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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
**民視新聞採訪報導***
**台視新聞採訪報導***
**公共電視採訪報導***
**寰宇新聞採訪報導***
**蘋果日報採訪報導***
**非凡財經台採訪報導***
**大日出版社採訪報導***
**SMART月刊117期採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
好友人數\

網誌文章
2015/11/30 星期一 11:53 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,租屋二三事/有圖也未必有真相!破解廣告不實有方法

好房網News記者蔡佩蓉/採訪報導 民眾租屋已經不像過往找街頭佈告欄上的紅色廣告單,普遍都透過租售網站搜索物件,雖然大多人認同「有圖有真相」,不過許多網路物件,可能裝潢得美侖美奐,或房東將前幾年拍攝的同一套照片重複刊載,但實際看屋卻不如預期,也有惡質房東將物件介紹文寫得天花亂墜,現場看屋卻發現與介紹資訊不符。 租屋怕「有圖卻沒有真相」,應該先利用幾項技巧篩選。(好房網News記者張聖奕攝影) 由於網路刊載的物件數量龐大,房東想要快速出租,勢必要提供吸睛的照片與詳細的介紹文,較容易讓租客加入我的最愛,評估承租。只不過,卻也有房東刊載過度美化的照片,實際上去現場看屋,卻可能房屋採光不佳或該有的設備卻沒有。 租客找物件時,也很容易因為踩了不少地雷,搞得精疲力竭,最後便將就承租。其實,在網路看物件時,就可透過照片、與屋主或仲介聯絡等方式,先確認物件資訊,再評估是否要看屋。 首先,有誠意的屋主,會將物件的內、外觀照拍攝出來,包括社區外觀、物件內部的各個角度,例如大門、客廳、臥室、浴室、陽台等,若有物件缺乏環境照片,僅提供室內零星照片,可以預料恐怕租屋環境不太好;也有屋主用廣角拍攝室內,這也代表室內空間可能狹小,反映屋主想美化、修飾物件的瑕疵。 至於物件的坪數大小、提供的設備、交通方式等,則可透過與屋主約時間時,直接在電話內確認。例如要求屋主看屋時提供權狀確認坪數;在電話內也可詢問屋主,刊載在網路的照片是否為最新拍攝照片,還是屬於過往拍攝留存的照片。 交通方式的部分,由於不少租件刊載時不會揭露完整地址,電話內與房東確認地址時,可直接上GoogleMap確認位置,看是否與原本預期位置有落差。至於其他提供的設備、電費計算方式、是否包網路、每月租金等網路資訊,也可直接先行確認,再考慮要不要承租。 電話中,若房東言詞閃爍或有所保留,那麼可能物件有瑕疵或有難言之隱,租客也必須特別留意。至於租售網站的物件廣告不實,民眾是否可以求償?若是刊登廣告的一方屬於「企業經營者」,則可受公平交易法、消費者保護法保護。 但坊間租屋廣告多為「個人刊登」,適用的法源為民法,民眾並不能向公平會檢舉。建議民眾最好多過濾物件資訊,剔除沒有誠意的租件,才能省下自己的時間與精力租到好房子

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2015/11/30 星期一 10:52 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,購屋一日行 / 後火車站生活圈 圓環風華再現

