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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
**民視新聞採訪報導***
**台視新聞採訪報導***
**公共電視採訪報導***
**寰宇新聞採訪報導***
**蘋果日報採訪報導***
**非凡財經台採訪報導***
**大日出版社採訪報導***
**SMART月刊117期採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
好友人數\

網誌文章
2017/3/18 星期六 05:35 PM
無殼一身輕? 鄰居、房東讓租屋族崩潰了【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者蔡孟穎/台北報導 在低薪、高房價的現象下,不少人認為與其當房奴,不如以租代買,更能享受生活品質,但租屋族寄人籬下,從找房到入住,會遇到的問題可不少,有同樣是租屋族的網路紅人,指出5個無殼蝸牛的一定碰過的辛酸,其中「惡鄰居」引起最多網友共鳴。 知名Youtuber聖結石拍攝影片分享惱人的租屋經驗,引發網友共鳴(圖/截取自Youtube) 不必擔心房產稅調漲、房貸壓力,但無殼蝸牛真的一身輕嗎?租屋族則認為,鄰居和房東都是難以預料的麻煩事;根據每日郵報報導,紐西蘭一位租客Sarah,和男友、一對情侶合租公寓省房租,起初大家相處融洽,但過一陣子,卻發現房內屋品有被使用和移動的痕跡,在安裝攝影機後發現,室友竟然趁Sarah不在時,偷溜進房內偷用化妝品,甚至用她的牙刷摩擦胯下,讓他備感噁心、報警處理。 但千金難買好鄰居,同是租屋族的,在拍攝的影片中,指出「男女不平等、身家調查、不能養寵物、惡房東、惡鄰居」等5個租屋一定碰過的事,聖結石表示,很多房東似乎把租屋當成相親聯誼,不只問職業收入,連感情史都不放過,更有房東只知道收房租,物品故障損壞都無視,惡鄰居的問題更是說都說不完,但他也強調,房東會訂下複雜規定,都是因為前房客留下不好經驗。 不過租屋市場中,苦的不只有租客,房東苦喊「包租公不好當」,房子裝潢成本和房產稅增加,讓出租成本大增,身兼包租公、科技工程師的林威岐在部落格撰文表示,當房東並沒有想像中有賺頭,水電、管理費、代管費、房產稅、裝潢和設備折舊等成本,都是不能忽略的,更別提遇到惡房客的風險,估算目前租屋市場的投資報酬率僅3%以下,其實賺不了多少。 知名投資客帥過頭接受三立新聞採訪時也表示,未來租賃專法通過後,租屋成本至少增加18%,平均租屋投報率只有2%到3%,而租屋族惡夢可能也會到來,因應房屋稅和地價稅的漲價,他也預估近3年租金至少漲10%,連帶影響租屋族的荷包。

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2017/3/18 星期六 04:35 PM
人到了才說「被租走了」 找房比搬家還崩潰【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者蔡孟穎/整理報導 不願背負房貸壓力,成為不少人棄買轉租的最大主因,但租屋真的是「無限好」嗎?除了要看房東臉色、遇到惡鄰居外,最讓租屋族感到疲憊的,其實反而是前置步驟「找房子」,且網友一致認為最讓人崩潰的就是,人都到門口了,才被告知「已經租出去了」! 租屋前找房子的過程,往往容易因各種狀況,讓租屋族感到煩躁、疲憊(圖/好房資料中心) 不論買房或租屋,找房看屋都是必經之路,但找房過程中,對新家的「期待感」,不少租屋族都認為很容易被種種狀況沖淡,有PTT網友發文指出,在找房子過程中,很容易遇到「照片與實際不符」、「打電話詢問時被告知已出租」、「遇到仲介」、「限制性別」、「屋況好,但環境差」、「房東詳細的身家調查」等令人討厭的狀況。 明明房子已經出租,卻還約租客看房,讓許多網友表示心有戚戚,常常遇到「說好要租給我,結果又租給別人」、「人到地點,才說房子已經租走了」,被放鴿子,又不事先通知,讓租客們怒批存心浪費人時間,老實有這麼難嗎? 對此,包租公律師蔡志雄接受中時電子報採訪時表示,其實厲害的房東,從接電話那一刻,就已經開始排看房順序,被排的越後面,好物件被租走機率很高,因此不少房客都會要求房東順序排前面一點,而電話聯絡過程也是關鍵,房客若從電話透露出好感度,禮貌、談吐都客氣有禮,絕對比較吃香。 而讓租屋族納悶的「身家調查」,蔡志雄則解釋,約看時的閒話家常,都是在評估要不要把房子租給你的關鍵,「在哪工作」、「有無汽車」看似個人隱私的問題,都能從中知道「經濟能力、和「會不會久住」。

