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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
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**美聯社採訪報導***
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**大日出版社採訪報導***
**SMART月刊117期採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
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網誌文章
2017/6/5 星期一 03:15 PM
【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】你是上流or下流老人 關鍵在「地段」

好房網News記者陳思瑜/整理報導 退休後若不想降低過去的生活水平,就要靠穩定的退休金來源,現在像合庫、台銀、土銀等銀行,推出「以房養老」貸款方案,讓退休長輩有尊嚴的隨心過日子,不過,並不是有房,就能成為「上流老人」,若持有房產價值不高,甚至還貶值,這時上流老人反變「下流老人」。 老年想要靠「以房養老」讓退休生活更有品質,年輕買房時「地段」就要特別留意。(好房網News記者 陳韋帆/攝影) 近幾年「養兒子,不如養房子」,逐漸成為屆齡退休者新潮流,因為以房養老政策上路後,實際上就有老人家,拿自己的房子跟銀行申請,每個月額外進帳9萬元,其他長輩看了羨慕比照辦理,申請下來卻發現金額少了一半。 老人家能申請到每個月9萬元的貸款,主要原因就是他拿台北市大安區的房子作抵押,突顯了貸核金額的多寡,「房屋地段」是大關鍵,像負責承辦的土地銀行就載明,「雙北市捷運站1000公尺內,最高核貸7成,其餘地區為6成」,台灣銀行也限定,想申貸7成的擔保物件,比照房貸條件以A區為限。 至於其他仍沒明確規範的銀行,未來難保不會加上類「A區」、「捷運站」等條件,由此來看,老年想要靠「以房養老」讓退休生活更有品質,年輕買房時「地段」就要特別留意。

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2017/6/5 星期一 12:14 PM
【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】買屋契約書太難懂! 4大重點必確認

文/張義權 隨著全球經濟景氣低迷,再加上國內政經情勢混沌,使得國內的房地產市場一直萎靡不振,不動產相關從業人員無不叫苦連天,而極少數不動產業者為了促成不動產交易,不免得使出一些小手段,更使少數有意購屋的消費者膽顫心驚,深怕一生積蓄因被騙而打水漂,那就後悔莫及。 買屋契約書4大重點必須確認(好房資料中心) 在消費者購屋的模式裡面,預售屋雖然已經逐漸不受重視,但是還是部分消費者青睞的產品,可是根據以往的經驗來看,預售屋的購屋糾紛也是經常被國人所詬病的一環,近幾年來雖然政府的管理有強化的趨勢,而建商也逐漸走向制度化與規範化,消費者還是不可掉以輕心,尤其是在簽訂預售屋買賣契約的時候,一定要謹慎將事。 至於簽約的重點,首先就是要確認簽約的對象,也就是說消費者在簽約時一定要弄清楚你到底是向誰買房子?由於國內房地產業的經營形態,負責蓋房子的建設公司,通常自己並不賣房子,而是將房子交給所謂的「代銷公司」甚或是「跑單小姐」來代理建設公司賣房子,因此消費者千萬不要誤以為工地接待中心賣房子的人,就建商的員工。 想要確認賣方身分的依據,原則上,應該按照房屋建造執照所記載的「起造人」為準。由於財稅單位的要求,建商在蓋房子的時候,通常是以建設公司本身的名義來登記為建造執照的起造人,所以消費者在簽訂預售屋的建物買賣契約時,賣方應該是以建造執照上所記載的起造人,也就是該推案建商的公司及負責人作為簽約的對象,至於跟消費者接洽的代銷公司或跑單小姐只是代理起造人來賣房子的仲介人員,所以合約上最好是要起造人蓋大小章才有保障。 消費者除了購買建物之外,當然也要買土地,所以還得從土地登記簿謄本的記載,查明房屋所座落基地的土地所有權人到底是誰?如果土地所有權人也是起造人,那就可以將土地及房屋的買賣簽在同一本契約書上,否則的話,就必須分別簽訂土地及建築物兩本買賣契約書,土地的買賣契約書,賣房者必須是土地登記簿上所記載的土地所有權人。 除了對象的確認之外,很重要的是買賣價金的房地分離。一般來說,消費者買房子都是按照建物的建坪(含主建物、附屬建物及公共設施)的房地結合體單價乘以建坪面積所得到的金額為總價(有時車位是單獨計價或併入總面積中計價)。但是由於土地及房屋拆分成兩份買賣契約書,所以必須在建物買賣契約書及土地買賣契約書中分別標明建物及土地的買賣價金。 以往建商習慣以建造成本來標示建物買賣價金,其餘的部分全部歸在土地上。而由於稅制的考量,部分建商又習慣將土地以個人名義出售給消費者,所以土地的利潤再高也只繳納土地增值稅,而不再繳納其他任何稅捐。 不過隨著民國105年1月1日以後,房地合一所得稅的課徵,這種避稅手法就顯得不管用,因為建商即使把賣預售屋的盈餘灌在土地上,土地所有權人還是要繳納所得稅,所以建商會越來越將土地及建物合併在起造人名下一起賣給消費者,而不再像以往將土地掛在自然人名下以高價賣給消費者。 此外,要提醒消費者為了因應房地合一所得稅的課徵,一定要仔細的與建商簽訂買賣契約書,並將契約書及相關附件設立檔案好好的保存,而且要一直保存到該棟房子出售後7年以後才可以消毀,以避免稅捐單位跟你核對取得成本時欠缺憑証,無法好好的和稅捐單位對帳。 (本文作者為台灣大華不動產估價師聯合事務所所長、中國文化大學土地資源學系副教授)

