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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
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網誌文章
2014/8/31 星期日 04:22 PM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18大豐造紙廠改建捐社會住宅

新北市新莊區大豐造紙廠舊址,配合都市計畫變更後辦理改建,並透過民間開發捐贈公益空間,新北市府將取得約八十戶社會住宅及派出所、托育、托老等服務空間,目前已取得建照,預計一○六年可啟用入住,成為新北市首例民間捐贈社會住宅。
大豐造紙廠位於新莊區新樹路,即將改建並捐贈一棟樓高十八層的獨棟建物,鄰近樹林火車站與溪崑國中,交通及生活機能便利,對在新北市就業、就學的青年朋友或弱勢家庭而言,是絕佳的居住地點。
新北市政府城鄉發展局代理局長邱敬斌表示,為提供青年朋友及弱勢家庭居住扶助,努力興辦更多社會住宅,新北市採取多元興辦社會住宅策略,透過政府自行興辦、引進民間參與興辦、公有建築改建或既有房舍再利用、容積獎勵捐贈等創新作法,包括新北市第一例,民間開發捐贈公益空間的社會住宅,將於一○六年啟用入住。
邱敬斌代理局長更強調,新北市政府對於市民居住議題的關懷是長期的經營,採取「政策補貼」、「社會住宅」併行模式,多元協助弱勢及青年朋友解決居住問題,預計未來五年內可推出七,○○○戶以上的社會住宅,搭配超過一萬五,○○○戶的租金補貼,扶助二萬二,○○○戶以上青年及弱勢家戶蓄積能量、幸福成家。

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2014/8/31 星期日 04:21 PM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18資金運用 壽險關注社會住宅案

(中央社記者吳靜君台北30日電)台北市健康公營住宅與青年公營住宅9月中旬將截止投標,引起壽險業關注。金管會表示,在兼顧保險資金運用效益原則下,保險業可積極評估投資。
金融監督管理委員會指出,為有利保險資金投入社會住宅,協助社會推動社會住宅等相關政策目標,現行保險法已經將相關規定列為保險業資金運用項目,並訂有規範。
金管會表示,在兼顧保險資金運用效益原則下,保險業可以積極評估投資。
壽險業者表示,目前政府積極推動社會住宅,其中受到壽險業關注者,為台北市健康公營住宅及青年公營住宅新建工程 2案,預計 9月中旬截止投標。
壽險業者表示,健康公營住宅位於松山區健康路與三民路口,總戶數507戶,同時將規劃公辦民營托嬰中心、老人日間照護中心及老人服務中心等空間。
青年公營住宅位於萬華區水源路與青年路口,總戶數270戶,另規劃有公辦民營托嬰中心及區民活動中心。
壽險業者表示,此2案是否會引起壽險業出手,還是要看投資報酬率是否符合需求。不過,業者還是期望,可以投資有固定保證收益的商品,如果社會住宅可以證券化,就相當符合壽險業者的需求。1030830

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2014/8/31 星期日 04:21 PM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18擋財路的天橋拆了 店租隔天漲5成

板橋國中這一座天橋,拆除其中一段後,最開心的莫過於住戶跟店家,有店家說,這樣一來招牌跟大門,就不會被天橋擋住,能見度增加,住戶也終於可以打開窗戶,連帶附近房價也漲了近一倍,有房東甚至在天橋拆掉後隔天,店面租金,馬上從2萬,提高變成3萬,漲了5成,市府表示,類似地下道、或是天橋,如果變成嫌惡設施,可以申訴,勘驗評估後,沒有安全疑慮就會派人拆除。

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2014/8/31 星期日 04:20 PM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18工業住宅不合法 新北市政府將嚴加裁罰

