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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
**民視新聞採訪報導***
**台視新聞採訪報導***
**公共電視採訪報導***
**寰宇新聞採訪報導***
**蘋果日報採訪報導***
**非凡財經台採訪報導***
**大日出版社採訪報導***
**SMART月刊117期採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
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網誌文章
2015/12/31 星期四 11:31 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,CNN評選9大新城市地標 這個隱藏版建築竟然是台北豪宅…

美國有線電視新聞網(CNN)公布「2016年最令人期待的9座新城市地標」,士林新地標「台北藝術中心」和信義區豪宅「陶朱隱園」名列其中,將台北的城市之美推向國際舞台。
根據《CNN》報導,列出全球即將開幕且備受矚目的新建築,其中設計新穎的「台北藝術中心」榜上有名,其以方型主體建築,支撐漂浮在半空中的巨大圓形球體,由著名建築師庫哈斯(Rem Koolhaas)以及舍人(Ole Scheeren)所帶領的大都會建築事務所設計。舍人說明,設計概念是受士林夜市的甜不辣啟發,融合夜市與劇場,就像通俗文化和高雅文化也能共存。
台北藝術中心(台北市政府)
台北藝術中心設計概念是受士林夜市的甜不辣啟發,融合夜市與劇場,就像通俗文化和高雅文化也能共存。(取自台北市政府)
陶朱隱園 躋身全球最環保的建築之列
另外,信義區豪宅的「陶朱隱園」同樣名列其中,由法國Vincent Callebaut Architectures事務所以及台灣元宏聯合建築師事務所規劃設計,外觀採順時鐘扭轉設計、每戶享有約50坪的空中別墅庭園且首創「車梯」設計供超跑、大型藝術品運輸。此外,「陶朱隱園」設置大片綠化陽臺露臺和花園,有如1座垂直森林,並規劃有機垃圾和用水回收及太陽能發電等系統,展現綠建築精神,躋身全球最環保的建築之列。
陶朱隱園(取自中華工程網站)
「陶朱隱園」設置大片綠化陽臺露臺和花園,有如1座垂直森林,並規劃有機垃圾和用水回收及太陽能發電等系統。(取自中華工程網站)
而其他7座新建築包括阿布達比的扎耶德國家博物館(Zayed National Museum)、羅浮宮阿布達比館(Louvre Abou Dabi)、紐約新世貿中心交通轉運站(World Trade Center Transportation hub)、邁阿密拉丁美洲藝術博物館(Latin American Art Museum)。以及倫敦泰德現代博物館擴建(Tate Modern)、華府國立非裔美國人歷史文化博物館(National Museum of African American History and Culture)和深圳平安國際金融中心。

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2015/12/31 星期四 10:30 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,“政見發表會》安心住宅計畫,蔡英文:將來一定杜絕房市炒作

針對住宅政策,民進黨總統候選人蔡英文30日在第二場電視政見會宣示,她將來一定要杜絕房市炒作,制定要制定「不動產租賃條例」,也會和地方合作,辦理20萬棟只租不賣的社會住宅,她也說明,國有土地也可以提供來做社會住宅的用地。 至於興建經費,除先期投入20%~30%的經費,可由中央跟地方政府分擔,還可以用50年的租金來攤還貸款。
蔡並說明,民進黨所規劃的社會住宅,與國民黨總統候選人朱立倫不同。 除「政府興建」之外,也可以透過「容積獎勵」,來鼓勵建商拿出部分空間作社會住宅,或者,透過「包租代管」的方式,由專責機構和社會福利團體承租空屋,提供弱勢族群來居住。
蔡也批朱立倫,曾承諾新北市民要蓋18萬戶社會住宅,但在他第一任新北市長任內,卻只辦理了11戶。 這次競選總統,又再度提出社會住宅政策,但朱的方法是把租屋補貼也當作社會住宅?租屋補貼不是不能做,但是,政府花大錢去補貼房租,如果房租上漲,補助效果就會下降,且政府負擔會很重。如果這些錢去辦理社會住宅,那一樣可以減輕人民負擔,政府還可以取得資產。
蔡於第二輪發言也回應朱對其社會住宅政策的質疑,她強調土地並無問題,即台北市,一個困難的地方,但台北市政府都找出20000戶社會住宅所需土地,國有財產署近來也說,已找到38.9公頃土地,可供各縣市使用蓋社會住宅。 蔡也反擊朱,新北市拿了26公頃的土地去蓋合宜住宅,聯合開發,跟財團一起來做都市更新,但這26公頃的土地,其實可以蓋差不多是13000戶的社會住宅,「新北市其實它的土地是更多,而且更可以作為社會住宅的使用。 」
蔡表示,她的安心住宅計畫,有一個最重要的目的,就是要讓每一個人,都能夠負擔得起、又有居住品質的房子。 她承諾會「杜絕房市炒作」,要讓不動產市場更加地公開透明,讓稅制更加合理化。她也強調,上次總統大選時,她已率先提出實價登錄、實價課稅。這4年來,國民黨也是跟著她的方向走。
蔡也重申,她要會「健全租屋體系」,要制定「不動產租賃條例」,並鼓勵租屋管理事業的發展,讓房東輕鬆出租,讓房客安心入住。她認為這是新國會上任之後,馬上可以處理的工作。
蔡也再度承諾,她會在8年內,辦理20萬戶只租不賣的社會住宅。目前台灣約有32萬社會住宅的需求,這是內政部的調查,但台灣現階段的社會住宅卻只有7000多戶。 社會住宅比例非常低,大概只有萬分之8,遠低於日本、遠低於韓國,更不用說辦理社會住宅行之有年的歐洲。

