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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
**民視新聞採訪報導***
**台視新聞採訪報導***
**公共電視採訪報導***
**寰宇新聞採訪報導***
**蘋果日報採訪報導***
**非凡財經台採訪報導***
**大日出版社採訪報導***
**SMART月刊117期採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
好友人數\

網誌文章
2017/3/17 星期五 09:35 PM
4字頭不夠看!他大膽預言「板橋全面3字頭」【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者翁聖惠/整理報導 板橋向來是傳統買盤熱區,不過根據2016年的調查指出,板橋房市交易量萎縮堪稱新北市冠軍,再加上新建案帶頭「破盤」搶市,大幅衝擊當地買氣,如今更有房市名嘴預言,今年板橋房價有機會全面「3字頭」。 有房市名嘴預言,今年板橋房價有機會全面「三字頭」。(好房網資料中心) 板橋身為新北市政府所在處,向來就是傳統買盤熱區,房價在新北市屬一屬二,其中又以捷運板橋站、新埔站、江子翠站最高;不過,根據永慶房產集團統計,受到受江翠重畫區開破盤價影響,板橋高價區全面下修,跌幅均逾1成,全部打回4字頭,4字頭恐成區域房價天花板。 過去房價高高掛的板橋,如今進入「削價互砍」的命運!房市名嘴Sway在臉書上指出,去年有新建案傳出一坪3字頭的毛胚價,削價互砍將會是板橋今年的房市命運,而重劃區內,還有不少敢砍價的建商還沒推出,因此可以大膽預測,今年底板橋有機會走進全面3字頭時代。 板橋區中古屋賣壓愈重,房價高於區域行情越多的社區,價格修正壓力將越大;永慶房產集團業管部經理謝志傑也向媒體分析,在房市持續修正下,4字頭恐成區域房價的天花板, 一些條件較差的基地,可能會進一步讓利,出現3字頭的成交情況。

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2017/3/17 星期五 08:34 PM
好房直播/10大豪宅真偽?田大權:豪宅是「住」出來的【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News 記者蔡佩蓉/台北報導 豪宅一直是有錢人追尋的標的,近年也有諸多媒體為豪宅評鑑,包括最早《大成報》曾在1993年評選「十大名宅」,2003年、2008年也有評鑑排行。近期《財訊》則評選了「新十大豪宅」,包括「西華富邦」、「台北信義」、「吾疆」等都有入選。房產專家田大權在「欽差大人-房市直播」節目中則強調,「豪宅是住出來的。」 好房直播談10大名宅真偽。(截自好房網臉書粉絲團) 《好房網》臉書粉絲團與《MeMe》聯合舉辦「欽差大人-房市直播」,15日邀請房產專家田大權與好房網總編楊欽亮談【十大名宅的真相】。近期《財訊》則評選了「新十大大豪宅」,包括「西華富邦」、「台北信義」、「吾疆」、「文華苑」、「松濤苑」、「琢白」、「華固天鑄」、「和平大苑」與台中「聯聚信義」、台中「寶輝秋紅谷」都入榜。 不過,相較1993、2003與2008年的評價標準著墨「社區管理」、「名人入住」,本次甚至興建中的「琢白」也入圍,天母「華固天鑄」更是交屋不久,普遍來講,入住率最高的是「台北信義」與「聯聚信義」,而相較名單內屋齡多為0至3年,「聯聚信義」已經有中古豪宅的韻味。 2017年的「新十大豪宅」以「台北信義」最具入住「人氣」,田大權指出,社區回字型規劃,包括林鳳嬌、房祖名與歌手蕭亞軒都是住戶。「文華苑」為文華東方酒店式管理,同「西華富邦」擁有萬濠酒店團隊,物管品質高。 星光閃耀的則是「和平大苑」擁有藝人周杰倫置產加持;可一覽植物園的「松濤苑」則有潤泰集團總裁尹衍樑以每坪260萬元定錨。不過,該次評鑑包括「西華富邦」、「松濤苑」、「琢白」、「華固天鑄」、「和平大苑」、台中「寶輝秋紅谷」都屬於銷售中豪宅,也異於過去的評價標準。 田大權強調,「豪宅是住出來的。」他指出,1993年參與《大成報》的「十大名宅」評選,標準包括「指名度高」、「轉手率低」、「社區管理」、「名人進駐」等。他舉例,當年獲選的逸仙路「翠亨村」,是仲介最想開發,卻賣不了的社區,「住戶都直接轉手社區住戶,根本不需要流通到仲介市場。」 田大權說,「人」才是豪宅的本質。他也埋下伏筆,要在3月22日(三)的【十大名宅的真相】下集,談近年十大名宅的演繹,更鼓勵好房網的粉絲直接留言互動。