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2017/6/5 星期一 11:13 AM
【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】房子買了還沒完!先確認有無「他項權利」

文/張義權 一般人買房子除了要實際取得房屋來居住使用之外,另外一個重點就是要取得房屋的產權,也就是要到地政事務所辦妥土地及建物所有權移轉登記,取得土地及建物所有權狀。 房子買了還沒完!先確認有無「他項權利」(好房資料中心) 買房子除了取得所有權之外,也要注意房屋的所有權方面有沒有設定他項權利。所謂「他項權利」指的是房屋的物權當中,除了所有權以外的抵押權、地上權、不動產役權、典權、永佃權(民國99年2月3日前設定者)、農役權、耕作權等七項他項權利。 他項權利雖然多達七種,不過在目前我國的不動產實務上,大家最經常碰到的他項權利,應該是抵押權了。抵押權又可以分為普通抵押權及最高限額抵押權二種。所謂普通抵押權是謂債權人對於債務人或第三人不移轉佔有而供其債權擔保之不動產,得就該不動產賣得價金優先受償之權。 至於所謂最高限額抵押權;稱最高限額抵押權者,謂債務人或第三人提供其不動產為擔保,就債權人對債務人一定範圍內之不特定債權,在最高限額內設定之抵押權。最高限額抵押權所擔保之債權,以由一定法律關係所生之債權或基於票據所生之權利為限。基於票據所生之權利,除本於與債務人間依前項一定法律關係取得者外,如抵押權人係於債務人已停止支付、開始清算程序,或依破產法有和解、破產之聲請或有公司重整之聲請,而仍受讓票據者,不屬最高限額抵押權所擔保之債權。但抵押權人不知其情事而受讓者,不在此限。 由於,房屋一旦設定抵押權之後,原所有權人仍然可以繼續使用該棟房屋,甚至也可以在沒有塗銷抵押權的情況下,將該屋出售而不影響抵押權的效力,這在不動產的實務上,就被稱之為「揹胎」,所以抵押權又被稱為胎權,而第一順位抵押權就就頭胎,而就二順位抵押權則被稱為二胎。所以如果沒有塗銷抵押權而直接辦理所有權移轉登記,就好像一個男士娶了一位女士當太太,但女士的腹中卻懷有別的男人的胎兒一樣,事情愈發復雜,不可不慎。 因此消費者在購屋之前,一定要詳細查閱土地及建物登記簿謄本上「他項權利部」的記載,查明該土地或房屋究竟有無設定抵押權等他項權利,如果有設定抵押權,那到底設定了幾個抵押權,接著還要查明各個抵押權的抵押權人、權利範圍、擔保權利金額、利息、遲延利息、違約金、權利存續期間等資料。 只要買的房子有設定抵押權,消費者最好要求賣方在辦理所有權移轉登記之前,將原設定的抵押權辦妥塗銷登記,即使買方想向賣方貸款銀行辦理貸款,最好也要會同賣方到該銀行辦理債務人及義務人名義變更,並向地政事務所辦理抵押權內容變更登記,以免接手賣方所欠的大筆債務而不自知。 除了抵押權之外,地上權也是另外一個常見的他項權利,而地上權又可以分為普通地上權和區分地上權,只要土地設定了地上權,土地所有權人對土地的使用、收益及處分都會受到極大的限制,所以買賣之前還是要詳細查閱登記簿謄本的他項權利簿有無地上權的設定記載,以免吃虧上當。 此外,如不動產役權、倎權、農役權等其他他項權利,雖然相對罕見,但是也是消費者在購屋時必須特別注意的課題,才能確保交易安全。

