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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
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100年-104年東森房屋TOP100經紀人
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
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網誌文章
2014/9/17 星期三 10:05 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18仁愛101逾84萬╱每坪 創永和區天價

工商時報【記者方明╱台北報導】
最新實價揭露,新北市永和區「仁愛101」最高成交單價84.3萬,創永和區最高單價;相反的,台北市因受房市政策影響,不僅個案揭露單價未再創新高,7月總價7,000萬的住宅交易揭露件數至今僅8件,預料將創實價揭露以來單月新低量,而統計上半年北市豪宅揭露月均量約36件,較去年上半年揭露月均量60件大減4成。
實價揭露資料顯示,新北市永和區近捷運頂溪站的「仁愛101」,每坪成交72∼84.3萬,總價落在3,450∼6,938萬,成交單價創下永和地區的區域新高。
「仁愛101」單價最高位於14樓,每坪成交價格84.3萬,交易時間落在今年3月,總價最高出現在17樓,成交總價6,938萬,換算每坪成交高達82.5萬,且該戶備註資料顯示為毛胚屋。
此外,新北板橋區新站路「謙岳」這次也揭露1筆14樓的成交資料,總價1億1,121萬,創新北市住宅總價最高紀錄,但每坪成交價位71.8萬,與先前同社區揭露的每坪最高89.4萬相較,並未再創高價。
北市住宅部分,大安區麗水街銷售中的「麗水自在」,本次揭露7樓1戶總價1億6,658萬、單價167.9萬,單價僅名列北市已有揭露豪宅的第14名。
中正區牯嶺街「力麒麒御」,此次揭露7戶,總價7,088萬∼1億4,188萬,扣除車位後單價,最高109.1萬,判斷該案揭露為2年前預售推案的成交價格。
永慶房產集團經理黃舒衛表示,北市豪宅一向是市場指標,今年受到政府釋出豪宅稅、囤房稅與積極查核高總價交易的影響,今年上半年北市豪宅揭露月均量僅約36件,較去年上半年的60件,大幅減少4成。
北市7月總價7,000萬的住宅交易揭露件數至今僅8件,呈現近乎急凍的交易量,即使之後仍有資料回補,有很大機會創下實價揭露以來單月新低量。
店面交易方面,繼本月初揭露2月交易的五分埔商圈店面每坪415萬後,饒和街夜市10.91坪店面,今年6月以總價4,800萬成交,每坪439.8萬,擠進北市實價揭露店面交易最高單價第5名。

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2014/9/17 星期三 10:05 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18巢運點名 10房產大戶立委曝光

發動「巢運」的民間團體昨(16)日公布持有、交易大筆房地產的藍綠立委名單,希望這些「房產大戶」立委別阻撓房地合一稅改、社會住宅、居住正義等法案,並宣告將持續倡議至2016年,讓社會知道藍綠誰「真改革」、「打假球」。
巢運根據監察院「廉政專刊」的財產申報資料指出,房地產最多的是國民黨籍立委張慶忠,持有土地143筆、建築物六筆,去年一年內買賣82筆房地產;第二名則是民進黨籍立委薛凌,共有土地77筆、建物18筆,去年買賣筆數合計97筆;第三名到第十名全都是國民黨籍立委,依序為蘇清泉房地合計86筆、鄭汝芬81筆、馬文君64筆、陳淑慧52筆、羅淑蕾49筆、王金平48筆、陳超明47筆、盧嘉辰43筆。
巢運發言人彭楊凱說,巢運對整體住宅政策改革法案提出五大訴求,包括終結強拆,居住人權入憲;使房地合一實價課稅,打擊囤屋與短期炒作;要求增加社會住宅總量至5%、停建合宜住宅,並引導空屋出租,發展租屋市場。
彭楊凱表示,台灣居住問題嚴重,除了政府失職、無能外,立法院也是共犯。光由近期實價登錄做半套、奢侈稅縱放預售屋與農地、住宅法中沒有財源與組織條文的立法就可看出,立法院是跟財團建商站在一起。
彭揚凱說,部分立委本身是囤房、炒房族,這些「房產大戶」立委,應立即公開承諾支持「實價課稅」和其他法案,也要求藍綠兩大政黨,不准推派房產大戶立委染指財政、內政委員會召委,以免後續房產法案修法造成阻礙。
巢運訴求涉及修法包括都市計畫法、平均地權條例、住宅法、國有財產法,還有制定防止不當迫遷專法、不動產稅法、租賃住宅專法,工程可謂十分浩大。

