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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
**民視新聞採訪報導***
**台視新聞採訪報導***
**公共電視採訪報導***
**寰宇新聞採訪報導***
**蘋果日報採訪報導***
**非凡財經台採訪報導***
**大日出版社採訪報導***
**SMART月刊117期採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
好友人數\

網誌文章
2014/7/31 星期四 10:36 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18誰背叛了孫中山? 一年消失2900億稅收

「房地產實價課稅最快明年就會上路!」財政部長張盛和的一句話,引起產、官、學界一陣激辯。三十年來,政府不只一次嘗試實價課稅;三十年來,部長下台、業者叫苦、民眾反對...,沒有一次成功。
台灣不得不改的房地產稅制改革
在現今房市亂象下,台灣的房地產稅制不公,到了不得不改的地步。台灣的房地產稅制,源自於孫中山先生的「平均地權、漲價歸公」,讓土地的利益全民共享。但是這個理想,卻在現行扭曲的稅基制度下變了調。《今周刊》特別和「參玖參公民平台」合作,邀集中研院院士等學者,提出不動產稅制的改革方向。究竟,房地產改革到底要怎麼走?實價課稅又該怎麼實行?
房屋持有稅低 是政府德政嗎?
一棟台東市區的舊房子,五十坪的三合院,市價約七百萬,看了稅單,地價稅三千、房屋稅三千五,每年要繳新台幣六千五百元。算一算,每年持有稅的實質稅率(應繳稅額財產市值)只要○•○九三%。另一棟中正區的豪宅,市價約一億三千萬元,每年就算加上豪宅稅,這棟豪宅的房屋稅和地價稅也只要九萬元,實質稅率卻只有○•○六九%。也就是說,以不動產的真實價格來看,台東的老房子,租稅負擔竟比豪宅的富豪還高!政府想透過豪宅稅提高持有成本的政策,完全無效。
地價稅的依據是「公告地價」來計算、房屋稅則是「房屋公告現值」,兩者,都和不動產的真實市價無關。房地產賦稅不公平,就在這樣的習以為常下悄悄滋長。這你我都沒感覺的不公平稅制,不只是造成高房價的主因,將大量資金導向房地產,也影響了台灣的總體經濟。
稅基太低 有錢人繳的資本利得稅超少
參玖參公民平台執行長楊筱玲說:「台灣的不動產稅不是德政,而是幫有錢人省下上千億稅額的惡政!用實例計算,一位高階主管工作五年收入二千五百萬,和持有不動產五年獲利二千五百萬,所繳的所得稅相比,薪資收入是五百六十萬元,但是賣房子賺的錢只要繳一百五十二萬元。」換言之,上班繳的稅,是炒房所繳的三倍!
中央研究院經濟研究所特聘研究員彭信坤說:「過去十幾年,台灣貧富差距最大的主因,就是房地產稅制。有錢人繳的稅低的不合理、低的誇張。」彭信坤花了一年的時間,研究房地產稅制,並在中研院的《賦稅改革政策建議書》中提出房地產財稅改革方向。結果這篇建議書,一砲打響房地產改革,掀起一場風暴。媒體紛紛把麥克風塞到財政部長面前,張盛和才終於透露要著手改革。
稅基太低 是誰造成的?
台灣的不動產稅制到底出了什麼問題?問題就出在台灣落後的稅基評估方式。不動產學者楊松齡分析:「孫中山先生的漲價歸公精神用意良善,因為早期地價和房價的認定,沒有達到先進國家的水準,沒辦法掌握市價,所以政府就用公告地價、土地公告現值、房屋評定現值來替代;但是這樣假的稅基與市價差距實在太大,漲價歸公已經變成『漲價歸私』了。」

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2014/7/31 星期四 10:35 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18社論-老舊的房產稅制也應「都更」了