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2015/12/31 星期四 09:29 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,廟口大四美19度蟬連地王

基隆市一○五年公告土地現值及地價已於十二月中旬評定通過,將於明天(元月一日)正式公告實施。市府地政處表示,一○五年公告土地現值平均調幅為百分之四點四五,公告地價平均調幅為百分之十一點三九;廟口大四美連續第十九年蟬聯地王,土地價格每坪約一百七十一萬元,較上年度上漲百分之零點零六。
地政處表示,基隆市一○五年公告地價調幅僅為百分之十一點三九,雖然內政部建議本次公告地價調幅應不低於一○三年至一○五年之公告土地現值累計調幅百分之二十至二十二之間,但林市長右昌因目前國內整體經濟情勢不佳,為了顧及市民地價稅負擔問題,建請地價評議委員會能慎重予以考量,經地評會同意,此次公告地價僅做了小幅調整,以減輕民眾稅金負擔。
公告土地現值居冠的區段位於仁愛區愛三路,地價維持去年的三十四萬七千元/平方公尺,最低的區段落在中正區棉花嶼海域區,地價為三百七十元/平方公尺。依統計資料顯示,七個行政區中漲幅最高為安樂區,調漲百分之八點二四,分析其原因為安樂區有大武崙生活圈、長庚生及國家新城生活圈等,緊鄰中山高及北二高交流道,區位條件優越,交通便利,加以陸續推出的大型新建案吸引不少鄰近縣市購屋族之青睞,房地產市場交易價格上漲較明顯。
地政處也指出,這次地價作業調查期間,受國內整體經濟情勢不佳以及不動產稅制改革之政策因素影響,不動產市場觀望氣氛濃厚,交易價格上漲幅度較前幾年趨緩,基隆市地評會將此情形納入評議考量,故一○五年公告土地現值調幅百分之四點四五是近三年來最低的一次。

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2015/12/31 星期四 08:28 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,觀點-扭曲的房稅 全球奇觀

工商時報【蔡惠芳】
近年政府推動不動產稅制改革,以打擊投機炒作,但所有稅制應建立在「公平合理」的基準,台北市實施的超級房屋稅已被嚴重扭曲,形成另類的不公平正義,也造成一些全球罕見奇觀。
第一個奇觀,是30年一次調到位的路段率、房屋標準單價、稅率,除了凸顯多年無作為的市府不動產評議委員會的無能和消極,且30年一次調到位,更讓2014年7月1日之前、之後取得使用執照的建案,命運猶如天堂和地獄。
許多被認定高級住宅的新大樓,1日之隔、命運就差每年幾百萬房屋稅,大直同一條路上,2014年4月和2014年12月取得使照的兩家飯店,每年要繳交的房屋稅,相差竟達幾千萬元。此外,仁愛路「宏盛帝寶」每戶房屋稅本來約8∼10萬元,2011年調高路段率後至20∼30萬元;但與「帝寶」同一條路,2014年7月1日以後交屋的某新豪宅,至少要繳50∼100萬元房屋稅、是「帝寶」的3倍水準!
第二個奇觀,是高級住宅的認定爭議太大。依北市府對高級住宅認定標準,讓每坪79萬、80萬元的1萬之差,每年繳交房屋稅差到3倍。第三個奇觀,是房地比被大大扭曲。北市一般房地比約是25:75或30:70,不過房屋稅新制下的房屋評定標準單價,一次調足30年差距,造成某些大樓的房地比竟出現50:50的案例,像樣的住宅大樓每1坪官方評定造價,動輒達40∼50萬元,簡直是全球豪宅的一頁笑話!
第四個奇觀,是北市都更不但閉鎖、反而倒退嚕,2015年已出現不少因為高額房屋稅而半途而廢的都更案。
我們需要通盤檢討後的合理稅制,兼顧住宅政策與公平性,更不能犧牲產業發展。畢竟大坪數高級住宅不是原罪;要實現居住正義,不應該以懲罰購屋者為手段,更何況是一個無效卻有強大後座力的手段。