新北市表示,工業土地不得作為住宅,不少建商會把工業土地上面蓋的建案當住宅出售,廣告也讓民眾誤以為這樣的工業住宅是合法的,業者將被罰六萬到三十萬罰款,並可按次處罰;城鄉局也提醒民眾,務必避免購買打著工業住宅名義的建案。(李書璇報導)
不少建商在賣建案時,會號稱是工業住宅,因此可用便宜許多的市價賣出,民眾還可以享有一般住家格局;不過新北市新莊化成路日前發生工業土地作為出租住宅使用的案例,新北市城鄉發展局開發管理科科長李擇仁表示,依都市計畫法新北市施行細則規定,工業區土地不得作為住宅使用,如果違反規定,依都市計畫法得處新台幣6萬到30萬元的罰款,並得停止供水、供電,且可按次處罰。
他也說,新北市近年隨著都市快速發展,許多工業區已經被商業區或住宅區包圍,市府近年來積極推動都市計畫通盤檢討作業,調整都市計畫土地使用;對於早期申請作為一般商業設施,並疑似作住宅使用的32個案件,已專案輔導轉型,目前審議中的案件為19件,其中已經有1案通過內政部都市計畫委員會審查。
城鄉發展局也提醒民眾,不少建商雖然告知建案是乙種工業區,但在平面家具 配置參考圖、樣品屋及模型屋卻仍使用一般含臥房、客廳、廚房、衛浴的住家格局,導致消費者誤認為該建案也可供一般住宅使用,請民眾對此類建案必須避免購買,以免觸法。

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2014/8/30 星期六 11:15 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18每年200戶 新北工業區變更社宅

中國時報【林金池╱新北報導】
新北市社會青年住宅數量屢遭質疑,新北市城鄉局指出,新北市工業區變更案須回饋市府7%建地,將優先做為社會青年住宅,首例為新莊遠雄工業區變更案,630坪的回饋建地,至少可打造100戶社會青年住宅,最快106年完工。
新北市城鄉局代理局長邱敬斌指出,新北市公害汙染較輕的乙種工業區,共約2600公頃,根據法令,工業區變更為住宅區或商業區,除了中央規定捐贈30%公設土地,還必須額外捐贈地方政府7%與10.5%的可建築用地。
計畫審議科長邱信智表示,新北市首例的工業區回饋社會住宅,為遠雄建設購入,原新亞電器工業土地,位於新莊中正路上,距離捷運新莊線丹鳳站400公尺,變更面積3公頃(約9000坪)。目前全案已經獲得中央內政部都委會通過,新北市府也決定,回饋建地將指定做為社會青年住宅。
邱信智說,過去回饋建地大都交由財政局拍賣挹注市庫,為配合市府政策,未來這塊建地將以BOT或合建分屋方式,預估將有100戶的社會青年住宅。
他強調,目前還有5個工業區變更案正在審議中,分布於板橋、土城、三重、新莊等地區,總面積約17.7公頃(約5萬3000坪),回饋建地約3748坪,一旦全數做為社會青年住宅,預估至少可以增加500戶存量。
邱敬斌表示,隨著都市發展迅速,不少工業區均有變更為住宅區、商業區的條件,一旦新莊遠雄案成功,未來其他變更案也將循此模式,預估每年可創造出至少200戶社會青年住宅,達到「遍地開花」的政策目標。

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2014/8/30 星期六 11:14 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-188月房市低量盤旋 自住買盤增

中國時報【王玉樹╱台北報導】
氣爆、房地合一稅改,房價出現鬆動!根據信義房屋調查8月成交狀況,包括雙北、台中、台南與高雄房價都較上月略減,平均每坪減價空間在1000元至1萬元,其中又以台北市降幅最大。交易量較7月增加2%,衰減幅度最大的則是高雄市,受到氣爆事件影響,交易量月減近2成,雙北市則大致較上月持平,桃園、台中則月增1成以上。
台灣房屋所做的六大都會區成交資訊,高雄也是量跌最多,近23%。至於房價部分,台屋指出,六都房價平均價漲0.2%,高雄價跌4.3%。信義調查台北市住宅平均單價為67.9萬元,較上月下滑,已接近去年8月的單價水準,新北市36.5萬元,也較上月呈現略微回檔走勢。
永慶統計也發現,政府打房政策確實有造成投資置產族群退場效果,8月占投資除占比僅25%,連續兩個月低於3成。
反觀自住型(首購+換屋)買盤,台北市達63%,史上次高,新北市也有68%。觀察首購族購買市中心的區域,以中山區最受青睞,15-20坪的套房或是小兩房產品最為搶手。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,8月房市持續受到政策的低壓籠罩,不過交易量並未持續破底。房價的表現,短期的房價高點已過,房價逐步回到去年的房價水準。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,高雄房市在氣爆事件之後又逢水災,重挫買氣,其中災區苓雅、前鎮等區交易冷清。台灣房屋高雄五甲瑞隆店店東陳明仁認為,高雄低迷的房市恐怕要撐到年底重建完成,才會逐漸明朗。
永慶房產集團研發中心經理黃舒衛建議,目前民眾在意的仍是高漲的房價,若是屋主能適度讓價,買賣雙方價格認知差距縮小,則成交仍是指日可待。

