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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
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100年-104年東森房屋TOP100經紀人
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
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網誌文章
2014/5/31 星期六 10:22 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18房市亮點-夜市百貨商圈 自住客最愛

工商時報【記者顏瑞田╱高雄報導】
高雄新成屋首購和首換,總價分別是以700萬元以內,和1,000萬元以內為主流,即使位於瑞豐夜市商圈、和漢神巨蛋百貨商圈周邊的黃金地段,包括崑庭建設在內的建商,推案也做市場區隔,推出坪數29坪以內、和45坪以內的好宅。
崑庭建設董事長陳天保說,最近這一陣子,前來看屋的人潮,確實比過去少了一些,因此,建築產品必須要精準的訴求、以及優越的地理區位。例如,崑庭在農16特區附近、南屏路上推出的「棋琴15重奏」,雖然平均售價每坪約32萬元,但是,坪數都是介於28坪到34坪之間,可以將總價壓低到800萬元到1,100萬元之間。
陳天保表示,目前以首購和首換客層為主要對象,主力坪數都是2房或3房,因此,仍然吸引喜歡瑞豐夜市商圈、和漢神巨蛋百貨商圈的族群購買,「每周都有成交案例」,因為該案到高雄捷運紅線R14巨蛋站,走路只要7分鐘,生活機能相當的好。
高雄市不動產代銷公會理事長戴嘉聖說,自從北市副市長張金鶚今年4月喊出2年房價跌30%後,原本熱中高雄房地產市場的台北投資客,有明顯縮手現象,因此,目前市場成交案例絕大部份是自住客進場的需求,無論是首購或是首換。
同時,高雄市房地產的主流產品,因為需求原因的轉變,逐漸由高單價、高總價,改為中低總價,因此,戴嘉聖表示,建商在推案時,通常以20坪到29坪的2房為主、或是35坪到45坪的3房為主,將首購的售價總額控制在700萬元上下,而首換的房子,則控制在1,000萬元以內。
他說,以高雄漢神巨蛋商圈、以及瑞豐夜市商圈為訴求的首購產品,包括崑庭建設的「棋琴15重奏」、麗晶建設的「阿曼W」、聯上實業的「F1」、聯立建設的「真品」,除了「真品」將部份產品拉大到62坪,稍做市場區隔之外,主力坪數都集中在22坪到38坪之間,便可以看出建商在推出特定訴求的產品趨勢。
較早在該區域推案的聯上實業董事長特助王惠珍說,這裡賣的就是生活機能,R14巨蛋捷運站、漢神巨蛋百貨商圈,即使想要運動,三民家商運動場、或是農16中央森林公園,都是好去處。
也因此,除了原本設定的首購族群,更發現許多換屋客,王惠珍表示,有一些是原本住在北高雄較寬敞的父母,將原來的房子,留給子女,再另購聯上實業的「F1」,作為退休的生活處所,也有一些是南來北往的企業人士,為了出差方便而落腳在此,因此,173戶的「F1」,銷售速度相當的順利,只剩下不到30戶了。

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2014/5/31 星期六 10:21 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18公辦民營都更 遠雄簽第6案

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
遠雄建設競標「公辦民營」都更,昨(30)日正式簽下第6案,與國防部政治作戰局正式簽訂台南成功大學附近8,575坪的都更案委託契約,估計該案遠雄可分回100億總銷金額。
遠雄建設自2014年初以來,大舉轉戰都市更新競標市場,總計透過公開競標模式,成功標到新店、新竹、台中和台南等案,昨天簽訂的台南市東區精忠段眷改土地都更是第6筆。
遠雄建設執行副總經理黃志鴻表示,台南國防部都更案基地面積約8,575.27坪,可興建樓地板面積約9萬多建坪,遠雄建設規劃興建10棟左右的住宅大樓,規劃每戶坪數約30∼50坪,希望提供首購族優質的住宅。黃志鴻表示,全案將分2期推出,第1期預計2016年第1季取得建照並動工興建、對外銷售。

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2014/5/31 星期六 10:20 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-183捷運站串聯 生活圈漸成形