好房網News記者李宗隆/台北報導 位在重慶北路一段與南京西路交叉路口的台北圓環,是通往大稻埕附近4條道路的環狀區域,面積約523坪,早年劃分在建成區,建成區撤銷後,改劃入大同區。早年圓環裡面賣的魚翅肉羹、滷肉飯及肉捲等小吃,是許多老台北人的最愛經典小吃,但隨著幾次火災及圓環位移,圓環內部經營模式均未見起色,近期呈現半荒廢狀態。  但鄰近圓環旁的寧夏夜市命運就不是如此,寧夏夜市隨著近年來陸客自由行的開放,以及港澳及日本遊客的加持,原本以本土客為主的寧夏夜市,近年來也出現不少外籍遊客來此品嘗台灣道地小吃,蚵仔煎、豆花、蛋黃芋頭餅更是大排長龍的人氣小吃攤。  另外距離圓環不遠的華陰街商圈,早年稱為後火車頭,早期曾是紅極一時的百貨集散地,女生們最愛的飾品、服裝、美容用品、日常生活用品、皮件、進口零食、旅行箱這裡通通都買的到,近年來當地業者的努力,商圈又逐漸復甦,人潮與買氣也逐漸回籠。  根據永慶房仲網調查,近一年電梯大樓成交每坪單價64.3萬元,公寓每坪單價45.2萬元,平均成交單價在台北市行政區排名第六名,屬於中段班,有趣的是大同區成交單價與去年同期相比,電梯大樓物件上漲10%,而公寓物件下跌4.2%,顯示早期開發的大同區,大樓物件越來越受歡迎,而公寓物件則因為屋齡老舊而價格下跌。  位在天水路與華亭街交叉路口的預售案「京天水」基地175坪,總戶數32戶,規劃43∼58坪的3至4房產品,每坪開價80∼85萬元,規劃獨棟3併,戶戶3面採光、格局方正高坪效為本案最大賣點,客群以區域附近的換屋及自住客居多。  位在南京西路288號的成屋案「興洋興天地」,每坪開價130萬元,樓高19層,地下3層,基地788坪,總戶數171戶,規劃48∼88坪的3至4房產品,室內樓高3.5米,地標型建築為本案最大之賣點。  在地建商常殷建設,在延平北路一段83號先建後售的成屋案「常殷品天廈」,每坪開價85萬元,基地面積283坪,樓高13層地下1層之建物,共規劃67戶,規劃27∼55坪的2至4房產品,可售房型以3、4房產品為主,因為建商品牌為區域客所認同,有不少在地客戶指名購買。 圓環附近有兩所創校近百年的老牌國小,日新國小及蓬萊國小,其中蓬萊國小近年來因為設有英語學習情境中心以及外籍教師的外語教學,頗受家長青睞,成為北市少數招生額滿的熱門學區,完全不受少子化影響。 圓環商圈基本概況 【環境】 ◎台北圓環為北市早期小吃發跡地之一,近年來寧夏夜市為陸客、港澳及日本遊客指名觀光必去夜市之一。 ◎房價在北市屬於中段班,周邊發展及生活機能成熟。 【交通】 ◎主幹道南京西路及重慶北路公車系統發達,距離台北車站及台北轉運站亦不遠,交通四通八達,相當方便。 ◎鄰近松山線北門站、板南線台北車站、淡水信義線中山站以及明年通車機場場捷運線A1站,步行5∼10分鐘左右可即到達。 【學區】 ◎創校近百年的日新國小及蓬萊國小。

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2015/11/30 星期一 09:51 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,綜所稅扣除額將擴大 稅可少繳一些!