工商時報【編輯部】
財政部日前邀集學者專家研商不動產稅制改革方向,達成五大共識,包括:一、推動房地合一課稅;二、給與長期持有、自用住宅與農地優惠稅率;三、公式化成本;四、不訂日出條款;五、土地增值稅制維持現狀,採稅額扣抵。這將是數十年來台灣房地產稅制最重要的改革,也勢必對台灣的建築業以及人民持有房屋的習慣,帶來深遠的影響。
引發這波房地產稅制改革的導火線,主要來自於房地產價格不斷上漲,造成社會貧富差距擴大,也引起世代正義的爭議。其中備受詬病的重點,包括房屋與土地分開課稅,且課稅的稅基由財稅、內政等不同的單位、委員會所決定,對於公告地價、公告現值、房屋建築評定標準等課稅的基準令出多門,幾乎沒有納稅義務人能夠搞清楚房屋稅、地價稅、土增稅,以及房產交易所得稅的計算標準;另外,歷史積累所造成的灰色地帶,也為炒房投機者創造了造假、規避稅負的機會,甚至鼓勵人民在買賣房屋過程中,必須研究逃漏稅方案以保障本身權益。
台灣的房地產稅制,課稅原則源自三民主義「平均地權、漲價歸公」的精神,從而罕見地將漲價歸公的理念寫入憲法,讓土地漲價的利益歸於全民共享。但是過去在稽徵程序考量下所設計的制度,由政府不同單位的評定制度來決定地價,與實際的交易已經產生明顯的差異,甚至嚴重扭曲。在今日完全電腦化的時代,不論是股票、債券、基金或是汽車等,都已經以實價做為課稅的基礎,世界各國在課徵房產交易所得稅也早就採行實價課稅,不論從稅制與時俱進、長期永續的角度思考,或者從挽救遭到扭曲的憲法精神來看,檢討與改革房地產稅制的必要性已經不言可喻。
但令人擔心的是,在年底地方首長大選的氣氛中,房地產稅制的改革被塗上濃厚的政治色彩,變成討好低層選民的口號,為了選票的考慮,選前雷聲大做,甚至不惜傷害到選票較少、卻實際掌握台灣經濟命脈的核心階層。而政治人物拿到選票之後,卻又忘了房產稅改革的初衷,最後再度重演雷聲大雨點小的戲碼,該改不改,不該改的又為了交差而胡改一通的亂象。因此,房產稅的改革要能成功,就必須以庖丁解牛的精密手法,不只要就改革的內容凝聚全民最大的共識,更要掌握住推動修法的時程。
在改革內容方面,特別重要的是不能觸動到基層與中產階級「加稅」的敏感神經,因為絕大多數民眾雖然擁有自用住宅,但是在房價高漲的壓力下並沒有換屋的能力,而且還背負龐大的房貸壓力,他們的薪資沒有實質增長,工作穩定度又越來越低,其中還包括了人數龐大的退休族群。政府在推動房產稅制改革的過程中,必須花時間從電腦資料庫中,仔細試算不同的稅制改革方案所影響的人數,而且還要拿出預算認真與社會大眾溝通,避免一個立意良善、對於長期有利的改革方案,遭到有心人士操作扭曲。因此,以詳盡的試算、充分的溝通來爭取人民的支持,是稅改成功與否最重要的前提要件。
至於推動修法的時機,也應該儘量避開選舉期間,避免房產稅制改革成為候選人政治角力的口水議題。財政部要記取教訓,過去每逢選舉就會有大量的政策出籠,各種嚇阻房市的口號滿天亂飛,甚至為了選票倉促修法,囤房稅、奢侈稅、選擇性信用管制等政策,都是選前倉促推出,選後大開後門,政府瞎忙半天稅收增加有限,名為打房,實際房價越打越高,政府裡子面子均輸,最終被人民與炒作者看破手腳。
現行的房產持有稅與交易稅制,的確已經到了必須要更新的時候了。在現有的制度下,住在台東老舊房子所繳的房屋與地價稅,實質稅率竟然高於台北市豪宅;自用小汽車燃料費加上牌照稅金,會超過房屋稅與地價稅,造成「豪宅繳稅低於小汽車」的奇特現象。甚至,日夜操勞工作的受薪階級,同樣收入所繳的個人所得稅,竟然是不勞而獲的囤房者的三倍,這種處罰辛勤工作者的稅制,當然必須進行適當的改革。
正如同老舊的房子必須拉皮,甚至進行都更,陳舊的房產稅制也到了該徹底檢討改進的時刻。馬英九總統以及他領導的行政團隊,一向服膺「國父遺教」,奉行平均地權、漲價歸公的施政理念,更應該勇敢負起責任,但是也必須記取過去的教訓,避免改革淪為短線選舉口水戰。真誠地修訂出一套可長可久、有利於台灣長期發展的房產稅制,執政團隊責無旁貸。

