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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
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全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
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網誌文章
2014/4/30 星期三 10:18 AM
北市首宗地主成功自力更新 水源整宅6月動工 松山區房仲松山區買屋松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18

記者曾一禾/台北報導
水源四、五期整建住宅更新案,是台北市首宗由地主自組更新會並取得百分之百同意比例之整建住宅更新案,市府表示,在市府協助下申請老舊公寓更新專案2倍法定容積獎勵,核定公告實施,預計6月動工,計畫於106年完工,預期對於台北市整建住宅等老舊社區將有積極示範效果。
水源四、五期整建住宅更新案,位於北市客家文化園區與水源快速道路間,是由所有權人自主更新會並委託專業團隊協助研擬事業計畫及權利變換計畫申請辦理,在多年整合下取得所有權人百分之百的同意比例。原有住宅面積狹小而住戶眾多,且屬於弱勢社區,每戶僅約8坪至10坪不等面積,經都市更新後除可釋出496.22平方公尺人行步道空間,並規劃18至30坪的合適規模住宅125戶,建築設計達到銀級綠建築,綠覆率達94.01%,核定後更新會即可申請建造執照,預計106年可完工。
市府表示,本案在地主共同努力的基礎下,成就嶄新便利安全的新建築,也成為本市推動都市更新的典範之一,除將可大幅改善當地生活機能,亦將引領帶動本市其他整建住宅社區加速更新,轉型為節能減碳、生態及友善的社區。
台北市整建住宅更新地區共計22處,其中建築戶數約有1萬9百餘戶,每戶平均約僅8坪至12坪(含公設面積)不等,戶數眾多、現況環境窳陋,且整合困難。因此,自91年陸續推動相關政策,包含公告整宅為策略性再開發地區、「老舊公寓更新專案」等,鼓勵整宅辦理更新重建。
另外,在財務補助方面,透過規劃費用的補助,得以解決整建住宅在初期整合經費問題,市府表示,就水源四、五期整建住宅更新案已核准補助545萬餘元,積極協助其自力更新。而在整合諮詢上,台北市已成立都市更新推動中心,就本市都市更新辦理困難地區予以輔導及協助,以加速整宅或其他老舊迫切更新社區儘速推動都市更新。

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2014/4/30 星期三 10:17 AM
水源整宅都更案 最快6月開工 松山區房仲松山區買屋松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18

(中央社記者黃麗芸台北29日電)台北市副市長張金鶚今天說,台北市水源4、5期整宅都更案核定,為台北市首宗地主自組更新會且取得所有住戶同意,6月動工。
張金鶚表示,台北市整建住宅更新地區共計22處,建築戶數約1萬900餘戶,每戶僅約8至12坪,環境簡陋、整合困難;但水源4、5期整宅都更案為首個權配及事業計畫都通過的案子,極具指標性意義,盼能帶動其他處興起,包括水源2、3期部分。
他指出,此案為台北市首宗由地主自組更新會,並取得100%同意比率的整宅都更案,在北市府協助申請老舊公寓更新專案兩倍法定容積獎勵,26日通過核定公告實施,預計6月即可拆除重建,民國106年完工。
張金鶚說明,都更案基地位於台北市客家文化園區與水源快速道路間,將闢建為地上13樓、地下4樓的銀級綠建築,綠覆率達94.01%。
此外,更新前戶數178戶、更新後為175戶,每戶從原本的8至10坪,部分規劃更新為18至30坪的合適規模住宅,並釋出496.22平方公尺人行步道空間。
台北市都發局表示,水源4、5期整宅都更案已核准補助新台幣545萬餘元,以協助解決其初期整合經費問題。
至於更新成本,也就是統稱為「共同負擔」部分,包括重建費、權利更換、稅捐及貸款等,粗估約為13億餘元,由第一銀行協助貸款事項。

