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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
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100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
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**台視新聞採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
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網誌文章
2017/4/5 星期三 06:38 PM
有殼銀髮族 不用再喊沒有錢【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

工商時報【朱漢崙╱台北報導】
老一輩的人普遍有「有土斯有財」觀念,加上台灣房價飛漲是近10年的事,過去一般的白領,甚至是藍領階級,都能為自己買房子,因此很多老人儘管退休之後手中可運用現金不多,有房子的人卻比比皆是,甚至一對夫妻有二戶的銀髮族也不在少數。
銀行主管建議,不動產可說是老人財富中,最具有保值性的,既然有兩戶房子,與其賣掉,倒不如兼而搭配透過理財週轉金、逆向抵押房貸兩種產品,將能幫退休的銀髮族經營美好的退休人生。
銀行主管表示,過去由於銀行所提供的產品不多,使得老人安排退休生活在資金流上相當受限,但現在銀行所推出的理財周轉金或是逆向抵押房貸兩種產品,均是可以幫助老人進行日常生活所須資金籌措的貸款服務,老人在資金調度的彈性也較過去大增。
其中,透過不動產作為抵押擔保的理財周轉金,一般來說貸款成數會以5成為限,貸款期間為5年,倘若未動用,則不計息,本息是到期之後一次攤還,優點是倘若老人家一口氣有大額開銷,例如突發性的醫療支出等,可以馬上就從中取得。
舉例來說,一筆銀行估值有900萬元的不動產擔保品,銀行將允許貸款戶可動用額度的最大上限為450萬元,某老太太若有要動自費手術的急需,或是其他金額近百萬元的動用需求就可以從中動用資金。
逆向抵押房貸,則較傾向於例行、每月的固定生活開銷,較無法一時之間進行大額的支付,此時理財周轉金將可補逆向抵押房貸的不足之處。
甚至,也有名下擁有兩棟房子的銀髮族,要換屋時,直接以辦理兩種貸款,一是理財周轉金,二是逆向抵押房貸的方式來完成這個購置新屋的房貸計畫,前者所發揮的功能,是讓貸款戶從理財周轉金先行取得2成至3成的自備款,後者則是讓貸款戶每月有一筆固定的收入,可拿來繳房貸。
銀行主管指出,過去很多銀髮族若要從老公寓換住到有電梯的華廈或大樓,都得靠「賣房」來支應,但現在銀行所推出的理財周轉金及逆向抵押房貸等兩大類商品,可說真正實踐了華人社會「有土斯有財」的觀念,讓有殼的退休銀髮族不致明明坐擁「黃金屋」,卻只能喊窮。

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2017/3/28 星期二 11:21 PM
景氣回溫 建商全台大獵地【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

中國時報【王莫昀╱台北報導】
看好房市景氣回溫,建商大舉獵地,興富發光是去年即購入130餘億土地,月前參與公有地標售,再以近10億取得高雄左營逾3000 坪土地。興富發副總經理廖昭雄昨日指出,今年推案主力在基隆、台南、高雄等地,且獵地行動持續,手邊上持續有土地在接洽中。
今年以來,包括興富發、遠雄、京城都大舉獵地,有「獵地王」稱號的興富發光是去年即砸133億元全台購地,月前又以9.9億元標下高雄左營區海青工商圓環旁的3040.73坪住四土地。廖昭雄說,公司長年深耕高雄市場,近期在市區推出的首購產品,銷售成績亮眼,未來左營果貿段土地,將朝向2、3房首購產品規畫。
廖昭雄表示,興富發獵地動作從未間斷,目前在台北南港有1200坪地,高雄及台南則各有3000至4000坪地,而集團在基隆持有土地更逾4萬坪。以其各地持有土地估算,未來推案總銷高達3、400億元。
廖昭雄說,「我們是最傳統的內需龍頭產業!」興富發賺的每1分錢都投資台灣,期望對台灣經濟盡一份心力。
興富發獵地王稱號不是浪得虛名,2009年金融海嘯來襲,房市低迷不振,但興富發董事長鄭欽天當年獵地130.2億元,較2008年25.5億元大增4.1倍,在當時刷新集團歷年獵地金額最高紀錄。房市在2009年底開始反彈,集團手中握有大筆便宜土地,危機入市,反應在營收獲利上,自然表現不俗。