記者楊美玲/台北報導 財政部長張盛和今天指出,財政部將在立法院下會期提出「綜所稅扣除額減除項目擴大方案」,增加經濟弱勢與一般受薪階級的子女教育費用、長期照護等綜所稅扣除額。此案通過後最快後年民眾報稅時就可適用,屆時民眾繳稅負擔可望減輕,會計師說,此方案具減稅效果。 張盛和表示,「綜所稅扣除額減除項目擴大方案」將於下會期提出。(好房網News記者陳韋帆/攝影) 這項被喻為財長的最後大禮,在綜所稅稅基不變的原則下,擬調高經濟弱勢或一般受薪階級的扣除額,但另一方面也會調低富人或高收入族群的儲蓄投資、捐獻等扣除額,張盛和今天雖否認這是「富人加稅、平民減稅」,但會計師說:「無此名,卻有此實」。 張盛和上午說,去年綜合所得總額5兆多,其中扣除額占3兆多,所得總額5兆扣除3兆多後,才是政府可以收到的稅,他表示目前扣除額項目太少,許多民眾都只享有最基本的薪資、儲蓄、股利和捐贈等扣除額,扣除金額有限,政府規畫擴大扣除額減除項目。 財政部計畫修法擴大經濟弱勢、一般受薪階級的學前教育費、長期照護及高職學費等扣除額項目,同時也會拿掉現有不合理的扣除額項目,但會設定每人扣除額占所得總額的上限,以鞏固稅基。 張盛和表示,為讓稅制更公平,政府會適度縮減高所得的扣除額項目,改讓一般民眾擁有更多的扣除額項目,像是子女就讀大專的學費可以扣除,就讀高職的教育費用卻無法減免,但後者的家庭經濟有可能更弱勢,尤其現在政府鼓勵推廣技職教育,政府考慮將民眾子女就讀高職的費用列入扣除額。 富人扣除額將另訂 資誠稅務法律服務副營運長許祺昌表示,綜所稅扣除額減免項目擴大,因報稅時可抵稅項目增多,對一般受薪階級具有減稅效果,但高資產階級也會因此一併受惠,預估財政部會對富人的總扣除額另訂上限。

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2015/11/30 星期一 08:51 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,空姐、醫生、公教 愛往哪居?

記者游智文/台北報導 一項統計發現,因工作地緣關係,桃竹地區出現不少特定族群偏好房市區,包括南崁、竹北、關埔、香山等。這些房市區因有特定族群加持,房價相對穩定保值。 由於房市景氣已從賣方市場轉為買方市場,買方購屋心態及需求是房仲交易成功與否重要關鍵;台灣房屋特別針對桃竹地區買方資料進行分析,完成一份「職業和購屋地點分析報告」,提供業務人員參考。 機師空姐愛住這… 南崁、青埔 往機場方便 報告顯示,在桃園機場工作上班的飛行機師、空姐以及相關航空人員,購屋時偏好南崁及青埔高鐵站。以空姐來說,多數會優先偏好在有公車直達機場的南崁中正路沿線租屋或購屋;當地有不少社區套房,多由空姐承租或購買,堪稱「空姐村」。 台灣房屋智庫經理江怡慧分析,空姐在南崁地大多從租屋開始,新進人員大多兩人合租一間節省租金,工作穩定後往往就購買套房自住,總價約250-300萬元;空姐結婚後再換屋,可將原本的小套房出售作換屋頭期款,未出售著就把原因小宅租給學妹,當起包租婆。 江怡慧表示,除了南崁外,資料顯示,近二年來也有不少機師、空姐或航空相關人員選擇在青埔地區落腳,主要是看好當地未來便利的交通以及長期房市發展性。 分享醫護人員愛住這… 龜山長庚 房價相對低 另根據報告,林口重畫區雖然名氣較響亮,但不少長庚醫護人員購屋偏好門牌屬於桃園龜山的長庚商圈,房價相對較低、區內有不少住戶單純優質社區是主因。當地另有華亞科學園區科技上班族購屋需求,房價長期穩定成長,也讓不少醫師偏好在此一區塊購屋置產。 竹科新貴愛住這… 竹北高鐵 生活圈成熟 新竹的科技人則大多選定在竹北市、新竹市關埔以及香山牛埔一帶購屋,江怡慧分析指出,主要是新竹科技人對居住環境、景觀相當重視,採買則偏好美式賣場,因此購屋多會優先考慮重畫區;其中竹北高鐵站一帶由於有高鐵加持,加上生活圈已相當成熟,更是新竹科技人購屋首選。 公教人員愛住這… 桃園武陵 住戶素質高 桃竹地區以桃園區武陵高中周邊、中壢區白馬莊壢中學區、以及平鎮區復旦中學一帶,最受公教人員、老師購屋青睞,而且明顯形成聚落;區內不少社區由於住戶素質整齊,房價表現亮眼。