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2017/6/4 星期日 06:18 PM
【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】房市走軟?沒關係啊!這幾區還驚驚漲

好房網直播中心/黃佩珊報導 房地產市場景氣低迷,但有些區域完全不受影響,甚至逆勢抗跌。政大地政系教授邊泰明24日接受主播黃佩珊專訪時表示,只要跟著政府基礎建設的腳步,就能選房價持續上漲的區域,信義計劃區、大彎北段房價驚人,完全不受景氣影響,而未來的亮點為南港經貿園區及士林科技園區。 政大地政系教授邊泰明接受主播黃佩珊專訪時表示,都市計劃中重大基礎建設投入鉅額資金,一再的堆疊,也堆出高房價,由於住宅數量有限,房價持續看漲。(好房網News記者/張聖奕攝影) 邊泰明曾經擔任台北市都發局局長及都市計畫委員,他表示,影響住宅房價和居住品質最重要的是都市整體開發和發展規劃,30多年前規劃的都市計劃藍圖中,台北市信義計劃區聚集台北101、世貿大樓、市政府等重要指標建築,車道寬敞,行人享有寬廣的通道和綠地,成功的成為台灣商業重鎮,也讓都市亮點由西門區轉移到信義計劃區。 至於台北市大彎北段,也就是大直明水路、敬業一路一帶,由於距離松山機場近,當初規劃為休閒娛樂重鎮,飯店林立,現在也成為豪宅聚落區。而產業重鎮內湖科技園區因為有許多高科技上班族的住房需求,因此,周邊房價居高不下。 至於政府規劃中的新東區門戶計劃──南港,隨著鐵路地下化產生新生廊道、沿線兩側工業區轉型重新規劃,以及政府投入重大公共建設包含南港軟體工業園區、南港車站BOT大樓、南港展覽館、國家會展中心、北部流行音樂中心、國家生技園區等,將陸續興建完成,政府投入南港資金已經超過千億元,具高度發展潛力。而佔地100公頃的北投士林科技園區是台北巿最後的重劃區土地,將複製內湖科學園區成功發展經驗,並串聯台北科技走廊,將是下一波明星區域。詳細內容,請收看臉書直播,主播黃佩珊與教授邊泰明的精彩對話。

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2017/6/4 星期日 07:52 AM
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2017/6/3 星期六 11:14 PM
【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】下半年維持好買氣? 孫慶餘:主要還是看價格

好房網News記者 黃彥翔/台北報導 房市回溫有感覺,今年上半年成交量比起去年同期成長百分之二十。永慶房產集團董事長孫慶餘今(24日)出席「MR智能生活」記者會時指出,今年成交量預估至少25萬戶,但不會超過30萬戶。上半年的交易量增長是因為賣家有適度讓利,北部區域平均讓利10~15%,中部地區約8%,南臺灣也有3~8%的幅度。下半年是否能延續,主要還是得看價格。 永慶房產集團董事長孫慶餘認為價格仍是買氣延續的重點。(好房網News記者 陳韋帆/攝影) 永慶房產集團總經理葉凌棋則表示,今年四、五月市場比起去年同期成長百分之二十,上半年交易的狀況比去年同期好,展望今年整體交易會是比去年更好的一年。 葉凌棋補充,現今房貸利率是歷史低點,目前看到的現象是價格如果沒有適當的修正,消費者仍然會遲疑。若有合理的價格,就有成交量的提升。賣家也能體察市場真實狀況,盼能夠合理的給消費者讓利,相信房市將有更好的發展。 對於目前市場狀況剖析,葉凌棋樂觀表示,現今市場是由買家為主導,不過非常健康,已脫離急跌期,房市緩緩地修正。自住需求的客戶,只要慎選多比較,方能找到合適價格的物件。

