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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
**民視新聞採訪報導***
**台視新聞採訪報導***
**公共電視採訪報導***
**寰宇新聞採訪報導***
**蘋果日報採訪報導***
**非凡財經台採訪報導***
**大日出版社採訪報導***
**SMART月刊117期採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
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網誌文章
2015/9/30 星期三 11:18 PM
天堂地獄一線間 興富發剉著等?松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

全台房市陷入僵局,連大牌建商都顯得危機重重。知名建設公司興富發近日因4大建案完工入帳,股票表現亮眼,但專家透露,興富發即將面臨「台北晶麒」交屋考驗,近百戶亟欲轉手的賣壓沉重,「建商剉著等」。 興富發年底將交屋的「台北晶麒」備受考驗。(翻攝自Google Map) 房市吹冷風,連大牌建商都要比口袋深度。興富發建設副總廖昭雄向工商時報說明,目前全台逾40億元的新成屋餘屋,「只要客戶覺得產品、地點對了,價格很好談」,宣示價格頗具彈性空間、去化餘屋的信心。 不過好房網雜誌社長倪子仁透露,其實興富發建設今年營收大不如前,今年上半季只有24億元表現,甚至在第2季中虧損3億多元,與去年大賺101億元的市況大不相同。 倪子仁在東森財經台《57新聞王》中透露,興富發年底將交屋的「台北晶麒」,更是讓建商剉著等。倪子仁說明,由於該案房價已經跌2成,導致許多投資客計畫「直接賠15%違約金」,目前686戶中已有近百戶在委賣,「建商到底要怎麼交屋?」。 雖然「台北晶麒」表現堪慮,但工商時報報導,興富發近期因圓山一號院、台北CBD時代廣場、台南成大城、華人匯4大建案完工入帳,目前股票表現仍十分亮眼。

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2015/9/30 星期三 10:18 PM
防錯殺! 房地合一「放生」3種人松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

房地合一稅即將在2016年1月1日起正式上路,為了避免新稅制錯殺非投機者,財政部提出「排除條款」,包括「非自願性買賣」、「合建分售」、「繼承、遺贈取得房屋」等3種。若民眾對稅賦條件有疑問,可以申請稅賦的「健診服務」,以釐清自己到底該繳多少稅。 房地合一稅的「排除條款」,有3種人將排除被視為投機買屋者。(好房網News資料中心) 為避免錯殺非投機賣屋民眾,財政部特別提出房地合一稅的防錯殺條款,排除3種人,包括因調職或非自願性離職須賣房,以及建商合建所分得之房產,並在2年內出售者,排除被視為短期投機,可適用20%稅率課稅;另外,因繼承或遺贈取得房屋者,則與原持有者支持有時間合併計算。 另外,根據新稅制,持有房產1年內出售需課稅45%、1∼2年35%,2∼10年則為20%,而自住滿6年即有400萬元免稅額,超過400萬的獲利以差額課10%稅率。 雖然為了防錯殺,財政部提出了「排除條款」,但是由於適用範圍小,讓許多非投機炒作,卻需要轉售房產的民眾擔心還是會被課以重稅。對此,財政部台北國稅局長王玠琛於蘋果日報回應,如果民眾對於稅賦有疑慮,可以申請「不動產買賣稅務健診服務」,就特殊個案提供資訊,分析如何繳稅才能降低稅額。

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2015/9/30 星期三 09:16 PM
上億廣告貼「電線杆」 民眾譏房市這麼差了?松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