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2017/3/28 星期二 10:19 PM
港澳移居台灣人數 5年暴增79%【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

中國時報【王莫昀╱台北報導】
香港特首選舉今日登場,外界目光關注選舉結果之際,房地產人士表示,港人在台購屋人數近年來明顯成長。內政部統計港澳人士來台居留數大幅攀升,5年大增79%。曾赴港推動台灣房地產展銷活動的大聲行銷總經理田大權指出,港人來台購屋數遠超過居留人數。
全國不動產董事長葉春智指出,依政府統計可知,2012年時港澳在台居留人數為8624人,2014年突破萬人、達12048人,2016年再增至15449人,短短5年大幅成長79%;另港人來台購屋數近年來也明顯攀升。
田大權表示,居留數僅及置產人數的4分之1至3分之1。過去通常以商務人士、嫁娶關係為主,選擇落腳台灣,但另一族群的來台購屋數,在近2、3年來快速成長,即為現在40、50歲的五年級生。
田大權解釋,香港房價、生活費高、空間擁擠,讓部分曾來台旅遊、念書的五年級生,選擇購入僅香港4分之1房價,但比港高檔、新且大的住宅,這些人有的為退休做準備,有的先供在台念書子女居住,未來出租,賺養老金。若是2、30年前在台念大學,有過身分證,現在申請居留更便利,還能享受台灣獨步全球的健保制度。
台灣旅居香港的梁惠燕說,香港房價漲很凶,即使香港政府辣手打房,也只能減緩漲勢,近幾年的年平均漲幅仍逾1成,現在新屋1房、僅6坪左右,便要價逾400萬港幣(約1570萬台幣),朋友受夠了當地高房價,選擇在桃園置產,將太太安置在台灣,自己在香港上班與父母同住。
據各大房仲資料顯示,港人在台購屋以台南最愛歡迎,台中、台南與高雄也受青睞,僅商務人士較會選擇落腳雙北。
住商不動產企研室住任徐佳馨表示,來台購屋的港人以中產階級為主,台南是六都平均房價最親民的地區,另外,其「慢活」的步調也是成為港人置產首選的主因。

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2017/3/28 星期二 04:15 PM
北市老屋交易量減3成 中山文山掉最多【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

(中央社記者潘智義台北27日電)住商機構企劃研究室依據台北市實價登錄資料,統計屋齡30年以上的交易數量發現,台北市從2014年到2016年老屋交易量掉了30.4%,其中中山區和文山區則高達近4成。
住商機構指出,總統蔡英文自去年就任後,中央及地方政府都把老屋重建視為重要政策,危老條例初審通過後,高房價、老屋多的台北市被視為極具重建效益的都會區。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,由於整體市場盤整,台北市老屋也受大盤影響,整體量縮3成,此外,30年以上老屋在目前政策導向下, 雖然看似具翻身鍍金的價值,但過往都更整合宛如漫漫長路,民眾對老屋重建普遍信心度不足。
郎美囡說,老屋雖然價格低,不過屋齡30 年以上大多為公寓,缺乏社區管理機制, 屋主需面對日後修繕維護問題,老屋日漸缺乏吸引力。
新案多、選擇多,中山、文山老屋遭擠壓,綜觀台北市各行政區老屋交易量變化,以中山區及文山區降幅最大,中山區降幅39.1%、文山區降幅38.7%。
郎美囡表示,中山區雖然老屋存量大,但這幾年間推案量也大,買方在該中山區選擇多元,故老屋交易量跌近4成,而文山區近年也有許多新案,價格比其他行政區低,且文山區區域房價較低,都更效益較低,因此買老屋的意願更低。
至於內湖區的老屋交易量跌幅僅16.7%,郎美囡直言, 內湖由於重劃區、文湖線及內科帶動,新屋、大樓價格高, 若以同區考量,公寓具有較大的價格優勢,因此量跌幅度較淺。
危老條例火速通過,顯示政府企圖心,正義國宅動工後, 地段佳的老屋備受期待,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,政府致力於老屋新陳代謝立意良善,不過初審條例明定,老屋重建需要土地或建築物所有權人全體同意,從過往都更案例可觀察到,重建最難在於整合,動輒10幾年、20年的漫漫長路令人望之卻步,老屋的未來似乎仍是曖昧不明。1060327

