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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
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網誌文章
2017/4/10 星期一 08:16 AM
薪扣額擬增為15萬元 539萬戶受惠【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

財政部委外研究的股利所得稅改革方案本周五(十四日)出爐,不僅攸關股民荷包,薪資所得特別扣除額也將配套調高。據了解,薪資扣除額規畫從現行的十二萬八千元最高調高至十五萬元,增加二點二萬元,五三九萬納稅戶可望受惠;估算稅收損失將近一百億元。
為解決內資股利所得負擔較重等問題,財政部委託中華財政學會進行「我國股利所得課稅及兩稅合一制度檢討」,近期賦稅署與研究團隊正緊鑼密鼓進行最後確認,預計周五召開期末報告審查會。
財政部表示,研究團隊將提出建議方案及利弊分析,財政部會參酌各界意見後選定符合政府施政需要及社會各界期待的方案,五月正式提出稅改方案報行政院審議。若修法順利,最快明年五月申報今年所得時就可適用。
而為回應大法官會議二月初解釋現行薪資所得僅可採定額扣除,違反憲法平等保障原則,財政部長許虞哲日前指出,未來將改採定額及核實列舉扣除雙軌制,於五月提出稅改方案時,一併考量調高薪資所得特別扣除額。
財政部官員指出,若薪資所得扣除額調高,可讓多數民眾採用定額扣除即可,不必採核實扣除的方式要辛苦舉證、蒐集發票,也簡化稽徵行政。未來將視稅改最終方案,在稅收影響不大前提下調高薪扣額。
至於未來薪水族哪些和工作有關的支出可以列舉扣除,財政部官員說,薪資所得新增列舉扣除制計畫採正面表列方式,但會訂定上限,目前正在蒐集各國資料,最快明年上半年提出修法。
官員指出,未來薪資所得可列舉扣除的項目,包括哪些可扣抵或不能扣抵等,一定要非常具體清楚,以免未來爭議不斷。主要將研究哪些行業會有與其他行業不同的巨大、顯著的費用,且必須與取得薪資所得有「必要性」,也就是賺取薪資必須花費的支出才能扣除。
例如,攝影記者增添設備、受雇演藝人員整形等費用,若與取得薪資沒有必要性,可能就無法列舉扣除。

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2017/4/9 星期日 07:52 AM
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2017/4/8 星期六 12:50 AM
3月房市見到春燕回 新北年交易大增逾5成【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

房市持續回暖,交易量出現顯著復甦。根據六大都會區今(5)日公布的3月移轉棟數,總移轉量高達1.7萬棟,年增近3成。其中新北市表現尤其亮眼,年成長超過50%,桃園、台南與高雄月交易量也有超過4成增長。房仲業者認為,部分新案讓利求售,加上交通建設議題發酵,全年房市呈現「價微修、量緩揚」。
  六都3月建物買賣移轉棟數,延續2月的好成績,總交易量達17,541戶,與去(105)年同期13,543戶相比,年增29.5%。其中新北市交易最熱絡,總數4,321戶,年成長52.1%;桃園、台南、高雄市年增2成6至3成2,更較2月增長逾4成,最高達59.2%。
  統計1~3月情況,六都交易總量45,454戶,明顯高於去年同期的32,335戶,新北市復甦力道將近7成。大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析,去年初不利因素干擾,雙北交易量大減,但今(106)年部分區域以讓利為銷售訴求,又有機場捷運通車為房市注入暖流,促使交易回溫,更勝於其他縣市。
  展望整體房市,永慶房產集團業管部經理謝志傑表示,政府積極擴大內需建設,以及推動都市更新政策,都有助於穩定房市。雖然美國預計會再次升息,不過國內仍處於低利狀態,受全球利率政策影響的情況尚不明顯,房價緩步盤整下修,上半年交易量會有可期待的穩定表現。
  全國不動產企研室主任張瀞勻認為,房市暫無利空因素,大環境景氣續熱,新建案降價帶動中古屋下跌,加上蔡英文政府8年內將砸下1兆元,打造公共建設,為房市注入強心針。不過市場成交以鋼性需求支撐、長期置產為輔,短期內不易出現追價效應,預測上半年將以價格下滑、交易量升的路線為主。