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2015/12/31 星期四 07:28 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,社宅政策╱要蓋20萬戶vs.租金補貼就好

三黨總統候選人昨在社會住宅激烈交鋒,民進黨蔡英文主張要在八年內興建廿萬戶社會住宅,並批評國民黨朱立倫主張租金補貼會導致政府財政沉重負擔;朱反駁,全台有八十萬空屋,租金補貼才比較直接可行;親民黨宋楚瑜則提出防災型都更概念。
蔡英文指出,會在八年內辦理廿萬戶只租不賣的社會住宅,隨即把砲口對準朱立倫,指朱曾經承諾新北市民要蓋十八萬戶社會住宅,但在第一任新北市長任內只辦理了十一戶。
朱立倫反駁,五年前競選新北市長時就提出總共要興建七千戶社會住宅,目前將近四千戶動工,另外三千戶在規畫、很快也會動工。
他表示,十八萬四千戶是全新北市所有要都更,以及在曼哈頓計畫的水案的所有區段徵收或重劃的總戶數,他提過有一部分希望如同蔡的政見,能做為社會住宅;朱也反守為攻指出,蔡提出的辦理廿萬戶,明確提到要蓋十二到十四萬戶,但錢從哪裡來?地在哪裡?這是大家共同的疑慮。
朱立倫強調,大量興建社會住宅,不一定符合我們的需求,尤其台灣現有八十萬空屋,光大台北就有廿九萬空屋,應結合民間力量,透過租屋平台,包括租金補貼,給青年幫忙。
蔡英文回應,租屋補貼不是不能做,但如果拿這些錢去辦理社會住宅,一樣可減輕負擔;民進黨規畫的社會住宅與朱不同,「土地有了,錢也有了,方法也有了,就差政府決心。」
【經濟日報╱記者何孟奎、陳熙文、楊文琪╱台北報導】
第二場總統候選人電視政見會昨(30)晚登場,三人在住宅政策方面數度攻防。民進黨總統候選人蔡英文表示,她將杜絕房市炒作、制定「不動產租賃條例」以健全租屋體系、推動社會住宅。朱立倫回批,大量興建社會住宅不符需求,而且錢從哪裡來?
昨天蔡英文前兩輪發言專注說明住宅、年金、食安、長照政策,闡述時批評朱在新北市的社會住宅政策;迫使朱就社宅政策提出說明。宋楚瑜也提政策,主張兩桶金幫助年輕人買房。
蔡英文說,她的安心住宅計畫,就是要讓每一個人都能負擔得起、又有居住品質的房子,她將杜絕房市炒作。上次總統大選,她率先提出實價登錄、實價課稅,這四年來,國民黨也是跟著她的方向走。此外會制定「不動產租賃條例」,並鼓勵租屋管理事業發展,讓房東輕鬆出租,讓房客安心入住。
她指出,將在八年內辦理20萬戶只租不賣的社會住宅,目前台灣約有32萬戶社會住宅的需求,不過台灣目前只有7,000多戶。她批朱立倫曾承諾新北市民要蓋18萬戶,但在他第一任新北市長任內,只辦理了11戶,這次朱競選總統,又提出社會住宅政策,但把租屋補貼也當作社會住宅。
朱反駁說,五年前他競選新北市長提出要興建7,000戶的社會住宅,目前將近4,000戶動工,另外3,000戶在規畫。至於蔡講的18.4萬4千戶是新北市所有都更,以及所有區段徵收或重劃的總戶數,他曾提過希望有一部分能做社會住宅,但社會住宅只是手段,若大量興建社宅,不一定符合需求。