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2017/6/3 星期六 09:13 PM
【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】機捷沿線可買嗎? 市容加交通還有3亮點

好房網News記者蔡孟穎/整理報導 機場捷運近日風光通車,為了吸引人潮,廣告、活動是一籮筐,但最吸睛的除了沿線景點,還有不少年輕購屋族期待的,房價到底有沒有如先前多位專家學者所言,通車後仍持續「消風」,不如就從討論度最高的三大重劃區開始看起。 機捷風光通車,不少投資客、自住客,都希望藉著機捷運來大利多(好房網News記者張聖奕/攝) 重劃區雖然要等待生活機能發展成熟,需要不少時間,但也因為是從零開始,嶄新的市容規劃,少了都市的雜亂感,反而成為不少購屋族眼中的優勢,而「青埔」、「新莊副都心」、「林口新市鎮」三大重劃區,不僅房價受房市景氣、賣壓影響,持續向下修正,根據全國不動產企研室統計實價登陸資料指出,三區都多推適合小家庭的三房格局為大宗,其次才是四房、兩房。 ●新莊副都心 曾被譏為「投客套牢區」的新莊副都心,隨著房市反轉後,根據永慶房仲網最新住宅成交行情顯示,周邊住宅平均單價52萬元,較去年同期下跌4.1%。 ●林口新市鎮 天時地利不動產總經理張欣民接受聯合報採訪時表示,當地目前已是人口密集區,就業機會、生活機能相對完善,根據永慶房仲網最新住宅成交行情顯示,周邊住宅平均單價33.8萬元,較去年同期下跌13.8%。 ●桃園青埔特區 當地房價一度追上林口,雖近3年回跌不少,但青埔坐擁商場、機捷、高鐵等機能,房價也比雙北市低,生活品質清幽,吸引不少自住客進駐,根據永慶房仲網最新住宅成交行情顯示,周邊住宅平均單價27.5萬元,較去年同期下跌5.8%。 不過,重劃區如「砍掉重練」,對講求生活機能的自住客,房產專家田大權也提醒,每個個區和計畫區都必須經過一段「空」難,現今熱鬧繁華的信義計畫區,也是歷經20年才出現生機,地區要進步,一定是經過多次景氣變化而來的。

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2017/6/3 星期六 08:12 PM
【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】建築就是一座森林?旋轉指標建築-陶朱隱園年底完工

好房網直播中心 集團主席沈慶京,想要打造一座垂直森林,「陶朱隱園」因此誕生了,預計2017年下半年完工並公開出售,目前接觸潛在買主以華人企業主為主。 主播黃珮珊介紹台北市信義區興建中的指標性建築「陶朱隱園」。(好房網News記者張聖奕/攝影) 建案命名來自中國春秋時代傳奇人物陶朱公──范蠡,他棄政從商、濟世救民、回饋社會,為一代商祖;而這棟建築將傳遞「陶朱精神」,將新穎的節能減碳技術,結合藝術,打造一座垂直的森林建築。標榜特色為「吸碳節能」,在建築物及基地種植2.3萬顆喬木和灌木,預計每年可吸收130噸二氧化碳,綠覆率達246%。 陶朱隱園基地位址原為亞太會館,威京集團主席沈慶京原本想出售,但標售案一波多折,最後決定由集團旗下揚州京華城中城、中華工程及亞太工商聯手打造,總銷售坪數約1.16萬坪,造價高達70億元,折算每建坪造價逼近60萬元,是目前全台單坪造價最高的建築物,從規畫施工時間也是是其他住宅的二倍時間。 陶朱隱園基地面積2468坪,地上21層、地下4層,共40戶,每戶288坪,預計今年第4季取得使用執照,市場預估售價一坪350萬元以上,一戶總價逾10億元,但威京集團主席沈慶京卻公開表示,還沒有公開銷售,目前沒有行情。 全國工業總會理事長許勝雄表示,在興建之前,他建議沈慶京選用法國設計師設計的旋轉外觀,好似一個竹蜻蜓往上飛,讓人感受到自然、寧靜和舒適。好房網News直播影片中,主播黃佩珊帶領大家看陶朱隱園外觀、隔壁的豪宅以及附近生活圈。

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2017/6/3 星期六 04:04 PM
【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】雙北房市熱門排行榜出爐!這2區是大熱門

