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  經紀人員部落格 蔣宗玹 [0909-591-591]
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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
**民視新聞採訪報導***
**台視新聞採訪報導***
**公共電視採訪報導***
**寰宇新聞採訪報導***
**蘋果日報採訪報導***
**非凡財經台採訪報導***
**大日出版社採訪報導***
**SMART月刊117期採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
好友人數\

網誌文章
2017/2/26 星期日 05:28 PM
你買的房價 其實不只是房價【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

文/范世華 一般人買一間房子的價錢,表面上是一個總價,但是實質拆開來看,它除了房屋本身的售價之外,還要再加上裝潢設計的費用以及看不到的資產稅費、規費,還有代銷或仲介的佣金、服務費以及建商或前手的利潤差價。 買房要準備的預算不只房屋總價,裝潢費、稅費、規費、佣金等等都要包含在內(好房網記者張聖奕/攝影) 且不說買賣利潤這一塊,因為不論以往和現在,不同時點的房屋買賣一定都有價差,但是如果考量對於居住實用與品質要求上的話,現在和以往就會有很大的差異了。在以前物質生活還沒那麼進步和講究,早一輩的人在買房子時都只求有就好,倘若能力預算有限就可能分期買預售,而當時預售屋的交屋一定不會給你附裝潢的,所以早期買房的價金單純就是買一個房子的空殼罷了。 但是現代社會進步,大家對於居住品質的要求就非常多元了,所以在居住的形式、美觀、舒適性、實用性…等等的考量,肯定會多增加規劃設計的元素,所以現在買預售,在交屋之前除了會預付管理基金,一定還會再付一筆裝潢保證金,也就是說必定還會有一筆裝潢的費用及預算要再給設計師或裝潢師傅的,這些後來多出來的部分,算在購買房子的總預算中,加上林林種種看不見的支出,更比以往的房價有很大的差距。 但因一般人的經濟條件現在都比以往要高了,就物質條件的要求也高,既然要享高品質,對於房價或物價並非真的付不起,反而現在資訊比以前發達,真的要來比價或是估成本,能賺多少一算就知道,因此現在消費的對價型態就是:「如果你給得了,我就付得起!」花錢並不一定會斤斤計較到不給別人賺,重點是品質服務的要求是不是真的有達到? 回顧前幾年房價超漲,會有人買單,自然是因為有人願意付,同時也付得起!可是大家現在會變得謹慎消費的原因,其實是大家不買「不知道」、大家不買「不確定」。現在大家不買房也不消費,不是因為付不起,而是「我若付了,你能給什麼?」、既然「你給不起,我憑什麼要呢?」這就如同轉台看看「一例一休」帶來的通膨造成全民不爽一樣,政府說修法就修法,但是不管勞工、企業、消費者都在納悶:「政府到底給了什麼?」 因為政策變局,法令、稅制的種種變數,再加上民眾對於景氣的不確定性,現在房地產交易的稅費不像以前那麼單純,僅有契稅、土增稅(且各自分擔)而已,現在買賣房屋雙方都還要再顧慮到持有的財產稅或是房地合一稅,因此在買賣房子的時候也只能更加嚴謹了。同樣的,一路下來房地產的稅制也是說改就改,市況變局只好大家自己來面對,我們也要問:「政府只會喊改,但給了什麼?」

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2017/2/26 星期日 11:11 AM
房市亮點-台北房市 敦北八德商圈 三豪宅搶市【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