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2017/3/18 星期六 03:31 PM
北市健全房市電子書上線 政策全掌握【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

【住展房屋網/綜合報導】台北市地政局日前發行「台北市健全房市政策與行動」電子書,該專書以「資訊透明」、「交易管理」、「價稅合理」三大面向為基礎,整合發展局、財政局、法務局、都更處及建管處的相關政策行動,提出十大策略及51項行動方案。

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2017/3/18 星期六 02:29 PM
〈房產〉夫妻贈與放寬解釋 出售3000萬土地「房地合一」稅金差900萬【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

據財政部 3 月初最新公告的解釋令,針對夫妻贈與部分有明顯放寬,最大差異就是房地合一上路前取得,上路後才贈與,合併計算持有兩年以上,出售時可以適用舊制,也就是土地增值不用資本利得稅,另外若是房地合一上路後才取得,也放寬贈與時的成本認定標準,以最先的實際取得價格為成本。
在財政部放寬解釋後,試算夫妻贈與 3000 萬元的土地,若日後以原價出售,試算可省下 400-900 萬元的稅金。
信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,根據今年 3 月 2 日最新釋出財政部令,解決夫妻贈與後出售,適用新舊制與成本認定的問題,如夫或妻在 2015 年 12 月 31 日前由他人手中購入不動產,並在 2016 年施行房地合一稅制後,才進行配偶間的「贈與」,其後再行出售給他人,若是「夫妻持有時間」合併計算滿二年以上才出售,放寬可以適用舊制,也就是沒有房地合一稅,等於土地交易不用繳資本利得稅。
另外一個大幅放寬的,則配偶自第三人以「市場價格取得」該房地,夫妻間贈與後轉售,則「市價」可認列爲原始取得成本,並非以遠低於市價的土地公告現值當作成本,這點也可以省下許多稅金。
曾敬德表示,夫妻贈與不少是出自於節稅規劃,希望利用另一半土增稅自用住宅用地的優惠稅率,此次解釋清楚之後,夫妻贈與後轉售就不必擔心被課重稅。

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2017/3/18 星期六 12:28 PM
北市不動產交易量 公寓續跌大樓微揚【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

(中央社記者劉建邦台北17日電)台北市最新不動產市場交易量統計,截至去年11月,公寓月線持續下跌,季線及半年線已分別連續15個月及13個月走低,走勢疲弱;大樓月線連2個月上升,整體價格表現優於公寓。
為提供完整透明的不動產市場資訊,地政局分析近期實價登錄量價動態及住宅價格指數並公布表示,今年2月買賣登記件數(土地加建物)共1382件,較上月少333件,減幅19.42%,較去年同期1增379件,增幅37.79%。
建物買賣登記棟數2月為1441棟,較上月少322棟,減幅18.26%,較去年同期增379棟,漲幅35.69%。
地政局統計,民國105年11月實價登錄量價動態,全市交易量共951件,較10月增76件,增幅8.69%,較去年同期少379件,減幅28.50%,交易總金額為新台幣263.77億元。
11月全市住宅價格指數109.34,較10月下跌0.55%,較去年同期下跌1.15%,標準住宅總價1368萬元,標準住宅單價每坪50.32萬元;大樓住宅價格指數119.67,較10月上漲0.95%;公寓住宅價格指數99.96,較10月下跌2.96%。
地政局表示,觀察大樓與公寓價格表現,公寓月線持續下跌,季線及半年線已分別連續15個月及13個月走低,走勢疲弱;大樓月線連2個月上升,季線微跌,半年線微揚,整體價格表現優於公寓。
至於為何公布105年11月資料,地政局解釋,買賣雙方簽約完後繳稅,完稅後再至地政事務所登記,預估時間需花3、4星期,而法令規定登記完成後,需在1個月內申報實價登錄,所以公布資訊會跟原因發生日相差約3、4個月時程。

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2017/3/18 星期六 11:27 AM
桃園房產移轉登記共計2,921件【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

