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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
**民視新聞採訪報導***
**台視新聞採訪報導***
**公共電視採訪報導***
**寰宇新聞採訪報導***
**蘋果日報採訪報導***
**非凡財經台採訪報導***
**大日出版社採訪報導***
**SMART月刊117期採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
好友人數\

網誌文章
2016/11/30 星期三 11:27 PM
都更新做法 內政部:朝移轉前減免租稅方向獎勵【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

蔡英文總統指示行政院加速都市老舊住宅更新,內政部昨天向行政院長林全報告加速老舊住宅更新重建的相關報告。內政部長葉俊榮今天(30號)表示,推動都更主要目標是針對老舊公寓,獎勵措施包括容積獎勵,以及朝向房屋稅或地價稅移轉前可減免的方向規劃。(戎華儀報導)

內政部長葉俊榮表示,老舊房屋都更的租稅減免設計方向並非終身減免,細節還需要規劃;容積獎勵則區分為50m2以下、50到100 m2、100m2以上,也就是相當於15坪以下、15到30坪,以及30坪以上三種基地大小,給予原容積比率、以及1.15倍、1.3倍三種容積獎勵。
好友人數
葉俊榮:『並不是終身,而是說我們努力,努力朝向在第一次移轉之前。以前當然就是說都更之後兩年減半,現在盡量讓都更之後大家也住得起,不會因為房屋稅太高,以致於都更之後反而住不起。』

葉俊榮表示,推動都更要兼顧房屋耐震安全,並且簡化推動都更程序,提高民間參與都更的誘因,也可以強化市容、合乎老年化社會住宅需要電梯的需求。

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2016/11/30 星期三 10:26 PM
都更不移轉擬房屋稅終身減 營建股強漲【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

(中央社記者韋樞台北30日電)內政部提出都更宅不移轉擬終身房屋稅減半優惠方向,以減少都更路上的阻礙,營建股受此消息面影響大幅反彈上漲2.5%,個股甚至站上漲停。房仲表示,都更前端最困難的整合問題待解決。
內政部29日向行政院長林全報告推動老屋更新報告,內政部次長花敬群表示,為鼓勵參與都更,將規畫原屋主未移轉、自住期間,房屋稅可持續享有減半徵收。
都更過程中遇到兩大難題,包括整合過程過長,原住戶和建商之間彼此不信任,難以估計會拖多久,以及都更後的房屋稅、地價稅過高,讓原住戶更不願參與都更。
內政部有意解決稅賦過高的問題,可望解決一半的都更難題,營建股聞訊後強彈,幅度最高達2.5%,為各類股之冠,旗下進行較多都更案的個股漲幅不小,基泰建設(2538)量價俱揚,開盤未久站上漲停的10元票面價,成交量擴大到近8000張,委買張數多達3000餘張。
另外,遠雄、興富發、國建、冠德、華固、長虹等6大建商手中也有不少都更案,明年新推案量將突破1800億元。
國建盤中數度站上18.6元漲停價,成交量擴大到8000張;冠德開高走高,盤中最高19.70元,漲幅5.92%,成交量1.4萬張;華固盤中最高59.4元,為今年4月以來新高價,成交量約1400張;興富發亦走高,最高47.35元,漲幅2.93%,成交量3800張。
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,政府針對都更不斷釋出新利多,可以觀察出一路從容積獎勵,到現在的租稅優惠,但始終缺乏針對都更前端難以整合問題等最主要病灶對症下藥,在這種狀態下,想要都更遍地開花,恐怕不太容易。1051130

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2016/11/30 星期三 09:25 PM
5成5同意先結婚再購 5成2不靠長輩金援【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

又到了年底的結婚以及購屋旺季,根據房仲調查,5成5的民眾同意「先結婚再購屋」,尤其北部人有6成都選擇「先結婚再購屋」,同時也有5成2的民眾結婚購屋是自己和配偶購買,不是靠長輩金援,較前兩年有5成6的購屋都要靠爸媽下降了快1成。
台灣房屋智庫針對已婚和目前有穩定對象的購屋族進行「結婚購屋問卷調查」,調查結果顯示,32.6%婚後和父母同住一房,30.3%住在同一縣市,15.8%則是住在同一社區當鄰居。
調查發現,選擇近距離同住的原因,主要是「就近互相照顧」,占53.4%,其次是「省錢」(38.6%)、「傳統孝道觀念」(34.1%);選擇不同住的原因主要為「避免生活相處問題」,占54.1%,其次是「婚後就該獨立」(36.8%)以及「各自生涯發展考量」(32.3%)。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,越來越多的子女希望和父母保持一個適度空間,因此一個家族住在同一社區不同樓層,產生「同一大門而不同戶」的現象越來越常見,不少富商家族也選擇這樣的購屋方式,例如在帝寶,連家、魏家名下都有多戶,另外鴻海郭台銘也買下4戶「信義富邦」,都有家人就近互相照顧之便,既可擁有各自隱私權,又不會因為相處問題破壞彼此感情。
進一步詢問婚後或規畫的房屋來源為何,有46.2%表示住在自己或配偶名下的房子,39.8%住在父母或長輩名下的房子,14%租屋中。調查也發現,結婚購屋需要長輩金援的占47.4%,其中33.2%是需要頭期款,14.2%需要大部分款項或直接贈與,但仍有52.6%的人是自己和配偶購買。
調查也顯示,55.2%的民眾同意「先結婚再購屋」,不過還是有44.8%還是堅持「先有房再結婚」,進一步交叉分析發現,北部人有60.4%都選擇「先結婚再購屋」,中部人各半,63.9%的南部購屋者則偏向先有房再結婚。
張旭嵐指出,薪水收入追不上房價,年輕人成家多少得靠爸媽,尤其在北部都會區最為明顯,不是住在同一個屋簷下,就是需要父母金援買房,對照2014年調查時有5成6購屋要靠父母,今年的比例下滑了近1成,顯示這兩年房價降,小資族購屋門檻略降,加上願意先結婚,等夫妻經濟穩定再購屋,靠爸媽的比例因而下降。

