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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

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100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
**民視新聞採訪報導***
**台視新聞採訪報導***
**公共電視採訪報導***
**寰宇新聞採訪報導***
**蘋果日報採訪報導***
**非凡財經台採訪報導***
**大日出版社採訪報導***
**SMART月刊117期採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
好友人數\

網誌文章
2015/4/30 星期四 04:51 PM
松山區房仲松山區東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718六都房屋移轉大減 雙北供需膠著

(中央社記者韋樞台北29日電)全台首季房市成交創新低,六都買賣移轉棟數年減7.1%到25.2%,雙北市更雙雙創下新低紀錄,連桃園市跟高雄市也都衰退逾2成,雙北供給增加有限,需求仍觀望,呈膠著狀態。
成交量頻創新低,根據永慶房仲網統計今年第 1季委售物件量,發現雖然房地合一、實價課稅議題未拍板定案,以及持有稅增加的變數,市場氣氛走低,屋主獲利了結心態仍高,但供給爆量的現象已趨緩,全台第1季年增率已從去年的31%,大幅降低到8%,雙北市甚至出現物件減少的趨勢。
在網路買方部分,永慶房仲網統計今年第 1季買屋頻道的流量年增率為20%,點閱量指數年增59%。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,買方預判在政府持續調控下,房價可能修正,看屋興致高,但未見房價明顯下修,買方仍持續觀望而不願進場。
永慶房仲網統計,雙北市近三年首季同期的網路住宅委售物件新增變化不顯著,黃舒衛表示,雙北市屬全台指標精華區域,一地難求,因此待售物件增加本就有限。但從需求面觀察,雙北市網路點閱數成長低於全台及主要都會區,且從成交量的結果推論,首季交易量年減兩成以上,顯示買方仍觀望、不買單,雙北賣壓不但未減輕,盤跌壓力反而大。
預期在持有稅成本不斷攀升下,未來還有房地合一實價課稅及年底選舉的變數,加上股市破萬點,投資焦點被轉移,為避免出現有行無市的窘境,雙北市屋主還有降價空間。
桃園市去年底正式升格,加上五楊、機捷等利多,雙北輕移民需求穩定,因此點閱量成長居全台之冠,年增超過1.4倍,為全台最熱門縣市,但今年第1季點閱量單季成長略輸台中市。
黃舒衛表示,台中市點閱指數年增119%居次,頗有後來居上之勢,主要是拜近來交通建設利多未間斷過,從台中捷運綠線營運指日可待,到大台中三環公路網內環(台74線)、中環(國道)、外環(西濱快速公路)的交通大利多,外圍、房價補漲區仍能吸引大量自住買方。
黃舒衛強調,目前房市由過去賣方市場逐漸轉變為買方市場,且以自住為主,買方點閱年增率雖持續增高,甚至買氣有積壓、點閱數翻倍的現象,但要打破成交僵局,建議屋主適度調整價格彈性,以因應年底前各項選舉、政策、市場變數。

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2015/4/30 星期四 03:50 PM
松山區房仲松山區東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718房市多空膠著 網路買方觀望

