐怕只是讓利之下,等待已久的買家出手所創造,要談全面復甦並不容易。因此,倘若業者再搬出「台商避肥咖條款、熱錢入不動產」作為市場復甦訴求,恐怕聽聽就好。

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2017/3/12 星期日 10:37 PM
窮人4大特質 讓你賺不到又存不到【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者蔡孟穎/整理報導 理財方法百百種,除了埋頭存錢,不少人會選擇將錢轉換成房子,看的到又用的到,認為是最踏實的理財方式,不過有專家則認為,買房自住,眼光也要和投資客一樣精準,否則買了房,既沒賺到,也會沒「存」到。 買房可以是儲蓄,也能是負債的開端,專家提醒,買房時切記別「越級打怪」(圖/好房資料中心) 網路紅人梁家銘在臉書發文表示,自己將買房視為「存錢」的理財方式,對於沒有投資腦袋的人,不能小錢滾大錢,但買房卻看的到又住的到,儘管房價會受房市影響,不一定會「賺」到,但長期來說,至少是「存到」。 不過買了房就一定是存到嗎?財經作家Dr.J則在大數據中撰文,列出4大房市「窮人」特質,他認為儘管是買房自住,口袋淺,反而更要比投資客算得更精、更要掌握最佳時機。 1.資金少:手頭上的買房現金,沒超過房價2成,容易出現資金周轉不靈。 2.地段差:不能選擇最好的地段,退居偏遠地段,轉手增值空間有限。 3.無法償付本金:前幾年只能償付利息,無法償付本金,難存到錢。 4.經驗不足:議價經驗不足,容易買貴。 房市專家田大權也建議,買房不要傻呼呼的「越級打怪」,一定要估算本利攤還的能力,也要做好貸款成數不如預期的心理準備,房貸支出不宜超過家庭月收入的50%,買房順序應是先看居住需求,再從中選出符合預算的房子。

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2017/3/12 星期日 09:37 PM
婆媳同住真不好? 民法竟藏小陷阱【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者蔡孟穎/整理報導 公婆、媳婦真的難住在同個屋簷下嗎?一間日本不動產資訊服務公司就針對兩代居住距離進行民意調查,發現高達47%的媳婦透露,因為與長輩同住所以曾動過離婚的念頭,不過,婆媳難同住,除了關係不合外,其實在法律上,也暗藏夫妻間「撫養」爭議的小陷阱。 婚後想「自己父母自己養」,律師提醒,第一步就要搬離公婆家(圖/好房資料中心) 女子出嫁,侍奉公婆是義務?社會觀念逐漸開放,女性結婚,不少會提倡「自己的父母自己養」,不想再被傳統觀念綁住,不過想在家中實施,除了夫妻間須達成共識外,律師呂秋遠則在風傳媒撰文提醒,第一步就要先「搬離婆家」!因根據民法規定,夫妻之一方與他方的父母同住,就要負擔撫養的責任。 若照傳統觀念,女方住進公婆家,男方則因這項規定,就沒有扶養女方父母的法律責任,對另一半非常不公平。不過有網友則認為,要不要撫養公婆,不光是法律說的算,光是外界與論壓力就不得不低頭,也有人認為,其實有了小孩,反而是和公婆同住,才能有自己的時間。 但小夫妻不跟父母同住,「住」的問題怎麼解?房產作家dolin66撰文建議,新婚夫妻不要急著買房,結婚花費大,婚後先租屋存錢,了解對方對房屋的需求,一來等經濟狀況提升時,買房也較能「一次到位」。

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