工商時報【陳宥臻╱台北報導】
豪宅市場近期傳出買氣回溫,位於敦化北路、八德路、微風廣場周邊形成新興豪宅聚落,目前就有三大新豪宅搶市!潤泰新的「潤泰敦峰」主打企二代族群、華固持有的「華固名鑄」戶數銷售已經5成,還有「華固樂慕」將在228假期正式公開。
其中「潤泰敦峰」基地就在微風廣場本館旁,占地1344坪土地,是2017年首件百億大案!據市場推估,該案總銷金額達160至200億元。潤泰新指出,每坪2字頭(200萬元)起跳。
「潤泰敦峰」是北市少數大基地新案,今年1月時公開並動土。潤泰新董事長簡滄圳表示,該案是輕時尚豪宅,採URBAN RESORT的概念,找來日本景觀大師內藤恆方負責景觀設計、燈光設計與外觀則分由月河燈光、陳傳宗建築師事務所負責,公設規畫則找來馬爾地夫W Hotel設計團隊。
W飯店設計團隊,將馬爾地夫海水與Resort連結的概念用在豪宅上,該案3樓就有從室內游到戶外半空中的泳池,像是在海島國家度假的氛圍,加上外圍種植階梯式高聳樹木,最高達3層樓,讓人感受不到是在都市,隱秘性高。
簡滄圳指出,該案臨市民大道,但退縮54米,半露天泳池是5米乘以20米,3分之2在室內,其餘在戶外,半空中的泳池,有水天一色的景致。
「潤泰敦峰」共82戶,坪數從78坪到100坪皆有,與傳統豪宅動輒150∼200坪大面積做出區隔。主打企業二代、白手起家高階人士等,由於現代家庭人口簡單,坪數太大反會顯得孤單。每坪價位210∼250萬元左右,每戶總價在2億元上下。
位在敦化北路的「華固名鑄」,也是市場矚目個案,前陣子一下子銷售出4戶,其實是2組買方,各是一次買2戶,該案設計是一層2戶,買家等於一次買下一整層。
華固總經理洪嘉昇指出,此案基地面積950坪,總戶數88戶,華固可售部分25戶,其他是地主戶。目前華固持有戶數已經賣了12戶,只剩一半可售。洪嘉昇表示,「華固名鑄」共有2種坪數規畫,分別是132坪和101坪,前者總價大約3億元,後者2億多元,樓高23層。根據華固日前公告「華固名鑄」一次售出4戶含12車位,總金額11億6,544萬元。對照實價登錄資訊,該案單坪價格211.2萬元,已拿下松山區最貴豪宅。
另一方面,基地位於建國南路、八德路口的「華固樂慕」,將在228連假正式公開。洪嘉昇表示,該案坪數規畫有3種,分別是64、68和74坪,總價帶6,000∼8,000萬元。
值得關注的是,「華固樂慕」還未正式公開,已經銷售約30%、20戶(原本可售戶數是70戶),在房市氣氛未明朗下,已吸引不少換屋和置產族購買。預計「華固樂慕」和「華固名鑄」皆是2019年6月左右完工。

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2017/2/24 星期五 11:14 PM
國宅變豪宅 正義都更案「不一樣」【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者蔡孟穎/整理報導 台北市地段最好的都更案「正義國宅」,等了20年,終於拍板定案,未來將化身地上31層住商混合大樓,不過因為地點處捷運忠孝復興站、東區商圈旁,面對國宅很可能翻身變豪宅,恐再出現炒作豪宅市場的狀況,政大地政系教授張金鶚則一改立場,表示儘管如此,也會是一棟「很不一樣」的豪宅。 正義國宅都更案拍板定案,未來將化作住商混合大樓(好房news記者陳韋帆/攝影) 具高度指標意義的正義國宅聯貸案,創下200%的銀行認購熱潮,如今完成120.9億元聯貸拍板,都更案預計興建地下7層、地上31層,地上1~5樓為商場,5樓以上為住宅的商混合大樓,銷售金額初估在300~400億元之間,不少知名百貨都有意包下商場,未來建物完成後,將成為台北市東區新地標。 坐落在北市精華地段,地坪逾1400坪,住商不動產企研室主任徐佳馨向蘋果日報分析,住宅部分,每坪單價估計至少180萬元起跳,若以最小戶30坪估計,總價將超過5400萬元以上,儼然是「國宅變豪宅」,但對此,過去不贊成炒作豪宅的政大地政系教授張金鶚,則一改立場,認為是「沒辦法的事」。 張金鶚表示,因地段關係,是豪宅也沒辦法,但都更後原本9成的住戶都可分回,這是原住戶權益,保障一定足夠;除此之外,千坪的都更案,其中有37.36%土地是國有地,財政部政務次長蘇建榮認為,未來作為中央辦公室,對財政部來說,會是很大的幫助。