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2014/7/31 星期四 10:34 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18雙北房貸負擔 比東京、首爾重

全國房價首季跌7.14%
〔自由時報記者徐義平/台北報導〕內政部營建署昨發布第一季房價所得比資訊,因全國首季房價跌幅約七.一四%,全國及雙北市房價所得比均較上季略降,但台北市、新北市房價所得比仍高達十四.六倍、十二.四倍,與行政院長江宜樺之前期待的十倍相較,還是差很大;且雙北市房價所得比、貸款負擔率均超越可支配所得高台灣一截的日本東京、南韓首爾。
營建署分析,房價所得比下滑主因,應該是實價網中多數地區首季中位數房屋總價明顯下滑所致;淡江大學產經系副教授莊孟翰指出,這顯示國內房市已明確在翻轉,房價正緩步修正中。
副教授莊孟翰︰房市翻轉
根據營建署發布資訊,第一季全國房價所得比七.五一倍,相較上季減輕○.八六倍;五都中,除高雄市負擔加重○.一七倍外,其餘四都均減輕○.二七到○.六七倍。
至於首季全國中位數房屋總價為五二○萬元,比上季五六○萬元、減少約四十萬元,跌幅約七.一四%;五都中,除新北市持平、高雄市上漲約八%外,其餘三都均下滑,其中台中市中位數房屋總價跌幅最大,約二.八八%,台北市、台南市跌幅分別約○.一三%、二.七%。
首季房價所得比、貸款負擔率仍相當沉重,其中台北市首季房價所得比為十四.六倍,貸款負擔率六十一.八七%,新北市房價所得比約十二.四倍、貸款負擔率為五十二.五三%,相較亞洲主要城市仍沉重許多。
尤其雙北市的房價所得比、貸款負擔率均超越日本東京、南韓首爾,可支配所得卻不如這兩地區,造成雙北市的購屋負擔加倍沉重。若以貸款負擔率來看,雙北市均列入民眾負擔能力過低的縣市,超越香港的五十.四二%、東京的四十.八四%、首爾的三十九.三四%,僅優於中國的上海、深圳及廣州。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,近期房價有止漲跡象、且日益明顯,其中,房價所得比出現房價停止攀升的訊號,便是重要參考依據。
五都僅台南市購屋負擔合理
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也說,政府持續查稅及打房,使得房價出現鬆動;直轄五都中僅台南市房貸負擔率低於三成,是購屋理財的合理範圍,其他地區民眾購屋負擔相對沉重。

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2014/7/31 星期四 10:34 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18雙北房貸負擔率 高於港日韓