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2017/3/28 星期二 03:15 PM
北市老屋沒人要 量價全走下坡【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

工商時報【方明╱台北報導】
國人買房喜新厭舊,儘管老屋重建為政府重要政策,但都更之路漫長,北市12個行政區屋齡30年以上的老屋交易全部量縮,從2014年到2016年老屋交易量減少逾3成、平均單價跌幅6.1%,交易量減少最多的在中山區、量縮近4成,房價跌幅較重的則是老舊公寓。
住商機構企研室依據台北市實價登錄資料,統計屋齡30年以上的交易數量發現,台北市從2014年到2016年老屋交易量掉了30.4%,觀察各行政區老屋交易量變化,以中山區及文山區減少最多,分別量縮39.1%及38.7%;以往傳統的萬華、大同區,老屋交易量也下滑35%及25%。
在房價方面,30年老屋2014年每坪約57.8萬元,2016年平均單價來到54.3萬元、跌幅約6.1%,而在各類型產品表現上,又以老舊公寓跌幅最深、房價下修7.3%,住宅大樓則相對抗跌,微跌1.6%。
大家房屋企研室主任郎美囡分析,中山區雖然老屋存量多,但這幾年間推案量也大,買方在中山區選擇多元,因此老屋交易量跌近4成。而文山區近年也有許多新案,且區域房價較低,不具都更效益,因此買老屋的意願更低。
至於內湖區老屋交易量跌幅僅16.7%,郎美囡指出,內湖由於重劃區、文湖線及內科帶動,新屋、大樓價格高,若以同區考量,公寓具有較大的價格優勢,因此量縮幅度較小。
住商不動產企研室主任徐佳馨認為,「危老條例」初審通過後,高房價、老屋多的台北市被視為極具重建效益的都會區,不過初審條例明訂,老屋重建需要土地或建築物所有權人全體同意;不論老屋重建或都市更新,最大癥結點在於整合,對於不同意戶的尊重及處理,目前尚無有力措施,因此對於政策推行,市場多為保守觀望,也讓北市老屋身價面臨考驗。

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2017/3/28 星期二 02:14 PM
房市漸加溫 自住客進場時機【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

中國時報【盧金足╱台中報導】
今年房市行情如何?台中市不動產代銷公會理事長謝坤成認為,今年房市價格不揚,但也不會再跌,剛性需求會出來,台灣房市漸加溫,大陸不只來取經,也與台灣合作跨海前進大陸,預期今年兩岸他的代銷案量上看500億元,台灣房地產的成功銷售模式,將會在大陸開拓新版圖。
「房市已從谷底翻身,投資客退場,正是自住客進場時機!」萬群地產總經理謝坤成表示,很多人對房地產還在觀望,但也因此投資市場不會在今年出現,房市價格不揚不跌,剛性需求會出來,這是市場最堅定的支撐點。
他鼓勵建築同業,房子蓋好,服務做好,讓消費者找到夢幻溫暖的家,最近他跨出台中市,到基隆開賣麗寶集團1200戶的建案,總銷130億,開出紅盤。
萬群地產名列全台代銷業前10大,代銷麗寶、太子、興富發、達麗、親家、允將、國雄等7家建商的新案,加上大陸河北省邯鄲市「環球中心」住宅代銷案,預計4月正式進場,目前兩岸代銷案量上看500億元。
謝坤成表示,20多年來培育10名建案銷售總監,這次派出5名銷售超級戰將,到大陸帶動50名當地業務員,運用台灣的房地產銷售服務模式,要以台灣經驗和打拚精神,在大陸開發新商機。

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2017/3/24 星期五 12:10 AM
房租報稅新制上路 6成房東喊漲【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

