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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
**民視新聞採訪報導***
**台視新聞採訪報導***
**公共電視採訪報導***
**寰宇新聞採訪報導***
**蘋果日報採訪報導***
**非凡財經台採訪報導***
**大日出版社採訪報導***
**SMART月刊117期採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
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網誌文章
2014/6/30 星期一 04:39 PM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18 掌握北市房價漲跌趨勢 住宅指數查詢上線

為了讓民眾更方便查詢臺北市的房價漲跌趨勢,台北市地政局最新開發「住宅價格指數」線上查詢服務,即日起正式上線,地政局地價科長曾錫雄說,這套線上查詢服務,民眾可以依照自己的需求,查詢特定行政區、特定哪一段時間的房價起伏,甚至這套線上查詢服務,也可以透過智慧型手機或平板電腦,隨時隨地查詢到台北市最新的房價趨勢。(林麗玉報導)
台北市政府從去年四月開始,每個月公布台北市的住宅價格指數,讓民眾掌握最新的台北市房價趨勢,有鑑於台北市實價登錄查詢的查詢量高達二十四萬量次,為了讓民眾也能查詢房價指數,台北市地政局即日起,也推出台北市「住宅價格指數」線上查詢服務,科長曾錫雄說,民眾要查詢台北市的房價指數,可以依照需求鎖定「時間區間」及「指數類別」等條件查詢,迅速掌握特定時間、類別的指數圖表資訊。例如如果要查詢大安區的房價漲跌趨勢,可以透過這套住宅價格指數線上查詢服務,查詢到那一段時間的房價起伏。科長曾錫雄說,甚至為了讓查詢功能更人性化,地政局也特別推出「動態開關」功能,使用者可以在所查詢的指數圖表內,自由「開啟」或「關閉」各類別指數資訊,更符合民眾要查詢的需求,方便使用者分析、比較各類指數資訊。而除了線上查詢服務外,地政局也配合行動裝置包括智慧型手機或平板電腦等的普遍,設計流瀑式滑動瀏覽頁面,讓民眾也可以透過行動裝置,掌握房價脈動。

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2014/6/30 星期一 04:38 PM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18 北市最貴地王 壽險業是推手

記者徐義平/專題報導
實價登錄政策上路近2年,除揭露不少豪宅天價資訊外,也出現許多高價地王,整理實價網上北市各行政區地王,其中中正區城中段三小段以每坪1068萬元的成交單價奪下實價地王寶座,第二高的是信義區每坪約929.93萬元的最貴「菜園」;推升這兩筆北市最貴地王,都是壽險業者。
根據內政部實價網資訊,除中正區、大同區、北投區的地王基地有破百坪外,其餘9個行政區地王,坪數均在百坪以下,面積最小位在南港區,基地更僅有1.56坪。
各行政區地王多未滿百坪
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,的確過去多認為小面積土地較容易因單價優勢寫下天價,對照北市各行政區實價地王,也僅有北投、中正、大同超過百坪,具有獨立開發的能力,超過一半的行政區地王是不到20坪的畸零地。
她推斷能創高價的小面積土地,本身雖不具獨立開發的效益,但往往扮演整合時的關鍵角色,為了大局著想,開發商只得高價購地。
對照公開資訊觀測站,中正區實價地王其實是2012年11月,中國信託人壽以約36.8億元、每坪1068萬元,向皇家季節酒店買下中華路、寶慶路口約344.55坪土地,原本要當作西區總部使用,目前則傾向興建飯店。
至於實價土地第二高的行政區則是信義區,每坪約929.93萬元,是富邦集團整合信義計畫區最貴菜園的持分土地所創下。
加計容積率 最貴菜園最貴
高力國際調研部董事李日寶表示,若以容積單價來看,北市地王應屬信義計畫區的最貴菜園。分析北市第一、二名實價地王,中正區地王因屬商業區,容積率相較信義計畫區高出一倍,容積率800%,每坪容積單價約133.5萬元;至於最貴菜園容積率400%,換算每坪容積單價約232.48萬元,相較中正區地王,容積單價高出74.24%。
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,土地的價格乃是著眼於未來可能的上漲、或開發後的價值,不但流通數量會日漸稀少,而且沒有折舊的問題,所以價格日益高漲,回不了頭。她指出,尤其精華地段,如捷運站周邊、涵蓋於著名商圈內、或計畫區土地等,由於未來發展屬性明確,開發效益也容易判斷,風險壓力便相對低,因此這樣的產品價格即使屢破新高,卻仍然一地難求。

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2014/6/30 星期一 11:03 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18新房也限貸 房市欲強不易