好房網News編輯中心/整理報導 房仲統計收斡量發現,民眾看屋、購屋意願增加,出價也明顯積極,而在雙北市有2個行政區房市人氣最旺,物件點閱率增幅驚人,台北市文山區2017年第1季年成長25%,新北市則是板橋區,成長率高達86%。 台北市文山區房市搜尋人氣最旺,今年第1季點閱率增幅達25%。圖為文山區木柵路街景。(好房網News記者張聖奕/攝影) 根據永慶房仲網統計,以2017年第1季與2016年第1季點閱量相比,台北市熱門點閱年增率前三名分別是文山區,增幅58%,其次則是內湖區,成長54%,中山區則以46%位居第三。至於新北市熱門點閱行政區,以板橋區增幅高達86%居冠,其次則是中和區較2016年第1季成長81%,第三名則是新莊區增幅74%。 台北市各行政區房市2017年第1季點閱排行。(永慶房產集團提供) 永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,台北市各行政區的交通、生活機能都已成熟,網路點閱人氣多為房價相對平價的區域;至於新北市的網路點閱熱區,則以交通、生活機能相對便利,且有相關房市利多題材區域,板橋為首善之區,加上近期受到新案破盤讓利影響,江翠北側重劃區新案4字頭恐成天花板,讓區域價格鬆動,帶動潛在買方關注。 謝志傑說明,文山區向來有「文教區」之稱,區內住民多為軍公教人員,區內住民素質高、房價實惠,105年1-2月房價每坪44.8萬,106年1-2月房價向下修正至42.9萬,跌幅約4.2%,房價相對穩定,吸引購屋民眾目光,點閱量大增;內湖區則在文湖線開通後,交通便利、生活機能完善,加有內科產業聚落成形,居住需求增加,房市交易量穩定,今年1-2月與去年同期房價相比,跌幅9.7%,在房價有感修正下,成為熱門點閱區域;至於中山區,位處市中心精華區塊,在市場降價共識成形,加上產品多元,成為民眾想搶進台北市中心區塊的熱門行政區。 謝志傑補充,過去新北市房價持續走高,帶動市場「輕移民」風潮,民眾紛紛往新北市蛋白區甚至蛋殼區購屋,但在房價向下修正後,蛋黃區與蛋白區價格差距逐漸縮小,逐漸形成購屋民眾買回蛋黃區的趨勢,從板橋、中和、新莊點閱年增率大增即可看出端倪。

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2017/6/3 星期六 01:59 PM
【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】哥賣的是便宜 建商瞄準低總價首購市場

好房網News記者黃彥翔/綜合報導 受降價讓利之惠,今年第一季房市演出小陽春行情,不少建商趁勢在520檔期趁勝追擊。今年520檔期多以降價讓利為訴求出發,其中又以首購族2房、2+1房的低總價市場為大宗。 今年520檔期以價格為導向,建商多瞄準2~2+1房低總價首購族市場。(好房網News記者張聖奕/攝影) 今年520推案仍是以新北市案量最高,在新莊副都心的新建案「皇翔御花園」,先前祭出每坪39萬元的價格成功吸引市場注意;在江翠北側重劃區刺激下,在新海商圈的「芯花開」也以開價4字頭投入市場,直逼中古屋市場行情。 中永和則是推案數較多的區域,而最受矚目的是遠雄建設在中和左岸重劃區展開嘉年華活動。安和路的「冠輝日光御」、中和路「向陽光晴」、工專路上「達永沐夏」、景平路「Yes景安」等建案,規劃多為19~32坪2至3房小宅,瞄準首購市場大餅。 等待已久的土城暫緩區第一案「馥華城安」,規畫28~49坪,2至4房格局,近期則是傳出銷售佳績,根據東森新聞雲報導,在329檔推出後,不到2個月的時間已稱完銷。完銷後案場婉拒賞屋,還讓民眾誤以為不給看屋上網留言。 永慶房產集團業管部資深經理謝志傑則分析,目前房市以自住市場為主,房價缺乏上漲推力,購屋族也普遍有感房價下跌,看房購屋需求提升,而根據永慶房產集團2017年第2季網路會員調查,民眾多期待房價比目前實價再降價5~10%左右,就願意進場,建議有意售屋的屋主,不妨趁著上半年的房市小陽春,適度讓利,加速資產出脫。

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