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2014/9/17 星期三 10:04 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18北市豪宅成交個位數 仁愛101創永和最高價

台北市地政局公布7月實價登錄資料共3,470筆,受預售屋申報登錄案件增加215件影響,較前(6)月小幅增加252件、增加幅度約7.8%。建物型態上仍以大樓為多數、占53.5%;交易移轉面積以40坪以下中小坪數為主、占69.5%;總價在500萬至2,000萬元案件為市場交易主流、占55.9%,又以1,000萬以下的案件增加3.6%最多。
  雙北市房地產交易量被視為房市風向球,根據內政部實價揭露資料顯示,新北市第一圈仍有高價交易紀錄,永和頂溪捷運站附近的指標大樓「仁愛101」,每坪上看84.3萬元,共計有11戶成交單價在每坪80萬元以上,成為永和地區房價最高的社區。
  信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,目前新北市板橋、永和都出現每坪80萬元以上的交易紀錄,雖然房價還比不上台北市的市中心,但房價水準不輸台北市的外圍區域,主要是受惠於捷運開通、新北市升格、軟硬體設施與福利急追台北市。
  而台北市豪宅交易量體最大一向是市場指標,今(103)年受到豪宅稅、囤房稅與積極查核高總價交易的影響,上半年台北市豪宅月均量僅約36件,已較去(102)年上半年月均量的60件,大幅減少4成。
  永慶房產研究發展中心經理黃舒衛表示,以7月至今台北市7,000萬以上的豪宅交易量僅個位數來看,近期豪宅市場交易受政府管控影響,投資需求較以往大減,目前市場交易多以富人自用或節稅為主,市場信心相當不足,要再創高價相當不容易。
  除交易量持續萎縮外,交易價格也呈現銳減,目前台北市揭露的十大最貴豪宅,僅有排名第二「皇翔御琚」的交易記錄;板橋新站路「謙岳」則是新北市住宅總價最高指標,這次僅揭露1筆14樓的成交資料,總價1億1,121萬、每坪71.8萬,與先前同社區揭露的每坪最高89.4萬相較未創高價。

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2014/9/17 星期三 10:03 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18房市/饒河夜市10坪店面實價揭露 躋身400萬俱樂部

內政部今(16)日再揭露一批實價揭露資訊,其中,台北市松山區饒河街夜市店面出現一筆在6月間的交易,總價4800萬元,移轉坪數10.91坪,平均每坪439.8萬元,擠進北市實價揭露店面排行的第5名。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,北市實價揭露店面排名前5名的交易,多隸屬北市知名商圈,像台北車站商圈的8坪店面,平均每坪613.9萬元,位居北車商圈及北市店面「雙冠王」;另外,士林夜市商圈、門牌大東路1-50號,每坪單價也達447-450萬元;而饒河街夜市商圈、五分埔商圈、東門商圈也都有每坪400萬元以上的店面揭露,顯見知名商圈,在人潮、錢潮加持下,店面行情不墜。
至於西門町商圈、公館商圈等店面單價未能擠進前5名,張旭嵐分析,主要是因為開發較早的商圈,「透天店面」產品較多,且這些透店身價因涵蓋土地價值,行情不斐,且知名商圈改建難度高,因此建議投資人還是以長期穩定收租為主。
值得注意的是,饒河夜市店面在實價揭露2年多以來僅登記了2筆交易,在2012年12月時的單價還是223萬元,與這次交易的439.8萬元相較,兩者都是正饒河街夜市店面,單價卻幾乎成長1倍,張旭嵐指出,這一次揭露的交易屬於透店產品,1層樓土造建築,建坪僅10.91坪,土地卻有9.08坪之多,未來若參與都更,效益其實非常龐大,價格因此飆高。

