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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
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網誌文章
2017/3/23 星期四 11:12 AM
〈房產〉全國房屋調查:近一年六都租金行情台中市漲7.8%最多【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

社會住宅及健全租屋市場,是蔡英文政府上任發展房市的二大重點,不過全國不動產企研室在 3 月上旬進行問卷調查,發現在政府加稅、房客申報租金以及欲遷入戶籍三大因素影響下,超過半數房東近期想調漲房租,顯示租稅政策使得房東轉嫁成本給房客。
這項調查顯示,不管租屋族抑或是房東調查,都有逾半的受訪者表示租金呈現上揚趨勢,全國不動產企研室觀察近一年六都行情,發現租金漲跌互見,其中雙北市、台中市分別漲 1.8%、7.8%,漲幅上以台中市最大;而桃園市、台南市以及高雄市則下滑 1.1-4.7%,桃園跌最多;而以中部科學園區的員工居住需求有關。
全國不動產在 3 月 6-12 日,透過網路進行問卷調查購屋意願,發現新政府努力要將租屋市場檯面化,並解決租屋不易的現況,但從調查發現,在租稅新制施行下,有 54.2% 的租屋族表示,感受到租金調漲。
進一步觀察調查結果,超過半數的網友表示,房東不同意租金申報,即使同意了,也會調漲租金,僅有四成三的房東在不漲租的情況下讓房客申報租金。
全國不動產總經理石吉平指出,推升區域租金主因有三,包括區域民眾普遍看跌房價,進而轉向租屋,求過於供,導致租金上揚;其二是去年房地合一上路,抑制短期交易,許多屋主由售轉租,尤其近一年交屋潮,新屋釋出到租屋市場,並附帶傢俱電器,因此租金較高,拉高整體行情;另外,壓倒屋主的最後一根稻草就是,租賃契約書新制上路,新增租稅成本,進而轉嫁給房客。
然而,租屋族大多為經濟負擔能力較弱,因此政府為保護租方權益,並減少租屋糾紛,除了施行房屋租賃新制,未來也將推出「住宅租賃市場發展條例」,創設租賃住宅服務業,透過業者包租或代管出租,可享定額免稅,但勢必讓地下租屋市場浮出水面。
觀察調查結果和現今市況而言,石吉平表示,若要健全租屋市場,減少租賃糾紛,租約強制公證對於房東、房客雙方而言,會是最省時、省力的方式。租約強制公證不僅可以達到租金強制實價登錄,交易透明化之餘,房東勢必依法納稅、透過公證驗明正身,房東也不必擔心房客以假身分承租、逾期不搬遷也將逕受強制執行。
對房客而言,租賃期間亦受公證契約保護,房東無法刁難提前終止租約趕人,房客亦可申報租金支出節稅,雙方權益都能獲得保障,可說是政府、房東、房客三贏。

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2017/3/23 星期四 11:03 AM
〈房產〉房市交易慘淡 北市高總價住宅也難逃修正逾兩成【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

台灣房市慘淡,連高總價住宅也難逃房價下修困局,永慶房產集團盤點北市總價 7000 萬元以上知名高總價住宅中,熱門點閱前十名社區,依據 2016 年實價登錄平均房價資料,相較歷史高點都呈現跌幅,其中有不少社區價差都在二成以上,房價明顯下修。
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑表示,房地合一稅實施後,投資客退場,自住客當道,高總價住宅追漲不易,房價遂向下修正。不過,對於高資產客群來說,若高總價住宅修正至合理的價格,反而是逢低買進的好時機。
觀察北市知名高總價住宅 2016 年平均房價,與歷史高點相比,已經有不少社區出現二成以上跌幅,其中以「西華富邦」下跌超過四成最多。
謝志傑表示,位於大直地區的「西華富邦」是北市著名的飯店式住宅,2016 年成交均價為 149.5 萬元,與歷史高價 290.6 萬元相比,房價出現高達 48.6% 的落差,跌幅超過四成。
謝志傑說,西華富邦總樓層為 47 樓,2016 年成交兩戶,樓層分別是 7 樓與 17 樓,歷史高價成交於 2015 年 7 月,樓層為 39 樓,是目前成交紀錄的最高樓層,因此挾著高樓層的稀有性,與低樓層價差就將近 150 萬元,單價因此出現四成以上的落差。若以近兩年同為 17 樓的房價相比,2015 年房價約每坪 201.3 萬元,2016 年降至 153 萬元,跌幅為 24%,也超過兩成。
永慶房屋指出,價差第二的「國家美術館」坐落於信義區松德路上,2016 年成交均價為每坪 110 萬元,與 2014 年成交歷史高價 177.1 萬元相較,跌幅達 37.9%。
謝志傑表示,國家美術館房價自 2014 年攀升至高點後,連續兩年成交價都出現跌幅,若以同樓層來看,2014 年成交 10 樓房價為每坪 177.1 萬元,2016 年降至 111.6 萬元,跌幅達 37%。
謝志傑表示,高總價住宅房價已然鬆動,若賣方沒有讓利,就會增加成交的難度,而就 2016 年成交的個案來看,已有不少社區已讓利二至三成,才促成成交。對於有意購置高總價住宅的買方,可多利用實價登錄查詢社區近年行情,爭取議價空間,遇到合理價格即可出手購置,可望在房價相對低點時購得好屋。

