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  經紀人員部落格 蔣宗玹 [0909-591-591]
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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
**民視新聞採訪報導***
**台視新聞採訪報導***
**公共電視採訪報導***
**寰宇新聞採訪報導***
**蘋果日報採訪報導***
**非凡財經台採訪報導***
**大日出版社採訪報導***
**SMART月刊117期採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
好友人數\

網誌文章
2015/7/30 星期四 12:07 AM
代銷心裡話:還能靠投機房產賺錢是胡說八道松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

擁有多項建設加持的台中房市,是近來房市交易的相對熱區,不過當地代銷卻認為,房市多頭期已經過了,現在的銷售員不能再「畫餅造夢」,若還想要投機賺錢「都是胡說八道」。 台中擁有多項建設議題發揮,但代銷卻透露「想靠投機不動產賺錢,都是胡說八道」。(截取自維基百科/Earthnick攝) 台中市長林佳龍上任後,積極推動多項建設,包括打造烏日高鐵特區、台中捷運山手線,又有台中七期、單元二、台中美術館等重大議題發揮,房市熱度堪稱全台之冠。 根據21世紀不動產調查顯示,台中房市自房地合一通過後,斡旋單數已大增56%,為全台最旺,21世紀不動產董事長王福漲向蘋果日報說明,台中買氣為全台購屋最熱區,就是因為當地有大型建設、重劃區議題,因此看屋成數增長較其他地區熱烈。 不過台中市不動產代銷公會理事長謝坤成透露,「現在別再想要靠投機賺錢,那都是胡說八道」。謝坤成向蘋果日報說明,購買房產還是要回歸當地消費結構,才能決定該區的支撐力,過去不少受薪階級進場投資、追高物件,購買超出自己能力範圍的產品,但現在已經不適合「畫餅造夢」了,民眾購屋還是以自住、儲蓄的角度出發,才是正確的購屋觀念。

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2015/7/29 星期三 11:07 PM
芭樂客退散! 六月整體「購屋誠意提高」松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

房價愈便宜愈好!業者抱怨,自從房地合一稅拍板定案後,買氣雖然有所回升,但許多民眾一進場就開「芭樂價」,讓他們十分無言。不過調查發現,雖然6月份的廣告量減少、看屋組數也沒有5月熱烈,但民眾整體「購屋誠意提高」,成交組數不受影響。 專家觀察發現,民眾購屋的「誠意度」上升。(好房網News記者 陳韋帆/攝影) 買方市場當道,不少民眾趁著議價空間增大的下半年度進場看屋,但業者向蘋果日報抱怨,認為民眾購屋時,期待價格「不只降10%」,甚至出現民眾大殺大安區物件單價,要從每坪百萬元砍到70幾萬元,簡直「芭樂客」,買賣雙方對價格沒有交集。 不過房產雜誌企研室經理何世昌向中央社說明,目前這樣的「認知落差」已有所改善。何世昌表示,雖然五月份建案廣告大減25%、又受到假日大雷雨的影響,看屋人數總量較5月略減,但是民眾的「購屋誠意度」反而提高,成交的組數並沒有受到影響。何世昌評估,待自住客、長期置產的買方搞懂房地合一稅後,還會陸續進場,未來看屋組數將會穩定成長。 負責洲子洋重劃區的專案經理陳鑽豪向聯合報表示,由於目前市場景氣較差,因此在物件公開時就調降價格,目前下修價格的作法獲得不錯的成效,每周來人數持續增加中。 對此,房仲專家向聯合報說明,雖然大台北地區房價下修趨勢確立,但必須注意部分建案表面上降價求售,但實際則是「賣不出去加價賣」,出手前一定要查詢實價登錄多比較。

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2015/7/29 星期三 10:06 PM
房市「新六大泡沫區」 新北板橋竟也入榜松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

全台餘屋量大洗牌,從「林三淡」變成「林三新」,調查顯示,三重、新莊區已取代三峽、淡水,躍升賣壓前三名,不過專家提醒,除了被點名的三個區域外,新北市板橋區也面臨房價下修的命運,入選房市六大泡沫區。 SWAY表示,板橋江子翠一帶房價也從7字頭下調至6字頭。(翻攝自Google Map) 「推案量大的地方不要去!」,房屋專家SWAY在東森財經台《57新聞王》中透露,目前全台有六大地區房價面臨嚴峻考驗,房價多半呈現「開價的字頭減1」的慘狀,泡沫化的趨勢不可不慎。 SWAY表示,目前在洲子洋重劃區、淡海新市鎮,以及桃園青埔、新莊頭前、新莊副都心等區域,已出現不少「出清價」,尤其是青埔地區由過去每坪30萬元,直接掉到18萬元,房價崩跌明確。 SWAY點名全台6大泡沫化區域。(翻攝自57新聞王Youtube) 值得注意的是,SWAY透露目前連新北市板橋區,也開始出現房價打折的情形,一處位於捷運江子翠站附近的大樓,過去高樓層開價「沒7字頭不賣」,但如今業者卻主動致電表明「每坪65萬可以談」,現跌每坪5萬元,不過SWAY分析,該大樓「只賣出兩層而已」,房價一定會繼續跌,「大概每坪60萬才會有交易量」。 不過房產雜誌企研室經理何世昌向聯合報說明,目前的確有不少賣方為了脫手,開始降價5∼10%求售,但也有部分建案因為受不了被狂砍價,出現「賣不掉加價賣」的情形,製造有感降價的假象,民眾購屋時還是必須做功課,參考實價登錄行情為佳。