央行近日再祭出新房屋貸款限制措施,讓原本觀望的房市更冷。房地產業者普遍認為,下半年房市欲強不易,仍將維持量縮價穩格局,需注意是否會引發一波從業人員失業潮。
央行再推出選擇性信用管制措施,新增擴大管制區到新北市和桃園縣的八個區,並對第三戶房貸、豪宅、公司法人房貸限制最高只能貸五成。另外,豪宅認定標準也降低。
吉家網不動產董事長李同榮表示,央行近年來由台北到新北市所實施信用管制,結果均顯示交易量萎縮,但房價居高不下,部分資金在無處可去下外流,非常可惜。談及豪宅認定標準降低與房貸成數減少,李同榮指出,只會影響中階需貸款的人,不會影響富人買豪宅,對打擊豪宅價格的影響有限。
中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會秘書長于俊明表示,房市已降溫,持續的限制措施將會傷到經濟復甦引擎,用硬著陸方法,反而傷害到金融穩定,造成房地產周邊產業失業潮,進而影響內需型消費。
下半年台灣房市將價穩量縮,長虹建設董事長李文造說,最近一、二年,人為操控房地產市場價量。
被點名限貸的區域,短期區域內買氣轉趨觀望。信義房屋不動產企研室執行經理蘇啟榮指出,整體來看,此次新的規範,延續居住正義的政策主軸,持續限縮投資需求,但對於首購影響不大,預料下半年將維持「價平量縮」。

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2014/6/30 星期一 11:03 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18台灣游資多 國際不動產來台吸金

記者徐義平/台北報導
國內打房聲浪接連不斷,促使資金往外竄逃,根據商仲統計,去年全年約400億元熱錢流出台灣至國際置產,相當於去年全年實價網住宅總成交金額的2%,主要投資日本、東南亞及美國等不動產。
業者指出,近期打房態勢更兇,預估會加速熱錢流出,推估今年投資海外不動產總金額將會成長3成。
打房更兇 熱錢流出更快
住商機構總經理陳錫琮指出,國內熱錢其實還是相當充沛,吸引部分海外業者帶著不動產物件來台找尋買家,不單是東南亞及日本,甚至美國、澳洲等地均來台銷售不動產。
第一太平戴維斯表示,投資海外房地產是近幾年才盛行,超過83%的民眾更是首次至海外置產,主要投資年齡層41~50歲,占比約44%,目的為投資收租,持有期限平均約5年,主要鎖定總價1000~1500萬元的不動產。
除一般民眾將熱錢搬至海外投資不動產外,據悉,國內某電子富豪更有意買下紐約中央公園附近的建案,該富豪相中一戶要價20億元、每坪超過800萬元的頂樓戶,目前該富豪已取得紐約建案相關資訊。
目前第一太平代理的海外不動產銷售總額逾450億元,並設定今年可達百億元的銷售目標。第一太平戴維斯台灣區董事長朱幸兒指出,金管會開放壽險業者投資海外不動產是帶動此波民眾至海外置產的主要推手,不過,壽險業者主要投資辦公室與零售不動產標的,鎖定紐約、倫敦及東京等區域,至於一般民眾則是投資日本、東南亞及美國等不動產。
根據台灣房屋智庫的調查,目前國內民眾較傾向投資的海外國家前3名為日本、美國、馬來西亞,第4名則是英國,第5名是紐澳地區,加拿大則名列第6名。台灣房屋全球財富中心執行長黃逸群表示,受到國內房市政策的影響,掀起國外投資熱潮,又以日本和英國詢問度最高。

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2014/6/30 星期一 11:02 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18隱藏版地王? 實價網看不到

記者徐義平/專題報導
全國最貴地王是「隱藏版」!根據公開資訊觀測站資訊,2013年8月,新加坡私募資金以每坪1147.53萬元向夆典科技開發買下北市中正區中華路上「首都門」預售建案土地,一舉躍升全國素地地王。不過,事隔近1年,實價網上仍未有該筆資訊揭露,業者質疑政府是否又自動隱藏最高價成交紀錄。
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出,當初內政部在推行實價揭露政策時便有默契,將最高單價、最高總價的3%~5%隱藏,主要是避免有心人士哄價,造成房市價格混亂,不過,卻也造成上市櫃建商賣地創高價的訊息,出現在公開資訊觀測站,卻遲遲無法在實價網上查詢的詭譎狀況。
實價網自動剔除?
他認為,內政部應該將每筆交易資訊均揭露,促使資訊更加透明,再透過稽查制度,將特意哄價及造成市場價格混亂的揪出來,並利用相關罰則懲罰,才是比較好的辦法。
大家房屋專案主任劉家瑋指出,由於內政部在實價揭露資訊時,以提供正常、具參考性的價格為原則,因此政府查核人員會過濾案件,刪除價格異常、親友交易等較不具參考性的案件,這也是坊間高價往往不會揭露證實的主因。
不過劉家瑋認為,這類價格雖具特殊性,但不具參考性,市場交易仍取決於買賣兩造意願與市場氛圍,政府實在毋需多慮。
有心人操弄實價
此外,有業者指出,日前松山區曾報導百億元的成交個案,不過,到目前為止,均未有揭露資訊,業者指出,其實該筆交易總價並未達百億元,相關單位應該趕緊揭露該筆資訊,解除疑慮,及避免有心人士操弄價格。