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2015/11/30 星期一 07:50 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,下一站法拍潮? 雙北違約貸款激增

好房網News記者賈蓉/整理報導 銀行嚴格控管授信風險,但是貸款違約繳交的狀況卻是每況愈下,調查顯示,今年房貸逾放金額悄悄升高,尤其以雙北市最為明顯,不但年增達4∼5成,台北市逾放金額更是直逼26億大關,房市法拍警號燈響起。 雙北市貸款違約數量激增,法拍市場蠢蠢欲動。(好房網News記者 陳韋帆/攝影) 不只買賣交易慘,連銀行收房貸也愈來愈困難,根據內政部不動產資訊平台統計,雙北市房貸違約比例激增,以台北市為例,今年第2季的逾放金額來到25.9億元,不只比上一季暴增7億元,與去年同期相比,年增率更是高達5成;新北市同樣名列房貸違約激增清單之中,逾放金額與去年同期相比,年增率亦調升4成,高達21.5億元。 進一步觀察「催收金額」,更能發現台北市的催收金額大增5億元,也較去年同期上升4成,約占全台催收金額的4分之1,又因「銀行催收」意味著房貸戶已有6個月未正常繳交房貸,貸款人的不正常還款比例上升,連帶吹響法拍市場的號角。 針對貸款違約比例持續升高的狀況,行庫主管向經濟日報表示,可能是受到無薪假捲土重來的影響,部分民眾的收入中斷,只要連續3個月未按時繳納利息,就會被列為逾期放款之中,雖然目前的增幅仍在可控制的範圍內,但目前國內經濟景氣明顯不佳,銀行已開始調整房貸策略應戰。

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2015/11/30 星期一 06:50 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,合庫利差走升秘訣…找對的客戶

記者陳美君/綜合報導 為刺激經濟成長,中央銀行維持寬鬆貨幣政策基調,並於9月底降息半碼,衝擊銀行利差與獲利表現。合庫金控兼合庫銀行董事長廖燦昌指出,中央銀行調降貼放利率,對銀行當然會有影響,但合庫歷經一段時間的放款結構調整,效果逐漸彰顯,合庫銀利差不降反升,與去年6月剛上任時相比,已提升8至10個基本點(1個基本點等於0.01個百分點),目前為1.37個百分點。 合庫利差逆勢走升。(截取自維基百科) 展望明年房市景氣,廖燦昌坦言,近期房市交易量明顯萎縮,勢必會影響銀行的房貸業務。特別是目前每個月合庫有逾100億元的房貸到期還款,這也使明年預算目標中,房貸餘額為合庫唯一呈「負成長」的業務。以下為專訪紀要: 問:明年房市景氣如何?內部是否調整房市控管措施? 答:房地合一課稅措施的實施,對六都影響都大,交易量最近都呈現明顯衰退。合庫除總量管制,也對土建融進行控管,選擇地點較好的地區放款,且重點在利率條件,位置好就沒什麼問題,畢竟土地有限,如北市中心的土地都很好賣。現在土地融資利率約3%,建築融資則超過3%。 問:明年合庫房貸業務目標? 答:近期房市交易量明顯萎縮,勢必影響銀行房貸業務。目前每個月合庫有逾100億元房貸到期還款,明年預算中,房貸餘額為合庫唯一呈負成長的業務。 問:如何進行放款結構調整? 答:中央銀行降息,加上房貸業務成長不易,都會導致銀行利差下滑,但過去一年多合庫銀利差逆勢上揚,主要是放款結構調整策略奏效,特別是在房貸業務持平情況,中小企業授信大幅成長。 舉例而言,放款由大企業調成中小企業,並找出目標客戶,讓分行推展,就能讓資本適足率調整到符合金管會的規定,也能提升利差水準。在業務結構調整後,合庫的存放款、財富管理、財務操作等,去年下半年都大幅成長,利差也不降反升。 問:因應金融3.0時代來臨,合庫做哪些調整與準備? 答:合庫先後完成資本結構調整,人力結構調整後,合庫進行11家分行的整併。因為金融數位化後,分行數沒必要太多。 目前分行平均每家有23位同仁,三商銀則是25至26人,因此整併後可把每家分行的人力補齊,拉到25至26人,還有多出來的人力,可轉往財富管理或其他業務理專領域的推展,提升銀行獲利。 配合金融3.0,去年內部成立專責小組。合庫共有700萬名存款戶,這是很珍貴的資源,合庫與大學的大數據分析中心合作,找到客戶屬性,量身打造新產品。 合庫正在開發一款與房貸連結的長照商品,並可囊括年金險及醫療險。為幫助青壯族群及早購買長照、醫療及年金保險等商品,降低保險成本,保障優質老年生活。 合庫還提供連結房貸的融資服務,這種利用大數據分析結果所開發的商品,概念上類似「以房養老」。這款商品最快預計11月底就可推出。

