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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
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全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
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**公共電視採訪報導***
**寰宇新聞採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
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2017/3/8 星期三 08:19 PM
都更難 北市老公寓跌價【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

政府力推老屋重建,但時程過長、互信不足、整合不易,老公寓屋主對推動都更不抱太大期望,房仲比較二○一六年北市卅年老屋價格與二○一四年相比,平均下跌六•一%,老公寓跌七•三%最多。
政府力推老屋重建,為提升吸引力,甚至祭出容積獎勵及稅費減半等優惠,在市場多頭時甚至出現同一區老宅比新屋還貴的異象。
不過住商機構企劃研究室依台北市實價登錄資料,統計二○一六年及房市高點二○一四年的卅年老屋平均單價,發現二○一四年每坪約五十七•八萬元。
而二○一六年平均單價降至五十四•三萬元,跌幅達六•一%,各類型產品又以公寓跌幅最深,達七•三%,住宅大樓僅微跌一•六%。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,不動產市場二○一四年達高點,經歷房市盤整,老屋價值也面臨考驗,即使近年政府力推都更,但整合時程過長,加上成功案例少,不少屋主對老屋重建不抱期待,房價打回原形。
郎美囡指出,雖然公寓價格低且有一定的市場性,但隨著高齡化問題日趨嚴重,公寓本身的機能性備受考驗,換屋族大多希望有電梯,而承接公寓者通常預算有限,因此公寓價格跌最兇,老公寓平均每坪從二○一四年的五十三•七萬元降到二○一六年的四十九•七萬元,已跌破五十萬元。
郎美囡表示,反觀住宅大樓除了有電梯外,完備的管理及停車空間也為房價加分,屋主較無後顧之憂,若社區管理水準高,維護得宜,在市場上不只接手度高,也頗具價格支撐。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,政府大力推行老屋重建,為了獎勵參與,提供容積獎勵及稅費減徵優惠,理論上對屋主或建商都會提升吸引力,但無論老屋重建或都市更新,最大問題仍在於整合,對於不同意戶的尊重及處理並無有力措施,因此對於政策推行,市場多為保守觀望。

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2017/3/8 星期三 02:15 PM
新壽承德總部大樓落成 投資不動產不手軟 2年蓋9棟樓【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

新光金 (2888-TW) 旗下新光人壽為提供員工更完善的工作環境,於台北承德路三段興建區域型總部大樓,今 (7) 日落成啟用,新壽積極布局不動產市場,預計 2 年內還要興建 9 棟樓,其中,看準台灣高齡商機,有 5 棟為新世代傑仕堡系列。
新光人壽表示,承德企業大樓位於北市承德路三段上,鄰近捷運圓山站,交通十分便捷,周邊商業活躍、穩定成長,地點十分適合區域型總部大樓,除具廣告效益外,亦有助公司業務推展。
該大樓基地土地面積 378 坪,興建地上 7 層樓,地下 3 層辦公大樓,全棟室內照明皆採用節能 LED 燈具,極具環保概念,充分展現綠色環保,落實企業永續發展的精神。
新光人壽不動產規劃與投資極具前瞻性與多元性,持續於全台各地興建企業大樓,2014 年起高雄岡山、新北板橋與台北承德大樓陸續落成啟用,作為業務部室營運與教育訓練之處,提供客戶更在地化、優質與便利的服務。
光是今年,預計有 5 棟大樓落成,包括新板金融大樓、承德大樓、嘉義中心、新板傑仕堡 A 棟、新板傑仕堡 B 棟,明年則有新板傑仕堡 C 棟,南軟大樓、三重水漾傑仕堡及見潭傑仕堡,2 年等於蓋了 9 棟樓,不動產投資總部位約 1500 億元。。
新光人壽不動產明顯看準台灣高齡商機,不斷推出新世代傑仕堡系列產品,2016 年起於大台北地區選擇具有交通樞紐優勢的板橋、三重與劍潭捷運站附近,興建「新板傑仕堡」、「水漾傑仕堡」與「見潭傑仕堡」等優質商務住宅與高級出租住宅,以因應新的社會生活型態居住需求。

