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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
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網誌文章
2015/5/31 星期日 10:26 PM
松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718問答/售二親等親屬贈屋 持有二年免特銷稅

台南市鄧小姐問:出售自二親等內親屬受贈之不動產,贈與人於贈與前持有期間逾二年者,是否免徵特種貨物及勞務稅(下稱特銷稅)?

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2015/5/30 星期六 09:43 PM
吳懿倫:租屋M型化 豪宅租客在意4件事松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718

通常一般上班族或家庭在外租屋,首要在意的租屋條件,無非是租金價格和租屋地點等問題,但對豪宅的租客來說,最重視的豪宅條件為何呢?租金價格絕對不是他們會在意的事,專營豪宅租賃的松信住宅協理吳懿倫,提出4項令人意想不到的租賃條件,豪宅客思考方向真是大不相同。
條件1:保全管理方式
豪宅租客都是有一定身分地位或是外商駐外派人員,對於住宅是否有良好的物業管理公司,能夠對整體的進出管理,做到很嚴謹的安全維護,任何人員進出要有相關證件確認、清潔管理維護、機電維護修繕管理等。

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2015/5/30 星期六 09:42 PM
松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718北市2月房價指數跌0.28% 交易以中山區最熱

台北市地政局今天(29號)公布2月份,台北市的住宅價格指數,與上一個月相比,住宅價格指數微跌0.28%,交易物件還是以住宅大樓為購屋者首選,至於各行政區,還是以中山區交易最熱。(林麗玉報導)
台北市地政局公布北市2月份的住宅價格指數,住宅價格指數為116.01,較上一個月下跌0.28%。地價科長長曾錫雄說,分析是適逢農曆過年期間,加上近期中央政府研議稅制改革措施,不動產市場觀望氛圍濃厚,移轉件數持續緊縮,交易件數相較上一個月減少近3成,2月份全台北市住宅、商辦及店面交易件數,在扣除特殊交易案件後為558件,較上一個月減少28.74%。進一步以建築型態區分,全市住宅大樓(6樓以上有電梯)交易件數281件,占50.36%最多,顯示住宅大樓仍是台北市購屋者首選。至於各行政區,仍以中山區的112件為最多,占全市交易總量的2成,南港區則以17件敬陪末座。而高總價住宅市場相對冷清,不過捷運站周邊小坪數、屋齡20年內的物件,則為交易熱門物件。分析台北市的房地產市場,全台北市住宅價格指數,近1年呈現跌多漲少趨勢,各次分區月指數也多呈現下跌情形,另外季線與半年線則全數下跌,顯示中長期房價趨勢未見樂觀跡象。

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2015/5/30 星期六 08:41 PM
量少搶標 營造業恐創3年最冷松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718

工商時報【記者袁延壽╱台北報導】
天候不佳開工率降低、基礎建設飽和,政府公共工程預算創5年來新低,企業投資減少、房地產市場低迷;營造公會指出,今年以來,公共工程發包量比去年減少近二成,粥少僧多,低價搶標嚴重,工程承攬得標平均金額約是底標的7成5,2015年會是營造業近3年來營運最低迷的一年。
市場預估,主要以承攬公共工程為主的中工(2515)、新亞建(2516)、皇昌(2543)及工信(5521)等營造廠,今年的毛利率將比去年下滑0.5∼0.75個百分點。
台灣區營造公會指出,國內基礎建設逐漸飽和,公共工程預算近兩年都以1成以上的幅度在萎縮,發包數量減少,造成營造廠為維持基本營運,低價搶標相當風盛,依工程得標金額來計,預估營造業今年本業業績恐會是近3年來最低。
手中以公共工程為大宗的新亞建,2014年累計工程得標金額超過80億元;不過,在面對2015年工程預算縮水、房地產市場景氣不佳的影響,已定工程承攬數量至少7、80億元的新亞建指出,盡量努力達成。
近年朝商業廠辦、民間房地產工程發展的達欣工,在投資意願降低、房市低迷下,2014年工程承攬量也減1成以上。