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2017/4/7 星期五 11:49 PM
以房養老活出自己【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

台灣房地產自有率將近八成,雖然這數字的計算存在疑慮,除非沒有人持有兩戶以上,否則這數字就會失真,但眾所皆知,有房產者擁有兩戶以上比比皆是,且多數皆為年齡較高的長者,這現象加上年輕世代多為無殼蝸牛即可符合。
台灣在2011年老年人口已達10.8%,進入高齡化社會,根據政府推估,2018年老年人口比例將超過14%,進入「高齡社會」;到了2026年,老年人口比例將超過20%,達到「超高齡社會」的標準,屆時台灣有可能成為全球最老的國家。
加上從金融海嘯以降,可以很明確地知道,全球景氣大幅成長的時代已經過去了,現在各國經濟成長幅度已大幅收斂,白話點講就是,現在錢已經沒有以前那麼好賺了。在過去台灣錢淹腳目的時代,只要努力工作、抓到機會,在退休前要擁有多間房產是很有可能的事,還可庇蔭後代子孫。
但現在的年輕人面對的是低薪及房價高漲,想靠自己買一間房是難上加難,還要生養子女、奉養父母,成為窘迫的三明治族群。因此,面對整體結構的改變,也讓「年金改革」勢在必行,屆時,未來的退休族群有沒有可能成為「窮得只剩下房子」的一群人?
為此,政府在2013年三月開辦「以房養老」,就是一個可以期待的方式,這制度在美國、日本、澳洲與新加坡等實施已久,台灣剛推行時雖不被看好,符合資格申請的人少之又少,但就事論事,以房養老可以讓退休族不但能擁有自己的房地產,每個月也能有固定的現金領取花用,若房地產增值,也能賺到財富。
以房養老的全名是「不動產逆向抵押貸款」,也就是有房產的退休族將房子抵押給銀行,每個月領取一筆固定金額直到過世為止,過世時房子歸銀行所有。這個制度的好處就是,年輕時為了買房打拚,年老時可以靠這房子養活自己,不用靠子女,仍享有財務自由。
如果想要換房子,也不需急著將舊的房子脫手,以之抵押就可取得現金支付新屋的房貸,對退休族來說既可享有換屋的好處,又有充裕的現金支付房貸。
因此,與其養兒防老,不如善用以房養老,就可以不依賴子女,活出自己,創造美麗人生。

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2017/4/7 星期五 10:48 PM
房市讓利風湧 房價漲跌誰說了算【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

經過2016年買賣移轉棟數創新低後,當前房市漸漸可嗅出回溫的味道。春節過後以來,不論預售屋或中古屋市場看屋來客數都有增加;從今年一、二月買賣移轉棟數觀察,指標性的六都交易量都較去年同期有所成長。分析背後原因,和最近數個月不論是開發商、仲介業以及消費者大喊的「讓利」口號,有相當程度的關聯性。
在過去房市多頭時期,於預售、新成屋市場中,同一區域裡不同的開發商可能會有默契的合作,以廣告、新聞、製造買氣等方式哄抬價格,以維持當地行情,當消費者願意買單,就進而創造房價的上漲,這時房價很有可能是建商說了算。
但從2013年以來房市交易量逐年下滑,到2016年一舉創下新低,房市多頭明顯已經不再,許多開發商與代銷業者發現以往的銷售模式、廣告都已經不管用,砸大錢仍乏人問津,反應快的業者趕緊在去年底前打出「讓利」的標語吸引買氣,確實也收到不錯成效。
肯「讓利」的案子,才能受到消費者青睞,預售、新成屋如此,中古屋受到的影響勢必更強烈,當新成屋已讓利到接近中古屋價,中古屋可說是優勢盡失。根據台北市政府地政局最新統計,北市公寓均價指數已跌破2012年八月的基期,創五年來新低,即便先前有都更議題支撐,實際執行仍困難重重,價格自然只有下修。綜合以上,顯然現階段房價是「消費者說了算」的成分相當濃厚。
台北市政府最新公布去年十一月房價指數,大安、信義、中正等三區五年來再度跌破基期,也跌破大家的眼鏡。目前消費者期望的讓利平均約二至三成左右,也出現買氣,顯然有消費者認為現在已是進場時機。
然而根據市調顯示,有超過六成民眾認為第二季房價仍會持續下跌,多數人認為還會再跌個5%至10%,加上從青埔、新莊、淡海等重劃區仍有大量餘屋看來,「讓利」風潮勢必會持續一段時間,房價持續緩跌,有購屋或自住需求者可趁最近勤看屋、敢議價。也要注意美國升息,目前台灣房貸利率仍低,但將來美國持續升息,台灣跟進機率不小,房貸利率若調漲,不只消費者,售屋方也會面臨壓力,消費者購屋需審慎判斷出手時機。