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2014/8/30 星期六 11:14 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18工業宅變更 有人讚有人罵

中國時報【謝幸恩╱新北報導】
雙北寸土寸金、房價水漲船高,新北市城鄉局有意將乙工變更案回饋7%建地,優先轉為社會青年住宅,紓緩居住問題。有建商樂觀其成,盼帶動下波房產熱;但也有人質疑這是變相鼓勵工業區變更,恐怕不利產業發展。
過去不少建商投機取巧,將乙種住宅的廠房包裝成住宅出售,常有裝潢不實、二次施工等問題,市府雖可處罰6萬到30萬元罰單,但大都是消費者受害。
如果乙種工業區變更為住宅區,依法須捐贈30%公設土地、7%回饋建地,但大多數建商選擇綠美化或施作兒童公園等,未符合公益用途,實屬浪費。
如今,新北市城鄉局將工業區變更的7%回饋建地優先轉作社青住宅,首例落在新莊,9000坪的土地變更約可釋出100戶社青住宅,不少建商大表贊同。
「不失為好主意!」新莊陳姓建商表示,新北市許多土地閒置、荒廢,無論住商工混和的土地,仍有其開發條件,在程序合法、制度合理的前提下,活化7%回饋建地做社福用途,解決居住問題,業者也能從中獲得好處,一舉數得。
淡江大學產經系教授莊孟翰也提到,工業宅提供「中繼性青年住宅」是不錯的方案,另可從都市更新的1.5倍容積獎勵「公共財」釋出空地,但建議市府必須權衡建商的利潤,避免成為謀取暴利、炒熱房產的工具。

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2014/8/30 星期六 11:12 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18房地合一分離課稅 稅率不止一種

〔自由時報記者邱柏勝/台北報導〕房地合一課稅方案逐漸成形!財政部長張盛和昨表示,房地合一實價課稅擬採「分離課稅」,亦即與綜合所得總額分開計稅,但稅率未定,「可能不止一種稅率」;此外,土增稅優惠轉軌將採「稅基減除」方式,土地漲價總額直接從交易所得扣除。
針對房地產業者表示新稅制通過,房市崩盤將影響台灣經濟,張盛和說,房市一定要「軟著陸」,房價緩慢下跌,對台灣經濟發展將有正面影響。
本月十九日,財政部舉辦第二場「不動產交易所得稅制」座談會,與會人士幾乎全部主張「分離課稅」,不動產交易所得與綜合所得分開。張盛和表示「有道理」,昨已確立分離課稅為修法方向,但未來稅率該如何訂定,至今仍未定案,「也許可能不止一種稅率」。
至於土增稅的優惠轉軌,也確定將採「稅基減除」的方式,土地的漲價總額直接從所得扣除。
張盛和表示,目前土增稅有很多優惠,例如長期持有或一生一屋等,優惠稅率也不一,若採稅額扣抵方式,已獲得優惠者能扣抵的稅額較少,不僅對納稅人不公平,不同的優惠稅率該如何換算轉軌,也增加課稅複雜度。因此,張盛和認為,凡是課過土增稅,不管原本優惠稅率是多少,直接將土地漲價總額從所得當中減除,會是比較理想的做法。
張盛和表示,土增稅採稅基相減,除避免重複課稅,也兼顧土增稅優惠轉軌,對納稅人來說,「所得減掉土地漲價總額,所得減少,就不會累進課稅」,租稅負擔率也可望降低,「對納稅人較有利」。不動產稅改修法,將朝這個方向進行。
商總理事長批 房地產將崩盤
商總理事長賴正鎰日前表示,房地合一實價課稅後,房地產將崩盤,台灣經濟將大受影響。張盛和認為,目前房價確有下跌現象,但這是因為大家在觀望年底的法案,「假如我們不推,立刻就漲起來了」。
他表示,全世界各國都是房地合一課稅,沒有一個國家的房市因此崩盤,所以台灣也不會發生;房價緩慢下跌,對國家經濟是「正面影響」,可讓民眾投入房地產的資金轉為消費,產生良性循環,「也能讓年輕人對未來有盼望」,對國家絕對有利。