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2014/9/17 星期三 10:03 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18持有越久稅越輕! 房地合一擬設「分年扣除率」

眾所矚目的房地合一課稅方案即將出爐,據財政部規劃,為了讓高所得使用高稅率,將採分級累進稅率,稅率最高可能達四十五趴,但僅有一屋家庭,持有五年以上免稅,不過房屋出售總價,超過三千萬者,仍要課稅。另外央行即將在25日召開的第3季理監事會議,傳出將聯合財政部、金管會對工業區炒地出手,不排除調高利率,打擊炒地歪風。
房地合一的稅制方案即將出爐,像是如果長期持有自住屋10年,課稅金額最高減八成,搶在財政部9月下旬開議,房地合一細節一一出籠,除了區分自住、非自住,還設定「分年扣除率」等於持有越久、稅越輕,不動產研發中心主任徐佳馨:「其實年限出來的話,大概奢侈稅確定落日的狀況,因為奢侈稅現在只有2年。」以1000萬自住屋為例,持有10年,再用2000萬元出售,以最高扣除率80%來算等於扣除額800萬,也就是說,雖然獲利1000萬,只需用200萬來算所得稅,長期自住有優惠,目標打擊短炒投資客,房地產專家Sway:「短炒是這五年來房價上漲的一個最大惡因,那你必須要克制短炒。」
打炒房,不只從所得稅下手,25日將登場的央行理監事會議,也傳出將對準工業地再出重拳,不動產研發中心主任徐佳馨:「影響比較大的,應該是要求工業地至少要再兩年之內去動工,不然要抽銀根,這樣子的一個規定可能會對一些鄉鎮市的工業土地,買氣會受一定程度影響。」
央行、財政部、金管會合縱連橫,打算祭出三大招,包括取得土地的廠商,必須在2年內開工,還得具備興建企劃切結書,如果2年內不動工,銀行將調高利率半碼或1碼以上,防堵炒作歪風,無論住宅還是工業區土地,政策一出再出只差實際通過,端出成效才有說服力。

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2014/9/17 星期三 10:02 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18炒房立委? 盧嘉辰:土地拿去供奉關老爺

新頭殼newtalk2014.09.16 林雨佑/台北報導
巢運今(16)日上午召開記者會,根據監察院廉政專刊資料公布10大炒房立委,其中國民黨立委盧嘉辰有土地40筆、建物3筆,排名第10名。對此,盧嘉辰下午找來記者澄清,說他是炒房大戶純粹是大烏龍,他也很想要有那麼多土地,但其實土地暴增是因為從父親和叔父輩贈與而來,土地持分從百分之幾到千分之幾都有,有的他連1坪都不到。而其中更有近40筆是讓關聖帝君使用,這近40筆中,他自己只持用12坪而已。
對於巢運指控為炒房立委,盧嘉辰下午拿出財產申報明細大動作澄清,指巢運的指控是搞了一個大烏龍。他表示,土地筆數增加,是他父親去年過世後繼承以及從叔父輩贈與而來,筆數雖多但持分很少,「43筆土地比不上人家一筆土地的價值,坪數也是相差懸殊」。信奉關聖帝君的他還說「我相當慚愧,別人有那麼多土地,我沒有,還要多努力,關老爺跟我開這個玩笑,讓我高興幾秒鐘而已」。
盧嘉辰說,土城供奉關聖帝君的「順聖宮」今年2月入新厝,因為其地點就在他家祖厝所在地,土地屬於盧家祖厝,共同持分者高達上百人,這也是他去年底向監察院申報財產時,土地筆數暴增的主因。
盧嘉辰還說,對於住宅議題他始終是「衝鋒陷陣」帶頭衝,他也希望政府落實居住正義,讓只租不賣的社會住宅政策可以真正落實。
記者追問,因為關聖帝君而暴增土地筆數佔了43筆中的幾筆?盧嘉辰卻說不太清楚,一開始說有將近一半以上,至於剩下的一半,「也有差不多50坪,也有100坪」,後來經一旁助理提醒後,盧才表示「有將近40筆是因關老爺才移動的」。
最後,盧嘉辰表示,總共有400多坪是給關老爺使用的,但是很多人共同持有,他自己持有的部分只有12坪,而這12坪就是由近40筆組成,有的有到1坪,有的則連1坪都不到。