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2017/3/8 星期三 11:12 AM
新商辦出租報酬率上看4%,不動產市場要回溫了嗎?【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

國內不動產景氣要回溫了?在全台精華地段擁有超過200棟商辦的新光人壽,7日舉辦新大樓啟用,新壽透露,今年有多達10起以上的建案陸續完工,其中商辦招租,年租金收益上看4%。
新壽總經理蔡雄繼說,承德大樓位於台北市承德路三段,鄰近圓山捷運站,當初以3.36億元標得地上權,可使用50年,土地面積378坪,新壽斥資4.18億元興建為地上七樓、地下三樓的商辦,樓地板面積達2,257.8坪。
承德大樓位於台北市承德路三段,鄰近圓山捷運站,當初以3.36億元標得地上權。
新壽主管透露,這棟商辦的地上1∼3樓將出租,其中1樓已計畫出租給銀行做為分行,內部使用坪數達130坪,整體租金收入上看4%。至於4∼7樓將作為新壽業務團隊的區域總部。
除承德大樓啟用外,蔡雄繼也提到,今年5月位於新北市板橋的新版特區商辦也將啟用,規模比承德大樓更大,將興建成3棟商辦,其中A棟樓地板面積達4,900坪、B棟逾1萬坪、C棟為6,500坪,合計超過2萬坪,一部份作為業務員的區域中心,另一部份也將出租。
值得一提的是,新壽取得經濟部鄰近的土地,將興建成豪宅出售,預計2020年1月完工,每戶為50∼60坪,預估有100多戶,每棟售價上看1億元。據不動產業者推估,屆時有機會突破一品苑每坪160∼170萬元的新高記錄。
其次,新壽在南港陽光街的住宅建案,同樣是蓋成住宅出售,每戶約40坪,預計100戶,惟新壽主管說,目前還在申辦都更變更,尚未取得建照,預估最快2023年才會完工。
新壽不動產主管也進一步指出,在南港取得的地上權,鄰近南港展覽館,將興建成20層樓的商辦大樓,做為飯店和出租給南港科學園區的資訊業,其中南港地區的飯店少,因此需求不錯,年租金收益同樣上看4%以上。
新光人壽不動產主管提到,會持續推出新光傑仕堡系列產品,包括2016新北市板橋「新板傑仕堡」、三重「水漾傑仕堡」與台北市劍潭「見潭傑仕堡」等建案,主打商務住宅、高級出租住宅,搶進高齡和不動產商機。

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2017/3/4 星期六 12:50 AM
熱錢流進台灣 彭淮南:比較沒看到房地產【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

記者ほ澤蓉╱即時報導 外傳美國和大陸肥咖資金大舉流入台灣,造成新台幣年後大漲,中央銀行總裁彭淮南今天表示,從年初到2月24日,外資淨流入亞洲超過50億美元,其中30億美元跑到台灣,主要是來買股票和買公債,比較沒有看到房地產。 熱錢流進台灣,彭淮南:比較沒看到房地產(資料照片) 立委賴士葆今天上午在財委會質詢彭淮南表示,外傳5000億大陸肥咖資金回來,還有很多買房地產,央行是否有看到?彭淮南表示,他看不到,看到的大多是歐美機構投資者和主權基金跑來台灣,大陸的不容易看到。 至於資金跑去買房地產,彭淮南說,就他了解錢都去買債券了。彭淮南說,「我看房地產目前還好吧!」,豪宅都拍賣拍不出去了,沒有像以前有大幅上漲跡象,很平穩。

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2017/3/3 星期五 10:48 PM
敦化南北路 都更案遍地開花【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