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2014/8/30 星期六 11:12 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18房地合一 可望採分離課稅

中國時報【吳泓勳╱台北報導】
房地合一稅改進,財政部拍定兩大具體方向。財政部長張盛和昨日表示,聽取外界意見後,目前已傾向房地合一採用分離課稅。第二點則是確定房地合一課稅不可以造成重複課稅的情形,且原本土增稅享有的稅額優惠必須保留,不可以在所得稅中被取消掉。
財政部加速推動房地合一稅改,7、8月接續召開兩場座談會收集外界意見。張盛和昨日表示,房地合一採分離課稅是目前心理的方向,但具體稅率多少還沒確定,且不排除可能訂出2種稅率,只是單一或多重稅率各有優劣,還必須考慮。
另外財政部也確定不可雙重課稅的具體方向,張盛和指出,包含土增稅原有的租稅優惠,例如一生一屋、重購退稅等,因為可以少繳土增稅額,按照目前規畫先繳土增稅,後續在所得稅扣抵的方案中,少繳土增稅額反而讓扣抵金額也減少,這點必須改善來保存優惠。
張盛和說,為了減少民眾未來計算稅額不會太複雜,初步傾向用稅基相減法,把土增稅的稅基在所得稅中直接減掉再課稅,這樣可以兼顧土增稅優惠保留、減少所得稅率累進機會、不重複課稅等三項優點。
商總理事長賴正鎰提出房地合一稅改會造成房市崩盤,張盛和也回應,現在房價微幅下跌是因為我們要推房地合一大家在觀望,如果不推馬上就漲起來了,而且國際上都採房地合一課稅,也沒看到哪個國家因此而崩盤,重點在於稅制的設計。
另外在公公併部分,雖然華南金民股已明確表示不參與公公併,第一金也暗示不會放棄併購。張盛和也認為,目前進度如同「潛水艇在海面下快速行駛」,針對雙方意願,他認為這像求婚,除了要死纏爛打之外「重點是嫁妝,如果有一牛車嫁妝的話,成功機率就很大。」

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2014/8/29 星期五 10:15 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18北市5月住宅價格 月漲2.07%

工商時報【記者袁延壽╱台北報導】
台北市政府地政局昨(28)日,公布5月住宅價格指數為118.45(以101年8月為基期)、比4月小漲2.07%;標準住宅總價1482萬元、每坪單價54.51萬元,較前月上漲2.06%、比去年同期上漲8.41%,顯示北市房價並未如外界預期般下跌。
台北市住宅價格指數,是以實價登錄揭露的住宅買賣案件,選出包含公寓、大樓及套房為樣本,根據價格變動所做出來的計算。若以全市公寓價格指數來看,5月指數為115.88,較上月上漲1.96%;大樓價格指數為120.86,比上月上漲了3.53%。
而以北市行政區來劃分的4個次分區指數(大安信義中正、中山松山南港、士林內湖大同、萬華文山北投)來看,中山松山南港區住宅價格指數是下跌的,而其他3分區則是上漲。
而以住宅總價來看,5月全市標準住宅總價1482萬元、每坪單價54.51萬元,較前月上漲2.07%、比去年同期上漲8.41%。
再從4個次分區來看,大安信義中正區5月房價指數較4月上漲3.51%,標準住宅總價2157萬元,每坪單價74.72萬元;士林內湖大同區上漲2.45%,總價1476萬元,每坪單價50.48萬元;萬華文山北投區上漲2.11%,總價1211萬元,每坪單價43.27萬元。唯一下跌的次分區中山松山南港區微幅下滑0.95%,總價1330萬元,每坪單價56.92萬元。
地政局認為,5月價格普遍上漲,但漲幅已比先前來得小,整體來看,應該是穩定平盤。

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