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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
**民視新聞採訪報導***
**台視新聞採訪報導***
**公共電視採訪報導***
**寰宇新聞採訪報導***
**蘋果日報採訪報導***
**非凡財經台採訪報導***
**大日出版社採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
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網誌文章
2015/6/30 星期二 12:51 AM
松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718咬牙買A貨! 關鍵字:捷運.學區.電梯.小宅

現在買房該咬牙買下A級產品,還是「撿便宜」買C級貨?專家看好蛋黃區的保值效果,指出台北市、新北市精華地段的低價產品依然抗跌,且依照台灣人口發展趨勢,未來買房跟著捷運、學區、電梯、小宅「四指標」挑選,更萬無一失。 房仲提出買房「四指標」,選擇蛋黃區較保值。(好房網News記者 陳韋帆/攝影) 「輕稅黃金期」倒數計時,民眾究竟該採取什麼購屋策略?天時地利不動產顧問總經理張欣民在《好房網雜誌》中透露,由於目前銀行放貸愈趨保守,民眾若能買A級產品,就不要用「撿便宜」的心態買C級貨,因為持有A級物件不僅保值,且未來出脫的速度也較快。 房仲企研室執行經理蘇啟榮向蘋果日報說明,由於台灣面臨少子化、高齡化社會,家長更加著重孩童學區條件,使得緊鄰「優質學區」的二房小宅成為市場主流。此外,台灣65歲以上的高齡人口佔12%,也將使得民眾購屋時傾向電梯住宅,方便老人就醫照護。 不動產仲介公會榮譽理事長李同榮則向中國時報表示,雖然台灣房價正在緩步下跌,但其實台北市、新北市的核心地區十分抗跌,即使是中南部的跌幅也很有限,加上房地合一稅明朗化有助於下半年交易活絡,預期成交量至少優於上半季一成,高總價的產品大約下修5%,反之低總價產品相對抗跌。 璽朵國際董事長呂安淇接受《好房網雜誌》採訪時,指出購入市中心蛋黃區的物件,長期而言依舊擁有不錯的投報率,倘若在捷運周圍出現屋主願意讓價15%的產品,就可以考慮進場。

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2015/6/29 星期一 11:49 PM
松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718自住首購進場 雙北平價宅區域出列

在政府積極打房之下,投資客淡出房產市場,由自住客撐盤,而房地合一稅制通過後最大的不確定因素消失,加上市場上供給量大、議價空間彈性,讓下半年成為輕稅黃金購屋期。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛認為,尤其對首購族而言,政府優惠房貸續行,不失為最佳的進場時機。 至於雙北市那些區域適合首購族?黃舒衛表示,捷運讓大台北地區交通可及性大幅提升,尤其是捷運線已通車的行政區,交通、生活機能更趨完整,是自住的首選條件。根據永慶房屋成交資料統計,去年至今年5月,雙北市捷運已開通的行政區中,北市首購族約75%購屋總價在2000萬內;新北首購族約84%,購屋總價在1500萬內。 另外,統計去年初到今年4月實價登錄資料發現,北市捷運開通的區域,萬華區總價在2000萬內的占該區交易量的85%;北投、大同、中山、文山等行政區,2000萬內平價宅交易也占65%以上,算是最貼近北市首購總價的區域。 至於新北市,土城、新莊總價1500萬內的住宅產品,佔了該區住宅交易比重高達91%,為新北捷運已通車行政區中比重最高,區內適合首購的產品最為多元,另外,中和、三重、板橋、蘆洲、永和等行政區,1500萬內平價宅交易也佔7成以上。 最後,黃舒衛提醒,目前房地合一稅塵埃落定,同時設有日出條款,明年元旦上路,讓今年底前成為輕稅黃金購屋期,可適用房地分離的輕稅舊制,加上目前房價盤整,議價空間較大,選對產品就可以大膽進場。

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2015/6/29 星期一 10:48 PM
松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718捷運宅+低總價=熱銷 中山國小站最搶手