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2014/4/30 星期三 10:16 AM
政府打房 掀置產海外潮 松山區房仲松山區買屋松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18

(中央社記者韋樞台北30日電)台北房價高得嚇人,政府正在修法提高非自用住宅房屋稅率以減少囤房,樂屋網表示,市場正在醞釀另一波海外置產潮,調查顯示,國人最想在海外置產地點是日本東京。
樂屋網針對國人「海外置產」意願進行調查,調查結果顯示有 5成受訪民眾表示若有能力置產,仍希望根留台灣,這也代表部分民眾對未來仍抱有期待,但同時也有3成民眾悲觀表示根本沒有能力在台灣置產。
至於台灣買房難度超高,即使政府利用加重非自用住宅的房屋稅,打擊囤房藉以抑制房價,但調查中顯示將近 4成的民眾對這項政策實施成效仍持觀望心態,擔心又淪為政客口號,2 成民眾希望快點實施。
台灣打房吵得沸沸揚揚,勢必掀起另波海外置產高潮,樂屋網針對全球十大城市進行海外置產意願調查,結果向來以高投報率聞名的日本東京在這次調查中奪冠,近年更因日圓貶值,促成台灣訪日旅客增多,吸引國內不少投資客前往置產,成為亞洲資本流動的受益者。
樂屋網副總紀建琪表示,無論海內外投資房地產主要目的是在擁有經濟自由,利用高投報率的租金維持生活品質,因此在投資前必須先了解相關稅賦問題和確認未來資產的增值性,尤其投資海外的民眾更要留意當地政策、稅制和環境,並慎選當地有信譽的房仲,以確保投資的安全性。

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2014/4/30 星期三 10:15 AM
海外置產首選東京都 國內購屋AIT新館看俏 松山區房仲松山區買屋松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18

國內房價居高不下,尤其台北市去(2013)年第4季房價所得比高達15倍,已超越香港,「榮登」全球買房第一難。不少專家預測,在政府打房政策下,資金將轉往海外,但樂屋網調查顯示,仍有5成受訪者只想根留台灣,而願意進行海外置產者,日本則最獲青睞;反觀國內,全國不動產發現,市長官邸生活圈因警力充沛、交通設置良好,成為許多購屋人的夢幻地段。
  日前立法院通過初審,確定加重非自住房屋稅率最高至3.6%,許多專家、學者預期政府打房手段猛烈,將有不少資金可能轉往海外投資。樂屋網對此進行「海外置產」調查,發現有5成民眾認為,如果有能力買房,還是會選擇根留台灣,但也有3成受訪者悲觀表示「完全沒有辦法在台灣置產」,對於提高稅率的打房策略,近4成處於觀望,擔心再一次淪為政客口號,2成則冀望盡快實施。
  至於海外置產的城市,以高投報率聞名的日本東京成為國人首選。根據國際諮詢公司與不動產公司研究,日本東京是商用不動產中CP值(性能價格比)最高的城市。樂屋網解釋,日本因日圓貶值,且距離台灣近、民情親切,促成台灣訪日旅客增多,吸引投資客置產,成為亞洲資本流動的受益者。
  反觀國內房屋市場,房價仍然「比天高」。全國不動產指出,隨著選舉季到來,市長官邸生活圈再度成為市場矚目焦點,如新北市板橋區的朱立倫市長官邸,以及高雄市苓雅區的陳菊市長官邸,由於警力數量充沛,周邊住戶同享高規格維安,且分別距離新板特區和文化中心商圈不遠,因此雖住宅釋出量少,但詢問人數卻有增無減。
  即將於2015年落成的美國在台協會AIT內湖新館,同樣擁有如同市長官邸的生活條件。全國不動產內湖AIT加盟店東吳澤民分析,AIT內湖新館造價近63億元新台幣,未來不排除有美軍駐守,加上鄰近北市警察局內湖分局,將會是治安最良好的區域之一,且完工後將有近500位職員入駐,「小天母」之稱已讓周邊房價鍍上一層金。
  對於投資客海內、外置產策略,樂屋網副總紀建琪提醒,投資房地產主要目的是利用高投報率的租金,維持生活品質,因此投資前要先了解稅賦問題和未來資產的增值性,尤其投資海外的民眾更須留意,慎選當地房仲,以確保投資安全。