(中央社記者韋樞台北21日電)新版房屋租賃新制元旦上路,房租可抵所得稅,房客可入戶籍。房仲業調查發現,近6成房東欲調漲房租,亦有54%的房客感受到租金調漲,顯示租稅政策使得房東轉嫁成本給房客。
全國不動產企研室3月6日到12日進行網路問卷調查,發現在政府加稅、房客申報租金及欲遷入戶籍三大因素影響下,超過半數(58.2%)房東近期想調漲房租,轉嫁成本給房客。
調查發現,新政府努力將租屋市場檯面化,並解決租屋不易的現況,但在租稅新制施行下,有54.2%的租屋族感受到租金調漲,僅42.3%感受持平、3.6%下跌。
不過好心的房東不算少,全國不動產進一步調查,35.9%的受訪者表示,房東不同意租金申報;15.3%的房東同意,但會調漲租金;有4成3的房東在不漲租的情況下,讓房客申報租金。
調查發現,約有33.5%民眾租金占薪資比例落在11%到20%,等於1/5的薪水用於繳房租;21.9%的民眾租金占薪資比例介於21%到30%,兩者合計55.4%,顯示租屋族的負擔不輕。
全國不動產總經理石吉平指出,推升租金主因有三,區域民眾普遍看跌房價,進而轉向租屋,求過於供,導致租金上揚;去年房地合一上路,抑制短期交易,許多屋主由售轉租,尤其近一年交屋潮,新屋釋出到租屋市場,並附帶傢俱電器,因此租金較高,拉高整體行情;第三則是租賃契約書新制上路,新增租稅成本,進而轉嫁給房客。
石吉平認為,租屋族大多經濟負擔能力較弱,政府為保護租方權益,減少租屋糾紛,除了施行房屋租賃新制,未來也將推出「住宅租賃市場發展條例」,創設租賃住宅服務業,透過業者包租或代管出租,可享定額免稅,但勢必也讓地下租屋市場浮出水面。
全國不動產3月6日到12日進行網路問卷調查,回收752份有效問卷,在信心水準95%之下,抽樣誤差正負3.57%。

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2017/3/23 星期四 11:10 PM
蛋黃區房價也被套 房仲:初露打底跡象【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

(中央社記者韋樞台北21日電)北市地政局公布去年11月全市住宅價格指數,公寓走低、大樓微揚,蛋黃區大安、信義和中正區價格跌破實價登錄初期,表示實登之後買蛋黃區者被套牢,但今年看來房價初露打底跡象。
北市公布去年11月全市住宅價格指數109.34,較10月下跌0.55%,較2015年同期下跌1.15%。標準住宅總價新台幣1368萬元,標準住宅單價每坪50.32萬元;大樓住宅價格指數119.67,較去年10月上漲0.95%;公寓住宅價格指數99.96,較去年10月下跌2.96%。
地政局表示,觀察大樓與公寓價格表現,公寓月線持續下跌,季線及半年線已分別連續15個月及13個月走低,走勢疲弱;大樓月線連2個月上升,季線微跌,半年線微揚,整體價格表現優於公寓。
去年11月價格指數統計各區中,大安、信義、中正區相隔5年後,指數再度跌破100,至99.19,是四大房市區中,唯一跌破基期的區域,表示在實價登錄之後才進場買蛋黃區房屋的人,目前暫被套牢。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,北市府是以2012年8月實價登錄上路時為基準,編製住宅價格指數,當月指數100,但這個數值是經過均值化的;如今蛋黃區數值低於100,表示蛋黃區房價低於當初的房價。
徐佳馨認為,蛋黃區先漲隨之的是先跌,蛋黃區房屋的擁有人見房價走跌,都更機會不大,乾脆賣屋落袋為安;而蛋白區的房屋緩漲也緩跌,主要是原先在蛋黃區居住者有換屋需求時,到蛋白區有機會換大一點或有電梯的房子,因此有一定的需求,下跌較緩。
至於未來蛋黃區房價是否續跌,徐佳馨認為,市中心房價下跌是否打底,還要再觀察一陣子;若是再下跌,就回頭看是否跌破2011年6月奢侈稅上路時的房價,但值得注意的是,奢侈稅上路時有投資人加價10%到15%售出。
她認為,從今年1、2月北市房價看來,跌幅初露打底收斂跡象,換屋到大樓的需求相當穩定,價格持穩;經濟力薄弱的首購族較中意的公寓,價格有可能低檔盤旋。