工商時報【記者于國欽╱台北報導】
內政部昨(30)日發布房價所得比等統計時表示,今年首季台北市、新北市的貸款負擔率略降,但仍高達61.87%、52.53%,這項比率雖然低於深圳、上海及廣州,但高於東京、首爾及香港,雙北市購屋壓力依然高於日、韓、港。
內政部表示,房價所得比及貸款負擔率皆是用來衡量民眾的房價負擔能力,前者係以房價除以家戶年所得,後者是以每月房貸支出占月所得的比例,依國際標準,房價所得比介於7∼8倍屬合理,而貸款負擔率低於30%屬合理,若高於50%則代表購屋壓力過高。
負責這項統計計畫的政大教授林秋瑾表示,以這一國際標準來看,第一季台北市貸款負擔率61.87%、新北市52.53%,皆屬購屋壓力過高的城市,而台中市(31.65%)、台南市(24.84%)、高雄市(31.81%)等三都的壓力較輕。
值得注意的是,今年首季香港貸款負擔率為50.42%、日本東京去年為40.84%、韓國首爾去年第三季更僅39.34%,和東京、首爾及香港比較,雙北市的壓力比較高。
營建署表示,根據本計畫推計,台灣家戶可支配所得(年所得)中位數近70萬元,折算為月所得近6萬元,以每月家戶所得6萬元為例,在20年期本利均等攤還方式、貸款成數七成、固定利率1.967%及貸款負擔率30%等條件下,可負擔房價為510萬元以下住宅。

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2014/7/31 星期四 10:33 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18房價所得比降 房價負擔能力升

(中央社記者楊淑閔台北30日電)內政部營建署今天發布全國及縣市房價負擔能力指標,今年第1季全國房價所得比,較去年第4季8.37倍,略降為7.51倍,顯示國人對房價的負擔能力略微提升。
營建署說明,第一季全國房價所得比7.51倍,代表全國房價約為家庭年所得7.51倍,較去年第四季降低0.86倍。
營建署也公布今年第1季全國中位數房價,較去年第4季降低7.14%,顯示民眾購屋偏向低總價房屋。
這是否顯示政府打房政策奏效,營建署說,打房時間點除今年5、6月,之前也推出,但不推論是否與打房政策有關。
另營建署補充,國際間對於全國房價所得比的合理定義有兩派,一說5到6倍,另一說7到8倍。
營建署也公布,今年第1季全國貸款負擔率為31.81%,代表家庭每月可支配所得中,31.81%用來支付房貸,比去年第4季降低3.55個百分點。而家庭每年可支配所得新台幣69萬2471元。
營建署說明,全國貸款負擔率若在30%以下,表示負擔能力屬合理,30%到40%表示負擔能力略低,40%到50%表示負擔能力偏低,50%以上則表示負擔能力過低。
此外,台北市與新北市的貸款負擔率分別為61.87%、52.53%,屬於民眾房價負擔能力過低。高雄市、台中市及新竹縣則為31.81%、31.65%、30.84%。其餘14個縣市低於30%。
營建署也公布台北市今年第1季房價所得比14.6倍,較去年第4季降低0.41倍;房貸負擔率61.87%,較上季降低1.5個百分點。新北市今年第1季房價所得比12.4倍,較去年第4季降低0.27倍;房貸負擔率52.53%,較上季降低0.98個百分點。

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2014/7/31 星期四 10:32 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18北市房價所得比 1年半新低

工商時報【記者于國欽╱台北報導】
內政部營建署昨(30)日發布今年第一季房價所得比,在房市景氣趨緩,民眾所得略增下,全國房價所得比降至7.51倍,台北市也降至14.6倍,兩者皆創下近一年半新低,顯示購屋壓力略降,而民眾的房價負擔能力略呈提升。
營建署年初發布新版的房價所得比,這項指標改依公務統計推計而得,房價採實價登錄資料庫的中位數房價,所得則根據綜所稅檔及主計總處按月公布的薪資推計而得,依此估算,首季五都僅高雄市提高,其餘皆呈下滑。
第一季全國房價所得比由前一季的8.37倍降至7.51倍,降了0.86倍,其中台北市降至14.6倍,新北市降至12.4倍,台中市7.47倍,台南市5.86倍,惟有高雄市提高至7.51倍。
這項新版的房價所得比追溯至民國91年首季,當全國房價所得比僅4.47倍,隨後升至97年第一季的6.13倍,金融海嘯後短暫回降後又呈上揚,102年第二季升至8.95倍的高點,隨後緩步降至今年首季7.51倍,台北市情況亦然,去年首季15.52倍,降至今年首季14.6倍,創近一年半新低。營建署表示,近期房價所得比下滑,代表民眾的房價負擔能力略為提升,亦即購屋壓力略減。
負責這項統計計畫的政大地政系教授林秋瑾表示,首季房價所得比下滑,主因是房地產景氣趨緩,加以國人的所得略有成長所致。但對於媒體詢問房價所得比下滑是否代表政府打房政策奏效?林秋瑾表示:「這不敢說。」營建署官員則表示打房政策是4、5月才出來,而這是首季統計,因此應和打房政策無關。
營建署表示,依首季實價登錄成交案件,全國的中位數房價520萬元,比上季跌7.14%,其中台北市是1,430萬元,台中市505萬元,台南市360萬元,都比前一季下滑,高雄市由450萬元升至486萬元,新北市則持平在900萬元。