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2014/9/17 星期三 10:01 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18投資日房產 小心賺房價賠匯價

中國時報【王玉樹╱台北報導】
日本房產因日圓重貶資產縮水。由於日圓兌台幣匯價創下6年新低,3年前投資日本房產者資產價值總計縮水3成,房仲業者提醒,投資日本房產要有中長期持有打算,以免「賺了房價,卻賠了匯價」。但操作日本房產的台屋認為,可透過「避險操作」避掉匯損,影響不大。
日本是國內近年來海外房產投資大熱點,去年投資金額高達130億元,今年估計會增到200億元。但長富國際地產市場研究部昨指出,由於美國聯準會會議可能決議升息,讓美元上周大漲、日圓重貶。以上周五的匯價,新台幣1元約兌換3.5日圓,對照2011年同時期,僅換得2.5日圓,帳面上已購買日本房產民眾的資產價值縮水3成。如三年前在日本買房1000萬日圓,約400萬台幣,如今僅剩下約280萬元,價差可觀。
長富總經理鄭哲昇指出,或許有人會認為可乘日圓走貶進場買房,但要知道日本首相安倍的經濟政策就是持續讓日圓走貶,目前日圓兌美元107元價位,還可能走低到110圓、120圓。「所以匯損的風險是投資日本房產一定要注意的。」
但在東京有設分店的台灣房屋則不這樣認為,台屋全球財富中心首席分析師邱太?強調,可學習在日本投資買房的作家吳淡如,透過「避險操作」來減少匯兌損失。方法是拿台灣的定存去日本有設分行的國內銀行質押,在日本借等值日圓再去買房即可。
他進一步表示,自己也贊同日圓還會再貶,不過若未來有朝一日圓反轉升值,則投資民眾就可同時賺到出租投報、房產價差與匯差,等於三頭賺,獲利更大。

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2014/9/17 星期三 10:00 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18《助弱勢租屋》代租代管計畫 5個月僅媒合3件

兩年一千六百萬 擬助一百戶
〔自由時報記者盧姮倩/台北報導〕北市府今年四月開辦「空閒住宅代租代管」計畫,連續二年編列一六○○多萬元預算,要幫助一百戶弱勢租屋,但誘因不足,加上租稅等問題,房東普遍意願不高,截至八月底,釋出的物件僅十九件,卻有一二三戶申請,僅三件媒合成功,遭市議員質疑執行成效不彰。都發局表示,中央已修正《稅賦法》,減免公益出租人房屋稅,北市尚在積極爭取,明年是否能納入還是未知數。
台北市議會工務委員會本週審議都發局「北市空閒住宅政府代租代管計畫」預算。都發局表示,該計畫委由崔媽媽基金會及永勝資產公司負責代租代管,初步提供一百戶、每月租金低於一萬六千四百元,承租給弱勢家庭,租屋仲介費、公證費及兩年代管費用,由市府連續二年編列一六○○萬元預算支應。
質疑成效差 議員建議放寬標準
都發局指出,今年度編列九五一萬執行,目前釋出的物件有十九件,共有一二三件申請,媒合成功的有三件,待公證有二件,明年將編七百多萬元續推。都發局住宅企劃科長簡瑟芳補充,成交的物件分別位於中正、內湖及北投區,屬三房二廳的舊公寓格局,租金範圍在一萬三千元至一萬六千四百元之間。
但市議員王欣儀、李彥秀等人表示,今年編列上百萬費用,卻只媒合三件,執行成效令人質疑,建議市府放寬標準,讓符合《住宅法》第四條規定者都可申請;都發局允諾採納,將於明年實施。
憂心被國稅局追稅 房東意願低
對於媒合件數偏低,簡瑟芳說,房東憂心資料曝光被國稅局追稅,影響參與意願,目前中央今年已通過《稅賦法》修正案,只要是透過營建署租屋平台出租物件,並符合公益出租人標準,房屋稅可比照自用住宅稅率,減免至一.二%,不過北市代租代管計畫未納入,尚在積極爭取中。
士林區一名陳姓房東表示,市府願意當中間人,保障管理品質,他覺得不錯,但也坦言,屋頂增建、隔間、稅賦及承租對象等都是問題,確實會有顧慮,且若是在士林區,三房兩廳的物件租金要壓在一萬六千四百元以下,根本不可能,對投資客而言,可能連利息錢都無法cover。