記者蔡惠芳/台北報導 台北市燙金、鑽石地段的敦化南北路,最近沿線至少有9大都更案,其中華固建設敦北都更案「名鑄」,市場傳出台塑集團王家已入手數戶豪宅;此外,冠德敦北「松齡新村」70年地上權辦公大樓案,據悉冠德董事長馬玉山也正洽「老東家」台塑集團,希望由其醫美和生技等關係企業進駐其中一棟。 另國泰集團的起家厝「敦南金融大樓」(即敦南誠品大樓),也已完成都更事業計畫,市場傳出蔡家準備將來更新改建為26層樓的複合飯店商業大樓。 根據調查,敦化南北路沿線由於土地所有權較集中、且更新改建的潛在價值相當可觀,因此都更實施者投入意願較高,光是目前進行中的都更案就至少9筆,包括冠德國防部「松齡新村」地上權都更辦公案、華固「名鑄」、華固華塑大樓「敦南3號」、中國人壽台北學苑地上權案、中興電工案、國建敦北案、璞真敦北南京案、「國泰敦南金融大樓」、台塑集團總部更新案等。 其中,進度較快的是華固「名鑄」,已在2016年中動工。華固董事長鍾榮昌表示,預售3個多月以來已售12戶、約40億元,占總銷85億元的4成多,市場還傳出台塑集團王家也入手幾戶。 對此傳言,華固不予證實。至於冠德「松齡新村」地上權案,冠德副總經理張勝安表示,這筆都更案現正進行建照審查,若順利可望在2019年底至2020年完工。 規畫興建南北兩棟辦公大樓,一棟作為冠德第二企業總部大樓,另一棟將全棟出售,每坪開價約135萬元。市場最近傳出,馬玉山計畫把其中一棟為「老東家」台塑集團量身定做,代理銷售的宏大國際資產總經理陳益盛予以證實,表示確已洽談台塑集團,由生醫關係企業進駐,全棟建坪估計約1,500坪,地上權年限為70年。 由於台塑集團總部大樓正計畫都更改建,更新後研判總樓地板面積仍不敷日益成長的集團員工辦公需求,因此部分關係企業非常適合進駐敦北冠德大樓。

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2017/3/3 星期五 05:44 PM
西華富邦腰斬 皇翔紫鼎跌10%【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

【記者柯安聰台北報導】1日內政部實價揭露公布至2017/1/15成交案件,較值得注意的是,位於台北市大直豪宅西華富邦於2016/12交易7樓物件,總價1億6458萬元,總坪數131.26坪,扣除車位交易單價每坪144.5萬元,創下社區新低,相比最高單價290.6萬元,價跌50.28%。無獨有偶,台北市中正區豪宅皇翔紫鼎於2016/11交易16樓物件,總價1億3728萬元,總坪數148.69坪,扣除車位每坪單價107.9萬元,比起預售時的最低行情119.4萬元還低了9.63%,落至社區新低。
台灣房屋智庫表示,西華富邦在2015/7的單價290.6萬緊追豪宅一哥帝寶,不過隨著豪宅市場走弱,去年10月名人交易17樓便出現「高樓層景觀,低樓層優惠價」的單坪153萬,而此次低樓層物件持續探底,不難想見豪宅盤整態勢未除。而皇翔系列產品皇翔紫鼎,去年八月交易價格126.3萬,風光榮登中華路一段首席豪宅,好景不常,相隔不到半年的交易立馬大跌,雖然此次交易在中華路一段,仍屬高價,但豪宅交屋打回原形的陰霾將持續蔓延。
2016豪宅市場不復見帝寶、皇翔御琚,或是大安森林公園周邊的一級指標豪宅身影,取而代之的都是降價賣的二線豪宅,像是一次成交7戶,每坪單價卻僅112萬元的松江1號院,以及不少名人置產社區也大多落在社區行情價,未再創新高。
台灣房屋智庫指出,目前資金還未看見房市投資機會點,大坪數高總價的豪宅式微,況且央行對於房市管制的鬆綁,獨留豪宅控管,而剛性買盤也非豪宅市場客群,都令豪宅來勢堪憂。(自立電子報2017/3/1)