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2017/4/7 星期五 09:48 PM
顏炳立:去年房市你著要忍耐 但今年是心事誰人知【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

房地產服務商6日舉行今(2017)年第1季房市分析,房地產專家顏炳立預測,今年房市將持續緩跌,他認為2013年房市是「無言花」,2016年是「你著要忍耐」,今年恐怕要唱「心事誰人知」!
香港戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立指出,以今年第1季房屋移轉僅4.54萬棟數據而言,移轉數雖比去年高,但與前年相比還是下跌,他認為房市仍在寒冬之中,因過去的市場是有錢人做上來的,如今房市獲利不如以往,「能買的人不想買、想買的人買不起,房市就完全看剛性需求。」
顏炳立說明,去年全年移轉量是超低的24.5萬棟,且今年可能也是類似數字,台灣的房市移轉量若是不到30萬戶都是緩跌,若介於30萬到40萬戶是在盤整,過了40萬戶才會熱起來。
顏炳立表示,自己在1月就說過,今年房市是在「殺價、取量、搶錢、活命」的狀態,賣家現在應先行殺價、讓利,利用市場剛性需求把待售屋清掉,搶到基本獲利來活命,不然等到持有的房貸利息、相關稅金與折舊成本壓垮自己,就來不及了。
顏炳立認為,對於房屋賣家,今年可能會處在一種不得不讓利求售的狀況;而買家則是想買的買不起、能買的不想買,「所以今年房市真的得唱『心事誰人知』!」

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2017/4/7 星期五 06:46 PM
〈房產〉戴德梁行:Q1土地交易達242億元 估全年將突破千億元【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

商仲業者戴德梁行統計,今年第 1 季全台大筆土地交易量為 242 億元,雖然仍處於谷底盤整階段,但總算擺脫去年全年有 3 個季度成交量未能突破 200 億元的慘況。戴德梁行不動產估價師事務所所長楊長達認為,今年全台土地交易動能有望重返 1100 億元的 10 年均線。
楊長達指出,景氣對策信號連八綠,景氣已不再是拖垮房地產市場的藉口,國內資金豐沛、政府連續 4 年打房政策也終於放下鞭子,加上過去 3 年的第 1 季交易量皆都未達全年度 20% 的軌跡來看,今年年土地交易動能有望重返 1,100 億元的十年均線。
戴德梁行指出,今年第 1 季十大土地交易有 3 筆位於台北市,十大土地交易中並包括由潤泰創新 (9945-TW)、國泰人壽及遠雄建設 (5522-TW) 的建地取得。
楊長達認為,容積移轉向來是提高土地價值的特效藥,隨著台北市將於今年 7 月 1 日起全面實施容積代金制度,可供容積移轉的公設用地只剩未來 3 個月得以放手一搏,以這 3 宗土地之交易單價分析,應該都有把握住利用公設用地取得半數容積移轉的最後機會。

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2017/4/5 星期三 11:45 PM
長線置產族現蹤 3月房市回春【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