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2017/3/17 星期五 06:33 PM
老年人口紅利…迎接8大房地產商機【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

文/卓輝華 2017年2月,臺灣的老化指數突破100%,這又是一項人口成長的重要里程碑。高齡化與少子化趨勢下,老化指數突破100%就是一個關鍵的人口結構交叉點,意謂著老年人口數量開始超越幼年人口,這項趨勢只會越來越嚴重,在未來50年,都不易再翻轉。社會各界都關注這個議題,房地產業者也應開始正視、掌握與創新思維,來開創老年人口紅利的房地產商機? 台灣老化指數在今(2017)年超過100%,所帶來的銀髮商機不容小覷 (好房資料照) 老化指數通常是衡量一個地區人口老化程度之指標。其計算方式係將65歲以上人口除以14歲以下人口所得的商數。1946年台灣地區的老化指數僅5.88%,幼年人口是老年人口的17倍。在台灣出生人口兩次高峰期的1985年之前,幼年人口都大幅超出老年人口7倍以上,這都象徵著人口年輕化的金字塔型人口結構,幼年人口都是未來經濟上的勞動力與消費力的最大來源。2005年之後,老年人口每年成長率開始高於幼年人口,老化指數從52%,到2011年超過70%;2017年2月,老年人口數終於超越幼年人口數,老化指數正式突破100%。 近幾年的高齡化與少子化,將使得老化趨勢越來越嚴重,依據國家發展委員會的推估資料,約在2030年,老化指數將倍增達200%,約在2040年左右,老化指數超過300%,到2060年左右,老年人口是幼年人口的400%。我們的人口結構會成為倒金字塔型的態勢! 泰德.費雪曼說:「沒有別的辦法比生對時代、生對地方能讓人活得更久」,台灣在二次世界大戰之後至21世紀中葉的100年間,就是這個高齡者的天堂。 老化指數在今(2017)年超過100%,從經濟發展的角度,我們可以把今年視為老年人口紅利的起始年,一直到2060年,老年人口紅利將比勞動人口紅利更長、更持久。雖然人口迅速老化可能對經濟成長和公共預算形成沉重負擔,但是老年人口擁有較高的儲蓄,善用之也能推動投資的成長。 高齡化族群一定會有住居安全、環境提升的需求,當然也會衍生出購屋需求或對居家設施功能改善的需求。這些相應的需求列舉一二:子女未同住在一起時,將大面積住宅轉換成較小面積住宅;住家從不方便的交通區位轉換到交通方便區位;住家從郊區轉換到醫療服務設施較佳的城市附近;住家轉換到有公園可散步、休憩的環境附近;從公寓式住宅轉換成一樓住宅或是有電梯的華夏、大樓;住家轉換到有照應高齡居家設施的社區大樓;高齡者的養生宅或養生村需求;高齡者的度假兼養生的飯店需求等。 房地產業者要開始研究高齡者的生活型態,例如高齡者是否在初老的70歲前後,會追求休閒度假生活?會打算養老房的購買?會選擇在生活便利的社區?或較小面積的住房?在80歲前後,會否選擇進住養老院等等研究,進而提供更優質的產品與服務,以創造老年人口紅利的商機。