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2014/6/30 星期一 11:01 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18〈台股青紅燈〉假如房市真崩盤了

央行上週再度出手打房,市場又籠罩在房市泡沫破滅陰霾中;但假如房市真崩盤了,台灣經濟恐將出現系統性風險,台股不只是資產營建、金融股碰不得,所有股票最好都不要碰,期待資金會不會從房入股,那更是癡人說夢!
從央行這次打房內容來看,警告銀行注意其房貸曝險意大過實際打房,這就好像拿根針去戳幫氣球打氣的人,而不是直接弄破氣球,頂多是讓打氣的人減慢速度或停止,氣球還是破不了。
央行心知肚明,打房最有效的方式是抽走市場過多資金,最快的是升息。
但升息除直接打擊房市外,對經濟衝擊負面效應也大,因此央行的如意算盤是,讓房市慢慢「消風」;但那有這麼好的事!從歷史經驗來看,市場在去槓桿化的過程中,勢必會產生減緩經濟成長、資產價格下修等負面衝擊。
部份台股投資人期待當房市下修、甚至崩跌時,市場資金可從房入股,推升台股萬點行情;但依央行統計,銀行房貸餘額加上土建融,早破GDP的5成,台灣有那麼多錢「押注」在房市上,若台灣房市真的崩盤了,以台灣島國經濟型態,有辦法禁得起日本式「失落十年」的打擊嗎?到時候,台股也好不到那裡去!

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2014/6/30 星期一 11:00 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18李同榮批央行加強管控 將引發房仲一波5千人以上失業潮

記者曹逸雯/台北報導

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2014/6/30 星期一 11:00 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18北市最貴地王 壽險業是推手

記者徐義平/專題報導
實價登錄政策上路近2年,除揭露不少豪宅天價資訊外,也出現許多高價地王,整理實價網上北市各行政區地王,其中中正區城中段三小段以每坪1068萬元的成交單價奪下實價地王寶座,第二高的是信義區每坪約929.93萬元的最貴「菜園」;推升這兩筆北市最貴地王,都是壽險業者。
根據內政部實價網資訊,除中正區、大同區、北投區的地王基地有破百坪外,其餘9個行政區地王,坪數均在百坪以下,面積最小位在南港區,基地更僅有1.56坪。
各行政區地王多未滿百坪
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,的確過去多認為小面積土地較容易因單價優勢寫下天價,對照北市各行政區實價地王,也僅有北投、中正、大同超過百坪,具有獨立開發的能力,超過一半的行政區地王是不到20坪的畸零地。
她推斷能創高價的小面積土地,本身雖不具獨立開發的效益,但往往扮演整合時的關鍵角色,為了大局著想,開發商只得高價購地。
對照公開資訊觀測站,中正區實價地王其實是2012年11月,中國信託人壽以約36.8億元、每坪1068萬元,向皇家季節酒店買下中華路、寶慶路口約344.55坪土地,原本要當作西區總部使用,目前則傾向興建飯店。
至於實價土地第二高的行政區則是信義區,每坪約929.93萬元,是富邦集團整合信義計畫區最貴菜園的持分土地所創下。
加計容積率 最貴菜園最貴
高力國際調研部董事李日寶表示,若以容積單價來看,北市地王應屬信義計畫區的最貴菜園。分析北市第一、二名實價地王,中正區地王因屬商業區,容積率相較信義計畫區高出一倍,容積率800%,每坪容積單價約133.5萬元;至於最貴菜園容積率400%,換算每坪容積單價約232.48萬元,相較中正區地王,容積單價高出74.24%。
台灣房屋智庫研究員洪佩君表示,土地的價格乃是著眼於未來可能的上漲、或開發後的價值,不但流通數量會日漸稀少,而且沒有折舊的問題,所以價格日益高漲,回不了頭。她指出,尤其精華地段,如捷運站周邊、涵蓋於著名商圈內、或計畫區土地等,由於未來發展屬性明確,開發效益也容易判斷,風險壓力便相對低,因此這樣的產品價格即使屢破新高,卻仍然一地難求。