房市真的這麼差嗎?位於台北市大安區敦化南路二段的巷子中,赫然發現路旁的電線桿以及公布欄旁,經然有好幾張「廣告單」,讓人驚訝的是上面的價格是一億多元!一旁看到的民眾有的嘆氣有的開玩笑的說「上億的辦公室,誰會在刊登在電線杆上?」,不知是貼的人打錯的價格還是真的真的這麼誇張,還「故意」張貼在禁止張貼營利廣告的社區公告欄旁。 而根據廣告上面留下的電話打去,一位不願告知姓名的先生表示,他們是廣告公司只負責貼廣告,至於上面寫的價格與辦公室的地方,他只願意記者留下聯絡方式,他們會找業主來說明一切;當記者留下聯絡方式之後,當電話打來後,對方一直詢問是否是房仲,經告知是記者之後,對方則不願意再說。 以廣告貼的區域來搜尋,這個130坪、靠近捷運的一億多元辦公室,價位與永慶房仲網上的物件來做比較,價格區間差別不大,而詢問房仲表示一般來說上億的案子「絕少」貼在電線杆上,並且北部地區街頭張貼廣告的賣屋方式已較少,不僅是民眾消費行為改變,上網看屋的民眾增加,隨意張貼廣告不僅違法,也可能受罰。 而這個被各地清潔隊形容得到「皮膚病」的違規廣告,原以廢清法為主要罰款依據,每件違規廣告裁罰1500~6000元,但因程序繁雜、整體成效不彰,一度傳出高市環保局評估祭出不動產經紀業管理條例,罰款從6萬元起跳,是廢清法最高罰款的10倍。

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2015/9/30 星期三 08:16 PM
新版不動產說明書  10月1日星期四 上路松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】
「不動產說明書」新制10月1日上路後,買賣過程全面透明化,未來在買賣不動產說明書將會增列是否為凶宅、工業住宅等現況說明,揭露更多物件資訊,全面透明化買賣過程。房仲業指出,除資訊更透明,賣方要是隱瞞影響交易的重要項目,除可能面臨解約或是減少價金,也可能吃上詐欺的刑事官司。
近幾年房地產交易市場熱絡,買賣間的消費糾紛也隨之增加,太平洋房屋整理出近3年的房地產消費糾紛件數發現,前3名分別為房屋漏水問題、隱瞞重要資訊及終止委售或買賣契約。為維護消費者權益,內政部修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」並從10月1日起實施。
太平洋房屋法務室資深協理蔣美龍表示,這次新版不動產說明書修正,最受矚目的是新增之凶宅調查,依內政部不動產說明書應記載及不得記載事項,所謂「凶宅」指建物專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。
新規定加重經紀人調查義務的同時,也要屋主善盡告知義務。
住商不動產加盟行政處協理吳光華指出,該說明書只針對經紀業調查責任,並非對賣方的出賣義務規範,因此房仲必須要善盡調查責任,不然將以消保法懲處,但賣方要是有影響到交易的重要項目隱瞞,例如凶宅、海砂、輻射等,沒有告知,未來除可能面臨解約或是減少價金,也可能吃上詐欺官司。
蔣美龍說,由於房地產交易金額龐大,將影響上百萬、上千萬甚至上億元,攸關消費者的權益,而且交易資訊愈透明,也可以避免買賣房產糾紛。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,因修訂後不動產說明書應記載事項增訂應記載受託銷售的不動產周邊重要環境設施,未來購屋者可以更明確了解居家生活氛圍。

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2015/9/30 星期三 07:15 PM
聯合頭條∼凶宅、寺廟、殯儀館、高壓電塔…賣屋周邊嫌惡設施要公布松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

新版不動產說明書明天(十月一日)上路,售屋必須在不動產說明書上詳細記載建物周邊半徑三百公尺範圍內的嫌惡設施、一般設施、工業住宅等,凶宅也將被登錄。內政部指出,未來若有不實記載,將針對房地產經紀業者開罰三萬至十五萬元、經紀人員則將受到申誡,台灣不動產交易市場將更透明。
內政部今天將舉行新版不動產說明書記者會。內政部地政司長王靚琇表示,新修正的「不動產說明書應記載及不得記載事項」,將增列嫌惡設施、一般設施、凶宅、工業住宅等現況,揭露更多物件資訊,買賣過程更透明。

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2015/9/30 星期三 06:14 PM
房市/降息不重要 銀行鑑估價與核貸成數才是關鍵松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