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2015/7/29 星期三 09:05 PM
機捷成毒藥 三重獲「免死金牌」松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

捷運桃園機場捷運線究竟何時通車?調查顯示,機捷沿線多處遭點名「餘屋量過大」,不少投資客快要Hold不住降價求售,但多位專家仍舊看好A2站的「三重站」,認為該區仍是機捷沿線的首選。 三重房市交易停滯,但專家仍看好該區為機捷首選區域。(好房News記者 陳韋帆/攝影) 捷運機捷線年底通車再添變數,沿途房市也面臨嚴峻考驗,調查顯示,包括三重站、新莊副都心站、泰山站、林口站,至最末站的中壢站,都出現「鬼城」跡象,其中三重地區交易量更是較去年同期衰退90%,交易停滯不前。 儘管如此,仍有多位專家看好「新北第一站」的A2三重站。房屋專家SWAY、帥過頭、盧燕俐、賴憲政等人,紛紛在東森財經台《57新聞王》中指出,「三重站」依然是機捷沿線的首選區域。 賴憲政認為,機捷通車後,將大幅縮短三重與北市的通勤時間,原本25分鐘的車程縮短為2分鐘,十分有利於通勤上班族。SWAY則認為,雖然不用期待機場捷運線,但三重仍有原先的新莊線可以使用,不用擔心A9林口站就塞滿人,「上不了車」的問題。 永慶不動產三重捷運加盟店店長楊世旭向《好房網雜誌》說明,三重擁有雙捷運優勢,未來的交通網將猶如「八爪章魚」般緊密扣連,不過近期的新推案並不多,鄰近新北大到周圍還有總價在千萬左右的物件,適合小資族入手。

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2015/7/29 星期三 08:05 PM
台北建社會宅 中央撥地松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

台北市喊出四年推2.5萬戶公共住宅,近來頻向財政部要地。財政部表示,原陸軍保修廠的部分土地,將有償移撥給台北市政府規劃社會住宅,基地面積約1.4公頃,區位鄰近台北市信義區,可望緩解北市的住宅需求。 財政部國產署官員指出,行政院已決定,將位於信義區吳興街、台北醫學院的原陸軍保修廠基地A1、A2基地,以54.7億元代價,有償撥用予台北市政府,供北市府興建877戶青年公共住宅智慧社區。居住正義抬頭,巢運等社運團體自去年起,號召無殼蝸牛上街頭,要求政府正視居住問題。 財政部表示,為回應外界需求,已提供32處公有地給地方縣市政府,評估興建社會住宅的可能性。但據了解,財政部過去提供的32處公有地,大多集中在中南部,如台中、台南、高雄,新北市、桃園市也僅分到2到3處公有地,反倒是居住需求高的台北市未被納入此波公有地釋放名單。中央雖然撥地,但各縣市興建社會住宅的進度牛步。 官員坦言,財政部雖提供32處,但是否興建社會住宅,還是要看地方政府財政狀況,若財政狀況不佳,常發生有地可蓋,但因沒經費,地方政府反而不敢核定的狀況。財政部國產署表示,各級政府機關若有社會住宅需求,仍可向國產署提出申請,依據「各級政府機關互相撥用公有不動產之有償與無償劃分原則」規定,北市府因設有住宅基金,向中央要地興建社會住宅,必須為有償申請,收費基準為核定當期的公告現值總額。

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2015/7/29 星期三 07:04 PM
現在該不該買房? 專家掀起大論戰松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