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2014/6/30 星期一 10:59 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-183行庫 緊縮分行經理房貸權限

工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】
據了解,包括台銀、土銀、合庫等三大行庫已全面緊縮房貸的分行經理權限,其中台銀、合庫要求分行經理的核貸額度最高不超過2,000萬元,房貸龍頭的土銀則要求不得逾3,000萬元。
土銀、合庫、台銀在房貸市占率依序排名全國前3大,相關緊縮分行經理權限的措施,相當具指標意味。公股行庫主管指出,若以2,000萬元及3,000萬元的房貸額度、放款成數7成來看,大約房屋總價在3,000萬元、4,000萬元的申貸案,即必須交由總行審核後才能同意,若以雙北市包括台北市、中永和、新店、板橋等房價飛漲的熱門區域來看,恐怕許多新成屋的房貸案,分行經理都沒有核貸權限。
行庫主管指出,由於了解央行、財政部、金管會等三大主管機關的房貸政策意向,因此在成數及利率上,早就有準備措施,也對單一案件的房貸金額提高警覺,包括現在首購及非首購的利率差距,「至少在1碼(0.25個百分點)以上」,正評估進一步擴大兩者差距至2碼。
另方面,央行此次出手更為嚴格介定北市豪宅定義,對此,土銀、台銀兩大房貸市占率前3名行庫均指出,先前全行已統計,房貸總價在5,000萬元以上的豪宅貸款,全行連40件都不到,因此所受影響非常有限。
台銀、合庫均指出,現在超過2,000萬元以上的房貸案,分行一律必須往上報,其中合庫規定2,000萬元至1億元的房貸交由區域中心,超過1億元的,必須再直接報送總行。
至於央行此次宣布全面將第3戶房貸的成數降至最高5成,土銀指出,先前全行已統計,旗下房貸客戶,有第3戶房貸者,比重僅不到3%,1戶房貸客戶占90%;合庫更不到1%,1戶房貸的客戶則達97%,兩家銀行表示,其實原本就不太承作第3戶房貸。

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2014/6/30 星期一 10:58 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18奢侈稅3周年 房市面臨反轉

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
奢侈稅實施屆滿3周年,雙北市預售屋房價仍衝上每坪91.2萬元、42.5萬元史上新高;不過,央行26日出重手,祭出四大抑制新措施,市場預期可望終結漲勢,房市面臨反轉,甚至恐怕至2016年總統大選前,房市都將籠罩在打房陰霾下。
最新調查顯示,奢侈稅屆滿3年以來,不論預售屋、或中古屋,房價依然一漲不回頭,持續衝破史上最高點。住展雜誌統計台北市預售屋2014年6月份的平均房價已較奢侈稅實施時、大漲23%,從每坪平均74.2萬元、漲到每坪91.2萬元;至於新北市,也從每坪35.9萬元、漲至42.5萬元,3年漲幅達18.3%。
至於中古屋也持續漲破歷史新高。永慶房產最新統計,台北市中古屋房價每坪平均從59.7萬元,漲到70.2萬元,奢侈稅實施3年以來上漲17.59%;至於新北市第一圈中古屋房價,3年來也從奢侈稅實施時每坪平均行情35萬元,一路漲到2014年6月的43.3萬元,3年大漲23.71%。
為什麼政府祭出奢侈稅、實價登錄、房貸限縮6成、提高豪宅稅、查稅、嚴控土地融資和建築融資、提高非自用房屋囤房稅之後,房價還是壓不下來?
永慶房產集團建設事業總經理葉淩棋表示,近3年一波波打房,房市總體交易量是被打掉3成,可是在游資充沛、超低利率時代,房價仍居高不下;不過,今年以來漲幅已縮小,台北不到3%,央行再出新招壓抑買盤,相信下半年恐怕潛在供給會增加、相對的房價彈性會再擴大。
淡江大學產經系教授莊孟翰表示,這波大多頭走了12年,政府陸續採取一連串打房措施,尤其626央行理監事會議再祭出四大新的打房措施後,似乎進入反轉點,買方市場儼然來臨;不過,房價還是高高掛,台北市和新北市無論預售屋或中古屋房價,還是撐盤力道強勁,只是第3戶以上購屋貸款成數會被限縮到5成,被老早炒翻天的8大限貸新區,其第3戶以上的購屋客戶如果口袋不夠深,恐怕會首當其衝,房價難免面臨鬆動。

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