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2014/4/30 星期三 10:14 AM
雙北房價高漲 台中、新竹房屋夯 松山區房仲松山區買屋松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18

雙北市房價居高不下,許多民眾買不起房,紛紛移居台中或新竹等,高鐵就可到達的便利地區。>>

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2014/4/30 星期三 10:13 AM
宜蘭 北宜通勤圈成形 建商搶進 松山區房仲松山區買屋松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
交通部日前敲定北宜直鐵計畫,未來完工通車後,自強號從南港至宜蘭頭城時間縮為47分鐘,宜蘭將正式納入台北1小時通勤圈內;受惠交通利多,5月後宜蘭房市熱鬧可期,麗寶機構旗下的名軒開發、台北建商晏京建設等,最近紛紛搶進宜蘭推案。
北宜直鐵案底定,名軒開發的礁溪新案將在6月份進駐,另晏京建設、展悅開發、將捷建設及免稅商店大王昇恆昌等,都將陸續請照、推案,使得宜蘭房市溫度提前升溫。
今年宜蘭住宅新案起步最早的建商,應是晏京建設的「世界灣」,計畫五月下旬推出,占地2,600坪,建蔽率僅10%,規畫興建地上29樓的海景飯店式概念宅,每坪售價暫定36至42萬元。
名軒開發則預計6月推出礁溪新案,總銷約22億元。名軒開發總經理李木鐸表示,礁溪新案採溫泉住宅規畫,主力坪數有20、31、42三種,已動工至10樓,2015年3月可完工交屋,每戶總價在1,000~2,000萬元左右。
此外,昇恆昌、展悅開發,則卡位烏石港重劃區海岸第一排,將捷建設也買下烏石港重劃區近800坪土地,新案正規畫設計中。
據內政部實價登錄資訊顯示,烏石港近兩年重劃區土地快速飆升,烏石港段土地每坪平均約21萬,最高成交行情達55萬元,與礁溪之間的價差約3至4成,土地身價有躍升的趨勢。
前宜蘭觀光協會理事長、弘程建設董事長應光偉表示,北宜直鐵西起南港、沿線連結大溪、烏石,終點設於頭城,可有效將開車族、通勤族、觀光人潮分流。

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2014/4/29 星期二 10:37 AM
連五年居新北市地王 松山區房仲松山區買屋松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18

工商時報【記者呂清郎╱台北報導】
只要一跨越華翠大橋,就可以遠眺板橋天際線的與眾不同,櫛比鱗次的高樓群據新板特區,成為板橋地區富庶與新貴的象徵;而其中最受矚目的則是五年蟬聯新北市地王寶座的板信雙子星企業總部大樓,為了保有大樓的完整性與價值,板信商業銀行更堅持只租不售政策。
2004年2月,板信商銀董事長劉炳輝說服董事標下板橋縣民大道與新府路路口土地,用來興建板信商銀企業總部,當時以每坪137萬元標價得標,為板橋地區房地產界投下不小震撼彈。
尤其當時距離SARS事件不過數個月,房地產市場仍瀰漫著一片低迷與不確定,業者指出,現在證明當初板信銀的判斷正確,SARS事件後開啟了房地產長達十餘年的多頭行情,扣除已實現住宅棟利益,還擁有2萬坪辦公棟及商場,以每坪百萬元市價來看,等於為板信奠定穩固基礎。
板信商銀表示,當初所以大膽買進,就是以空中鳥瞰的方式思考區域發展,看準新的板橋車站將成為全區發展核心,沿著這個點向外發展只是早晚問題。
為了打造一座傳世歷史建築,板信銀也特別引進國際級建築團隊,從設計、興建、選材到裝潢,每個細節務求盡善盡美,讓板信員工從踏入辦公室的那一刻,充滿驕傲與對公司的認同感。
過去50餘年,板信商銀由信合社起家,享受過經濟奇蹟榮景,也通過不景氣寒冬考驗,從金融資優生到背負百億虧損,現在則是無債一身輕,且坐擁雄厚資產,板信銀指出,下一個甲子,板信商銀將立足新板、放眼國際,藉由併購擴大規模與吸引優秀人才,為縣民大道的天空彩繪傳奇色彩。