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2015/5/30 星期六 07:39 PM
房地合一稅拚本會期過關 穆迪信評按讚 對銀行有正向幫助松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718

房地合一稅改方案行政院版本,立法院最快下週審議,拚本會期過關,最快明(2015)年元月上路,長期稅負不公的現象將被導正。近日穆迪(Moody's)信用評等公司發布評論表示,行政院通過房地合一稅改「所得稅法」修正草案,有助於抑制台灣不動產市場投機炒作,對銀行業的信評也有正向幫助。
穆迪指出,台灣銀行體系集中於個人抵押貸款,約占整體貸款25%,因此穩定不動產市場對銀行業而言很重要,現行修法草案將增加短期及非自住者不動產交易成本。台灣從2009年至2014年房價上漲近1倍,但自2014年第2季開始回穩,部分歸因於政府自2010年中開始採行穩定房價措施,包括緊縮房貸成數等。
穆迪認為,儘管稅制變動有引發不動產市場調整並影響銀行業即時績效的風險,然而改善銀行業資產品質的利益大過於銀行可控管且可吸收損失的風險;中央銀行也指出房地合一所得稅制改革有助健全房市發展及金融穩定,使社會資源合理配置,目前只待完成立法。
Moody's肯定財政部推動房地合一課稅政策,認為有助金融業正向信用評等,財政部長張盛和回應,顯見財政部推動房地合一是正確的,房市不好,金融業也不會好,所以房市不能硬著陸。

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2015/5/30 星期六 06:39 PM
央行 發布三大經濟警訊松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718

工商時報【記者呂清郎╱台北報導】
中央銀行29日發布第9期金融穩定報告,強調國銀去年獲利雖續創新高,相對於國際穩定,但應留意三大警訊,即主要國家貨幣政策分歧、第1季全球復甦表現不如預期、大陸經濟成長走緩,對於備受關注的房市議題,由於銀行陸續提高管控,應密切注意未來反轉的風險。
央行金檢處副處長林華亭表示,觀察全球經濟朝向溫和復甦、通膨下滑,國際金融市場風險顯現上升;反觀我國經濟穩定成長,物價漲幅溫和,且外匯存底充裕,償付外債能力佳,政府財政赤字及政府債務雖擴增,已推動方案改善中。至於上市櫃公司獲利成長,家庭部門借款續增,借款信用品質尚佳;值得注意的是,不動產市場在政策管控下,量縮價緩降,但民眾的購屋負擔仍重。
針對房市反轉警訊,央行也再次提醒;官員說,經過央行、財政部、金管會等先後對房市管控出相關措施,例如限制豪宅及第3屋等貸款成數、房地合一實價課稅、提高房貸利率等,去年來房市投資客交易量萎縮,炒房趨於冷卻,並且房價也已緩和下跌,代表管控已顯現成效;但主要銀行今年來房貸管控趨於嚴格,可看出對未來房市反轉風險的預期。
但統計至去年底,國人的貸款負擔率及房價所得比仍居高,其中第4季台北市房價所得比創下近13年、調查以來的新高紀錄,貸款負擔率甚至高於香港;推測與高價豪宅尚未跌價有關,也代表房市合理發展,還有待進一步努力。
央行官員強調,面對當前全球主要國家貨幣政策不同調,美國聯準會(Fed)主席葉倫日前首度釋出今年一定會升息的訊息,代表將轉為緊縮,反觀歐元區及日本、大陸及其主要國家持續寬鬆的腳步,預料未來金融市場波動加驟。
其次,主要國家影氣復甦步調不一,尤其是大陸,經濟成長有走緩的趨勢,將對台灣造成一定的連動;其三是第1季全球經濟復甦不如預期,許多成長來自油價相對低價的效應,如果下半年如預期供需取得平衡點,進口國受惠但出口有不利影響。

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2015/5/30 星期六 05:38 PM
央行︰寬鬆貨幣 推高金融風險松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718