【記者柯安聰台北報導】房市冷,全台成交屢創新低,今年Q1的六都買賣移轉棟數年減7.1-25.2%,雙北市更雙雙創下新低紀錄,連桃園市跟高雄市也都衰退2成以上。
成交量頻創新低,但根據永慶房仲網統計2015年Q1委售物件量,發現雖然房地合一、實價課稅議題未拍板定案、持有稅增加的變數,市場氣氛走低,屋主獲利了結心態仍高,但供給爆量的現象已趨緩,全台Q1年增率已從去年的31%,大幅降低到8%,雙北市甚至出現物件減少的趨勢。
在網路買方活動量部分,永慶房仲網2015年Q1買屋頻道的流量年增率為20%,點閱量指數年增59%。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,買方預判在政府持續調控之下,房價可能有修正的趨勢,看屋興致高,但未見房價明顯下修,故買方仍然持續觀望而不願進場。
根據永慶房仲網統計,雙北市近3年Q1的網路住宅委售物件,3年來同期新增物件的變化並不顯著,黃舒衛表示,雙北市屬於全台指標精華區域,一地難求,因此待售物件增加本來就有限。但從需求面觀察,雙北市網路點閱數成長低於全台及主要都會區,且從成交量的結果推論,Q1交易量年減2成以上,顯示買方仍觀望、不買單,雙北賣壓不但未減輕,盤跌壓力反而大。預期在持有稅成本不斷的攀升之下,未來還有房地合一實價課稅及年底選舉的變數,再加上股市破萬點,投資焦點被轉移,為避免出現有行無市的窘境,雙北市屋主還有降價空間。
桃園在去年底正式升格,加上五楊、機捷等利多,雙北輕移民需求穩定,因此點閱量成長居全台之冠,年增超過1.4倍,為全台最熱門縣市,惟今年Q1點閱量單季成長略輸台中市。
黃舒衛表示,台中市點閱指數年增119%居次,但今年頗有後來居上之勢,主要是拜近來交通建設利多從來沒間斷過之賜,從台中捷運綠線營運指日可待,到大台中三環公路網內環(台74線)、中環(國道)、外環(西濱快速公路)的交通大利多,外圍、房價補漲區仍能吸引大量自住買方。然而,台中市網路住宅物件,2年來指數增加82%,為六都賣壓之首。黃舒衛指出,七期豪宅市場及高價重劃區吹起冷風,政策利多走向尾聲,加上交易量的下滑,房價再漲有限,屋主獲利了結心態加重。
黃舒衛提醒,雙北市以外區域的供給量逐年放大,且重劃區、新成屋物件比例高,未來領頭修正的壓力會越來越大。而雙北市雖然價格條件相對較強,但若買氣續弱,交易量恐怕還會探底。
黃舒衛表示,目前房市由過去賣方市場逐漸轉變為買方市場,且以自住盤為主,買方點閱年增率雖持續增高,甚至買氣有積壓、點閱數翻倍的現象,但要打破成交僵局,建議屋主適度調整價格彈性,以因應年底前各項選舉、政策、市場變數。
另外,央行首次認為房市已經穩下來,未再加碼管制,隨房地合一稅定調從輕課稅後,不確定的利空影響因素將消失,且升息的威脅性大減,首購及自住客的優惠貸款條件絲毫未受政府的房市政策與手段影響,相形更具優勢,目前網路待售物件量釋出增加,產品選擇變多,稀有產品也開始釋出,有意購屋的首購或自住買方,不妨趁此機會,多看屋、多比價,一定能選到物美價廉物件。(自立多媒體2015/4/28)

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2015/4/30 星期四 02:20 PM
松山區房仲松山區東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718房屋稅稅率調高 民怨四起!

5月1日就要開始徵收房屋稅了!2015年總共徵收822萬件,總稅收高達677億元,比2014年增加7.6%的稅收。而2015年財政部為了便民,還增加了QRcode繳費的方式,相當方便,但是2015年的稅基調高,不少民眾抱怨,?了繳稅,生活都受到影響了。
房屋稅就要開徵,但2015年繳稅更方便了,只要用手機掃描這個QRcode,24小時都能用信用卡或金融卡繳稅。不過台北市99條路段提高路段率,讓要繳的稅比2014年多更多,也讓民眾抱怨連連。
民眾:「我們這邊舊房子,沒有那麼值錢啦!新大樓才有啊!如果再增加稅收的話,年輕人薪水要不要加一點啊?」
民眾:「所有的家庭開銷都會被影響到,(影響)吃吧、行吧,開車變成要坐(大眾)交通工具。」
根據財政部統計,2015年徵收的房屋稅總共822萬件,比2014年多了22萬件,總稅收達到677億元,比2014年增加7.6%;而非自用住宅的稅率原本1.2%-2%,2015年也調高到1.5%-3.6%,全台影響70萬戶。
台中市政府稅務局副局長葉國居:「因為房屋標準單價跟路段率,在2014年有5個縣市來作調整,另外受到《房屋條例》第5條修正的影響,也增加有20億元的稅收。」
政府大力打房,房屋稅稅率調高,也讓一般民眾的生活品質,大受影響。(民視新聞范芳瑜、施孝儒台北報導)

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2015/4/30 星期四 02:19 PM
松山區房仲松山區東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718 地上權住宅 擬 適用自住房屋稅率1.2%