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2017/3/23 星期四 10:11 AM
租屋也有履約保證 這家房仲第2季首推【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

(中央社記者韋樞台北21日電)房屋買賣早就有履約保證,但租賃事務卻付之闕如,缺一塊交易安全保障。全國不動產董事長葉春智宣布,全國第 2季推動「租賃物管履約保證」,保障房東和房客權益,也更擴大市場。
葉春智表示,「租賃物管履約保證」更歡迎加上「租約強制公證」,不但具有法律效力,對房東和房客更省時、省力,政府也收得到稅,對租屋產生的糾紛更有法律保障,快速化解糾紛。
葉春智表示,台灣租賃市場商機大,除了有上百萬租屋族,且今年起房屋稅免稅門檻調高、年折舊率可望上升至1.17%, 因此,持有稅降低的情況下,推估未來會有許多屋主由售轉租,但衍生出的交易紛糾也會多如牛毛。
有鑑於此,全國不動產準備第 2季全面推動「租賃物管履約保證」,履保流程與買賣履保相同,房客將租賃價金匯入建經公司銀行信託專戶,再由信託專戶撥款給房東、物管業者及其他支出費用。
他分析,目前全國不動產與僑馥建經公司合作推動「租賃物管履約保證」工作,每簽一筆履保,僅收低廉費用,並負責價金履約保證,房客繳的租金中約 10%支付物管公司管理費用,協助房東處理許多租賃過程中的收租、開票、催收、修繕等雜事。
萬一房東和房客間發生糾紛時,建經公司負責價金的安全,房東不怕拿不到房租,物管業者可以出面代為協調,若最後協調不成還可以代為尋求法律協助,讓整個交易和租賃的過程安全、平順,亦能協助政府達到租屋資訊透明化的境界。
他強調,全國不動產未來會與代銷業者、建商、大樓管委會合作,每筆租賃契約都可以做履約保證,由建經公司保障客戶安全,全國不動產總部也能擔任管理稽核的角色,再度加強品牌信賴度。

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2017/3/23 星期四 10:02 AM
〈房產〉美國房產價格快速上漲 一旦經濟衰退將造成嚴重災情【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

波士頓聯儲總裁 Eric Rosengren 在週二 (21 日) 表示,美國房地產價格快速上漲,可能導致未來一旦出現經濟衰退,將造成災情嚴重擴大。他敦促全球監管機關考慮利率以外的工具來幫助房市降溫。
2007 與 2008 年美國住宅與商用房地產價格大幅下滑,使那些在房地產槓桿偏高的銀行受到重大衝擊,導致全球金融危機與嚴重衰退。在美國經濟出現復甦跡象之際,過去一年,銀行持有的商業與公寓抵押貸款分別上升 9% 與 12%。
Eric Rosengren 表示,尤其當公寓價格迅速上漲,也許可以看出,光靠逐漸上調利率,並無法遏制金融的不穩定性。
Rosengren 指出,由於持有房地產是很普遍的現象,貨幣政策及宏觀調控工具的作用較為受限。我們必須了解到,一旦我們面臨經濟衰退,商用房地產行業有可能會使問題的嚴重性被廣泛的擴大。
Rosengren 表示,房地產時常在不穩定的金融體系中扮演重要的角色,而房價的攀升速度正在超越房產主的營業收入增幅。
Rosengren 指出,由於均衡利率可能仍低於過去 10 年,倘若房價成為一項隱憂,政府將需要一個更重視宏觀調控的政策工具。
他補充表示,這類工具包括對銀行業持有房地產的情況進行規範和限制。在穩健的情況下,持續關注這些工具的效率,以及持續改善效用。