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2014/4/29 星期二 10:36 AM
信義區A25地上權 2度流標 松山區房仲松山區買屋松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18

工商時報【記者蔡惠芳、袁延壽╱台北報導】
台北市信義計畫區指標大案-A25地上權土地標售案,昨(28)日在市場濃厚觀望氣氛中,果然一如預期二度流標。台北市政府財政局長陳盈蓉指出,目前市場地上權的供給量太多,加上顧問團隊詢問外界認為216億元的權利金底價仍過高,可能是流標的原因,後續不排除再次調降底標重新招標。
被視為台北市信義計畫區面積最大的處女地-A25地上權開發案,昨天以權利金底價216億元決標;但傍晚5點截止投標,一如市場預期,無人投標;台北市財政局立即宣布,無人投標,以流標收場。
近期不動產市場反應冷清,除了4月25日中信金控代子公司中國信託商業銀行公告,董事會已決議擬購置大台北地區不動產之外,其餘潛在買家仍抱持觀望心態,不願貿然出手搶購。市府財政局也證實,這次領標的業者只有一家壽險公司。因此,A25流標,並不令市場意外。
此次為A25第三度招標。去年A25先以BOT權利金底價180億元招標,卻卡在壽險業不得經營停車場業務,雖金管會鬆綁壽險業投資A25,但仍堅持業者需明確委託第三方經營管理基地上的停車場、商業設施,相關委外契約還需先呈報,因此以流標收場。到2014年初,台北市財政局改採地上權條件,二度招標,甚至將權利金底價逆勢調高33%、達240.87億元,結果令市場十分驚訝,也嚇退潛在投資人。
財政局檢討兩次流標原因後,3月12日又重新公告招商,降低權利金底價到216億元,再度招標。結果,昨天截標,也再度以流標收場。
陳盈蓉表示,今(29)日將召開財政審議委員會檢討,不排除再次調降底標重新招標。而預期這次調降的幅度,應會在10%以內。
陳盈蓉指出,今年以來,中央、地方政府對公有地地上權招標的數量越來越多,市場供給量過多,使得脫標率越來越低;以國產署4月15日公開標售4筆設定地上權土地,地點都在台北市,涵蓋中山、中正、內湖區,但只有1筆成功標脫。
除此之外,市府所委託的顧問團隊,在開標前也徵詢過外界壽險、建設開發公司意願,多數反映,這次的216億元底標,仍然過高。

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2014/4/29 星期二 10:35 AM
新婚成家租金補貼 每戶每月2400元 松山區房仲松山區買屋松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18