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2017/3/17 星期五 04:29 PM
買房真那麼難  6、7年級才是「草莓族1.0」?【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者蔡孟穎/整理報導 身處低薪世代,光是顧生活就讓不少年輕人精疲力盡,對漲多跌少的房價,大多只能感嘆「不是不想買,而是買不起」,但想一圓成家夢真的這麼難嗎?有網友則認為,是年輕人搞不清楚狀況,眼高手低當然買不起,更直言「草莓世代」應該是從6、7年級生開始。 房價高、薪水低,不少年輕人選擇以租代買,等房價崩盤(翻攝自想要一個家臉書粉絲專頁) 買房真的不難嗎?從持續攀升的房貸負擔能力和房價所得比來看,答案或許會一面倒向肯定的,但有PTT網友發文表示,出了雙北市,成家立業門檻低,領低薪當然只能買條件差的房子,買不起新房就買舊房,蛋黃洗到蛋殼也是正常的,沒有買不起房,只有買不起喜歡的房子,「沒有自知之明」才是最大阻礙。 買不起房的重擔,多數會認為是目前剛出社會的7、8年級生,但該網友則認為,其實現在哀號買不起房的,多是6、7年級生,從小家就看電視長大的,舒服日子過慣了,長大要回去過苦日子,當然難,真正的草莓族,應該是從6年級生開始。 理財專家賴淑惠建議觀望的買方,雖然房地產景氣差,但房市未來走向沒人敢打包票,有能力買房的人,不需要為了一個「不知道還有多久才跌到滿足點」的夢,而遲遲不進場,「買房不該只是人云亦云」。 包租公律師蔡志雄也在臉書上提醒,除了關心房價漲跌,買房關鍵還是「存錢」和「增加收入」,未來10年將是買房子改變人生的機會,「房子不會天上掉下來,只能靠自己雙手拼出來」。 PTT網友認為,年輕人最大問題不是買不起房,是沒有自知之明,低薪又想住蛋黃區(圖/翻攝自PTT)

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2017/3/17 星期五 03:26 PM
消失的實價… 買房、賣屋都GG【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News編輯中心/整理報導 實價登錄上路5年,讓成交房價更透明,民眾買賣房有本可據;不過,由於掐頭去尾的「不全登錄」數據,反出現讓買賣方都頭痛的窘境。 實價登錄掐頭去尾,房價下修的市況可能無法真實呈現(好房網News記者 陳韋帆/攝影) 為避免房市成交「偏離行情」,實價登錄將過低、過高成交價格剃除,不過,也造成民眾買賣房困擾。蘋果日報報導,民眾林小姐投訴,2年前在台中南區以總價730萬元買下一間重新裝潢的二手透天,不過,卻被地政所以偏離當地500萬元行情為由,未揭露於實價登錄網站,現在林小姐要賣屋,讓她苦惱不已,買方都依據實價登錄價格來殺價,「怎麼賣」?! 實價登錄剔除「過低」成交價的原則,也讓買方吃苦頭。房市低迷,價格下修成為常態,不過若是屋主「跳樓大拍賣」只求現金為王,也可能幫不到想檢破盤價的民眾,因為「破盤價」可能被剃除。好房名家賴淑惠就表示,實價登錄參考價值正面臨「空前考驗」,有3成的「破盤屋」在帳面上根本見不到,偏偏現在能成交的很多都是屋主願意大幅讓價的個案。 實價登錄掐頭去尾的揭露規則常為外界詬病,天時地利不動產顧問總經理張欣民在接受蘋果日報訪問時即表示「成交就是行情」,除非造假屬實,否則應該全數揭露,才能確實反映「時價」。

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2017/3/17 星期五 01:20 PM
老屋重建房稅優惠 終身下殺至10年【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