儘管房市反轉向下,但「捷運宅」依舊是票房的保證。從實價登錄可發現,北市1到4月各捷運站周邊500公尺的物件中,以中山國小站成交112件為最多,若是物件再搭配低總價的優勢,也將更受到買方的青睞。 中山國小站一帶,是北市「捷運宅」交易最熱的區域。(截取自維基百科/A2d8a4v攝影) 台灣房屋智庫根據實價資訊統計,中山國小站以112件成交量,蟬聯北市捷運宅交易第1名,今年1到4月的住宅均價為58.75萬元。2、3名則分別為南京三民站和新北投站。 台灣房屋中山特許加盟店宋銘城接受聯合報訪問時指出,中山國小站4個捷運出口旁都有主打600∼800萬的小套房,低總價、低單價支撐該區房市,且附近的晴光商圈24小時都有人潮,生活機能完善。 台灣房屋南京光復特許加盟店林哲緯接受蘋果日報訪問時則說,南京三民站周邊在地自住、換屋的比例很高,再加上雙敦學區的優勢,讓今年套房和3房的產品都很熱賣。 當前房市吹起小宅風,也造成捷運宅周邊低總價的產品異軍突起。《好房網》總編輯吳光中建議,,購屋族挑選捷運周圍物件時,可多利用網路平台進行比價,並沿著捷運線搜尋,藉此找尋適合自己的房屋。

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2015/6/29 星期一 09:46 PM
松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718期待房價下降 新北市比台北市機會大?

針對房地合一稅後的市場反應,房仲最新調查顯示,雖然房地合一稅確定上路,兩年內有意購屋的民眾卻有59.4%認為下半年房價持平甚至看漲,買方似乎對於未來房價能再下跌多少,已沒有太多期待,新北市則成為該調查中購屋預算減少最多的縣市,民眾看空房價明顯。 調查顯示,房地合一稅確定後,看跌房價的購屋族並沒有預期的多。(好房網資料中心) 中信房屋副總劉天仁分析,房地合一稅紛擾近一年,根據第二季「宅指數」調查,兩年內有購屋計畫者竟創下歷年新低,可見打房政策的確讓購屋族對房價下跌有所期待。然而當市場價格呈下跌走勢,購屋族總是「追漲不追跌」,普遍認為房價還會再跌,希望等到谷底再出手,想買到最低價。 值得注意的是,調查指出,在六都購屋預算中,台北市增加83萬,達到1403萬,成長幅度居六都之首;反觀相鄰的新北市卻減少82萬,來到952萬,減少幅度為六都最多。劉天仁說,這代表原本寄望台北市房價下降的民眾已經絕望,轉而把降價的希望寄託於新北市,台北市的黃金門牌及首都吸引力仍然不敗。 官員對房地合一稅則持樂觀看法,央行25日於理事會後簡報指出,房地合一實價課稅有助於銀行業穩健經營、改善分配不均、不動產租稅問題,且抑制投機炒作行為、避免房價不合理攀升,讓一般受薪階級買得起房,落實居住正義,所得稅收還能用於協助弱勢族群。 國際信評機構Moody’s認為,台灣的房地產稅改短期雖可能讓房屋銷售量下滑、投資客貸款需求減弱,造成不動產業、營建業放款減少,衝擊銀行獲利,但長期看來,健全的稅制與房市,有助於提升台灣銀行業的資產品質,避免資金過度流入房地產業。

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2015/6/29 星期一 08:45 PM
松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718房地合一防錯殺 三項免重稅

立院昨天朝野協商「房地合一」稅制方案,為防錯殺無辜,祭出排除條款,將「非自願性買賣」、「合建分售」、「繼承或受遺贈取得房屋」等三項不適用於45%重稅納入修法條文,預計今天於立法院三讀闖關,新制可望最快明年元旦上路,而奢侈稅則同步退場。 為打擊短期炒房客現象,行政院今年5月祭出房地合一實價課稅方案,分4級課稅:持有房屋未滿1年即出售,重課45%房地合一稅;持有1年以上、2年以下,稅率35%;持有超過2年至10年以下課20%;持有超過10年課15%,並設日出條款,於105年1月1日啟動,而現行實施的奢侈稅則同步退場。 高房價導致民怨沸騰已久,政院此時祭出打房策略,朝野立委均未有太大意見,立法院更罕見在上周五火速將草案逕付二讀。 昨天立法院長王金平召集朝野協商時,國民黨立委費鴻泰擔心錯殺無辜,提出修正動議,將「非自願性買賣」、「合建分售」情況列入正常稅率20%,而「繼承或受遺贈取得房屋」則可加計被繼承人、遺贈人持有期間,獲財政部與朝野認同。 對於立院朝野「微調版」,財政部長張盛和解釋,2年內非自願性買賣者,如因調職、離職須賣房等,可適用正常稅率20%;而民眾用自己土地與營業人合建房屋,在2年內完成並銷售該房屋,屬增加房屋供給,不算短期炒作,也適用正常稅率20%;繼承或受遺贈取得房屋者,則可把被繼承人或遺贈人持有期間合併計入持有期間。 協商時,也通過民進黨團提議,明訂房地合一所課徵稅款,在扣除中央統籌分配款後,應用於住宅政策及長期照顧服務支出。朝野協商將房地合一稅修正案,列入今天立院院會第一案,預計今在立法院三讀闖關。 王金平表示,房地合一能在會期結束前過關很好,奢侈稅明年落日,開始實施房地合一新制度,讓國家的稅制更健全。