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2017/3/23 星期四 09:02 AM
央行首季理監事會今登場 聚焦豪宅【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

工商時報【彭禎伶、呂清郎╱台北報導】
中央銀行今(23)日舉行第1季理監事會,市場預期政策利率連續3季不調整機率高,但聚焦台灣會不會被美國列入匯率操縱國,以及房市長期買氣不振,央行豪宅管制是否全面鬆綁。
央行去年9月終結降息循環,並連續2季未調整,主要考量國際上諸多不確定性,且國內經濟雖改善,但未明顯復甦,及通膨展望溫和,仍有維持相對寬鬆環境的必要;市場預期,目前大環境情況未變,本次會議利率連3凍機率高,即重貼現率續為1.375%,關注焦點主要在匯率操縱國及豪宅鬆綁議題。
去年底,央行總裁彭淮南在理監事會後記者會強調,房市已大幅解除管制,但豪宅仍未到開放的時候;本周央行官員也表示,雖豪宅去年以來也明顯反應整體房市走勢,有明顯下滑的情況,但由於高價豪宅在社會上普遍存在負面看法,是否鬆綁要繼續觀察,央行會密切注意房市動向,再適時提出因應調整。
市場解讀,央行目前態度仍偏向不解除豪宅管制,以防投機炒風再起,畢竟在央行四波房市管制後,房價修正幅度仍有限,其中,供給量大區域頂多2∼3成,精華地段區僅約1成,房市買氣不振,主要在於自住型買方對賣方讓價幅度,仍未達滿足點。
銀行房貸主管指出,利率長期位在低檔,央行要跟進美國聯準會(Fed)升息,恐怕今年都難見到,因此投資客在低利率負擔下,「應該還可以撐很久」,除年持有稅的房屋及地價稅效應發威,否則房市買氣回溫,應該還有得等,也代表央行還不會全面鬆綁豪宅管制。
另一受到市場關注的是新台幣匯率,美國財政部4月中將公布匯率報告,台灣是否會被列入匯率操縱國?匯銀主管認為,央行去年4月以來放手新台幣「由市場供需決定」,因此今年以來一波強勢升值,累計升值1.776元或5.82%,但央行仍無進場調節的動作,應是基於這個考量。
統計央行理監事會前夕3個交易日,外資也加大匯入共19.42億美元,20日單日就匯入11.92億美元,3月更由淨匯出轉為淨匯入11.73億美元,激勵新台幣連5升,但昨台股回檔修正,及外資匯入暫休兵效應,漲多回檔收在30.503元,貶值4.5分,終結連5個交易日升勢,總成交量也縮小至9.91億美元。

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2017/3/23 星期四 08:01 AM
2月新增房貸金額縮水 5大銀行利率僅1.668%【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

央行公布今(106)年2月臺銀、土銀、合庫、一銀及華銀等五大銀行新承作房貸利率,僅為1.668%,創民國99年7月以來次低紀錄,且五大銀行新承作房貸金額,單月只有231.18億元,更是呈現月減119.78億元的「大縮水」狀態。
  同時,青年安心成家房貸的部分,2月新增67億元,與1月的129億元相比,占比也從36.8%降至29.1%。據瞭解,單月新承作房貸金額大降原因,主要是受到季節性因素,國人普遍喜歡在年前完成交屋,所以農曆年後為傳統房市淡季,再加上2月工作天數較少,交易相對不熱絡。
  央行也解釋,若與去(105)年同期相比,其實今年2月新承作房貸金額還增加14.19億元,且若連同1、2月計算,今年為582.14億元,也和去年的585.27億元相差不遠。
  央行表示,國內不動產市場現在有房屋稅因素影響,使得買賣雙方對價格認知仍有差距,買方希望房價越低越好,但賣方不可能無限制降價,導致成交不易。目前房市以自住客為購買主力,以五大銀行的自住客占比,就超過6成,這也使得利率相對較低。
  事實上,除了青年安心成家房貸之外,今年2月不少信用條件好的購屋客戶現身,讓有些給予較優的房貸條件搶客,也拉低整體新增房貸的承作利率至1.668%,較1月減少0.6個基本點。央行認為,雖然房市買氣未提升,但就國內交易結構而言,買賣雙方進一步在價格認同上達成共識,銀行還是很有機會擴展房貸業務。
  不過,銀行業者觀察,國內房價現階段還是偏高,若要激發自住客全面進場仍有困難度,除非後續又出現投資客積極進場的情形,否則還是很難見到新承作房貸金額大增。