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2014/7/31 星期四 10:32 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18「淡海晚間如鬼城」 空屋率居高不下

淡海新市鎮撇開「威秀影城」進駐問題,其實一直讓外界高度注目的,是這樣的新市鎮開發究竟有沒有效益,因為建商不斷的開發,導致「空屋率」太高,新市鎮的人氣始終不高,加上交通不便,有人開玩笑說這邊晚上根本和鬼城沒兩樣。
從一期準備到二期開發,淡海新市鎮風聲大、雨點小,住戶卻總是稀稀落落,到了晚間更被戲稱像是鬼城,究竟在新市鎮這邊房屋的使用率是怎麼樣呢,你可以看到,其實在實際現場看起來新的房子,旁邊立刻又有新的建案在蓋,可以說一棟接一棟,像雨後春筍般,但是這些房子真的都有人入住嗎,我們立刻把鏡頭拉近一點,從陽台上可以看得出來,其實空屋率還是偏高,一整片荒煙蔓草,棋盤交錯在剛蓋好的新建案和樣品屋中間,廣告、廣告、還是賣屋廣告,但清一色都是新建案,沒有二手屋,房仲這樣看,房仲業者:「只要你手上有閒錢的人都會想要去買,不一定一定是房仲,也有投資客,也有可能我自己家裡有房子,我也想要再去買買看。」
新屋一坪20-30萬,比起鄰近的淡水鬧區或是新北地區,相對來講低了許多,但買的人沒有住進來當然沒有人氣,外加上輕鐵和宣稱的影城商場都還沒個影,生活機能不便,更是空屋率高的主因,實地觀察不靠機車、不開車,居民出入沒有代步工具,根本不可能住在這,整個一期重劃區形同大型的另類蚊子館,選擇要再戰新北市,現任新北市市長朱立倫恐怕得想想法子,好好面對這進退維谷的淡海開發難題。

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2014/7/31 星期四 10:31 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18台北買房 得14.6年不吃不喝

中國時報【王玉樹╱台北報導】
買房可以再等等!營建署公布今年首季「房價所得比」指標,全台房價所得比為7.51倍,比上季跌0.86倍;台北市也從去年的15.01倍高點,回落至14.6倍,也就是想在台北買房,仍要不吃不喝14.6年才做得到。儘管房價仍貴,但學者與房仲業者都說,年底前房價還會進一步下修。
全國平均房價520萬元
營建署表示,今年第1季全國房價所得比為7.51倍,比去年第4季的8.37倍略降,顯示國人對房價的負擔能力減輕。平均房價520萬元,比上季560萬跌了40萬元,家庭每年可支配所得維持69萬2471元。
其中,除了高雄市與屏東市7.51倍與4.64倍,比去年第4季微漲之外,其餘縣市都比上季下跌。指標都會台北市,去年第4季達到15.01倍,創下亞洲四小龍最高。
但今年第一季是14.6倍,滑落0.41倍,亦即在台北買房要不吃不喝14.6年,只比上季負擔減輕0.41個月。
基隆、屏東買房最輕鬆
而新北市為12.4倍,較上季下降0.27倍。台中市為7.47倍、台南市是5.86倍。全國買房最輕鬆2個縣市是基隆市和屏東縣,只有4.77倍和4.64倍。
另外,如果同時看五都的中位數房價,台北市首季平均房價為1430萬元,比上季小幅滑落2萬元,新北市900萬元不漲不跌,台中市505萬元,跌15萬元,高雄486萬元比上季高出36萬元。
年底前房價將再下修
營建署官員坦承,房價所得比出現下滑,可能與打房政策有關,但不敢多推論。住商不動產企研室主任徐佳馨直指,財政部4招打房雖是6月才推出,但之前採取的加強查稅與緊縮貸款政策,加上囤房稅話題,實質上跟第1季房價所得比下滑有關。目前房市是「賣方拖、買方等」,雙方出價價差1成到1成5預估第2季到第4季打房政策持續發酵後,房價往下走將是趨勢。
淡大產經系副教授莊孟翰認為,打房政策確實見效了,但效果沒那麼強,因為房屋供給仍多於需求是主要關係。由於利率可能會調升,加上明年公告現值調高及年底選舉因素,預估不只第2季,一直到年底前房價都會繼續再下修。

