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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
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**台視新聞採訪報導***
**公共電視採訪報導***
**寰宇新聞採訪報導***
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**非凡財經台採訪報導***
**大日出版社採訪報導***
**SMART月刊117期採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
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網誌文章
2017/3/23 星期四 08:08 PM
房價修正15% 近5成認有吸引力【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

針對官網使用者,信義房屋進行第二季購屋意向調查,其中,看壞房市的比例已由七成多縮減至六成多,減少約十個百分點,調查顯示,房價和高點相比較,如果修正約百分之十五,約有近五成受訪者認為具有進場購屋吸引力。這次調查是近三季以來最不悲觀的一季,民眾對房價看法略有改善。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德昨表示,去年第三季的購屋意向調查,也曾出現對於房市悲觀情緒收斂的現象,不過,當時還有中央銀行選擇性信用管制措施鬆綁的利多刺激,今年調查結果並非單一外在政策利多所帶動,應是房市已經盤底修正一段時間,民眾逐漸認為政策不再像過去一路強力調控,信心慢慢從谷底回溫。
雖然購屋意願有所增加,但對於價格態度仍然相對保守。調查顯示,受訪者當中約有百分之四十左右找房子已經超過一年時間,另外約有百分之二十九則是屬於找屋三個月內的族群,至於受訪者對於想要購屋的區域,普遍都出現房價下跌的感受,約有將近六成受訪者認想購屋區域,近期房價已出現下跌。
調查當中比較特別的是,假設房價修正百分之十五(與高點相比),是否吸引民眾購屋的意願,結果約有高達百分之四十九受訪者認為會吸引他們購屋,百分之十受訪者則認為不清楚,百分之四十民眾認為不會吸引他們進場購屋。
民眾信心略微回溫,價格態度依舊保守,預料市況反應呈現「價盤整量緩增」的機率比較高。

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2017/3/23 星期四 07:08 PM
5大銀行2月新增房貸 月減百億【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

中國時報【呂清郎╱台北報導】
中央銀行21日公布,2月五大銀行新承做房貸金額為231.18億元,月減119.78億元,主要是因為農曆年剛過,向來是購屋淡季;房貸利率則小幅下滑0.006個百分點至1.668%,主要是銀行承做對象以信用條件較佳客戶為主,使得利率下滑。
台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行,合計承做房貸比重約占全體銀行的4成,一向被視為房市風向球。
根據央行統計,與去年同期相比,2月仍年增14.19億元或6.54%,主要是去年農曆年完全落在2月,營業天數相對少,因此如果將1、2月合計,今年為582.14億元,去年為585.27億元,約略相同。
五大銀行新承做房貸利率2月反轉下滑,央行官員表示,雖然2月相對低利率的「青年安心成家方案」僅67億元、占比29.1%,低於1月的129億元、占比36.8%,但利率卻呈現小幅下滑,主要是銀行新房貸客戶承做對象差異性,觀察銀行對房貸業務風險管控加強,偏向提供優質戶較低利率,甚至已與青安利率相去不遠。
接下來房市329檔期將至,央行官員認為,目前房市仍以自住客為主力,房貸利率位在低點,對自住而言應是房貸的好時機,但買氣仍偏冷,主要應是價格認知問題,賣方讓價的幅度須被買方接受,才可能激勵買氣回升,因此,觀察降價幅度多的地區,成交往往顯現增加,但精華地段降價空間有限,買氣也偏冷清。
至於房價變動方面,根據2月信義房價指數顯示,台北市、新北市的月增率分別下跌0.3%、上揚0.5%,年增率各為下滑3.7%、0.9%,延續小幅向下趨勢不變。
央行官員認為,雖然豪宅向下修正,但由於民眾對豪宅看法負面,有必要再持續密切觀察,包括房地合一課稅,及持有稅的地價稅、房屋稅等,對抑制投機炒作的效果,及銀行風險控管等的長期影響。

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2017/3/23 星期四 06:07 PM
Q2購屋意向調查: 近半消費者有意進場【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