(記者謝政儒桃園報導)本市買賣登記案件數統計資料顯示,106年1月買賣移轉登記案件量共計2,921件,較前月(3,643件)減少722件,減少幅度約19.82%,經分析係受到國人如有購置不動產需求時,多期望於年底前完成交易,與105年1月2,570件相較增加351件,增幅約13.65%。就土地、建物買賣登記移轉筆、棟數而言,106年1月土地移轉筆數為3,840筆、建物棟數為2,516棟,共計6,356筆,雖較前月減少22.95%,但與105年1月相較增加17.64%。
本市住宅市場平均成交單價近一年來呈現漲跌互見的走勢,大樓產品105年11月成交均價為18.93萬元/坪,較前月上漲5.11%,與104年11月下跌2.82%;本月公寓類型成交均價為11.32萬元/坪,較前月與104年11月分別下跌5.75%及2.92%。
擇定八德、中壢、平鎮、桃園、龜山與蘆竹區作為分析桃園市重點都會區住宅平均成交單價,各行政區105年11月住宅成交單價與前月相較呈現漲跌互見走勢。本月中壢區成交單價與前月相較有較大幅度波動,單價為20.78萬元/坪,較前月(17.46萬元/坪)上漲19.01%,主因為新建案交屋區位條件不同所致,上月交屋之新建案集中於內壢及龍岡地區,本月則以高鐵車站特定區比例較高。住宅成交平均單價本月前三名之行政區分別為中壢區(20.78萬元/坪)為最高,其次為桃園區(20.61萬元/坪)及蘆竹區(19.51萬元/坪)。
整體而言,受到國內整體經濟景氣走緩,房地合一稅制變革等因素影響,不動產市場仍呈現持續觀望態度,本市最近一年間不動產市場交易價量,均處於盤整之走勢。

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2017/3/18 星期六 10:27 AM
台北房市交易量減19.42%【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

台北市政府地政局昨(十七)日公布分析最近一期的實價登錄量價動態、住宅價格指數、全市建物買賣案量及不動產經紀業執業中家數等資料,提供各界掌握不動產市場動態。
不動產市場交易量價變動,最近一期(十一月)實價登錄量價動態,全市交易量共九百五十一件,較十月增加八點六九%。交易總金額二百六十三點七七億元,較十月增加二十八%;住宅價格指數一○九點三四,較十月下跌零點五五%。二月買賣案一千三百八十二件,較一月減少三百三十三件,減幅十九點四二%;不動產經紀業執業中家數為一千零四家,較一月增加七家,增幅零點七%。
標準住宅總價一千三百六十八萬元,單價每坪五十點三二萬元。全市住宅價格月線、季線、半年線仍持續交疊,走勢續穩;觀察大樓與公寓價格表現,公寓月線持續下跌,季線及半年線已分別連續十五個月及十三個月走低,走勢疲弱;大樓月線連二個月上升,整體價格表現優於公寓。

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2017/3/18 星期六 09:26 AM
房市亮點-高雄房市 華鳳特區 大樓建案齊發【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

工商時報【顏瑞田╱高雄報導】
高雄市鳳山區近5年流入1.6萬多人,屬於高雄市人口淨流入最多的區域,除了已經趨近飽和的文山特區,華鳳特區亦成為新的指標區域。崑庭建設、龍騰建設、歐美建設等建商陸續搶進之外,華友聯開發從「濤花園」到「華悅」,總共已經興建完成8棟大樓,第9和第10棟也蓄勢待發,並隨著時間的推移,房價也從每坪12萬元,一路揚升,並守住目前的20多萬元,中低總價吸引高雄市和屏東等外縣市剛性需求買家進場。
華友聯開發公司董事長陸炤廷表示,從民國101年開始,華友聯就鎖定華鳳特區,推出第1個大樓建案「濤花園」,直到去年的「H.PARK」、以及最近的「華悅」,總共推出了8個大樓住宅,第9個建案已經蓋到5樓了,第10個建案,也預定今年6月動工。
陸炤廷說,華友聯看好華鳳特區,並且集中火力推案,主要是因為文龍路打通之後,華鳳特區與文山特區「已經融為一體了」。他表示,2個特區之間,開車只要5到10分鐘,「許多人住華鳳,在文山消費」。
他指出,經過將近6年的銷售、及觀察,前往華鳳置產的對象,已經從原本的鳳山市區民眾,擴大到高雄市區、甚至遠至屏東的家庭,此外,越來越多的醫療診所、店家,也湧進華鳳特區,或在文龍路上開設商業設施,造就了人潮和錢潮。
陸炤廷說,民國101年銷售大樓時,大樓產品每坪售價平均介於12萬元到13萬元之間,目前已經逐步上揚到每坪20萬到23萬元之間,「房價看不到下滑的跡象」,因為,買盤持續湧入,例如,華友聯的前面6個建案,早就銷售一空,第7個建案「H.PARK」,剩下不到30戶,「華悅」也只剩下100戶左右。
除了價格穩定上揚之外,華鳳特區大樓產品銷售的一個硬道理,就是中低總價。陸炤廷也表示,這裡的房型通常都是2房、3房、以及部份4房,坪數介於25坪到50坪之間,總價最多到1,100萬元左右,2房的產品可能只需要500萬元到600萬元,而且自住的剛性需求居多。
高雄市代銷公會資深市場研究員姜仲憶表示,鳳山區近5年,流入的人口多達1.6萬多人,為高雄市人口淨流入最多的區域,顯示鳳山區為購屋者最喜愛的區域之一,而華鳳特區更是其中的指標區域。
姜仲憶說,主要的原因是,文山特區的房價上看2字頭,而華鳳特區目前的房價還維持在1字頭,頂多2字頭多一點點,對於首購的客群,是一個很重要的考量,而且文龍路的開通,也縮短文山和華鳳2個區域的距離。
他指出,文山特區目前已是非常成熟的商圈,區域內中大型的連鎖商店林立,所以透過文龍路的連接,華鳳特區也間接享有文山特區的生活機能。而華鳳特區,目前能身為首購的重點區域之一,主要為區域內的產品,皆為符合市場購屋者的產品居多。