中國時報【王莫昀╱台北報導】
房價修正後剛性買盤出籠,部分地區甚至出現長線置產客購屋,四大房仲統計顯示,3月整體房市交易量明顯上揚。信義房屋表示,3月全台房市交易量年增14.4%,月增35.5%,雙北市房市交易普遍年增1成,月增3成,桃園市則不論與去年同期、上月比較都成長逾3成。台灣房屋分析,受惠機捷加持,新北與桃園3月成交量大幅攀升。
機捷加持北桃增溫
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德說,從主要都會區房價表現來看,大台北地區房市已脫離急跌區,台北市3月平均成交價格回升到61.1萬元,高於2月與去年同期,新北市平均成交價每坪33.1萬元,與上月和去年同期相當,顯見遞延買氣回籠後,帶動量能反彈與價格回穩。
住商不動產企研室主任徐佳馨強調,價格有感修正後帶動剛性買盤威力,不容小覷,不過在各方皆認為價格下修趨勢格局已定下,價格要重返漲勢並不容易。
重大建設是推升買氣重要指標!台灣房屋智庫發言人張旭嵐說,受惠機捷利多帶動,新北、桃園買氣都有明顯回升趨勢,加上經過2年價格修正,不少屋主售屋心態疲乏,年後降價意願提高,以價換量,開春以來成交量持續上揚。
屋主讓價買方進場
進一步觀察交易產品類型,以新北為例,公寓占6成,總價平均在900萬以內。張旭嵐分析,低總價產品降價後,更易符合自用族群能力門檻,首購族看屋增加,另也不乏置產出租為主的買家,觀察到降價後,投報率提高,低價購入出租置產。
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,屋主認清事實,願意讓價吸引買方進場,買方買進市中心比重增加,交易量占比都提升2至5個百分點,顯見在房價下修之際,民眾購屋有移動至市中心的趨勢,好地段、好區位仍是購屋首選。

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2017/4/5 星期三 08:39 PM
善用以房養老 一房變兩房【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

工商時報【朱漢崙╱台北報導】
老年人想要換屋,現在不用賣房子了,因為有「逆向抵押房貸」加持。各大行庫競相投入的「以房養老」,不僅能讓退休的銀髮族有按月撥付的穩定安老金,甚至還能更積極的滿足換屋的需求;其中最重要的密訣,在於可讓每月由銀行撥付的安老金,轉換成辦理房貸時每月還款的穩定資金來源。
老年人在居住品質、安全上最大的負擔,一半以上其實都與老公寓缺乏電梯設施有關。一位長年銷售醫療保單的保險業者表示,根據他多年與保戶往來的經驗,很多銀髮族的保戶超過65、70歲之後,就不得不從老舊的四、五層樓公寓搬到有電梯的華廈或大樓,一方面是因為心臟疾病、另一方面是膝蓋或關節病變,但這時很多老人所以無法順利的換屋,通常都是跟換屋之前必須要賣房子,才有足夠的現金來買新屋有關。
以房養老的逆向抵押房貸方案出爐之後,老年人換屋將不用靠「賣屋」來支應,而是有其他更靈活的應變方式。
舉例來說,申請以房養老的銀髮貸款人,其實可以先透過手中現成的公寓,向銀行進行抵押辦理逆向抵押貸款,接下來銀行將會將總貸款金額,根據借款戶所申請的20、30貸款年限來按月撥付給借款人固定的安老金,而這筆安老金,正好可以作為這為銀髮借款戶,向銀行申辦新屋房貸的每月還款穩定資金來源。
大型行庫目前就已有這樣的案例。一對年紀在70歲上下,住在新北市的老夫婦,30年前買下2戶公寓並打通為一層自住,在舊家住了長達30多年光景之後,由於老太太行動不便,老先生決定換屋,並相中離舊家走路只要2分鐘左右,有電梯、24小時保全管理的社區大樓,整個購置新屋所需要的花費,大約1,000萬元,老夫婦手中大約有200萬元的自備款,但剩下的800萬元,除非有其他管道取得,否則就只能靠賣房子來換屋。
但逆向抵押房貸幫助老夫婦解決了這個問題。在向銀行申辦,並透過有長年授信經驗的銀行主管協助之後,數月前這對老夫婦透過名下的這棟老公寓,向銀行成功申辦了一筆逆向抵押房貸。
經銀行鑑價之後的老公寓擔保價值為1,800萬元,老夫婦貸款5成,貸款期間25年,每月由銀行這裡撥付3萬元,正好讓老夫婦用來繳每月新購置社區大樓住家的房貸本息,在不用靠賣屋的情況下,成功的換屋。
銀行主管也綜合近來房市的市況指出,現在房市景氣並不理想,就算要賣屋,也賣不到好價格,此時逆向抵押房貸可以發揮的作用更大,可以讓老人家手上的不動產,不必為了換屋、非得以不理想的價格賣出,而能讓老人家繼續保有手上的不動產,為自己的財富繼續增值。