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2017/2/24 星期五 10:14 PM
房市將回春?謝金河:春燕來了【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者翁聖惠/整理報導 2016年房市成交量低迷,讓不少人看壞今年房市,不過日前財信傳媒集團董事長謝金河在臉書上發表自己的看法指出「房市將出現第一隻小春燕」他認為,進台股暴漲,就如同2003年SARS來襲時一樣,如果今年的移轉棟數可以回到30萬棟以上,房市的回穩現象會更明朗。 房市終於要回春了?財信傳媒集團董事長謝金河在臉書上提出自己的看法,他指出「房市將出現第一隻小春燕」!他表示,目前房市仍低迷不振,不過台股最近量價齊揚,可以想見大家對台灣的經濟仍信心缺缺,不過股市在短短兩個月內成交量機暴增千億,是十分不可思議的事。 謝金河認為,營建股經常是景氣的領先指標,房地產崩落前,營建股已經先跌一段,像2003年SARS來襲時,不少營建股先跌在漲,股價先於景氣之前到來;今年以來很多營建股默默發動漲勢,這樣的現象值得注意。 另外,謝金河也指出,今年出現不少台商買盤,可以算是低迷房市的一個小亮光,未來房市能不能回春,還要看低檔承接買盤是否積極,若今年房地產移轉棟數可以回到30萬棟以上,房屋稅可以合理調整,那麼房市的回穩現象就會更明朗。 雖然謝金河看好今年房市,不過也有專家持相反看法,房市名嘴Sway就在臉書上指出,近期頻傳的護盤消息,只是製造有行有市的假象、引誘買方進場的騙局,就像冷飯熱炒的名人、台商買豪宅,這都是豪宅景氣冷淡的寫照。 財信傳媒集團董事長謝金河看好今年房市。(翻攝自謝金河臉書)

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2017/2/24 星期五 08:12 PM
國產署標售「東西匯」 無人投標收場【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者 黃彥翔/台北報導 國產署今(23)日開標「東西匯」都更分回戶共14戶,截至下午1點30分止,以無人投標收場。 東西匯外觀。(好房網News記者陳韋帆/攝影) 「東西匯」位於中山區松江路、農安街口,由忠泰建設、樂揚建設整合開發,樓高17層,地下5層,國產署分回樓層為13~16樓共14戶,標售底價從6,470萬至8251萬元間,拆算車位每坪約95∼110萬元,內政部實價登錄網顯示「東西匯」13樓以上成交單價在95~102萬元間。 對於本次無人投標,國產署官員表示,仍與大環境有關,之後的標售物件會再做檢討,並透露下一批標售預計是位於內湖區內湖路上的「碧湖君鄰」,會再加強行銷,標售時間尚未確定。 國產署標售「東西匯」,無人投標收場。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

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2017/2/24 星期五 07:12 PM
買房被要求「幫加價」 讓他傻眼了…【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者羅力元/整理報導 實價登錄的資訊到底可不可信,又成為討論的話題。有網友看屋殺價,卻被建商要求在實價登錄的價格上加價,讓他直呼真傻眼。 實價登錄的資訊到底可不可信,又成為討論的話題。(圖/好房資料中心) 有網友在知名論壇Mobile 01上以「原來實價登錄也可以造假」為題發文,陳述年前在高雄仁武區看房,過年後再去喊價,並且刻意喊低價,結果建商收下訂金後,竟要求實價登錄要造假,讓他有點傻眼,並感嘆自己經驗不足。 底下網友直接回,「實價登錄一開始就有人這樣搞了,一堆傻子還在看實價登錄買房」、「實價登錄是參考用的,一定會有造假」、「還有人不知道可以造假喔,這還真是大新聞」。 也有網友分析目前實價登錄造假的手法,較常見的就是代書直接登記假價格,還有就是新成屋建商會詢問買主裝潢預算,並表明都會送給買主,但是希望買主配合將成本反映在實價登錄上。 「ETtoday新聞雲」報導,北市地政士公會榮譽理事長林旺根表示,實價登錄現行制度是買方申報,賣方無申報義務,也無任何責任,此外造假的情況最常發生在預售屋,賣方為了撐盤、不讓房價掉下來,而買方也不反對自己的房價高一點。 房產作家賴淑惠也在「實價登錄開價有據? 小心!誤入陷阱買更貴」文中提出兩個重點,一就是參考登錄價,不去採信最近成交價;再來就是比較相同條件的物件,並觀察1年來的成交價格,不理會最高價,找尋中間值來喊價。

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2017/3/24 星期五 12:10 AM
房租報稅新制上路 6成房東喊漲【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