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
囤房稅首度開徵,只有使用權的地上權住宅住戶意外中箭,房屋稅率恐達3.6%,引起地上權住戶反彈,財政部昨(28)日表示,符合自住房屋條件者,應予課稅合理化,不排除近期發布解釋令,為地上權住戶解套,未分戶移轉之地上權可適用自住房屋稅率1.2%。
高房價時代,地上權住宅產品逆勢成長。依據財政部國產署統計,自99年起至今,國有地上權開發案已有27案簽約,得標業者推案進度不一;據了解,著名的京站地上權案就有不少住戶,在囤房稅開徵後首當其衝。
政府為抑止囤屋炒房,透過房屋稅條例修法,將持有三戶以上的非自用住宅房屋稅率,調升至1.5%∼3.6%,台北市將於下月開徵囤房稅,名下持有非自住房產的所有權人,今年房屋稅單金額將會很可觀。
會計師表示,在囤房稅開徵之後,建商和地上權住戶是受傷最重的兩大族群,尤其是102年9月30日以前購屋的設定地上權個案,因住戶只有使用權,房屋所有權在建商手上,將比照建商課囤屋稅3.6%,顯不合理,北市府已行文財政部尋求解釋。
財政部表示,由於房屋稅下月即將開徵,日前已行文詢問各縣市政府的意見,將綜合評估考量,強調囤房稅的開徵目的在於抑制囤屋炒房,符合自住條件的地上權住戶,不在打擊範圍,將朝向課稅合理化的方向研議,一旦發布解釋令放寬,可望減輕地上權租戶的稅務負擔。
過去政府為減輕購屋者的負擔,推出設定地上權案,得標建商與住戶間均訂有買賣契約,而在102年9月30日以前的地上權案,由於未開放分戶移轉,房屋所有權握在建商手中,而建商也成為房屋稅的納稅義務人,是否會將房屋稅轉嫁到住戶身上,應視雙方契約而定。
依據統計,台北市今年共調高99條路段率,加上去年新屋構造單造調高等影響,囤房稅下月開徵,台北市將有14萬6千多戶房屋稅變貴,其中24戶更增百萬元以上,而北市府希望將建商沒賣出的新屋,可免列入囤屋對象,建議其非自住房屋稅率從3.6%調降為2%。

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2015/4/30 星期四 01:21 PM
松山區房仲松山區東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718龍巖敦北總部 整棟租給汪小菲

工商時報【記者方明、姚舜╱連線報導】
龍巖集團昨(29)日宣布,將目前敦北總公司大樓整棟出租給俏江南餐飲集團總裁汪小菲,租約期限長達20年。對此,承租的汪小菲表示,看好台灣觀光產業前景,將改裝為高檔時尚精品飯店,並請到法國知名設計名家菲利浦.史塔克操刀設計,搶攻高檔旅宿商機。
龍巖敦北西華大樓共計地上12層、地下3層,龍巖目前僅使用4個樓層,其餘出租。龍巖表示,自文華東方酒店開幕後,許多人前來洽談整棟出租,但因公司堅持價格,始終沒有談成,而此次汪小菲是以個人名義簽約,租金將隨物價每幾年調整一次,對公司來說將是一筆穩定長期租金收益;也因此,今年7月龍巖總部將遷往汐止。
汪小菲表示,傳統奢華酒店不見得能滿足21世紀新世代跨國企業菁英商務旅遊需要,這群多金年輕企業領袖,赴海外洽商會議時更中意下榻風格獨具的旅館飯店,以彰顯個人時尚品味。他強調,以菲利浦.史塔克在設計界的知名度,不怕沒有生意。
汪小菲表示,自己和菲利浦.史塔克早有私交,對方同意協助他在台灣設計精品飯店,雙方對於新飯店的設計,已有初步共識。
位在台北長春路、敦化北路口的西華大樓,因地段好且格局工整,是不少有意投資觀光飯店的企業財團「獵地」目標。據了解,包括台北文華東方酒店的投資業主中泰賓館董事長林命群,投資台北王朝大飯店的仙妮蕾德董事長陳德福,都曾有意購入。

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2015/4/30 星期四 01:19 PM
松山區房仲松山區東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718囤房稅上路 今年房屋稅增48億