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2015/12/31 星期四 06:27 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,商用不動產交易額 9年新低

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2015/12/31 星期四 05:26 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,檢討豪宅稅? 北市府:沒計畫

工商時報【記者袁延壽╱台北報導】
台北市政府財政局副局長游適銘昨(30)日指出,讓建商1年內未售出的房屋稅率由3.6%降至2%的法案,正在議會審查;除此案之外,市府短期並沒有針對豪宅調降房屋稅率的計畫。
游適銘指出,目前台北市列為豪宅、總價超過8千萬元住宅,共有4,600戶,這可能是民間所估算的,北市有3,600億元豪宅會受到影響的根據。
北市財政局指出,先前市府針對2014年7月1日後取得使用執照的新房屋,標準單價已提高約1.6倍;另外,也對台北市共1,200條的道路,也就是依地段率,調高房屋稅率。游適銘表示,提高房屋標準單價、以及根據地段來調高房屋稅,都是以行政命令執行,今年也都已依這項標準來徵收房屋稅,未來還會繼續執行,目前市府並沒有調整的計畫。
游適銘指出,豪宅稅率是否太高,見仁見智;如巢運等社運團體,對台北市提高稅率還認為太低,市府對各方面的意見都要考慮,不過現階段並沒有調整稅率的打算。

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2015/12/31 星期四 04:26 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,3.2% 家戶購屋比 2015年創新低

工商時報【記者方明╱台北報導】
2015年房市有夠冷!初步統計,今年全台移轉棟數約27萬棟,創下14年新低,推估全台家戶購屋比約3.2%,等於每100戶僅剩3.2戶購屋,不僅連續2年下滑,也是近15年以來最低水準;雙北市家戶購屋比也僅2.6%及3.1%,雙雙寫下史上新低。
「家戶購屋比」是由房屋買賣移轉棟數除以家庭戶數而得,可以反映該地區民眾的購屋意願與購屋強度。
統計以來,全台買賣移轉棟數最低落在2001年的25.9萬棟,當年家戶購屋比為3.8%,今年全台移轉棟數恐創下14年來新低約27萬棟,在家戶數由2001年678萬戶增至今年846萬戶,推估今年全台家戶購屋比約3.2%,改寫15年以來的最低水準。
進一步分析六都狀況,桃園市今年家戶數約75萬戶,預估全年移轉棟數約3.5萬棟,全年家戶購屋比約4.7%、每100戶有4.7戶購屋,此數值居六都之冠,台中市4.3%次之,新北市及高雄市3.1%並列第三。
不過值得注意的是,儘管台北市家戶數突破百萬戶,僅次新北市及高雄市,但受房市買氣急凍下,推估北市今年移轉棟數僅2.7萬棟,家戶購屋比約2.6%,不僅在六都敬陪末座,還創下北市史上最低購屋紀錄。
新北市家戶購屋比3.1%,雖在六都中排名第三,但新北家數數高達151萬戶,居六都之冠,推估新北市今年全年移轉棟數僅4.7萬棟,家戶購屋比也將創下史上新低。
太平洋房屋副總章克勤分析,台北市從持有稅下手,今年有感上調了房屋標準單價、路段率、豪宅加成稅、囤房稅率等,除直接衝擊新屋與豪宅市場,也影響民眾對房市的信心,寧可觀望而不進場,是台北市買氣衰退的最主要關鍵。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,今年雙北市移轉量不到高峰時期的一半,房市量能創歷史新低,已完全是自住剛性需求的最谷底,在所有不確定因素降低,房市政策鬆綁,利空出盡下,預估明年房市將重谷底重新出發。

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2015/12/31 星期四 03:25 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,豪宅卡3500億 股市一池死水