房地合一底定後,市場看跌氛圍濃厚,「投資客拋售」、「建案打折出清」等消息,近期處處可見,不少民眾也關心,現在到底是不是進場時機?有專家認為,自住客現在就該買房,不過也有專家示警,這時的待售物件品質多半不佳,民眾下手前千萬要三思。 自住現在到底該不該買房,專家看法大不同。(好房網News記者 陳韋帆/攝影) 「上漲的時候不敢買,下跌的時候又觀望!」包租公律師蔡志雄在節目《57新聞王》中表示,很多人都想買自住的房子,但10年過去了,請問你買了沒有?自住客買房是自己來住,所以不用太在意房價漲跌。 財經專家盧燕俐在節目中表示,自住買房不用在意短期的漲跌幅,所以現在可以多看看、多比較,看屋時要多做筆記,才不會買貴了。她也建議,現在買房應避開高總價產品,未來台灣人口老化速度加快,在購買力不強的情況下,若是要換屋恐怕會很難脫手。 不過,房市專家Sway也提醒,這時候丟出來的物件多半都是「爛貨」,例如建商賣給投資客,結果投資客不點交的「瑕疵屋」,就算它再怎麼跌價,買到還是不好住、不划算。

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2015/7/29 星期三 06:03 PM
降價救5成買氣 專家:漲越多跌越深松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

好房網NEW記者林美欣/綜合報導 房市低迷,降價真的是王道嗎?建商在房地合一通過後掀起價格戰,領先降價的推案出現成效。一項統計顯示,土城、青埔重劃區掀起的價格戰,鄰近新莊、蘆竹、中壢、大園房價應聲下跌,也讓案場買氣大增5成以上。而「降價幅度」,有專家認為,這也是反應過去該地區的「漲價幅度」。 土城區預售、新案平均降幅5%以上,成功挽救買氣 (好房News記者 陳韋帆/攝影) 搶在房地合一明年實施前,陸續有建商打出價格戰,挽救幾乎窒息的買氣,也出現一定的成效。根據住展雜誌統計,新北市土城區預售、新成屋從今年2月每坪成交價43.1萬,到今年5月41萬元,跌幅將近5%。雜誌企研室經理何世昌在聯合報表示,市場上相對低單價新案、降價幅度在5~10%的建案,也帶動成交比率大增到5成以上。 對於這一波降價潮,政大地政系教授張金鶚在個人臉書解讀,地區的「降價幅度」同時也反應過去該區產品的「漲價幅度」,也就是說,「過去漲的越多,現在就可能跌的越多」。不過,整體來說,降價風所帶起的比價效應已逐漸擴散,現在的個案現象,也將逐漸發展成普遍趨勢。

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2015/7/29 星期三 06:02 PM
投報率太誘人!外資搶進雪梨市中心商辦 持有率達19%松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

鉅亨網黃欣 綜合報導
澳洲雪梨商辦大樓市場目前的高獲利極為吸引投資人,外資瘋狂傾注資金,幾乎在市中心5幢大樓之中,就有一棟是為外國投資人所擁有。
海外投資人對澳洲房市需求極為強勁,《彭博社》報導,據說中國及阿聯酋主權基金正與百仕通集團、Brookfield資產管理等,正從Investa Property Group手上爭搶一批總價90億澳元的商辦物件。
據物業管理公司高力國際 (Colliers International) 指出,雪梨市中心商業區的外資持有率已從 5 年前的15%增加至19%。仲量聯行澳洲研究部主管則稱,過去 5 年內,澳洲全國外資商辦交易件數佔整體 25%,單是 2014 年即購入淨值 45 億澳元商辦物件,外資投資人對指標性物件特別有興趣,並且比澳洲投資人願意支付更高金額。
世邦魏理仕不動產 (CBRE Group) 資料指出,中國買家在澳洲房市活躍度大幅提升,今年第 1 季,中國買家交易就佔海外投資量的 25%。不過雪梨市中心商業區的投報率,第2季略見下滑,從去年12月的 5.95% 降至 5.7%。
瑞士信貸 5月整理的資料則顯示,中國投資人在住房市場亦十分活躍,至2020年,將有20%新屋被中國投資人買下,目前比例則為15%。雪梨住房價格已較2012年5月暴衝43%,被澳洲央行行長史蒂文斯稱之為「瘋漲」。
在商辦市場方面,外資買家更是不願放過高投報機會。世邦魏理仕國際投資部門主管Richard Butler指出,雪梨商辦市場流動性充裕,國際投資的深度、廣度兼具,這股投資熱潮短期內不會消退。

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2015/7/29 星期三 05:00 PM
穩賺6% 風險低 國際酒店公寓竄紅松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