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2014/9/17 星期三 10:00 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18巢運︰張慶忠、薛凌炒房大戶

〔自由時報記者陳彥廷/台北報導〕巢運團體昨召開記者會指出,根據監察院財產申報資料,國民黨立委張慶忠與民進黨立委薛凌分占房地產前兩大戶,張去年一年買賣八十二筆房地產,薛去年買賣九十七筆房地產。立委們口口聲聲要實現居住正義,自己卻這樣炒房,「這些人比真小人噁心,是道道地地的偽君子」!
張︰巢運不了解土地登記
對此,張慶忠回應表示,巢運團體不了解土地登記專業才造成誤解,去年移轉八十二次房地產,其實有許多是同一筆,都是四年前與建商合建的房子,假設賣八十二戶,就要有八十二次移轉;還有些是配合政府徵收公設保留地,當然要登記,「絕對不是我在炒地皮。」薛凌昨則未接聽手機,無法取得回應。
巢運團體並提出五大訴求,包括居住人權入憲,終結強拆迫遷;改革房產稅制,杜絕投機炒作;廣建社會住宅達五%,成立住宅法人;修訂公地法令,停建合宜住宅;發展租屋市場,制定租賃專法。

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2014/9/17 星期三 09:59 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣勸偉0935-18-17-18逾4房未登錄自住 將改課非自用稅

期限至10月底截止
〔自由時報記者陳信仁/南投報導〕你是養房一族嗎?縣府最近針對擁有四戶以上房屋的民眾展開清查,要求必須回覆登錄屬於自住用房屋的房屋資訊,否則將一律改課非自住用住家的房屋稅率,縣府稅務局說,回覆期限將至十月底截止,全縣擁有四戶以上房屋的家戶共約一萬兩千餘戶,目前還有四千多戶尚未回覆,呼籲房屋所有權人要確保自身權益。
房屋稅條例六月間公布修正後,將住家用房屋稅率區分為自住用與非自住用,自住用住家房屋稅率維持百分之一點二,但非自住用住家房屋稅則提高為百分之一點五至百分之三點六,而個人所有的住家用房屋若符合無出租使用、供本人、配偶或直系親屬實際居住,本人、配偶與未成年子女擁有住家房屋合計三戶以內,則可依自住房屋課稅。
縣府稅務局最近即針對家戶成員擁有四戶以上住家房屋的民眾展開清查,並寄發自住房屋申請輔導函,稅務局表示,為方便房屋所有人提出自住房屋申請,經查縣內共有一萬兩千家戶成員名下擁有四戶以上房屋,房屋所有人於接獲通知後,必須於六十日內勾選回覆符合自住房屋的房屋資訊且最多只能有三戶申請核課自住房屋的稅率。
約有四成家戶 未回覆
稅務局官員說,若民眾接獲申請輔導函後,未在十月底截止期限內向地方稅稽徵機關提出回覆申請,將一律依稅率較高的非自住用住家課徵房屋稅,而目前僅約六成左右民眾回覆,提醒民眾把握時間,以免權益受到影響。
縣府稅務局指出,原則上只要家戶成員擁有三戶以內住家房屋,多採認定屬於自住用住家核課房屋稅,惟若查出有出租事實,仍將會改課非自住用住家的稅率,以符合租稅公平原則。

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