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2017/3/3 星期五 11:40 AM
貸款增量近半入房市... 銀監會 盯緊個人房貸【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

工商時報【楊日興、黃欣╱北京報導】
去年中國許多熱點城市出現房地產價格飆漲情形,多達25%的銀行貸款都投向房地產,新增貸款中,更有45%屬於房地產貸款,防止房地產泡沫儼然成為中國銀監會的大問題。銀監會主席郭樹清昨(2)日坦承,近1、2年個人房屋貸款的比重過高,銀監會高度關注,將分類實施房地產調控,促進房市監康發展。
房貸高成長 銀監會示警
郭樹清指出,過去大部份居民買房多用存款、向親友借錢,貸款比率並不高,但近年該比率卻快速增長。去年,新增貸款中近半為房貸,而且又以個人房貸占大部份。雖然居民總體貸款額度、槓桿率並不高,但高速成長已成銀監會注意的重點。
除此之外,銀監會對於房地產貸款採用差別化政策,郭樹清分析,房地產市場的特性,是因地域性不同,而有巨大差別,不同城市房價漲幅,所包含的泡沫、風險都不一樣。
他也呼籲,銀行無論對開發商還是個人,都該穩健、審慎投放房地產資金,銀監會將站穩「房子是用來住,不是用來炒的」定位,監管房地產金融流向。
銀監會副主席王兆星則補充,房地產市場的蓬勃發展對當前中國經濟成長、財政稅收以及銀行資產與利潤增長都有巨大貢獻,故房地產市場在不出現大泡沫、大波動的環境中穩定健康增長,是銀行界樂於看到的。
不同城市 採差別化房貸
雖然熱點城市房價飆漲,但3、4線城市卻出現房地產庫存過剩,需要進行去庫存。王兆星指出,要採取差別化房貸政策,對庫存過大的城市,或帶有泡沫、投機性高的房貸皆需要加以限制;但對於有剛性需求的基本住房,或能改善民眾居住條件的房貸需求,則必須給予支持,才能促進房市穩健發展。

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2017/2/27 星期一 12:33 AM
顏炳立:豪宅開300萬以上…聽聽就好【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News林美欣/整理報導 政府打房政策讓台灣豪宅幾乎陷入絕境。近期有消息指出,因中國查稅,台商千億熱錢回流台灣,可望為豪宅注入一股暖流。至於豪宅價格是否能如建商喊的如此華麗,戴德梁行台灣區總經理顏炳立認為「聽聽就好」。 豪宅重要指標「帝寶」近來在法拍市場2度流標(好房資料中心) 豪宅指標帝寶近來在法拍市場2度流標,拆算車位後每坪價格停留在279萬元,聯合報報導,房仲認為帝寶行情仍有220萬元上下;不過,東森房屋董事長王應傑沒有如此樂觀,他預估170萬元才可能有人接手。 元老級豪宅的指標意義重大,因此法拍價格也備受關注。對於2017豪宅市場,戴德梁行台灣區總經理顏炳立在《數字台灣》節目中分析,台灣房市這一波不景氣,去年開始每個時間點都出現一個價格破壞,「今年帝寶價格已經下來了」,過去喊到280、290都是往事,「請問你帝寶假如220、230、240的成交,那麼其他的跟他比的地方,能否賣到250?」 顏炳立指出,今年信義計畫區幾千億的案子都是豪宅,大家目前都對價格保密到家,但之後登記後公布出來,「假如價格是在200出頭萬的話,完蛋了」。他再舉例,假設「台北信義」在信義區那個路段,成交落在170幾萬,「那預售可以賣多少價錢?」,「頂多是跨了200萬」,假設要賣到250、260,甚至喊到300的話「聽聽就好」。 在豪宅稅、限貸令、房地合一、囤房稅等等的打房措施後,豪宅市場冰封至今。房仲統計,總價3億元以上的頂級豪宅,2016年全年交易僅13件。