記者曹逸雯/台北報導
央行上周宣布降息,一般認為將有利於房地產市場,但許多專家都說影響不大,因為近年利率長期處於低檔,反倒是鑑估價成數與平均核貸成數影響較大,也才是影響購屋人的購買關鍵。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,台灣近10餘年來利率都處於低檔,在沒有突破3%警戒線的情況下,利率的增減,影響有限,但銀行鑑估價成數以及平均核貸成數,反而有較大的影響,央行雖然宣布調降利率,但核貸成數與鑑估價成數若仍維持低檔,對購買力其實沒有太大幫助。
根據房仲業者整理財團法人金融聯合徵信中心2009年與2015年的鑑估價成數、平均利率與平均核貸資料後發現,在鑑估價成數部分,由於房價向上趨勢明顯,加上成交價格越來越透明,2009年到2015年鑑估價成數都在9成以上,其中桃園與高雄鑑估價成數均較2009年增加6%以上,可見銀行端態度頗能反映近幾年這些區域的房價與對後市的樂觀。
不過,在核貸成數上,似乎就沒有那麼樂觀,台北市、新北市、桃園以及台中的核貸成數都縮水,其中以雙北市縮水6個百分點最為明顯,台北市從67%減少為61%,新北市則從70%減少到64%,推估應與央行選擇性信用管制有關。
舉例來說,一間1000萬元的房子,同樣是7成的房貸,銀行鑑估如果分別是900萬元與1000萬元,前者僅能貸630萬元,後者卻可以貸款700萬元,兩者之間就有70萬元的差異。
徐佳馨指出,如果房貸只能貸6成,前者就變成只能貸款540萬元,後者貸款600萬元,鑑估的成數與放貸的成數有多重要,由此可見,也自然會影響購屋人的購買力。
房產專家也認為,央行此次降息,等於間接宣告了經濟不振的事實,房仲公會榮譽理事長、吉家網不動產董事長李同榮表示,降息也透露出台灣經濟比想像中差,今年可能保1都成問題,加上紅色供應鏈危機,明年有可能重蹈2000年第一次政黨輪替時經濟成長率轉為負成長的窘境,降息半碼對心理層面影響重於實質層面,徐佳馨也認為,從另一個角度來看,央行的態度透露了政府不大容易再有進一步的打房措施,非預期的房市政策利空應能排除。

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2015/9/30 星期三 05:12 PM
經濟頭條∼降息效應 房市928檔變熱松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

央行上周宣布降息,加上總統大選選情平淡,增強房地產928檔期各建商、代銷推案信心,不僅廣告以倍數成長,至少將有九大新案開價續創新高,希望藉由廣告造勢、炒熱市場,衝破房市交易僵局。
建商表示,由於全球經濟不佳,政府政策重點鎖定救經濟、救股市,加上央行表明抑制房市過熱情況已收成效,之後會再檢討信用管制措施,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,央行降息,意味台灣經濟不佳,房價上攻疲軟,但央行先前已鬆綁一波信用管制措施,且表明之後會再檢討,顯示政府打炒房政策已告段落。∼經濟時報2015年 9月28日頭版頭條

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2015/9/30 星期三 04:11 PM
居民權益優於房價!北市公布易淹水區圖資供下載松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

公布易淹水地區影響房價?台北市長柯文哲今(28)日上午表示,他個人主張應公開資訊,「沒理由只有官知道,民不知道」,但有人擔心公開會衝擊房價,他也很猶豫,結果,水利處今晚就公布了,而名詞也如民政局長藍世聰建議,沒寫「易淹水地區」,而是「降雨淹水模擬圖」。
對於北市易淹水地區,水利處表示已統計北市12區中易淹水地區,並製作降雨淹水模擬圖,但只放在北市府防災資訊網內網區,並將資訊轉給各里長,柯文哲今天上午視察災害應變中心時表示,易淹水地區只有里長知道,他主張應開放給民眾知道,「沒理由只有官知道,民不知道」,只是他很猶豫,因有人擔心公開會影響房價,但居民應該要知道自己住在易淹水地區。
北市工務局水利工程處今晚發布新聞稿表示,基於資訊公開化,且防災圖資有利於市民進行災前整備及災中應變,故經柯文哲指示,將該圖資放置於「臺北市政府資料開放平台」,供市民直接下載參考,以降低水災損失。
水利處指出,水利處已於8月底完成各行政區「降雨淹水模擬圖」,並透過民政系統提供給里長,圖資依每小時78.8毫米、100毫米、130毫米降雨條件下的可能淹水範圍及深度分成3大類,再依12個行政區進行查詢,並將可能淹水的街道用以顏色清楚標示,方便查詢。而實際上,「降雨淹水模擬圖」在9月23日(最後更新時間為2015-09-25 10:30:22)就已置於「台北市政府資料開放平台」了。
            北市大安區每小時78.8毫米降雨淹水模擬圖(圖取自北市府網站)