104年期房屋稅5月1日開徵,全國房屋稅開徵件數822萬件,「囤房稅」首度上路,加上私人醫院診所房屋稅率也提高,全國受影響戶數約75萬戶,占總件數9%,稅額較去年增加48億元。(黃悅嬌報導)
房屋稅條例第5條去(103)年6月修正通過,非自住房屋稅率由原本1.2%到2%,提高為1.5%至3.6%,授權地方政府可依持有戶數自行訂定差別稅率,今年僅台北市與連江縣實施差別稅率;另外,私人醫院診所或自由職業事務所的房屋稅率也提高為3%至5%,自住房屋稅不受影響維持1.2%。
台中市政府地方稅務局副局長葉國居指出,新修正房屋稅條例上路後,首度開徵房屋稅,受影響戶數75萬戶,占全國總件數9%。今年開徵件數822萬件,比去年增加22萬件,開徵稅額677億,六都即占了近7成8,整體稅額比去年成長7.6%。『受到房屋標準單價與地段率去年有五縣市做調整另外受到房屋稅條例第五條修正影響,增加20億元稅收,累計增加48億,成長7.62%。』
104年期房屋稅自5月1日開徵,今年繳稅期限至6月1日為止。繳稅方式新增QR-Code行動條碼,只要使用智慧型手機或平板電腦掃一下,就可使用信用卡或活存帳戶轉帳完成線上繳稅。

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2015/4/30 星期四 01:18 PM
松山區房仲松山區東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718 房市冷 329檔案量55.5%緩推

(中央社記者韋樞台北30日電)好房網調研中心早先估計今年329檔期全國將有3092億元,10億元以上指標建案有56個;不過實計統計發現329檔期推案量僅1376億元,約55.5%的案量延後或暫不推出。
市場傳全國最大房屋代銷公司329檔期代銷案量從2000億元打六折剩下1200億元,顯示預售與新成屋市場急縮,在一線上市櫃建商不願大幅降價增加成交量氛圍下,代銷公司只能大減經營,甚至退場。影響所及,今年329檔期出現該推不推、進場卻開不出價格的詭異市況。
「好房網」調研中心先前對329檔推案量的調查,原本估計全國將會推出3092億元案量,案量10億元以上的指標性建案應有56個;結果實際統計過後總計24個指標案延緩推出,到4月底前仍未推出,而329檔實際推案量僅1376億元,僅原先估計量的44.5%。
好房網指出,原先預估今年329檔能衝出逾3000億元大量,以雙北市為主的多個指標建案緩推或不推,少了應推未推的個案,今年的329檔推案量比腰斬還慘,推案量僅原先預估的 4成多。
這種特殊的市況曾經發生在2011年的329檔,受奢侈稅的利空發酵,2011年329檔的預估與實際推案量直接腰斬。今年利空消息面加劇加大,影響更劇烈,推案量僅原先的44.5%,出現近10年來推案最大萎縮量。
以區域來看,台北市16案有8案未正式公開,北市的兩大豪宅案「和平大苑」及「欣翰士林官邸」,受北市豪宅稅的重大衝擊,兩案皆懸而未推,房價也未決;新北市更出現15案有11案未正式公開的市況;新竹縣與台中市表現相對平穩。
好房網雜誌社長倪子仁表示,329檔推案量狂跌未必看壞,房市景氣明顯轉差,若再強行推案、強力作多,建案「多殺多」的不良市況將再湧現,因此,現階段應該善用房價回檔下修的走勢,先消化賣壓大地區的餘屋,減量經營、順勢而為,房市才有大未來可言。1040430

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2015/4/30 星期四 12:18 PM
松山區房仲松山區東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718 10年來最大萎縮!房市329檔實質推案量狂洩55.5%