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2015/6/29 星期一 07:31 PM
松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718房地合一通過/政府靠奢侈稅、實價登錄練功 漏洞少

房地合一稅跌破地產業界,如期在立法院本會期三讀通過,專家也認為,政府靠奢侈稅練功,並有實價登錄作為運作基礎,加上查稅愈來愈有心得,本次房地合一稅的法條漏洞比原本預期還少,雖然三讀前夕臨時增添2年內建商合建、非自願性售屋課徵20%稅率利多,但目前看來,一人公司、人頭戶存在的條件會因個案而異。 房地合一稅有防堵炒作效果。(好房網News記者陳韋帆攝影) 日前財政部已經提出11項奢侈稅豁免條件,專家也預料,未來房地合一的豁免項目應該會複製奢侈稅項目,加上近年政府查奢侈稅頗有斬獲,補稅案例頻傳,未來房地合一稅上路後,要靠人頭再設定抵押權、信託的風險並不小。 被業界預料「非自願性售屋」是漏洞的條文,政府也增添防堵機制,也就是2年內出售仍要課徵20%稅率,此條件比奢侈稅是完全豁免還嚴格。對建商而言,房地合一稅上路後,土地炒作免所得稅的誘因,也被破除。

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2015/6/29 星期一 06:30 PM
松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718搶搭舊制末班車 房仲估:年底出現「贈與潮」

房地合一稅「利空出盡」了嗎?房仲業者表示,不少民眾搶搭舊制末班車,預估下半年利用「贈與」節稅的民眾將會大幅出籠,更看好民眾將趁著政策空窗期進場看房,下半季的成交率將會提高,可望增加二成。 房仲預估年底將會出現贈與移轉的高潮。(好房網資料中心) 被視為房市交易震撼彈的房地合一稅成功闖關立院,將於明年元月1日上路,不少民眾提前以「贈與」方式移轉建物,就怕被課到重稅。中國時報報導,高力國際董事長李日寶認為,早在去年全台的贈與移轉棟樹就已創下5.5萬棟的歷史新高,預期年底前將有新一波節稅潮,搶搭舊制可依房屋評定價值贈與的末班車。 房仲不動產企研室專案經理曾敬德向中央社分析,過去民眾經常利用公告價格與市價的差距「贈與」節稅,但未來若碰上房地合一實價課稅,受贈者將會因轉手獲利而產生龐大的資本利得,反而抵消贈與所產生的節稅效益,因此下半年可望出現一波二等親內的買賣移轉潮,今年的贈與移轉棟數可望創新高,上看六萬棟。 不過曾敬德向中國時報補充,民眾若以「贈與」方式移轉,土增稅可能高達20∼40%的稅率,反之,若以「買賣」方式移轉,土增稅則有機會適用10%的自住稅率,對於土地持分較高的公寓、透天與土地產品相對划算。

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2015/6/29 星期一 05:21 PM
松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-18171812萬戶等著買 「輕稅黃金期」買中古屋CP值高

房地合一倒數計時,不少民眾把握最後「輕稅黃金期」進場看屋,不只建商看好成屋的銷售將有所成長,房仲也認為下半年的購屋市場中,中古屋將成為「愈沉愈香」的標的,將有12萬戶的剛性需求成為主力。 把握下半年最後「黃金購屋期」,中古屋成為高CP值標的。(吳光中/攝) 遠雄建設董事長趙文嘉接受中國時報採訪時也表示,其實房地合一稅制過關有助於房市回穩,預期下半年手中的「成屋」銷售將有所成長。房仲公會全國聯合會理事長林正雄則向工商時報補充,其實台灣仍然有12萬的剛性需求空間,預期未來將以換屋、首購成為市場主力 永慶房產集團研展中心經理黃舒衛進一步分析,其實「中古屋」因為適用舊制,且房屋評定現值低、折舊所占的房地比貢獻低,這些優勢可望成為年底這波「黃金期」中的熱門選擇,也因價格適合首購、小資族的需求,使得中古屋行情愈發看俏。 民眾傾向購買中古屋的趨勢,亦可從「台北市住宅價格指數」看出端倪,儘管買氣觀望氛圍濃厚,但公寓的價格指數逆勢上漲1.68%,又以捷運站周圍產品最多,以每坪單價40∼60萬元、屋齡31年以上的物件為主流。 永慶房產集團居家服務中心經理何政熹接受中國時報採訪時表示,民眾若選擇購買老屋翻新自住,除了必須進行的基礎工程外,可透過家飾及家具的擺設降低裝潢費用,適合精打細算的消費者。