中國時報【吳泓勳╱台北報導】
央行昨公布今年「金融穩定報告」,認為全球經濟持續復甦、通膨下滑,但長期寬鬆貨幣讓國際金融市場風險上升,並移轉到新興國家,加上美、歐、日貨幣政策走勢不同,下半年恐再加劇市場波動。政大金融系教授殷乃平說,美國實施QE後金融市場上沖下洗,氾濫游資為求安全獲利,「讓全球股民都很緊張」,一有風吹草動就馬上匯出,不時衝擊各國股匯市。
央行也特別發出新聞稿,引用印度央行總裁拉詹(Rajan)5月19日演講內容,指出非傳統的貨幣政策,對全球成長帶來「龐大風險」,導致被迫走向競爭式的貨幣寬鬆,但實施期間拉長,效益就變得模糊,認為央行政策不應忽略國際責任。
對照本周美國聯準會(Fed)前主席柏南奇來台,央行總裁彭淮南直接嗆聲,直指美國QE副作用讓台灣很煎熬,央行昨天再引用拉詹發言,更直接表明對美國,甚至歐日持續QE影響台灣的不滿。
至於新台幣匯率近日持續動盪,央行報告指出,新台幣雖受其他國家寬鬆貨幣影響,今年兌美元匯率波動一度達到5%,但之後逐漸回降,整體較日圓、歐元、韓元、星幣仍相對穩定。
除國際總經環境外,報告也指出,根據信義與國泰房價指數,在成屋與新推案房價,都從去年下半年轉為下滑,但因房價仍居高、貸款利率略升,民眾購屋負擔仍重。
央行金檢處副處長林華亭也提出數據,去年第4季全國房貸負擔率為35.61%,較前三季度的31.81%、35.35%、35.56%呈現逐季上升,台北市第1季也提高到66.59%。
另外影響國際經濟的油價部分,央行則指出,從去年大跌之後,今年有小幅反彈,且國際組織預計下半年供需會慢慢恢復平衡,認為我國石化業出口應該會逐漸好轉。

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2015/5/30 星期六 04:38 PM
中央與地方搶稅 專家:房地合一稅或拉高公告土地現值 – 風傳媒松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718

房地合一稅今天(29日)上午逕付立法院二讀,距離正式通過似乎更近一步,這對於接下來房市的有何影響呢?《房市激盪五十年》作者、中國土地改革協會理事長卓輝華分析,短期內對房產交易及自住者的影響不大,但長期來講,地方政府可能因擔心地方主要稅源土地增值稅被中央搶走而調高公告土地現值,進而拉高公告地價,而增加房地產市場的持有及交易成本。
對於房地合一稅逕付二讀,卓輝華的回應為「很好啊」,他表示支持。卓說,外界普遍認為目前行政院版本草案是「最低標準」,加上搭配奢侈稅退場作為配套,而由於房地合一稅以獲利作為課稅標準,不像奢侈稅是以售價為課稅標準,就投資方來說,如果房價有上漲的話,所課到的稅「比奢侈稅還低」,因此可能活絡市場。
至於日出時間訂為明年元旦,接下來半年是否可能成為投資客大買房的逃命潮?卓輝華表示「不至於」,他認為目前買氣不佳主要是房市氛圍不好,大家擔心買了之後房價會再往下跌而減緩出手,房地合一稅並非主因,而在此趨勢下,房價未來的確有機會再往下走。
不過卓輝華特別補充說明,雖然目前看起來直接的影響不大,但後續可能產生「公告土地現值上升」,進而拉高持有、交易成本的間接影響。
由於我國的土地增值稅被綁在《憲法》之中,為避免重複課稅,目前房地合一稅的稅基為房地收入扣除成本及土地漲價總數額,不過土增稅為地方稅收主要財源,房地合一稅則為中央稅收,一邊多了、另一邊註定會變少,卓輝華認為,地方政府可能為了要與中央搶稅而提高公告土地現值,連帶拉高公告地價而加重老百姓稅捐負擔,並拉高未來3到5年內的房地產交易及持有成本。

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2015/5/30 星期六 03:37 PM
房市降溫 房價所得比仍逐季升松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718