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2014/7/30 星期三 10:09 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18二地上權豪宅 每坪上看120萬

中國時報【陳宥臻╱台北報導】
選舉前夕房地產業者轉趨低調,不過預計第4季,北市大安區有2大頂級地上權豪宅案將公開,每坪單價120∼150萬元。包括嘉泥建設推出「嘉新金華薈」,以及日勝生的「仁愛本真」,後者將以大坪數挑戰頂級客對地上權住宅的接受度。
嘉泥建設副總王立心表示,北市素地難找,預估會有愈來愈多地上權住宅出爐,且民眾接受度會隨時間增加。她並表示,嘉新水泥的不動產資產多,但多屬於長期規畫案,嘉新水泥董事長張剛綸今年上任後,加速布局可立即開發的住宅。
嘉泥建設去年底以7.68億元得標杭州南路二段與金華街口348坪土地,預計選舉結束後,今年底推出「嘉新金華薈」70年地上權住宅。據悉,每坪單價在120萬元以上。
王立心表示,總銷金額約15億元,看好明星學區的設籍家長等客群,坪數規畫16∼38坪,共49戶。
同樣位於大安區,市場推估日勝生「仁愛本真」地上權住宅,每坪可能破150萬元,日勝生活科技發言人周惠玉表示,開價還未定案,要看選舉後市場接受度而定。估計該案總銷金額40∼50億元。
據了解,「仁愛本真」靠近台北捷運忠孝復興站、SOGO百貨,生活機能佳,基地538坪,屬於50年地上權住宅案,相較於多數地上權住宅多採小坪數規畫,「仁愛本真」走大坪數,約70坪以上,直接瞄準金字塔頂端客群。

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2014/7/30 星期三 10:08 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18央行:不動產授信已下滑

工商時報【記者呂清郎╱台北報導】
台灣不動產放款餘額占GDP比重逾五成,超過國際認定的40%警戒線,對此央行昨(29)日特別發布補充資料,強調台灣不動產放款占GDP比率仍低於英國、新加坡,且經過實施選擇性信用管制以來,積極管控房貸成數,目前已明顯下降,因此不會步上泡沫化的後塵。
根據中央銀行最新公布的6月底房貸及土建融資餘額,持續雙創新高,加上房屋修繕貸款餘額後,總計占GDP比重達50.3%;央行表示,台灣不動產放款占GDP比重仍低於英國、新加坡等國家,並且經過實施貸款成數管控後已見成效,因此,台灣不會像英國或歐債危機國家一樣發生房市泡沫化。
央行表示,近年來不動產占GDP比重居高,至今年6月底達50.3%,其中置住宅貸款走升,主要是因為大量推案陸續完工,並轉入分戶貸款所致,建築貸款升高則是因為新容積總量管制新制將於明年7月實施,建商陸續搶照推案的結果。

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