根據《好房網》調研中心對329檔推案量的調查,原本估計329檔將會推出3092億元的案量,然以雙北市為主的多個指標建案不是緩推就是不推,導致今年的329檔的推案量實際上比腰斬還慘,推案量驟降55.5%,出現近10年來推案量萎縮最大的市況。
好房網指出,這種特殊的市況也曾經發生在2011年奢侈稅利空發酵的329檔期,而今年的329則是因為一線上市櫃建商不願大幅降價增加成交量,以防「多殺多」,代銷公司大幅減量經營,甚至退場。
據《好房網》調研中心先前對329檔推案量的調查,原本估計329檔將會推出3092億元的案量,案量10億元以上的指標性建案應有56個,其中台北市的指標建案有16個、新北市的指標建案有15個、基隆地區的指標建案有3個,桃園加新竹地區的指標建案則有12個,台中市與高雄市則各有8個、2個。
但實際統計過後,總計有24個指標案延緩推出,到4月底前仍未公開銷售,導致3月到4月底的329檔實際推案量僅1376億元,較預估值驟減1716億元。
以區域來觀察,台北市16案卻有8案未正式公開,等於一半沒推,尤其北市的2大豪宅案「和平大苑」及「欣翰士林官邸」受北市豪宅稅的重大衝擊,2案皆懸而未推,房價同樣懸而未決。
至於新北市更出現15案卻有11案未正式公開的市況;反觀新竹縣與台中市,則表現相對平穩。
今年打房不可能放鬆 三大都會區推案量估年減逾20%
從今年329檔推案量急凍來看,原先預估今(2015)年三大都會區推案有1.1兆元的目標將大幅下修。調整後的推案量,北台灣全年的推案量將從8300億元下修30%至5800億元;台中都會區推案量,仍有一定水準,預估全年推案量與去年的2000億元相當,至於高雄都會區則預估較去年減少逾30%至800億元。整體而言,三大都會區的推案量,將僅剩下8600億元的量體,年減21.8%的量體。
好房網雜誌社長倪子仁表示,在今年在總統大舉及房地合一雷厲風行推進下,執政者為求選票,打房的力道不可能放鬆,房市明顯轉空成為不爭的事實,不過,329檔推案量狂跌,未必不好,若再強行推案、建案恐出現「多殺多」的不良市況,因此,將賣壓大地區的餘屋消化掉,減量經營、順勢而為,房市才有大未來可言

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2015/4/30 星期四 12:14 PM
實價登錄節稅效應 北市實登親友價約折半松山區房仲松山區東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718

實價登錄親友間交易與一般交易價格竟然差一半。房仲依六都實價登錄有無備註親友交易相比較,結果北市平均房價每坪60.7萬元,親友交易竟只有30.7萬元。

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2015/4/30 星期四 11:15 AM
松山區房仲松山區東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718329檔期推案量少5成 房市轉空已成事實

受到政府打房、房地合一議題未定的影響,今(104)年房市329檔期明顯急凍。根據好房網調研中心調查,原預估3,092億元的推案量,實際上僅有1,376億,驟減55.5%,近10年來萎縮最嚴重。永慶房屋則指出,第一季六都買賣移轉棟數年減7.1%~25.2%,台北市、新北市更創下新低紀錄,分別為年減21.1%與25.2%,
  全台329檔期,預計推出56個案量10億元以上的指標性建案,但受房地合一、實價課稅等政策尚未確定衝擊,導致其中24個建案延後推案。統計至4月底的實際推案量為1,376億,比預計的3,092億元減少1,716億,只有44.5%的建案如期開賣,創下近10年來推案量萎縮最大紀錄。
  好房網雜誌社長倪子仁表示,今年三大都會區的推案原預估有1.1兆元,以目前狀況來看,將下修至8,600億元。北台灣推案量從8,300億元,下修3成至5,800億元;台中都會區推案量,應與去(103)年的2,000億元相當;高雄都會區僅剩800億元。房市呈現「多殺多」慘況,顯見房市轉空已成事實。
  永慶房產發展中心經理黃舒衛指出,第一季的六都買賣移轉棟數年減7.1%~25.2%,連桃園市跟高雄市都衰退2成以上。而全台第一季委售物件量年增率,也從去年的31%,大幅降低到8%,雙北市甚至出現物件減少的趨勢。在預期房價仍會下降修正的情況下,買方多保持觀望不願進場。
  黃舒衛並認為,當持有稅成本不斷攀升,再加上未來還有房地合一、實價課稅及年底選舉等變數,房市已由賣方市場轉為買方市場,又以自住客為主力。建議賣方調降售價,打破成交僵局,才不至於陷入「有行無市」的窘境。

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