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2017/2/26 星期日 11:32 PM
今年房市如何? 土銀:平穩盤整【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

記者賴昭穎╱即時報導 土銀去年獲利創歷年新高,已連續六年突破百億元。展望今年房市,國銀不動產龍頭土地銀行董座凌忠嫄今天說,今年房市沒有大變動,處於「平穩盤整期」。至於會盤整多久,她認為,要看市場供需狀況,好的地段抗跌性較高,總體來看,房價不會跌但上漲「也不太可能」。 土地銀行董座凌忠嫄認為,今年房市處於「平穩盤整期」(圖/翻攝自Google map) 美國聯準會(Fed)啟動升息,未來將帶動全球利率提升,恐對房貸族產生影響,恐影響民眾購屋意願。凌忠嫄表示,即便聯準會升息,幅度也不會太大。現在仍是低利時代,預期台灣也只會緩步升息,房貸支出「大概是一個月多一個便當錢」。 凌忠嫄表示,政府有請公股行庫推出青年安心成家貸款,銀行對首購族的貸款條件也比較好,升息對自住、首購族影響不大,投資客才會受到衝擊。 針對人口老化的趨勢,凌忠嫄表示,土銀推出「以房養老」貸款反應很好,至今年一月底,已承作三七六件、額度達十八億元,平均貸款年限為廿二年,今年將以承作破五百件為目標。 政府大力推動都更,土銀積極推動都更業務,主辦逾一二○億元指標性正義國宅都更聯貸案。土銀主管表示,截至去年底,累計受理都更案件已達一一一件,承作總金額近千億元,目前有五十四件都更案在進行中,包括晶宮大廈都更案、修德國宅都更案等,可撥款額度五六八億元。 截至去年底土銀不動產信託業務累計簽約件數共二二五七件 ,信託財產餘額計一五九三億元,市場第一。目前土銀辦理的不動產信託案件以地主與建商合建、都市更新、不動產管理信託、不動產買賣價金信託及預售屋不動產開發信託等居多,提供不動產一條龍金融服務。

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2017/2/26 星期日 07:29 PM
老屋出清… 專家說兩項因素缺一不可【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者羅力元/整理報導 近期雙北地區降價求售的風氣漸起,如果買家看中的是老屋,包租公律師蔡志雄認為,除了價格因素,更應從安全的角度來思考。 老屋可買嗎?專家說兩項因素缺一不可。(好房網News記者 陳韋帆/攝影) 包租公律師蔡志雄撰文表示,近期出現在市場上被買家考慮的物件,很大的比例是「公寓、屋齡很老、頂加」,而從賣家的角度來思考,持有這樣的物件多是看上都更題材,如今都更已成不可能的任務,類似物件才成為出清對象。 蔡志雄認為,這一波房地產的不景氣恐怕會持續不算短的時間,他估計盤整時間可能長達7、8年,因此賣家考量老宅現在不賣,要擺到下一波起漲,更有難度。 蔡志雄表示,不管是自住或者投資,都要考慮將來脫手換屋的時間,所以考慮屋齡,不是只有現在的屋齡,而是要把脫手前的持有期間也加上去。因此除考量價格之外,更重要的就是居住的安全,老建物當時的建築法規對耐震係數的要求較不嚴謹,一定要確認建築結構的安全。 根據內政部不動產資訊平台資料顯示,全台屋齡逾40年以上的老屋高達146萬戶,其中台北市30年以上的老屋就高達6成,高於全國平均。 永慶房產集團業管部經理謝志傑指出,台北市中心屋齡較高的公寓產品,價格修正氣氛最濃,雖以往挾區域優勢,價格也比新北市新成屋高,成交總價在2,000萬算符合行情。但以現在房市氣氛來看,屋齡較高的公寓產品即便有公設比優勢加持,但尚有結構安全或自備車位等問題,同樣總價,民眾也有新北市新成屋可挑選,因此老舊房屋價格回歸基本價值,屋主願意修正的比例最高。

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