記者朱語蕎/專題報導、黃柏榮/攝影
桃園高鐵青埔特區橫跨兩大行政區,占地490公頃,腹地遼闊,是桃園最近指標的重劃區塊,約從10年前開始有建商進駐推案,近2年大型建商紛紛進駐,炒熱當地行情,成為北台灣推案重鎮,生活圈可以機場線3個捷運站概分,3站各有特色。
青埔重劃區面積約有3.5個信義計劃區大,同時擁捷運、高鐵、桃園航空城等優勢,後勢備受期待,知名建商積極經營此區,包含:寶佳、寶徠、聯上、冠德、太子、中悅和宜誠等,都在此推出不少建案,而國泰、冠德2大購物商城的興建,更添此區利多話題。
機場捷運A17~A19站 將通車
住商不動產青埔高鐵店店長呂建鴻表示,青埔特區可以機場捷運站點分為3大生活圈,其中,A17站鄰近大園國際高中和大園交流道,A18站鄰近高鐵桃園站及國泰商務城,A19站則以純住宅為訴求,附近有青埔棒球場、青塘園和冠德環球購物中心,3站點各有特色。
呂建鴻表示,A17站有大園國際高中,以外語教學為特色,風評頗佳,此區同時鄰近國道二號大園交流道,還有捷運橋下道路可連到大園地區,聯外交通便利,目前每坪價格約在30萬元左右。A18站則多商業區,近高鐵桃園站,雙鐵共構是最大利多,未來A18站可直掛行李、預辦登機,還有國泰商務城、Outlets賣場,因此房價是三站點中最高,新案每坪40萬元以上。
雙語小學、購物中心陸續進駐
而A19站則以住宅區為主,在青埔派出所對面有雙語小學預定地,上市建商冠德建設的環球購物中心也位在此,未來生活機能無虞,而由公12、公13圍成的青塘園,占地約6.3公頃,引進多種原生植物,兼具調節洩洪和生態功能,也是A19站生活圈一大賣點,此區建案每坪價格30~36萬元。
海悅廣告專案副理蘇雋皓表示,青埔特區是新興重劃區,道路完整開闊,大型財團建商建設不斷,帶動區域發展,目前約有30多個案子推出,以2~3房為主力,2房總價千萬元左右最受青睞。呂建鴻表示,青埔有大園和內壢兩大交流道可連結國道2號和國道1號,加上西濱快速道路及五楊高架道路,串起桃園主要生活區塊,高鐵站則與北高生活圈接軌,桃園機場更是台灣國門,這些都是青埔特區的優勢。
綠覆率高達44% 球場公園多
除了交通建設眾多,綠覆率高也是一大特色,「寶徠花園」專案經理藍千春表示,青埔特區以新加坡花園城市為藍本打造,共有30座公園,綠覆率高達44%,幾乎處處都有大小公園環繞,另外還規劃8塊學校用地、球場和運動中心,學校現有青埔國小和大園高中,青埔國中也於今年開始招生,生活機能逐步完備。
目前在青昇路、領航南路附近有些許商店超商,採買仍需開車或騎車到區外商家,開車10分鐘可到中壢商圈,或可到SOGO百貨、中壢大江國際購物中心、家樂福。未來A18站有國泰人壽的國泰商務城,將興建大型Outlets商城、辦公大樓和觀光飯店,結合高鐵和捷運站優勢,及周邊商業區發展,將成為青埔核心。而A19站則有冠德建設的冠德環球購物中心規劃,預計興建3棟24層住商大樓,未來還將設立新的雙語國小,讓A19站生活圈更加完備。

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2014/5/31 星期六 10:20 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18國泰冠德搶投資 商務城吸睛