工商時報【方明╱台北報導】
信義房屋最新購屋意向調查顯示,看壞房市比例已從7成多降至6成多,減少了9個百分點,出現近3季調查以來最不悲觀的一季,儘管民眾對房價態度仍顯保守,但房價從高點下修15%後已具誘因,吸引近半的受訪者會進場購屋。
信義房屋於3月針對官網使用者進行第2季的購屋意向調查,調查顯示,看壞未來房價比例約為65%,較上季的74%,減少了9個百分點,看壞房市的比例雖然仍占相對多數,但看壞的比例已有所收斂,出現近3季調查以來最不悲觀的一季。
調查進一步顯示,房價與高點相比修正15%,有高達49%的受訪者認為會吸引他們購屋,1成則認為不清楚,4成的民眾則還不會吸引他們進場購屋;由調查結果對比當前市況可發現,當房價已經修正10%∼15%左右的幅度,配合政策對於房市干預逐漸減少,的確吸引部份的買方逐漸回流到市場上。
此外,受訪者中有4成左右找房子已經超過一年的時間,另外有29%則是屬於找屋三個月內的族群,而有將近6成的受訪者認為想要購屋的區域,近期房價已經出現下跌。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,2016年第3季的購屋意向調查,也曾出現對於房市悲觀情緒收斂的現象,不過當時有央行選擇性信用管制措施鬆綁的利多刺激,今年調查期間的情緒改善,並非單一外在的政策利多所帶動,應是房市已經盤底修正一段時間。
曾敬德認為,民眾對於房價看法的變化與市況表現相當,反映出當下民眾對房市看法沒有那麼悲觀,但也不認為房價會立即反轉向上,因此遇到滿意的房屋與價格才會進場購屋,在民眾信心略回溫。

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2017/3/23 星期四 05:07 PM
租賃新制 6成房東想漲房租【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

中國時報【王莫昀╱台北報導】
政府推動健全租屋市場政策,恐引發一波房租上漲潮!全國不動產企研室在3月上旬進行問卷調查,發現政府加稅,並要求房東不能拒絕房客申報租金、遷入戶籍,近6成房東近期想調漲房租。
據全國不動產調查,近2年六都房租,以台中漲最大、達7.8%,雙北漲近2%,桃園、台南、高雄則下跌,其中又以桃園跌4.7%、跌最凶。
全國不動產在3月上旬透過網路進行問卷調查,發現有54.2%的租屋族表示,感受到租金調漲。逾半數網友表示,房東不同意租金申報,即使同意了,也會調漲租金,僅有4成3房東在不漲租下讓房客申報租金。
全國不動產企研室主任張您勻分析,租賃市場長期屬於地下經濟,幾無法可管,政府今年元旦實施房屋租賃新制,房東不能禁止房客遷入戶籍、申報租金扣抵綜合所得稅,雖保障租屋族,但房東也順勢漲租,苦果仍由租屋族承擔。
全國不動產昨也宣布第2季全面推動「租賃物管履約保證」,為國內首例,履保流程與買賣履保相同,房客將租賃價金匯入建經公司銀行信託專戶,再由信託專戶撥款給房東、物管業者以及其他支出費用,保障各方權益。另多屋族將房屋託給物管業者管理,房客修繕問題皆可由物管業代為服務。
信義房屋企研室協理蘇啟榮說,在日本,租賃物業管理已是成熟產業,現今在內政部積極推動租賃市場產業化之際,不但政府要健全法令,業界須提供完整配套服務,房東與房客也需習慣相關機制,這中間還需一段磨合期。

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2017/3/23 星期四 04:06 PM
陸房價飆 對中產階級最大洗劫【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

旺報【記者梁世煌╱綜合報導】
近幾年房價狂飆造成大陸一線城市生活成本居高不下,不少年輕的中產階級不堪沉重的房貸,寧願選擇逃離北上廣(北京、上海、廣州),即使各地方政府出台政策強力調控,反而讓不少購房族一夜之間暴增數百萬元(人民幣,下同)買房費用,知名博客、大陸政法大學副教授吳丹紅對此表示,隨著房市變化加劇,大陸中產階級等於又被洗劫了一次。
最近大陸各主要城市,包括北京、上海等地紛紛推出最新一輪的房市限購令,其中,北京將購買第二套房的首付比例大幅提高到60%至70%,因為這項新規,一位當地準備換屋且已簽約的民眾在一夜之間必須多準備200萬現金,當場面臨硬著頭皮籌款或是毀約賠付違約金的困境。
另一名上海中產階級,原本打算北上用積攢的400萬為兒子購買北京西城區一套學區房,不料遭房東臨時漲價20萬,這位上海中產人士表示,他終究還是被北京房價打敗,最後決定忍痛「逃離北上廣」,直接帶著兒子移民英國。
一位房企主管指出,儘管大陸北上廣深四大一線城市的物價越來越貴,但購房成本才是當地民眾生活成本居高不下的頭號原因,上述各城市推出的調控政策雖然旨在抑制房市泡沫,但卻讓購房族揹負更沉重的現金壓力,位居社會穩固主力的中產階級也因此紛紛被「洗」出大城市。
另外,在北上廣相繼推出控房政策後,吳丹紅在其筆名為「吳法天」的博客上就指出,大陸在過去10年裡,房價漲了大約10倍。但他認為,當下官方所有的調控政策,並不著力於直接打壓房價,而是打壓成交量,增加交易成本,降低市場的活躍度,中產階級恐未必能直接受惠。
吳丹紅表示,隨著調控政策發威,各城市的房價開始走跌,在貨幣超發或者通貨膨脹之下,大陸房價未來即使上漲,但其實際的價值卻將縮水,隨這種變化而承受損失的中產階級,可能會在整個市場中被重新分配財富,說被洗劫一點也不為過。