中央銀行今天發布金融穩定報告,彙整分析去(103)年初至今(104)年四月間國內外經濟及金融情勢的發展,認為當前金融體系仍維持穩定,但也面臨美國升息、中國大陸經濟走緩等變數,可能導致金融市場動盪加劇。國內房市雖然降溫,但貸款負擔率及房價所得比不跌反升。(黃悅嬌報導) 
央行金檢處副處長林華亭指出,全球經濟溫和復甦,通膨下滑,但國際金融市場風險上升。我國經濟穩定成長,物價漲幅溫和。上市櫃公司獲利成長,財務體質增強;家庭部門借款續增,然而借款信用品質尚佳;不動產市場量縮價緩降,但民眾購屋負擔仍重。由於本國銀行獲利大幅增加,資產品質佳且準備提列充足,資本維持適足水準。在國內外經濟緩步復甦及企業部門獲利增加的環境下,金融系統維持穩定。『我國金融市場持續發展,金融機構體質健全,支付系統運作順暢,金融系統維持穩定。』
央行報告顯示,一百零三年家庭部門借款餘額增至十三點三一兆,相當於全年GDP的八成三,家庭部門借款仍以購置不動產為主,占六成八,年增率百分之三點六五,因家庭部門借款餘額增幅小於可支配所得,代表債務負擔略減,但短期還款壓力加重。此外,儘管房市交易降溫,但去年因房價居高,貸款利率略升,第二季起全國貸款負擔率逐季升高,至第四季為百分之三十五點六一,房價所得比為八點四一倍。其中又以臺北市貸款負擔率和房價所得比分別為百分之六十六點五九及十五點七三倍為最高。

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2015/5/30 星期六 02:36 PM
房地合一差臨門一腳 賴士葆盼6/5三讀松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718

新頭殼newtalk 2015.05.29 符芳碩/台北報導
立法院29日將房地合一課稅新制的《所得稅法》部分條文修正草案逕付二讀,跳過委員會初審程序,讓原本看似無望在本會期闖關成功的房地合一稅極有可能在近日內三讀。國民黨政策會執行長賴士葆說,朝野對於房地合一稅已經有共識,只要經過朝野協商釐清一些疑問後,希望下週五就能順利三讀。
行政院21日通過院版《所得稅法》修正草案,為了趕在立法院6月16日會期結束前三讀過關,財政部長張盛和更在草案通過當天趕赴各黨團拜會。但房地合一稅「趕上路」卻也讓部分藍委憂心,認為在選前匆匆通過稅制改革法案,可能會對選舉有不利影響。
不過,28日巢運、公平稅改聯盟及割闌尾等民間團體特別至立院召開記者會,要求各黨團不要阻擋房地合一案付委,並至各黨團辦公室要求簽署「不復議同意書」,國民黨副主席郝龍斌則親赴黨團開記者會,聲明絕對支持房地合一稅制,黨團也承諾絕對會讓該案順利付委審查。
29日經過黨團協商後,院會上更直接由新聯盟政團將有關房地合一的《所得稅法》部分條文修正案及《特種貨物及勞務稅條例》第6條之1(俗稱奢侈稅)2項修正案提出逕付二讀,連付委審查的程序都一併跳過,未來只要朝野協商得到共識,就能三讀過關,讓房地合一在本會期闖關成功的機率大增。
國民黨政策會執行長賴士葆受訪時表示,朝野對於房地合一「看起來都沒有爭議」,行政院報告也說各界都支持,且最重要的是巢運,「連最有意見的巢運都支持,那還有什麼問題」,負責該案的黨團首席書記長林德福也說希望快點塵埃落定,「大家快點往前走」,若朝野下週協商順利,他希望下週五院會(6月5日)就能三讀,不過,仍要看立法院長王金平何時召開協商。
此外,賴士葆也分析,由於房地合一有日出條款,在明年1月1日後取得的土地、房屋才會課稅,因此即便最晚2週後週才三讀過關,但到明年1月前的半年內「房市買氣將會是短多」,等房地合一正式上路後,房地產市場就會逐步健全,走向正常,不會像現在即便景氣不好,房市仍然過熱。

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