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2015/9/30 星期三 03:10 PM
挑選投資地點 首先考慮自住松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】
近一、二年到海外買房比在國內買房更熱,但近期陸續傳出一些交易糾紛,因此,赴國外買房前還是要仔細再評估,海外房仲業者表示,可以從「匯」、「賺」、「前」等三方面檢視,另外,選擇地點還要抱著未來可以「自住」的心理準備,就不會有太大的得失心。
亞太國際地產區經理曾智偉說,所謂「匯」是指匯率,用外幣買房一定會匯兌回題,匯兌收益或匯兌虧損;「賺」是指合理賺;不要認為到海外買房可以賺大錢,甚至短期內就可以賺一筆;「前」是指「前景」,在買房前要仔細評估房市前景。
各國貨幣的升貶與國際局勢、經濟條件密不可分,根據亞太國際地產趨勢研究處分析師張漢超認為,經濟發達國家如新加坡,過去一年貨幣貶值幅度達12%,但若觀察過去10年走勢,星元不貶反升,增幅約13.5%。
但房地產本屬長期持有資產,不該被視為短期投機商品,所以民眾若至海外買房應該要有長期持有的打算才可大幅降低匯率變數造成的影響。至國外買房目的不外乎有二種,一是閒錢多想賺取較高且穩定的報酬率,二是未來可能自住。
談到房產「前景」,亞太國際地產總經理秦啟松表示,一般來說,新興國家的房地產皆具投資潛力,但即使在新興國家買房也要仔細挑地區,若是軍政府管理、集權國家或者貪污情嚴重的國家買房,投資變數絕對會比在成熟國家多一些。

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2015/9/30 星期三 02:09 PM
淹水區房價各表 撕去淹水標籤才保值松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0935-181718

(中央社記者韋樞台北29日電)房仲對照經濟部水利署警戒資料、內政部實價登錄等資料發現,同為淹水警戒區,房價有不同表現,甚至高於區域均價。不過,最重要是完善區域治水,撕去淹水標籤,才能讓房屋保值。
強颱杜鵑挾著豐沛雨量侵台,全台低窪、易淹水區紛紛警戒。民眾購屋最怕不慎買到「淹水地雷區」,影響房屋增值;但對照淹水警戒區房價卻有不同表現,某些警戒區房價還高於區域價格。
住商不動產企畫研究室主任徐佳馨表示,雖然雙北長久以來不少區域苦於水患,但畢竟水患不是常態,因此生活機能對房價影響似乎較大;但不可諱言,一旦區域常淹水被標籤化後,確實會影響買方意願,所以必須強化區域治水,儘早撕去淹水標籤。
徐佳馨指出,資料顯示,北市文山、新北市汐止區、新店區、淡水區雖然被視為淹水警戒區,但其中不乏高於全區價格的路段,例如新店中興路(單坪均價約47萬元)、文山興德路(約52.4萬元)、淡水中正東路(約35.1萬元)等。淹水問題往往只發生在颱風或梅雨季,因此影響房價較小。
機能最終仍是讓房價加分的因素。徐佳馨指出,北市文山區木新路(40.4萬元)、福興路(39.7萬元)、保儀路(62.3萬元),保儀路與興德路房價表現較佳,優於文山區均價的44.2萬元,周邊有傳統市場,生活機能強,房價相對保值。
徐佳馨認為,民眾應透過里長或直接向選區市議員要求市府完善區域治水工程,民眾本身也要在颱風或梅雨來之前先疏通水溝,做好萬全準備,才能將災害降到最低。

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