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2017/3/23 星期四 03:05 PM
五大銀行統計 2月新增房貸減逾百億 房貸利率小降【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

工商時報【呂清郎╱台北報導】
中央銀行21日公布,2月五大銀行新承做房貸金額為231.18億元,月減119.78億元,主要是因為農曆年剛過,向來是購屋淡季;至於房貸利率小幅下滑0.006個百分點至1.668%,主要是銀行承作對象以信用條件較佳客戶為主,使得利率下滑。
台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行,合計承做房貸比重約占全體銀行的4成,一向被視為房市風向球。
根據央行統計,與去年同期相比,2月仍年增14.19億元或6.54%,主要是去年農曆年完全落在2月,營業天數相對少,因此如果將1、2月合計,今年為582.14億元,去年為585.27億元,約略相同。
五大銀行新承做房貸利率2月反轉下滑,央行官員說明,雖然2月相對低利率的「青年安心成家方案」僅67億元、占比29.1%,低於1月的129億元、占比36.8%,但利率卻呈現小幅下滑,主要是銀行新房貸客戶承作對象差異性,觀察銀行對房貸業務風險管控加強,偏向提供優質戶較低利率,甚至已與青安利率相去不遠。
接下來房市329檔期將至,央行官員認為,目前房市仍以自住客為主力,房貸利率位在低點,對自住而言應是房貸的好時機,但買氣仍偏冷,主要應是價格認知問題,賣方讓價的幅度須被買方接受,才可能激勵買氣回升,因此,觀察降價幅度多的地區,成交往往顯現增加,但精華地段降價空間有限,買氣也偏冷清。
房價變動方面,根據2月信義房價指數顯示,台北市、新北市的月增率分別下跌0.3%、上揚0.5%,年增率各為下滑3.7%、0.9%,延續小幅向下趨勢不變。
央行官員認為,雖然豪宅也顯現向下修正,但由於民眾對豪宅看法負面,有必要再持續密切觀察,包括房地合一課稅及持有稅的地價稅、房屋稅等,對抑制投機炒作的效果,及銀行風險控管等的長期影響。

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2017/3/23 星期四 02:05 PM
租屋新制上路後遺症 租金上漲台中貴最多【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

租屋新制今(106)年初啟動,不僅未解決問題,反造成房租上漲。房仲業者今(21)日發表調查報告,有過半數租屋族感受到房租調漲,6大都會區中又以台中市漲幅最多。房仲業者表示,主要是新制上路增加租稅成本,進而轉嫁給房客。
  新政府上任後,為實現居住正義、健全租屋市場,今(106)年起實施租屋新制,房東不能限制房客遷入戶籍,且押金不得超過2個月房租、也不得隨意漲水電費,更不可拒絕房客申報租金減稅。
  不過,新政上路未滿3個月,就出現房租調漲的現象。全國不動產調查發現,54.2%的租屋族已感覺到租金調漲,過半受訪者直言房東不同意租金報稅,即使同意也會調漲租金,僅4成3的房東願意在不漲租的情況下,同意房客申報租金減稅。
  觀察六大都會區近2年租金行情,台北市、新北市、台中市租金都出現漲幅,又以台中市漲最兇,年增幅達到7.8%,而台北市租金最高,平均每坪每月租金達1,366元。而有33.5%房客每月租金占薪資比例落在11%~20%之間,等於有1/5的薪水都繳給房東,以長期薪資凍漲的社會情況觀察,若租金調高,必然對租客生活造成影響。
  全國不動產總經理石吉平表示,租金上揚的主因有3點,一是民眾普遍看跌房市,進而轉向租屋,求過於供造成租金上漲,二是房地合一上路,屋主轉售為租,新屋釋出並附帶傢俱,提高整體行情,第三則是租賃契約書新制上路,房東租稅成本增加,轉嫁給房客等。
  石吉平進一步指出,以現實面考量,屋主保護主義至上,僅以獎勵措施不足以促使租屋市場透明化。若是能強制租約公證,房東無法以提前中止合約趕人,房客也不能以假身分承租,或是逾期不搬遷,如此才能有效保護雙方權益。

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2017/3/23 星期四 01:04 PM
租賃新制上路 54%房客已被漲租金【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

今年(2017年)開始房屋租賃新制上路,就算房東不樂意,房客還是可以將房租報稅扣抵所得,因此就有房仲業者調查發現,有60%房東將租稅轉嫁、調漲房租,而有54%的房客已經被漲租金。
89坪的空間要出租,房東隔成4間房,找房仲代看租屋,但今年(2017年)開始房租要調高了!