(中央社記者韋樞台北21日電)新版房屋租賃新制元旦上路,房租可抵所得稅,房客可入戶籍。房仲業調查發現,近6成房東欲調漲房租,亦有54%的房客感受到租金調漲,顯示租稅政策使得房東轉嫁成本給房客。
全國不動產企研室3月6日到12日進行網路問卷調查,發現在政府加稅、房客申報租金及欲遷入戶籍三大因素影響下,超過半數(58.2%)房東近期想調漲房租,轉嫁成本給房客。
調查發現,新政府努力將租屋市場檯面化,並解決租屋不易的現況,但在租稅新制施行下,有54.2%的租屋族感受到租金調漲,僅42.3%感受持平、3.6%下跌。
不過好心的房東不算少,全國不動產進一步調查,35.9%的受訪者表示,房東不同意租金申報;15.3%的房東同意,但會調漲租金;有4成3的房東在不漲租的情況下,讓房客申報租金。
調查發現,約有33.5%民眾租金占薪資比例落在11%到20%,等於1/5的薪水用於繳房租;21.9%的民眾租金占薪資比例介於21%到30%,兩者合計55.4%,顯示租屋族的負擔不輕。
全國不動產總經理石吉平指出,推升租金主因有三,區域民眾普遍看跌房價,進而轉向租屋,求過於供,導致租金上揚;去年房地合一上路,抑制短期交易,許多屋主由售轉租,尤其近一年交屋潮,新屋釋出到租屋市場,並附帶傢俱電器,因此租金較高,拉高整體行情;第三則是租賃契約書新制上路,新增租稅成本,進而轉嫁給房客。
石吉平認為,租屋族大多經濟負擔能力較弱,政府為保護租方權益,減少租屋糾紛,除了施行房屋租賃新制,未來也將推出「住宅租賃市場發展條例」,創設租賃住宅服務業,透過業者包租或代管出租,可享定額免稅,但勢必也讓地下租屋市場浮出水面。
全國不動產3月6日到12日進行網路問卷調查,回收752份有效問卷,在信心水準95%之下,抽樣誤差正負3.57%。

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2017/3/23 星期四 11:10 PM
蛋黃區房價也被套 房仲:初露打底跡象【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

(中央社記者韋樞台北21日電)北市地政局公布去年11月全市住宅價格指數,公寓走低、大樓微揚,蛋黃區大安、信義和中正區價格跌破實價登錄初期,表示實登之後買蛋黃區者被套牢,但今年看來房價初露打底跡象。
北市公布去年11月全市住宅價格指數109.34,較10月下跌0.55%,較2015年同期下跌1.15%。標準住宅總價新台幣1368萬元,標準住宅單價每坪50.32萬元;大樓住宅價格指數119.67,較去年10月上漲0.95%;公寓住宅價格指數99.96,較去年10月下跌2.96%。
地政局表示,觀察大樓與公寓價格表現,公寓月線持續下跌,季線及半年線已分別連續15個月及13個月走低,走勢疲弱;大樓月線連2個月上升,季線微跌,半年線微揚,整體價格表現優於公寓。
去年11月價格指數統計各區中,大安、信義、中正區相隔5年後,指數再度跌破100,至99.19,是四大房市區中,唯一跌破基期的區域,表示在實價登錄之後才進場買蛋黃區房屋的人,目前暫被套牢。
住商不動產企研室主任徐佳馨表示,北市府是以2012年8月實價登錄上路時為基準,編製住宅價格指數,當月指數100,但這個數值是經過均值化的;如今蛋黃區數值低於100,表示蛋黃區房價低於當初的房價。
徐佳馨認為,蛋黃區先漲隨之的是先跌,蛋黃區房屋的擁有人見房價走跌,都更機會不大,乾脆賣屋落袋為安;而蛋白區的房屋緩漲也緩跌,主要是原先在蛋黃區居住者有換屋需求時,到蛋白區有機會換大一點或有電梯的房子,因此有一定的需求,下跌較緩。
至於未來蛋黃區房價是否續跌,徐佳馨認為,市中心房價下跌是否打底,還要再觀察一陣子;若是再下跌,就回頭看是否跌破2011年6月奢侈稅上路時的房價,但值得注意的是,奢侈稅上路時有投資人加價10%到15%售出。
她認為,從今年1、2月北市房價看來,跌幅初露打底收斂跡象,換屋到大樓的需求相當穩定,價格持穩;經濟力薄弱的首購族較中意的公寓,價格有可能低檔盤旋。