記者葉思含/專題報導、黃柏榮/攝影
挾高鐵、機場捷運交通機能與航空城議題,桃園高鐵青埔特區向來是房市焦點,政府的資金挹注帶動民間財團紛紛響應,擁有國泰與冠德商務城規劃,投資規模達上百億元,持續推動桃園高鐵特區房市利多,未來將成為北台灣商務購物中心,創造驚人經濟效益。
青埔除了有高鐵桃園站之外,全區由捷運機場線貫穿,可快速連結台北市中心與國際機場,其中捷運A18站結合高鐵,為雙鐵共構核心樞紐,擁有6萬6500坪的國泰商務城規劃;A19站為桃園體育園區站,鄰近桃園國際棒球場、6.3公頃的的青塘園,坐擁占地1.68公頃的冠德商務城利多。
高鐵車站沿線 最大開發案
由交通部高速鐵路工程局主辦與國泰人壽攜手推動的「高速鐵路桃園車站特定區開發經營案」已開始啟動,國泰人壽在產業專用區砸下總額高達200億元資金,取得共達21.88公頃土地的50年地上權,即將打造一座結合國際商務及購物娛樂的「國際商務城」,讓桃園車站產專區成為高鐵車站沿線之最大規模開發計畫,預期可創造50億元的年營業額。
「新潤明日苑」現場銷售人員表示,國泰人壽與華泰大飯店組成團隊,看好桃園站結合高鐵、機場捷運及鄰近桃園國際機場之區位優勢,特定區將發展為國際商務城,開發計劃有跨國國際企業辦公大樓、複合式商場、國際觀光旅館等,並將引進國內首座露天戶外大型折扣名品購物城OUTLET,預期可吸引超過250家國際知名品牌進駐。
經濟效益方面,透過國際機場及軌道運輸系統,國內及來台旅客均可方便抵達商務城,預估每年可吸引超過700萬以上國內外觀光客,創造至少100億元之觀光產值,並在施工階段創造5000個就業機會,營運後預計可提供2700個工作職缺。
首座名品Outlet 落腳青埔
台灣房屋智庫經理江怡慧表示,台灣第一座國際折扣名品購物城、第一期Gloria Outlet為台灣首座戶外露天購物商場,未來買精品不必出國,也可以享有OUTLET價,即將於年底完工,2年來帶動青埔房價上揚達45%,從2012年每坪18~22萬元,上揚至現今的28~30萬元。
分析其商城帶動漲幅原因,江怡慧說,該商城因鄰近桃園國際機場,又有機場捷運線,從台北出發坐高鐵僅一站的時間,可吸引北台灣的市民前往血拚。另外,對於觀光客而言,更可以將此站為終點行程,消費完了之後,行李可以直接check in送到機場,或是入境的第一站都具有吸引力,相當便利,媲美香港的東涌站。
不僅高鐵桃園站、捷運機場線共構A18站擁有國泰商務城規劃,捷運機場線A19站也有冠德商務城規劃,占地1.68公頃、投資規模達70億元,除了緊鄰捷運A19站之外,旁臨桃園國際棒球場和面積達6.3公頃的青塘園,周邊生活機能便利,其中青塘園為青埔佔地最大的公園,為多功能多樣性水岸休閒空間,經常吸引許多家長和親子同樂。
酒店式公寓 國際人才最愛
冠德建設以創造適合全球人才居住的在地綠色健康城為主題,結合冠德環球購物中心,打造主題性商業購物中心,開發內容預計包括住宅、購物中心及酒店式公寓,規劃3棟24層樓建物,總樓地板面積約2萬9530坪,並將興建公益設施,創新以6大主題出發,結合在地資源特色,落實綠色建築精神,打造健康、樂活生態都市地標。
全國不動產青埔高鐵加盟店店東李崇銘表示,相較於高鐵青埔站周邊多為商業用地,A19站旁幾乎是住宅區,加上周邊學區完整,區內擁有大園國際高中和青埔國小,青埔雙語國中又預計於今年開始招生,將打造出明星學區,未來將帶動人口進駐,其中面老街溪的新成屋價差高達1成,成交均價每坪約32~35萬元。
台灣房屋青埔國際營運中心副總彭成貴指出,這些商城規劃帶來的利多,讓建商近來陸續在青埔推出不少建案,包括太子、華固、宏普、冠德等上市建商均已插旗、接棒推案,分析房價,彭成貴透露2012年時,青埔房價仍有1字頭,2年的光景漲幅就達45%,其中又以1~2年內的新成屋最具有爆發力,漲幅高達50%,預期青埔會是2014年北台灣房市最夯的區域。