工商時報【王妙琴】
隨著全球知名飯店積極布局酒店式公寓,全球頂端投資客層也掀起一波投資熱潮。與其他海外投資相比,酒店式公寓因頂著五星級飯店的品牌光環,具有高投報、高增值和高獲利等特質,大量吸引台灣投資客的目光。
顧名思義,酒店式公寓是由開發商將飯店的每套客房分割成獨立的產權出售給投資人,並聘請專業的飯店管理公司負責經營與管理。投資人擁有產權後,不但可以選擇自己住,也可以收取租金收益,或者坐等房價上揚而轉售。
以自住來說,因五星級飯店多會選擇觀光勝地來推案,投資酒店式公寓也等於是入住環境優美、風景宜人和建築美觀的絕佳保證。
若從租金收益來看,海外投資不動產必須自己動手出租找房客,而酒店式公寓因委託飯店業者進行專業管理,可省下不少麻煩。加上若投資高人氣的五星級飯店所經營的標的物,租金收入更可確保無虞。
五星級飯店品牌加值
全球掀起投資狂潮
另外,全球知名度高的飯店集團在開發酒店式公寓時,往往也會設有星級酒店、商城或度假休閒設施來加值,也等於是帶動周邊土地增值的最大潛力。在投資報酬率穩定、增值性高和轉售獲利高等三大誘因加持下,不管是飯店業者或高端投資客,都喜歡以酒店式公寓來做為布局新工具。
看準此一投資趨勢將帶動飯店業者的開發大商機,近年國際酒店集團以及私募基金也紛紛展開收購或併購動作,如私募基金收購Hilton Worldwide希爾頓全球酒店集團、杜拜酒店老闆聯手比爾˙蓋茲吃下四季飯店所有股權、大陸的復星集團自法國人手中收購全球的Club Med渡假村等案例。
在此風潮下,台灣知名的品牌酒店集團也不遑多讓,開始走出台灣,在海外布局此種大受市場歡迎的酒店式公寓。
著名案例如晶華麗晶酒店集團在2010年購下「麗晶Regent」品牌後,已在歐洲地中海度假勝地「黑山港」,推出給合豪宅與飯店管理服務的酒店式公寓。
另擁有涵碧樓頂級文創酒店品牌的鄉林集團,也以「涵碧樓」品牌進行全球化布局。
涵碧樓全球化布局
6%投報率5年先落袋
去年甫開幕的青島涵碧樓,短短幾個月內就名列中國十大頂級酒店的榮銜,今年更將以此品牌光環,趁勝推出「南京涵碧樓行館」,以酒店式公寓搭配寫字樓(商辦)、涵碧樓酒店和精品購物商城等大型開發案來多元化經營價值。
除中國大陸市場以外,鄉林集團更計畫選擇馬爾地夫、吳哥窟、夏威夷、舊金山、愛琴海、胡志明市等地,推出類似的酒店式公寓,並希望在2020年之前在海外推出30個案例。
根據鄉林不動產研究室的研究報告,若以新台幣3千萬元左右的價格,在中國主要城市投資一間40坪左右的國際行政套房,不僅可與飯店業者共享利潤,平均投報率更可達6%-8%左右。
鄉林建設執行副總呂理全表示,酒店式公寓的投資獲利不僅在於投報率可達6%,更因採租金分成,若因酒店房價上漲也會帶動收益率的提高,估計約10年後投資人所投入的成本將降為零而開始進入100%獲利。
另外,呂理全認為,投資成本降為零之後,還擁有產權可轉售,以及涵碧樓品牌經營管理和周邊開發的加值,也是相當具有吸引力的投資誘因。加上知名飯店品牌所經營的酒店式公寓走高價定位,房間數不會太多,在可投資標的物不多下,更加大了日後增值空間。

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2015/7/29 星期三 04:59 PM
鄉林南京涵碧樓行館 7月底開賣松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

工商時報【記者曾麗芳╱台中報導】
看準全球未來的酒店公寓市場的投資潛力,鄉林(5531)集團積極布局國際酒店公寓,其中,預計7月底公開銷售的「南京涵碧樓行館」365間酒店公寓以及商辦,總銷金額達新台幣205億元;而「成都涵碧樓行館」規畫900間酒店公寓,總銷新台幣120億元,預計明年3月開賣。
由於鄉林集團針對台商祭出前20戶購買者,「保證回租5年、每年投報率6%」的誘因。以「南京涵碧樓行館」為例,該酒店公寓分為「行政套房」與「總統套房」兩大類,以行政套房36.36坪,售價新台幣2,880萬元來說,每年約可領取約180萬元的租金收益,目前已被台商、高資產族預約10多戶。
鄉林建設執行副總經理呂理全表示,以新台幣3,000萬元的價格,可在中國主要城市投資一間近40坪的行政套房,不僅可共享利潤,平均投報率可達6至8%,如涵碧樓、半島酒店、四季酒店與勵俊酒店集團,都已分別在南京、上海、香港、北京等地布局酒店公寓。
呂理全進一步表示,鄉林集團的國際酒店公寓投資布局,包括夏威夷、馬爾地夫、越南河內與胡志明市、印尼、吳哥窟等,都在評估中。

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