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2017/4/5 星期三 07:39 PM
逆抵押房貸 以房養老好幫手【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

中國時報【朱漢崙╱台北報導】
老年人想要換屋,現在不用賣房子了,因為有「逆向抵押房貸」加持。各大行庫競相投入的「以房養老」,不僅能讓退休的銀髮族有按月撥付的穩定安老金,甚至還能更積極的滿足換屋需求;其中最重要的祕訣,在於可讓每月由銀行撥付的安老金,轉換成辦理房貸時每月還款的穩定資金來源。
銀髮族換屋不必賣屋
老年人在居住品質、安全上最大的負擔,一半以上都與老公寓缺乏電梯設施有關。一位長年銷售醫療保單的保險業者表示,根據他多年與保戶往來的經驗,很多銀髮族的保戶超過65、70歲之後,就不得不從老舊的四、五層樓公寓搬到有電梯的華廈或大樓,一方面是因為心臟疾病、另一方面是膝蓋或關節病變,但這時很多老人之所以無法順利的換屋,通常都和換屋之前必須要賣房子,才有足夠的現金來買新屋有關。
以房養老的逆向抵押房貸方案出爐之後,老年人換屋將不用靠賣屋來支應,而是有其他更靈活的應變方式。
舉例來說,申請以房養老的銀髮貸款人,可以先透過手中現成的公寓,向銀行進行抵押辦理逆向抵押貸款,接下來銀行會將總貸款金額,根據借款戶所申請的20、30貸款年限來按月撥付給借款人固定的安老金,這筆安老金,正好可以作為這些銀髮借款戶,向銀行申辦新屋房貸的每月還款來源。
大型行庫目前就已有這樣的案例。一對年紀在70歲上下,住在新北市的老夫婦,30年前買下2戶公寓並打通為一層自住,在舊家住了長達30多年光景後,由於老太太行動不便,老先生決定換屋,並相中離舊家走路只要2分鐘左右,有電梯、24小時保全管理的社區大樓,整個購置新屋所需要的花費,大約1,000萬元,老夫婦手中大約有200萬元的自備款,但剩下的800萬元,除非有其他管道取得,否則就只能靠賣房子來換屋。
銀髮夫婦輕鬆搬新家
但逆向抵押房貸幫助老夫婦解決了這個問題。在向銀行申辦,並透過有長年授信經驗的銀行主管協助後,數月前這對老夫婦透過名下的這棟老公寓,向銀行成功申辦了一筆逆向抵押房貸。經銀行鑑價之後的老公寓擔保價值為1,800萬元,老夫婦貸款5成,貸款期間25年,每月由銀行這裡撥付3萬元,正好讓老夫婦用來繳每月新購置社區大樓住家的房貸本息,在不用靠賣屋的情況下,成功的換屋。
一房變兩房財富增值
銀行主管也綜合近來房市的市況指出,現在房市景氣並不好,就算要賣屋,也賣不到好價格,此時逆向抵押房貸可以發揮的作用更大,可讓老人家手上的不動產,不必為了換屋、非得以不理想的價格賣出,而能讓老人家繼續保有手上的不動產,讓自己的財富繼續增值。

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