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2014/5/31 星期六 10:19 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18空屋144萬 當心升息房價反轉

〔自由時報記者盧冠誠/台北報導〕房市反轉風險大增,中央銀行示警,台灣空屋數維持高檔,以台電電表非營業用戶最低度數資料推估,去年空屋數約一四四萬戶,若利率上升,將加重民眾房貸負擔,需求面一旦降溫,房價就會掉下來,將涉及承貸金融機構授信風險。
央行昨發布年度金融穩定報告,強調必須關注房價走勢對國內金融機構不動產授信品質的可能衝擊,並持續提醒借款人留意未來利率變動的風險,預先做好財務規劃。
「供需是我們最concern(關心)的!」央行官員說,國內空餘屋數居高,全國貸款負擔率也很高,根據內政部營建署統計,去年第四季為三十五.三六%,房價所得比八.四倍;台北市貸款負擔率、所得比更分別達六十三.四%、十五倍,「這個水準真的很難想像,顯示民眾負擔壓力真的很大」。
此外,央行統計,去年底家庭部門借款餘額續增至十二.五六兆元,相當於全年GDP(國內生產毛額)的八十六.二六%,年增六.七七%,主因為購置不動產及周轉金借款增加;與亞洲鄰國、美國及澳洲相比,台灣家庭部門借款餘額成長幅度相對較大。
央行官員指出,目前房市買方已漸趨觀望,加上美國聯準會(Fed)正逐漸縮減量化寬鬆(QE)購債規模,未來放款利率可能反轉走揚,將加重購屋者負擔,只要利率往上調,當房市需求面反轉,供給卻又偏多的情況,房價就會掉下來。
央行示警中國經濟風險大增
除房市外,央行同時對中國經濟、金融風險大增示警,點出包括房地產泡沫、影子銀行快速擴張、地方債務龐大、經濟結構轉型等,恐衝擊台灣金融體系及企業獲利能力。
央行並提醒,中國經濟成長力道放緩,加上正進行結構轉型及中國面板、石化等產業,與台灣業者關係由合作互補轉為競爭替代,均將影響我國企業未來獲利能力。

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2014/5/31 星期六 10:18 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18政策打房 5月房市量縮整理

根據永慶房產集團研究發展中心統計,5月房市交易量台北市較4月減18%,新北市衰退14%,台中量縮17%,高雄也減少25%。主要都會區中古屋平均單價仍呈小幅上漲,其中台北市及新北市漲幅最小,分別上漲0.5%及0.7%。

永慶房產集團研究發展中心分析,「囤房稅」及公股行庫緊縮房貸政策,加上明年可能升息,將讓多屋族負擔增加,市場委售量增加,5月較去年同期量增49%,但另一方面,購屋信心也受到衝擊,觀望氣氛轉濃,加上5月中旬連日暴雨作梗,購屋腳步明顯放緩。不過,隨著景氣燈號連三綠,台股站穩9000點大關,消費者信心也持續回溫,整體經濟復甦態勢確立,預期房市交易量即使下滑但仍能有撐,房價在政府積極打房與銀行嚴格風險控管下,走勢持平盤整。

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2014/5/31 星期六 10:18 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18房屋稅繳納期限6/3止

一○三年房屋稅繳款期限至六月三日止,截至目前仍有部份民眾尚未繳納,基隆市稅務局昨(三十)日特別透過中華電信進行簡訊催繳作業,提醒尚未繳納的民眾記得儘速繳交房屋稅款。

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2014/5/31 星期六 10:17 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18央行再提「利率風險」 專家:房價跌必然

房市專家指出,明年房價將會「明顯下跌」,投資客和建商,即將感受到利率上升壓力,因為從央行的「金融穩定報告」中指出,空屋價年增率6成,達144萬戶,台北市房價所得比和房貸負擔率,都已經過高,房市泡沫化前的跡象,已經浮現!