中國時報【陳宥臻╱台北報導】
豪宅凍結影響股市成交量!高力國際台灣分公司總經理劉學龍表示,建商概估光是台北市高級住宅卡住賣不掉的金額高達3500億元,富人的錢卡在豪宅,使資金無法流通股市,連帶影響股市表現也不佳。
台北市今年公布的適用豪宅稅的戶數為4400戶,今年還會有523戶新完工,以平均一戶1億元計算,豪宅總價高達4400億元。高力表示,未來預售豪宅案陸續完工,代表苦主將愈來愈多。
劉學龍指出,包括建商餘屋、富人以非自住投資的豪宅、已購買但未交屋豪宅,概估有3500億元Parking(停泊)在豪宅市場。在高持有稅制下,豪宅已經成為票房毒藥,富人豪宅無法流通,使得股市資金流動連帶受影響。並且股市一天交易量至多也是700∼800億元左右,最差甚至500億元左右,顯見3500億元是多大的數目。
豪宅稅賦有多重?適用持有稅舊制的中古豪宅「帝寶」,1戶房屋稅約20∼30萬元;但2014年7月1日以後取得使用執照的新豪宅,每戶豪宅稅動輒百萬元。稅務專家試算,例如興富發「松江一號院」,推估一年房屋稅恐逾200萬元。市場人士透露,位於南港、內湖的新豪宅也是出現轉售潮,降價也不一定賣的掉。
台北市庶民不動產協會祕書長邱太?表示,市況差,北市稅制不改,房市只會持續向下,根本沒反彈空間。
劉學龍說,政府對房市的高稅賦應該通盤檢討,卡住富人的錢,使市場資金凍結,也會影響股市,造成現在房市、股市雙輸的局面。推豪宅案的建商現在也盡量把房子蓋慢一點,避免陷入成屋後賣不掉的窘境。
此外以建築業購地,也可觀察出房市的冷清。根據高力調查,2015年土地交易金額約1405億元,較2014年短少200億元,和2010年高峰相比則僅約一半,其中建築開發業今年購地僅331億元,較去年少300億元,更只有2013年的3分之1。

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2015/12/31 星期四 02:24 PM
“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,高房稅 重壓建商、拖累股市 北市新豪宅 卡住3,500億

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
再過1天,即將適用2016年度的公告地價,台北市調幅高達30.38%,再加上豪宅稅、新制房屋稅、提高房屋標準單價的「三箭」,台北市豪宅市場幾乎快被射倒。房地產業者私下估計,台北市現在被卡關、求售無門的高級住宅,銷售總額至少3,500億元,買盤被嚇退,更衍生出承購戶想退戶、建商交屋困難等問題。
建商:降價也有行無市
有建商坦言,現在台北市豪宅市場,正在低聲哀號中,有些新蓋好或銷售中的豪宅,即使降價、也有行無市。
房屋稅每年1、200萬元
問題就出在央行緊縮豪宅貸款,還有台北市大幅提高囤房稅,2014年7月1日之後取得使用執照的高級住宅,讓買家難以接受動輒每年「繳庫」1、200萬元的房屋稅,使得台北市豪宅市場面臨流動性問題,檯面下已哀鴻遍野。
高力國際董事總經理劉學龍昨(30)日在2016年不動產投資市場展望說明會中,突然語出驚人的表示:「一位專門作豪宅的上市建商董事長說,現在因為台北市的豪宅稅,現在已完工、符合台北市高級住宅認定標準的豪宅,大概有3,500億元空屋,資金還park在哪兒,即使想降價求售,都走不掉、動不了。」此話一出,引發現場一片驚訝。
劉學龍:房市股市雙傷
劉學龍表示,這些買得起台北市大戶豪宅的買家,也是縱橫台股的一大主力,過去他們從股市賺錢、就投入房市,從房市賺錢、再轉進股市。如今台北市「三箭」、加上明年要調高的地價稅,這些卡住3,500億元資金,恐怕多多少少會影響台股量能不足的問題。
劉學龍指出,六都2016年的公告地價,調幅都超過3成,顯示持有稅將再加重。據估計,現在台北市精華地段的商用不動產,地價稅、房屋稅等持有成本,已佔房地總價1∼1.5%,持有成本相對沉重,直接打擊房市的投資動能。
建商待變,採延後完工
建商透露,台北市的豪宅市場,由於高額房屋稅已超乎比例原則,客戶根本連看屋都不肯;有些建商期待將來北市府檢討修正房屋稅課稅辦法,所以乾脆採取各種因應方式,延緩房屋稅新制帶來的衝擊。
據悉已有建商採「拖字訣」,完工和申請使照時間,儘量往後延。例如信義計畫區某豪宅新建工程,本來計畫2015年9月第一期完工開賣、2016年第1季全部完工;年中時,延到第2016年總統選舉後完工、第一季再開賣;現在再度延後,挪到2017年初全部開工後再開賣。

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