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2015/6/29 星期一 04:21 PM
松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718輕稅黃金期購屋 北市公寓>新北大樓

業界普遍看好下半年度的「輕稅黃金期」能帶動新一波購屋潮,但若以相同預算為基準,何種標的比較划算呢?專家認為,目前購入「北市公寓」產品最划算,不僅使用坪數較實際,又擁有較高的土地占比,是此波購屋潮的首選。 新北大樓好,還是北市公寓優?專家認為公寓擁有較好的節稅功能,是購屋潮的首選。(好房網資料中心) 房地合一稅倒數計時,不少民眾開始入場看房議價,但如何在有限的預算中,取得較為划算的標的呢?以物件地點為區分,好房網總編輯吳光中分析,其實目前新北市的大樓房價與北市郊區公寓已不相上下,倒不如選擇北市公寓,不僅擁有北市門牌,又可擁有較多的土地持份。 根據好房網統計,目前台北市公寓與電梯大樓的價差高達二成,大樓平均每坪為66.8萬元,公寓則為53.9萬元,雖然這樣的行情已能購入新北市永和、板橋區的大樓,但若要分出高下,舊公寓的土地持份高、公設低,實際使用面積較大,專家建議還是以北市公寓為首選。 房屋專家SWAY則在《壹週刊》撰文分析,目前若要出手購屋,還是首選屋主持有「超過五年」以上的中古屋為優先,因為此類產品持有時間較長,屋主多年前取得的價格通常遠低於目前行情,因此能夠殺價的空間相對增加許多。 不過《好房網雜誌》提醒民眾,購買中古屋時必須預先計算「隱形成本」,以一間1,500萬的房屋為例,加上2%的仲介服務費、代書費、過戶費、稅金、裝修費用、家具等成本後,隱形成本粗估約242萬元,若再加上房貸利息,總成本更高達467萬元,購屋前必須詳加精算。

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2015/6/29 星期一 04:20 PM
松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹(勸偉)0935-181718輕稅黃金期看屋術! 「坪數.價格.節稅」見真章

全台六都買氣回升,不少民眾看準房價逐漸鬆動,把握「輕稅黃金期」進場看屋,專家分析,其實大樓與公寓產品在坪數、價格以及節稅功能都有不少區別,建議民眾購屋「聰明選」才是王道。 民眾購屋可從坪數、價格、節稅功能三方面評估。(好房網News記者 陳韋帆/攝影) 房地合一稅即將上路,民眾若要進場購屋,可從三方面衡量需求。中央社報導,有巢氏發言人劉炳耀表示,目前大安區的電梯大樓、華廈平均要價91.9萬元,不過士林、大同、內湖、文山、北投、南港等區域,公寓物件卻只要41.1萬∼48.2萬元,換言之,一坪大安區的華廈,就可換到二坪北市其他區域的公寓,居住空間大不同。 好房網總編輯吳光中進一步分析,除了坪數差異大之外,大樓、華廈的價格與公寓也有顯著的差距,以士林區為例,該區電梯大樓華廈平均每坪為66.4萬元,與公寓產品平均45萬元,有高達三成的價差,吳光中認為,其實公寓產品的土地持份較高、公設低、使用面積大,且價格親民許多,民眾選擇不需拘泥於電梯大樓。 此外,永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏認為,若考量即將上路的房地合一稅,現階段買房還是以公寓、商辦的節稅較果最佳。陳俊宏表示,由於房地合一稅最大的差別在於「土地」,因此民眾若購買土地持份較大的公寓,會比大樓產品划算。 有巢氏房屋試算,目前北市平均購屋價格為1872萬元,但若購入四字頭公寓,以30坪為試算,總價值約為1233萬∼1446萬元,現省426萬∼639萬元,民眾購屋可多比較不同產品特性,選擇適合自己的標的出手。

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