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2017/3/18 星期六 10:38 PM
前屋主的管理費為何要我繳?【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

文/王翼升 年輕人買不起房子一直是近年來社會熱論的議題,可能是深受有土斯有財的民族特性,20年投入七成薪水拿去繳房貸大有人在。由於低薪高房價的緣故,從買房開始的仲介費、買價、到入屋前的裝潢費,每筆支出都需要精打精算,比價再比價。 管理費、管委會的運作等在下手簽約前,最好仔細了解 (資料照/好房News記者 陳韋帆攝影) 千想萬想竟然就是沒想到,歡喜入住沒幾天,信箱就突然收到管委會的通知,要求補繳前屋主未繳的管理費,新屋主一定心想:為什麼要繳呢?那時我又還沒買房,為什麼要我繳?可能是誤會吧!於是找了管委會一問,社區管委會拿出社區規約,上面明白寫著「前手區分所有權人所積欠之管理費,後手應繼受並負清償責任」,此時該怎麼辦? 依照現在我國法院的見解,雖然公寓大廈規約規定後手需要繼受「前手未繳管理費的債務」,但規約僅對後手「繼受後」所應生權利義務生拘束力,並非繼受前手已發生之債務。 簡單來說,無論社區規約有沒有明文規定「前手未繳管理費的債務,後手應繼受」,目前法院多數見解都是認為「後手不用承擔前手未繳管理費的債務」。 但為避免爭議,還是建議在看房時,也一併要求賣方提出社區規約,且在賣方陪同下向管委會查詢是否有積欠管理費的情形,或是請賣方提出繳費的單據。 這邊也再進一步的建議,在購屋時應再更細心一點,依公寓大廈管理條例第24條或第35條規定,屋主是有權向管委會請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及歷次區分所有權人會議紀錄,因此假如標的真的很喜歡,不妨請賣方提出上列之資料,除了可以更了解社區的狀況外(據報載,2016年台北市新建案平均公設比高達34.5%、新北市則平均為31.5%,公設的使用狀況、收費情形,買家能不注意嗎?),說不定也可以作為議價的籌碼唷! 因為在實務上常見的是,賣方主打我們社區很優質有三溫暖、游泳池、電影院。結果一看資料發現,管委會早因游泳池使用度不高且請救生員又是一筆支出,因此現在游泳池暫停使用!如果發現賣方有積欠管理費的情況,此時先要求賣方繳清管理費後,大家再來談買賣房子事宜! 另外,負責任及專業的仲介業者也應該在受委託賣屋時要求賣方提示上開資料後,於買方看屋時完整揭露,以杜絕事後衍生的爭議,也能增加成交的效率(好的標的買方都會有「沒有趕快決定就會被買走」的心理,如果資訊透明,絕對會增加買賣成交的效率)。

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2017/3/18 星期六 09:37 PM
顏炳立:近5年房市 每年都有一首悲情主題曲【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