中國時報【周思宇╱台北報導】
立法院內政委員會昨初審通過《都市危險及老舊建築物加速重建條例》草案,原先政院版為提高重建意願,祭出只要重建後「不轉手」,便享有房屋稅「終身」減半優惠,然朝野立委均指此規定「太優惠」,恐不符公平原則,最後同意將「終身」期限,大砍至10年為限。此案仍須朝野協商。
根據初審條文,條例實施後,5年內申請重建,如重建期間土地無法使用者,免徵地價稅;其次,重建後地價及房屋稅減半徵收2年;最後,重建後所有權人為自然人,在2年地價、房屋稅2年減免期,產權未移轉,房屋稅減半得延長至喪失所有權為止,「但以10年為限」,意即房稅減免優惠至多12年。
被問到房稅減半從「終身」下修至10年,是否誘因大減?內政部長葉俊榮表示,以10年為限,已有考慮原來要優惠的初衷,在這樣的基礎下,能促成法案往前推,是可接受的方向。
初審條文明訂,重建適用對象分為3大類,第1類是不符合建築法、災害防救法等,需限期或強制拆除者;第2類是安全性能評估未達最低等級者;第3類是經結構安全性能評估結果,建築物耐震能力未達一定標準,經改善不具效力,且屋齡30年以上者。
初審條文也規定,老屋重建需要「全體」土地或建築物所有權人同意。重建計畫內之建築基地,將給予適度建築容積獎勵。如在3年內申請重建,亦「加碼」容積獎勵,可額外獲得基地基準容積10%;建蔽率及建築物高度,則授權地方政府酌予放寬。
為保障弱勢者,條文並訂定,主管機關應依住宅法提供社會住宅或租金補貼;另外,受委託辦理安全性能評估,簽證或出具不實評估鑑定報告者,可處100萬以上、500萬以下罰鍰。

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2017/3/17 星期五 12:18 PM
金百一廣告副總陳裕仁: 房市已探底 購屋時機來臨【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

工商時報【楊智強】
台灣房市持續低迷,購屋者處觀望態度,未來走勢如何,消費者應怎麼來挑選建案。從事房地產超過20年的金兆威代銷團隊-金百一廣告副總陳裕仁說,此時正是危機入市的絕佳時機,因房價已修正落底,資金逐漸回流,加上政府不再打壓房市,未來幾年將呈現持平後穩定上升的趨勢。另由於市場變化,投機客逐漸散去,目前多以自住需求居多,選擇機能好適合居住的房子,將會成為市場主流。
金兆威代銷團隊為台灣前十大代銷公司,手上約有20多個案子銷售中,其中由金百一廣告代銷的桃園新站特區「擎亞富寓」,將於月底正式公開,共25戶的單純時尚宅,採25∼34坪的規劃,滿足首購族的需求。該案位於桃園與鶯歌交界處,享北二高交通之便,緊鄰學區與公園綠地,近龜山園區,集商業、辦公、購物、綠地等優勢,為桃園未來新富聚落。陳裕仁說,公司挑選具發展潛力的區段,不用負擔昂貴的房價,就能享受完善的生活機能,帶給市場更具價值的選擇。未來將持續代銷優質住宅,讓每位購屋者都能住好宅賺增值。

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2017/3/17 星期五 11:18 AM
房地資產價跌 壽險示警【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

工商時報【彭禎伶╱台北報導】
信義計畫區不動產價格開始鬆動?新光金控16日舉行法說會,揭露今年面臨不動產下行風險,主要是房屋稅及地價稅高漲,已占租金收入的20∼30%,再加上周邊地價有下跌情況,使得新壽去年底進行不動產鑑價時,發現信義計畫區不動產價格下跌5%以上。
新光金財務長徐順鋆表示,金控營運今年面臨四大風險,第一是信用風險,主要是銀行的授信面,發現中小型企業今年違約率有微幅攀高的情況,因此新光銀已轉作聯貸及中大型企業放款。
第二大風險是歐洲政治風險,擔心歐盟解體,再次出現資本市場黑天鵝。
第三則是匯率風險,新壽海外投資上兆元,為避免匯率吃掉投報率,已將傳統避險比重拉高到70%,且原本NDF只作3個月也延長為半年。
第四大風險就是不動產下行風險,徐順鋆表示,近期國內房地產價格的確有下跌的情況,尤其是信義計畫區,新壽在該區有2棟出租住宅,即信義傑士堡,還有一棟商辦新光曼哈頓,接著就是A12地上權,目前是新光金融中心及艾美飯店,去年底鑑價時就發現有跌價情況,主要是房屋稅及地價稅高漲,造成價格下跌,跌價幅度逾5%,整體不動產價格下跌近50億元。
徐順鋆強調,新壽投資性不動產並沒有選擇市價進行續後列帳,鑑價只是為了評估壽險隱含價值(EV),因此不動產跌價不會影響新壽獲利。
4大壽險公司國泰人壽、富邦人壽、新光人壽及南山人壽,在信義計畫區都有大筆不動產,除新壽外,其他3家都選擇不動產市價法,即投資性不動產價格波動都會進損益表。
但國壽表示,其信義計畫區不動產都是商辦大樓與商場,並不會因為稅金調高影響價值,反而是出租率上升、商場營收提高,價值會上揚;這波被房屋稅及地價稅影響價值的主要是信義區的住宅及地上權,國壽並沒有受到太大影響。
業者也表示,地上權每年本來就要認列價值減損,同時公告地價一直調高,也會影響租金收益率。