明年起試辦一百戶
〔自由時報記者賴筱桐/新北報導〕青年族群經濟壓力大,買不起房子,更不敢結婚!新北市政府規劃「新婚幸福成家」租金補貼方案,擬補助新婚兩年內或廿至四十歲育有子女的夫妻,每戶每月兩千四百元,預計明年起試辦一百戶;不過,民眾直言,「不會為區區兩千四百元激起結婚欲望」;也有專家認為,此政策可彌補中央租金補貼額度不足,立意良善。
城鄉局代理局長邱敬斌指出,近幾年都會區房價高漲,年輕人抱怨買不起房子,市府一百年起祭出捷運青年租金補貼政策,興建社會住宅,現在首創全國推出「新婚幸福成家」租金補貼方案,減輕負擔。
城鄉局住宅發展科科長張壽文說明,初步擬定申請對象須符合以下條件,並檢附房屋租賃契約,包括在新北市就學、就業的廿至四十歲新婚兩年內或育有子女的夫妻;家庭年所得收入佔全市總平均的後五十%;戶籍內所有成員在新北市及台北市無自用住宅。
一年為期 可續申請
張壽文表示,這項租金補貼方案為一年期,若申請人數大於一百個名額,採公開抽籤,每年可重新申請,待今年議會預算通過,將於明年中開放申請,一○五年起按月補貼,視施行成效增加名額。
「寧願餓肚子也要買房!」明年即將步入結婚禮堂的卅歲幼兒園教師張曉棋說,婚後想擁有獨立生活空間,暫時不考慮租屋,即使有補貼措施,對她無誘因。
新嫁娘:補助買房較實際
新婚的廿九歲國小教師林怡君說,結婚要考慮很多條件,房子只是其中之一,一般人不會為每月兩千四百元租金補貼就衝動結婚,她擔心這只會激起房東漲房租的欲望,「不如補助買房的頭期款較實際」。
ours都市改革組織秘書長彭揚凱認為,營建署提供各縣市共五千戶、每月四千元租金補貼,雙北市因房價高漲,申請名額總是供不應求,若地方政府在財政許可下「加碼」租金補貼,能彌補中央不足,他樂觀其成。
不過,彭揚凱提醒,許多房東租金收入並未申報所得稅,一旦出租給領取政府租金補貼的房客,其收租行為勢必曝光,房東可能因此停租或調漲租金,須研擬更完善的配套方法。

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2014/4/29 星期二 10:35 AM
變更住商區獲准 味全三重廠開發利益逾百億 松山區房仲松山區買屋松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18

〔自由時報記者楊雅民/台北報導〕味全(1201)三重台北廠逾萬坪的土地變更為商業及住宅用地案,4月初已通過內政部都市計畫委員會附條件核准通過,由於捷運新莊線先嗇宮站就在基地正中央,味全計畫與捷運聯合開發成大型商場與住宅,房仲業者估計,此案開發利益超過百億元。
味全三重台北廠部份乙種工業區變更為商業區、住宅區及文教區案,4月1日已獲內政部都委會附條件核可通過,依都委會決議,味全可取回4041坪商業用地(容積282%),及6767坪住宅用地(容積277%),合計共1萬0808坪。
土地價值增加85億味全董事長魏應充曾表示,捷運新莊線先嗇宮站正好位於味全三重廠基地中間,該土地未來開發有意比照台北SOGO百貨公司與捷運忠孝復興站模式,採取立體化規劃,將捷運與百貨賣場在地下做聯通規劃,將味全三重廠開發成台灣六本木。
該開發案將由味全與頂新集團、能率集團合資50億元進行開發,目前已委託日本六本木之丘森大樓(Mori)的規劃設計團隊森建設進行規劃,目標要開發成台灣的六本木,打造為住商合一的豪宅,成為新北市新地標。
頂新集團董事長魏應交曾說,當初集團以101.6888億元標下味全三重廠,每坪土地成本高達100萬元,由於土地取得成本很高,目前建築成本也不會太低,估計未來開發後,住宅開價不會太低。
根據當地房仲業者估計指出,味全三重廠因位於捷運新莊線先嗇宮站周圍,住宅區土地每坪約180萬元,商業區每坪約160萬元,經變更後,土地價值約為186億元, 若扣除當初取得成本101億元,味全光是由工業用地變更為住商用地,待實現的利益就達85億元。
味全食品表示,三重台北廠都更案一切都還在作業中,依都委會決議,必須進行停車位劃設及綠帶的設置,待完成所有程序後,將會依法公告。

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