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2015/11/30 星期一 05:49 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,貸款小撇步 貸到「頂點」=銀行認證

好房網News記者鍾釗榛/綜合報導 辦理房貸是買房前首要工作,到底貸款該貸多少才好是一大課題,即使資金較為充裕,貸款使用最高成數有其好處,一來可以讓自己有餘裕的資金運用,還能讓銀行替你的房屋價值做認證。 貸款前銀行會審慎評估房屋價值再核定貸款。(好房網News記者陳偉帆攝影) 辦理房屋貸款前,銀行會先了解要購買的屋概況,對房屋的價值與屋況進行調查,因此辦理房貸時,先申請最高成數的額度,銀行為了確保房屋實際價值,會先派員調查房屋的造價、等級與目前狀況,當確定房符合實際買賣價值,銀行才會核定貸款,如此一來就能讓銀行替買方做基本的房屋鑑價。 如貸款最高可貸到8成,即使目前手中的資金足以支付一半的房價,也建議先以8成申請。由於房貸的金額龐大,核定貸款的過程非常謹慎,就是要讓銀行替買方進行屋況審核。此外房貸不一定要定期定額償還,當手中有多餘資金可以多繳貸款,所以金進充足者先申請最高貸款成數,核貸完成後再以短時間內大筆還款,縮短還款時間。

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2015/11/30 星期一 04:48 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,台經院最新指標 營建、不動產新動能

記者陳碧芬/台北報導 營建業、不動產業的景氣新動能現蹤跡。台灣經濟研究院昨(25)日公布最新營建業營業氣候測驗點10月為86.02點,較9月大幅上揚5.78點,台經院副研究員劉佩真表示,包括營建、不動產業,自10月以來都有新的動能出現,讓正在向下修正的台灣房市有了一小波的回升。 台經院最新指標顯示,營建、不動產業出現新動能。(好房網News記者賈蓉/攝影) 劉佩真指出,此波景氣新動能的由來,營建業因逐漸進入年底趕工階段,土木標執行速度開始加快,第4季是營建業傳統旺季,營建業景氣將處於低檔震盪的格局。至於不動產業,劉佩真指出,受惠新屋交屋,年底前房地合一政策實施前的最後適用舊制,引發的購屋潮回升效應。10月房市交易回升,六都新屋移轉率5.9%,終止7月以來的連續衰退。 但她指出,較可惜的是房市買賣雙方對價格認知仍存有差異,例如賣方認為房市管控措施已告一段落,且預期總統大選結束後部分買盤會回籠,在低利環境下資金積壓成本不高,因此讓利空間仍相當有限。 劉佩真分析,房市下修過程,已轉向買方市場,尤其是首購族成為看房動能支撐,但是經濟前景不明,買方也會拉長購屋決策時間,觀望時間長、不易出手,房市前景的「突破口」還看不到。 她同時提醒,國內投資房地產的輕稅時代已經過去,明年上路的房地合一稅制,地價稅的調幅明年恐怕「相當有感」,預估會使得國內充沛資金轉往海外投資。