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2014/5/31 星期六 10:12 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18囤房大戶現形! 1人囤房129戶

〔自由時報記者鄭琪芳/台北報導〕財政部長張盛和昨表示,配合非自住房屋稅率調高,稅制史上首度房屋稅籍全國總歸戶,目前發現一個人竟擁有一百二十九戶房屋,真的有人在囤房,將被加重房屋稅;財政部下一步將推動「房地合一」課徵所得稅,預計明年初提出相關方案。
張盛和表示,台北房價大概走了十幾年的多頭,目前已有慢慢往下滑的跡象,往上衝的力道很弱;但因台北可供建築的土地稀少,供需方面仍有結構上的問題,房價要一下子掉下來不容易。
他指出,「房屋稅條例」修正案已三讀通過,非自住房屋稅率由一.二%調高為一.五%至三.六%,待法案生效後,就會公告「自住定義」,本人、配偶及未成年子女持有自住房屋全國限三戶;目前發現一個人全國持有一百二十九戶,可能還不是最多的。過去沒有總歸戶,不知道有人有這麼多房子,這些人將被加重課徵房屋稅,累進稅率最高三.六%,是原本的三倍。
張盛和表示,除調高非自住房屋稅率,對豪宅交易、包租公、黃金店面等將加強查稅;最後是房地合一課徵所得稅,但持有稅不會動,主要針對移轉交易。「房地合一」課稅過去曾失敗五次,這次希望能爭取社會及立法院支持,將廣聽各界意見,包括跟學者組成的「房市改革行動聯盟」見面。
張盛和表示,房地合一課稅的範圍、稅率、稅基等都尚未成形,包括採分離課稅或併入綜合所得總額?長期成本費用如何認列?沒有實際售價如何認定?都還要進一步研議,預計明年立法院第一個會期提出相關方案。
不過,張盛和強調,房市問題相當複雜,不是財政部一個部會可以處理的。雖然台北的房價下滑對預期心理很好,但房價下跌也不能解決年輕人居住的問題,還要搭配社會住宅規劃、交通運輸改善等,需要其他部會配合。

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2014/5/30 星期五 10:53 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18央行金融穩定報告 關切房市

工商時報【記者呂清郎╱台北報導】
中央銀行最新的金融穩定報告關切房市。央行在報告中指出,台灣空屋數維持高檔,未來如果利率上升,將加重民眾房貸負擔,加上需求面一旦降溫,房價就會掉下來,將涉及承貸金融機構授信風險。金融業者解讀,央行擔心房市反轉風險增加,因而提前對市場示警。
央行昨(29)日發布年度金融穩定報告,強調應關注房價走勢對國內金融機構不動產授信品質可能的衝擊,並持續提醒借款人留意未來利率變動的風險,預先做好財務規劃。
央行官員指出,若以台電表燈用電不及底度的非營業用戶資料推估,去年空屋數約144萬,較前年增加1萬餘戶,加上近年業者大量推案,且銷售表現不如預期,空餘屋數仍居高,「供需是我們最concern(關心)的事」。
央行官員表示,隨房價上漲,全國貸款負擔率居高不下,根據內政部營建署統計,去年第4季為35.36%,房價所得比為8.4倍,各都會區中又以台北市負擔率、所得比分別達63.4%、15倍最高。
官員指出,這水準真的很難想像,也顯示民眾負擔壓力真的很大。且依央行統計,家庭部門借款的用途,仍以購置不動產占69.31%為主,與亞洲鄰國、美國及澳洲相比,台灣家庭部門借款餘額成長幅度也相對較大。
央行統計,去年底家庭部門借款餘額續增至12.56兆元,相當於全年GDP(國內生產毛額)的86.26%,年增6.77%,主因就是購置不動產及周轉金借款增加。
官員指出,目前房市買方已漸趨觀望,加上美國聯準會(Fed)正逐漸縮減量化寬鬆(QE)購債規模,未來放款利率可能反轉走揚,將加重購屋者負擔,只要利率往上調,當房市需求面反轉,供給卻又偏多的情況,房價就可能會反轉。

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