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2017/3/23 星期四 10:09 PM
【租屋新制上路】過半房東「漲聲響起」 不給報稅【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

為讓租屋市場健全化,新版房屋租賃新制在元旦上路後,房東不得拒絕房客遷入戶籍、申報租金也可折抵綜所稅。就此房仲業者網路問卷調查發現,新規上路後,高達54.2%房客感到所住區域租金上漲,且逾半房客表示,仍有房東不給報稅,即使同意也會轉嫁到租金上。
全國不動產企研室3月6日到12日進行網路問卷調查,發現在政府加稅、房客申報租金及欲遷入戶籍三大因素影響下,超過半數(58.2%)房東近期想調漲房租,轉嫁成本給房客。
調查發現,政府努力將租屋市場檯面化,並解決租屋不易的現況,但在租稅新制施行下,有54.2%的租屋族感受到租金調漲,僅42.3%感受持平、3.6%下跌。
經全國不動產進一步調查,目前違反租屋新制的房東不在少數,有35.9%的受訪者表示「房東不同意租金申報」;在守法的房東中,有15.3%的房東願意申報,但會調漲租金;另有4成3的房東在不漲租的情況下,讓房客申報租金。
調查發現,約有33.5%民眾租金占薪資比例落在11% 到20%,等於1/5的薪水用於繳房租;21.9%的民眾租金占薪資比例介於21%到30%,兩者合計55.4%,顯示租屋族的負擔不輕。
全國不動產總經理石吉平指出,推升租金主因有三,區域民眾普遍看跌房價,進而轉向租屋,求過於供,導致租金上揚;2016年房地合一上路,抑制短期交易,許多屋主由售轉租,尤其近一年交屋潮,新屋釋出到租屋市場,並附帶傢俱電器,因此租金較高,拉高整體行情;第三則是租賃契約書新制上路,新增租稅成本,進而轉嫁給房客。
石吉平認為,租屋族大多經濟負擔能力較弱,政府為保護租方權益,減少租屋糾紛,除了施行房屋租賃新制,未來也將推出「住宅租賃市場發展條例」,創設租賃住宅服務業,透過業者包租或代管出租。(李先泰/綜合報導)

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2017/3/23 星期四 09:09 PM
房市第2季沒看那麼壞 近3季來最不悲觀【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

(中央社記者韋樞台北21日電)信義房屋針對官網使用者進行第2季購屋意向調查,結果看壞未來房價的比例從第1季74%收斂到第2季的65%,且為近3季以來最不悲觀的一季,預計市況呈現「價盤整量緩增」走勢。
調查發現,對於未來房價看法,這次調查結果是最近3季調查以來較不悲觀的一季,第1季調查時看壞未來房價比例約有74%,第2季調查時比例已收斂為65%,雖然看壞房市的比例仍占多數,但比例已減少。
調查還顯示,若房價和高點相比修正約15%,有將近一半(49%)的受訪者認為會吸引他們進場購屋;另有4成的民眾認為不會吸引進場購屋,由調查結果對比當前市況可發現,當房價已經修正10%到15%的幅度,配合政策減少干預房市,的確吸引部份買方逐漸回流市場。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,2016年第3季的購屋意向調查,曾出現對房市悲觀情緒收斂,不過是受當時央行選擇性信用管制鬆綁的利多刺激。
今年調查期間的情緒改善,並非單一政策利多帶動,應是房市已經盤底修正一段時間,民眾逐漸認為政策不再像過去一路強力調控,信心慢慢從谷底回溫,雖然購屋意願有所增加,但對於價格態度仍相對保守。
調查結果顯示,受訪者中約4成找房子已超過一年,另外有29%找屋時間3個月內,至於受訪者相中的購屋區域,將近6成的受訪者認為近期房價已經下跌。
曾敬德表示,民眾對於房價看法的變化與市況表現相當,反映出當下民眾對房市看法不再那麼悲觀,但也不會認為房價立即反轉向上,因此遇到滿意的房屋與價格才會進場購屋,在民眾信心略回溫,但對價格態度仍保守的狀態下,預料市況反應呈現「價盤整量緩增」的機率較高。
購屋意向調查統計時間自3月9日至20日,共回收1287份樣本。

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