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2017/3/17 星期五 10:17 AM
低谷已過 建商:房市春燕要來了【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

中國時報【柯宗緯╱高雄報導】
房市春燕來了?高市不動產開發公會昨舉行會員大會,會中指出,去年會員推量較前年縮水剩5409戶、總銷607億元,今年1至2月份會員也減量經營,但樂觀看待景氣回溫。多家建商農曆年後開出紅盤,認為房市低谷已過,看屋組數激增,帶動成交量。
1至2月份 減量經營
高市不動產開發公會理事長、友友建設董事長張永義審慎樂觀看待今年房市。他表示,去年是辛苦一年,受到房地合一稅制、環境不景氣影響,懇請政府重視此一問題,「建築業是火車頭工業,國家若不重視,整體經濟會走向危險處境。」
張永義指出,公會會員654家、會員代表1397人,105年會員推案量大幅縮水,104年推案8568戶、總銷1209億元,降至5409戶、607億元;今年1至2月推出567戶、總銷40億元,戶數及總銷較去年同期減量3至6成,顯示會員掌握市場趨勢,高雄房市趨於健康。
景氣回溫 想買快進場
年後,多家建商嗅到景氣回溫。福懋建設董事長江子超表示,鳳山推案「綠氧森」吸引首換族,假日一天最高100多組看屋,甚至出動舉牌小姐「看屋請跟我來」,潛銷已40餘戶。
城揚建設文山特區推出「文山方城市」市場反應熱絡,董事長楊振宗認為,現在萬物齊漲,鋼筋也漲50%,農曆年後感覺到市場面較積極,呼籲買家可以儘早進場。京城建設總經理陳進添持同樣看法,認為房市低谷已過,樂觀看待高雄房市。

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2017/3/17 星期五 09:17 AM
避政治風險 復星國際 暫緩投資歐洲地產【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

工商時報【賴瑩綺╱綜合報導】
有「中國巴菲特」之稱的郭廣昌,近年在海外收購不手軟,但近日傳出對歐洲的投資轉趨保守。郭廣昌旗下復星地產近日宣布,基於歐洲政治環境的不確定性,公司決定暫緩在歐洲房地產市場的投資活動。
華爾街日報報導,復星地產行政總裁龔平在法國坎城舉行的地產會議上表示,因荷蘭、法國和德國大選,以及英國決定脫離歐盟,促使復星將暫緩歐洲地產投資活動。他指出,復星地產對於在歐洲進行投資感到遲疑,目前將會靜觀事態發展。
復星國際控股近年來頻頻出手歐洲產業,據公開資料顯示,該公司今年3月才攜手其他財團斥資1,300萬英鎊,投資英國車聯網公司The Floow。隔沒多久,再傳出提交了對歐洲最大停車場營運商之一「Q-Park」的競購書。
但隨著全球黑天鵝四起,近日有專家表示,一個黑天鵝湖已在歐洲形成,包括法國、德國、荷蘭的選舉,以及去年底開始一直沒有政府的西班牙。此外,專家還分析,南歐國家欲尋英國腳步脫歐。歐盟瓦解、政治情勢不穩連動著經濟發展。
對此,復星國際中的地產業務率先叫停,決定暫緩在歐洲房地產市場的投資活動,其他業務是否會跟進值得關注。
與此同時,龔平表示,復星地產也將減少美國地產投資活動,主要原因是價格偏高。他稱,這一決定是美國地產市場過於強勁導致。

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