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2015/11/30 星期一 03:48 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,地價稅必須漲!花敬群:市井小民僅增稅不到千元

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導 近年地方政府調升公告地價,僅將免稅地大幅調升,卻未明顯調升應稅地的亂象,對此,德明財經科技大學副教授花敬群建議,合理調升公告地價、提高持有稅,才能讓房市健全。至於外界質疑如此會導致市井小民的地價稅負擔增加,花敬群則回應,若公告地價調升50%,對大多民眾而言,只會增加地價稅380元至923元,並沒有大幅增稅的疑慮。 花敬群認為,公告地價調漲才能真正課到囤地者的地價稅。(好房網News記者陳韋帆攝影) 花敬群出席巢運記者會時指出,台北市的公告地價調升雖為「前段班」,但其他縣市卻是「放牛班」,尤其依據內政部的標準,新北、桃園都需調升80%,台中也需調高40%,合理反映公告地價,有助於地方政府每年地價稅稅收增加12至81億元。 他表示,台灣的公告地價普遍過低,若以其他國家來說,要跟上日本就得調升5倍,要追上歐美更須調漲10倍,現在要求地方政府僅調升4至5成,為何還是窒礙難行?花敬群說,長年財團、等大型機構囤有大面土地,但這些應稅地卻沒合理調高地價稅,這也是造成了房地產炒作、畸形發展的關鍵原因之一。 花敬群引述財政部的資料指出,若將公告地價調升50%,那麼為大多民眾持有的第1級用地與自用住宅用地,地價稅分別只會增加923元與380元,但擁有大批土地的第2級、第3級至第6級卻可增加4626元至7萬3000元地價稅。政府若維持現況的地價稅調幅,只是「劫貧濟富」的做法,沒辦法解決稅基不合理的問題。

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2015/11/30 星期一 02:47 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,台北房價比東京貴 張金鶚:令世人驚嘆

好房網News記者陳佑婷/整理報導 台北市實坪房價竟然比東京還貴?根據房仲雜誌統計,台北市新建案如果扣除公設,實坪房價金額每坪180萬,已超過東京。政大地政系教授張金鶚於個人臉書表示,台灣的房價已高到「令世人驚嘆!」絕對不合理。 台北房價比東京還貴?政大地政系教授張金鶚驚呼絕對不合理。(好房網News記者 陳韋帆/攝影) 到底台北的房子有多貴?全國不動產總經理石吉平向聯合報表示,該不動產日前銷售的東京鐵塔附近建案,一坪換算新台幣僅約110萬元,目前東京都心區建案成交價多在新台幣一坪110~160萬元之間。住展雜誌企研室經理何世昌則表示,日本房價只計算主建物,而陽台、大廳、梯間等等公共空間都不計價,若用此方式算北市房價,北市今年前3季新建案平均成交行情一坪89.8萬元,扣掉平均公設比以及附屬建物坪數,平均實坪價高達176.8萬元,竟然比東京還貴。 對此,政大地政系教授張金顎在其臉書痛批,原本台灣房價就偏高,如果再扣除30%∼40%的公共設施,房價更是高到「令世人驚嘆!」他認為要改善這種現象,政府應積極介入改進不合理的市場行為,未來應推動室內實坪計價的制度,避免賣方虛灌坪數,就如同過去建築物「雨遮」虛坪爭議,引發後來不得計價的決議。 張金鶚並建議政府在實價登錄資料上,應增加公設面積及比例,同時將單價分成「包含公設」與「不包含公設」兩種方式,讓消費者清楚比較判斷。未來更應進一步要求買賣契約的不動產說明書,應清楚以圖說標明所有持分之公設位置及持分比例,讓消費者完全清楚自己所買到的公設面積及持分,讓消費者可以自行判斷房價與公設比例是否合理。

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