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2017/3/23 星期四 10:09 PM
【租屋新制上路】過半房東「漲聲響起」 不給報稅【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

為讓租屋市場健全化,新版房屋租賃新制在元旦上路後,房東不得拒絕房客遷入戶籍、申報租金也可折抵綜所稅。就此房仲業者網路問卷調查發現,新規上路後,高達54.2%房客感到所住區域租金上漲,且逾半房客表示,仍有房東不給報稅,即使同意也會轉嫁到租金上。
全國不動產企研室3月6日到12日進行網路問卷調查,發現在政府加稅、房客申報租金及欲遷入戶籍三大因素影響下,超過半數(58.2%)房東近期想調漲房租,轉嫁成本給房客。
調查發現,政府努力將租屋市場檯面化,並解決租屋不易的現況,但在租稅新制施行下,有54.2%的租屋族感受到租金調漲,僅42.3%感受持平、3.6%下跌。
經全國不動產進一步調查,目前違反租屋新制的房東不在少數,有35.9%的受訪者表示「房東不同意租金申報」;在守法的房東中,有15.3%的房東願意申報,但會調漲租金;另有4成3的房東在不漲租的情況下,讓房客申報租金。
調查發現,約有33.5%民眾租金占薪資比例落在11% 到20%,等於1/5的薪水用於繳房租;21.9%的民眾租金占薪資比例介於21%到30%,兩者合計55.4%,顯示租屋族的負擔不輕。
全國不動產總經理石吉平指出,推升租金主因有三,區域民眾普遍看跌房價,進而轉向租屋,求過於供,導致租金上揚;2016年房地合一上路,抑制短期交易,許多屋主由售轉租,尤其近一年交屋潮,新屋釋出到租屋市場,並附帶傢俱電器,因此租金較高,拉高整體行情;第三則是租賃契約書新制上路,新增租稅成本,進而轉嫁給房客。
石吉平認為,租屋族大多經濟負擔能力較弱,政府為保護租方權益,減少租屋糾紛,除了施行房屋租賃新制,未來也將推出「住宅租賃市場發展條例」,創設租賃住宅服務業,透過業者包租或代管出租。(李先泰/綜合報導)

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2017/3/23 星期四 09:09 PM
房市第2季沒看那麼壞 近3季來最不悲觀【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

(中央社記者韋樞台北21日電)信義房屋針對官網使用者進行第2季購屋意向調查,結果看壞未來房價的比例從第1季74%收斂到第2季的65%,且為近3季以來最不悲觀的一季,預計市況呈現「價盤整量緩增」走勢。
調查發現,對於未來房價看法,這次調查結果是最近3季調查以來較不悲觀的一季,第1季調查時看壞未來房價比例約有74%,第2季調查時比例已收斂為65%,雖然看壞房市的比例仍占多數,但比例已減少。
調查還顯示,若房價和高點相比修正約15%,有將近一半(49%)的受訪者認為會吸引他們進場購屋;另有4成的民眾認為不會吸引進場購屋,由調查結果對比當前市況可發現,當房價已經修正10%到15%的幅度,配合政策減少干預房市,的確吸引部份買方逐漸回流市場。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,2016年第3季的購屋意向調查,曾出現對房市悲觀情緒收斂,不過是受當時央行選擇性信用管制鬆綁的利多刺激。
今年調查期間的情緒改善,並非單一政策利多帶動,應是房市已經盤底修正一段時間,民眾逐漸認為政策不再像過去一路強力調控,信心慢慢從谷底回溫,雖然購屋意願有所增加,但對於價格態度仍相對保守。
調查結果顯示,受訪者中約4成找房子已超過一年,另外有29%找屋時間3個月內,至於受訪者相中的購屋區域,將近6成的受訪者認為近期房價已經下跌。
曾敬德表示,民眾對於房價看法的變化與市況表現相當,反映出當下民眾對房市看法不再那麼悲觀,但也不會認為房價立即反轉向上,因此遇到滿意的房屋與價格才會進場購屋,在民眾信心略回溫,但對價格態度仍保守的狀態下,預料市況反應呈現「價盤整量緩增」的機率較高。
購屋意向調查統計時間自3月9日至20日,共回收1287份樣本。

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