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2017/3/23 星期四 12:12 PM
針對釘子戶爭議 擬修SOP【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

中國時報【黃意涵╱台北報導】
上任後積極推動都市更新的台北市長柯文哲曾說,台北市還需要2000年才能完成都更,是不切實際,都更政策需修改。台北市都市發展局表示,明天預計針對都市更新七大改革要點等內容召開討論,並將針對協調都更案中「釘子戶」的需求再修SOP,讓機制更完善。
住戶整合往往是都更案最容易遇上卻也最難解決的問題,本月初發生的台北市長安西路都更不同意戶遭無預警拆屋案,再度引發「釘子戶」問題討論。
都市更新處官員說明,都更過程在拆除房屋部分,依法有住戶自拆、實施者執行及政府代拆等方式,而《台北市公辦都市更新實施辦法》也補強對住戶的保障,內容為已取得建造執照及拆除執照者,台北市都市更新及爭議處理審議會可成立專案小組,進行評估與協調。
台北市政府今年1月間與國立台灣科技大學建築系APAUD研究室、台北市不動產開發商業同業公會合作舉辦「公私協力-突破現況困境、開創都更新出路」論壇時,市副市長林欽榮也提出「台北市都市更新7+1改革要項」,包含市更新計畫的確立及公劃更新地區的檢討、都市更新審議效能提升、權變估價合理化及透明化」、提供都更中繼住宅輪替安置、強化政府職能執行代拆、政府給予融資及信保協助、稅制改革與到位及成立都市更新法律扶助基金會。
都市更新處官員表示,不一定是成立基金會,但因為推動都更過程中,同意戶、不同意戶、公務員或建商都可能需要法律協助,因此呼籲民間看到這個需求提供法律協助。

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2017/3/23 星期四 12:03 PM
豪宅也頂不住 指標社區跌破百萬大關【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

(中央社記者韋樞台北22日電)房市走軟已邁入第 3年,高總價豪宅也面臨價格下修,房仲以2016年豪宅社區均價與早先歷史高點相比,價差最大的是西華富邦、國家美術館和鄉林京華,另有3棟豪宅離開百萬俱樂部。
永慶房產集團盤點北市總價7000萬元以上知名高總價住宅中熱門點閱前十名社區,依據2016年實價登錄平均房價資料,相較個別樓層曾出現的歷史高點都呈現下跌,有不少社區價差逾兩成,房價明顯下修。
其中以「西華富邦」跌逾 4成最多。永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示表示,北市大直的47層豪宅「西華富邦」 2016年成交均價每坪149.5萬元,與2015年 7月39樓的歷史高價每坪290.6萬元相比, 落差約為48.6%。
即使以近兩年同為17樓的房價相比,2015年房價約每坪201.3萬元,2016年房價約每坪153萬元,跌幅約為24%。
同樣情形亦發生在「國家美術館」。謝志傑指出,信義區松德路的「國家美術館」2016年成交均價每坪約110萬元,與2014年成交歷史高價177.1萬元相比,跌幅達37.9%; 若以同樓層來看,2014年成交10樓單價每坪177.1萬元,2016年卻僅成交111.6萬元,跌幅達37%。
北市南京東路二段的「鄉林京華」於2008年開價每坪90萬元, 自實價登錄揭露以來,2013年到2015年連3年成交單價均逾百萬元,2 015年成交頂樓141.2萬元,單價達到社區高點,而2016年成交均價急轉直下,平均每坪僅88.8萬元, 不僅房價跌幅達37.1%,單價也跌破百萬元。
除「鄉林京華」外,另有3棟豪宅「新美館」、「東西匯」、「圓山一號院」單價也下修至百萬元以內,離開百萬俱樂部。謝志傑說,「新美館」於2014年、2015年尚有零星個案成交單價突破百萬元,但2016年的成交個案中已無百萬元案件,平均單價落至75.2萬元,與2014年的高點每坪105.4萬元相比房價跌幅達28.7%。
謝志傑表示,房地合一稅實施後,投資客退場,自住客當道,高價住宅追漲不易,房價遂向下修正,若無讓利便不易成交,就2016年成交個案來看,已有不少社區讓利2至3成;對於高資產客群來說,高總價住宅修正至合理的價格,不失為買進的好時機。

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