記者謝梅芬╱即時報導 高雄市不動產開發公會昨邀戴德梁行總經理顏炳立談「2017房地產市場投資趨勢」,妙語如珠的他,看市場買氣依然弱,認為土地市場降價有買氣,建商應要再讓利,量才會出來。 顏炳立認為今年房市要降價減量促銷才有市場。記者謝梅芬/攝影 顏炳立提早到高雄,和建商打球、聊天了解房市,他下結論時說,高雄市不算漲很多,2016年蛋黃區合理房價30到40萬元,降到25到30萬元,蛋白區合理房價預售屋每坪15到20萬元是合理,他也預言今年房市降價減量促銷才有市場。 他說,如果以一首歌形容當年的房屋市場,2013年是「無言花」、「不知何時天才會光」,2014年是「可憐戀花,再會吧!」,2015年歌名「悲情的城市」,2016年「你著忍耐」,2017年「心事誰人知」。 顏炳立認為,今年房市如果沒有量,可能還會再縮,鼓勵建商「讓利」,雙北建案賣得好的都是「讓利」來的。 他也認為「喊價沒有意義,降價沒法度、成交很困難、等待很無奈、心事誰人知」,是2017年房市普遍會出現的情景。 對市場的看法,他認為今年還沒有落底,主因是量很少,斷言會緩跌2年,盤整4年,他認為「沒量、沒價,不會是底」,強調成交量「藏」在價格裡。

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2017/3/18 星期六 08:37 PM
沈玉琳買預售準備交屋 名嘴送他「3個字」【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News編輯中心/整理報導 市場預期下跌,會跌幾年沒有人能說得準,房市看跌中買預售屋,到底要不要交屋呢?藝人沈玉琳日前在節目中透漏自己買的預售屋即將交屋,現場的房市名嘴送上3個字「死定了」。 沈玉琳在《大明星小跟班》節目透露自己即將有間預售屋要交屋。(翻攝Youtube) 語不驚人死不休的荒謬大師沈玉琳曾在電視節目分享自己的買屋秘訣,跟屋主喝酒搏感情,讓對方讓價4成成交,之後換屋賣掉東區大房換內湖新屋,還大賺了一筆,不過,隨著房市急轉直下,隨便買隨便賺的時代結束,即將有一間預售要交屋的他這次恐怕踢到鐵板,一同上《大明星小跟班》電視節目的房產名嘴sway送他3個字「死定了」,沈玉琳坦承,當初買的價錢跟現在的價錢落差好大「套牢了」。 房市急轉直下,與沈玉琳相同面臨交不交屋都兩難的人不少。交屋可能面臨貸款問題或套牢,不交屋將面對違約,進退兩難。天時地利不動產顧問總經理張欣民曾建議,在景氣不佳或房價下修局勢中,要不要交屋,「還款能力」為最優先考量,如果難以負荷,最好考慮是否真要交屋;若不交屋,專家建議,誠意的與建商談判,也許有機會拿回部分已付款項,即使只退回5%的總支付金額,也不無小補。 《好房網》報導,其實從去(2016)年開始就已出現不少預售案在交屋前換約認賠出場,在新北、桃園推案量大的區域尤其可見。買方則可鎖定換約賠售的投資客,更有議價空間。

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2017/3/18 星期六 06:35 PM
北市空屋過剩 他說課再多稅也無助釋出【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者羅力元/整理報導 台北市長柯文哲日前曾說,好多房子的人當包租公,課高一點稅是應該的。有專家對於柯文哲的說法不能苟同,並指出囤房跟包租公不能畫上等號,現階段房市供過於求,還不如積極將空置房屋誘導至租屋市場,才是空屋過剩的最佳解答。 專家認為,政府應積極將空置房屋誘導至租屋市場,才是空屋過剩的最佳解答(資料照/好房網News記者陳韋帆攝) 財經部落客dolin 66在商周撰文批評柯文哲近期針對空屋的解決辦法,都打不到真正該制裁的對象,他認為,懲罰擁有多房的包租公,並無助加速空屋釋出,反而變相讓包租公提高房租,更無法制裁囤房不使用的人。 此外,台北市將補助「單一自住」屋主房屋稅,預計將現行1.2%稅率降低至1%,dolin66指出,房屋新舊稅制以特定時間點來劃分,導致同地段、完工時間差距短的房屋,房屋稅就可能差了數倍以上,而這種懲罰新建物的稅率制度,將阻礙老舊房屋更新。 dolin 66認為,因盡速推包租代管、建立租屋媒合平台、租屋租稅減免等政策,積極將空置房屋誘導至租屋市場才是解決之道。 好房名家林奇芬指出,台北市空屋數有6.47萬戶,新北市有11.89萬戶。除此之外,每年幾乎還有高達7萬戶的預售屋案量加入市場,房市供給量仍相當龐大。

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