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2017/3/18 星期六 08:24 AM
夫妻贈與從寬認定 最多省稅900萬元【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

中國時報【王莫昀╱台北報導】
財政部公告最新解釋令,老公愛老婆贈與房地從寬解釋,不用擔心被課重稅!依解釋令,夫妻贈與最大差異就是房地合一上路前取得,上路後才贈與,持有2年以上,出售時可適用舊制,即土地增值不用課資本利得稅,另如在房地合一上路後才取得,也放寬成本認定標準,採認最先實際取得價格。試算夫妻贈與3000萬元土地,日後以原價出售,可省下400∼900萬元稅金。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,最新釋令解決夫妻贈與後出售,適用新舊制與成本認定的問題,如夫或妻在2015年12月31日前由他人手中購入不動產,並在2016年施行房地合一稅制後,才進行夫妻間贈與,其後再行出售給別人,只要「夫妻持有時間」合併計算滿2年以上才出售,放寬可以適用舊制,等於土地交易不用繳資本利得稅。
另外,配偶自第三人以「市場價格取得」房地,夫妻間贈與後轉售,則「市價」可認列原始取得成本,並非以遠低於市價的土地公告現值當作成本,這點也可為小倆口省下許多稅金。
舉例來說,不考慮可扣除土地漲價狀況下,小陳2016年3月以3000萬買入土地(2016年土地公告現值1000萬),2016年4月贈與給太太小玲,小玲於2017年2月以原價轉售他人,適用房地合一新制,但依新的解釋,可採當初取得市價認定,無獲利不用繳稅,若按解釋令公布前,依土地公告現值做為成本課稅,1年內短期轉期出售需課徵45%,稅金達900萬。

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2017/3/17 星期五 10:36 PM
地籍圖亂糟糟 一睡醒…「我家變你家」【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者蔡孟穎/整理報導 自家房屋住了好多年,怎麼一夕間「我家變你家」?近期,有不少地區爆出佔地糾紛,追討補償金、要求拆屋還地樣樣都有,土地界址不明,讓住戶好無奈,得到的回覆都是「地籍圖」惹的禍。 高雄市旗山區平和街石拱圈街屋傳出占地糾紛(圖/翻攝自Google map) 根據TVBS報導,最近有好多台中市民都收到自國有財產署的公文,內文直指住戶占用國有地,要求繳交5千~9千多元的補償金,但讓住戶嚇傻的是,被指認為國有地的,有不少都是A4紙張大小的畸零地,且都是位在住家門前,讓老住戶怒批「一天到晚就想從市民口袋拿錢」。 付錢還算小事,另一戶可就沒這麼容易解決,高雄一名郭姓屋主,申請地籍圖才發現店鋪位置錯了,要往東移1.5公尺才對,被隔壁鄰居要求拆屋還地,而自家減少的面積還要自行向隔壁戶追討,但老家明明是民國5年興建,民國15年才畫製地籍圖,怎麼會出錯,官方則說「不可考」。 全台各地的地籍圖,多數還是年代久遠留下的「人工手繪」,容易出現誤差,界址點也可能隨著地形、地貌及之後地方建設發展而消失,面對地籍圖近期屢屢出包,旗山地政事務所主任吳敏達向聯合報表示,僅是個案,旗山區在民國80年起,就陸續展開地籍重測,但郭姓屋主的家沒被列入歷史建築,所以沒列入重測範圍,出現爭議,地政所也沒轍。

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