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2016/11/30 星期三 08:23 PM
專家:新加坡房市量已上升 但價仍持續滑落【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

打房措施讓新加坡的房市降溫,但有些分析師指出,銷售量已在上揚,但價格還未跟上。
瑞銀財富管理亞太投資主任 Tan Min Lan 表示,該行已對新加坡房價看空「有好幾年了。」
然而她說,現在這樣的情況將出現改變。
「新加坡的房價已從估值過高的市場,與全球其他競爭國家相較,轉變成估值合宜的市場。」她說。她提到,新加坡的價格指數 2013 年以來已下跌約 11%。
「如果你從實質以及經收入調整的角度上來看,新加坡的房價已跌了 40 年。而且與香港不同的是,新加坡的家庭收入過去五年來是上揚的,改善了房產容易負擔的程度。」她說。
而從新加坡政府數據來看,新屋銷售從 9 月的 509 戶上揚至 10 月的 1252 戶,為 2015 年最高,不過這當中也有大量新推案的因素。
新加坡政府數據顯示,私人住宅房價 Q3 季減 1.5%,為連續 12 季下滑,也是自 2009 年全球金融危機期間以來最大的季減幅。
房價的下滑,來自新加坡政府一連串的打房措施,比方說額外買家印花稅,即對海外買家以及超過一戶房產的新加坡人多課 15% 的印花稅。
Tan 指出,這樣的舉措在逐步穩定房市上「收到非常好的成效」,讓房價每年跌 4.5%,她預期還會再跌 12%。
她預期,政府不會很快的取消打房措施。「地產開發商不會從政策面上獲得緩解,因為房價不會升,但會看到交易量及移轉量上來。明年由於供給仍高,房價仍高不起來。然而一旦到 2018-19 年時,每年供給都會再掉 19%。」
好友人數 聯昌國際銀行分析師於 11 月中的報告提到:「房市的量,已達到了信貸緊縮及及政策緊縮後的平衡。」
雖然聯昌國際銀行認為量將回穩,但價的前景仍因為高庫存量及租金疲弱而蒙上了陰霾。
「我們認為,現在要預期價格復甦還為時過早,因為庫存量仍相當高。」聯昌國際銀行表示。

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2016/11/30 星期三 07:22 PM
航空城特定區 量價持續成長【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

【記者謝政儒桃園報導】桃園市政府地政局公佈105年8月航空城特定區計畫不動產市場分析月報。
本區交易日期為105年8月份之案件且已完成實價登錄揭露之農牧用地計6件,甲、乙種建築用地1件,農牧用地交易量較上月增加1件,與去年同期相同。
另本月6件農牧用地成交均價為7.28萬元/坪,與上月相當,較去年同期上漲;甲、乙種建築用地1件,因該案件為特殊關係間交易,故其成交單價不予採計;本月農牧用地交易量少,交易均價易受個案成交價格影響,較不具參考性。
本區範圍內土地受期待因素影響,土地交易量與成交價格於103年持續成長,自104年受國內經濟景氣不佳及105年實施房地合一稅制之影響,致本區土地投資性需求大減。
依據最新買賣登記案件數統計資料顯示,105年10月航空城計畫範圍內買賣移轉登記案共計19件,較上月減少,與去年同期相較增加;在土地、建物買賣登記移轉筆、棟數方面,105年10月土地移轉筆數為32筆、建物移轉棟數為8棟,土地移轉筆數較上月增加,與去年同期相較則減少。

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2016/11/30 星期三 06:21 PM
延續土地權 有人補繳近半房價【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

旺報【記者陳曼儂╱綜合報導】
儘管大陸房地產市場熱鬧飆漲,讓投資客呵呵笑,但其實大陸土地都是國家的,一般人只有建築物所有權,時間到了要「續約」土地權,各地不同,將影響大陸7.5億城鎮人口,在大陸買房的台灣人要小心,別成了最後一個被套牢的老鼠。
儘管居住用地70年,但是從土地交易後就開始算,所以就算買新房子,也可能土地權只剩10年。怎麼續約、如何計價,一直沒有明文條約。
今年4月,溫州出現一批土地權限20年到期的房子,政府收了大約1/3房價的土地使用權費,甚至有住戶的中古屋行情價約65.8萬元(人民幣,下同),卻補繳30萬元土地續期費。
儘管罵聲一片,但政府也無奈說沒有前例、也沒有法條,民眾才驚覺大事不妙,特別像是北京、上海動輒千萬的天價住宅,有北京的房地產業者透露,這等於變相幫特大型城市「疏散人口」,因為繳不出錢的人還是會被趕出北京。
深圳其實在2001年就出現土地權到期的商業大廈的個案,當時以公告基準地價的35%補繳續期,今年則有一個把其房屋土地使用年限從原來的50年延長到了70年,約80.58平方公尺的房子,市價約710萬元,補繳了約4.5萬元,被認為是「比較厚道」的作法。

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2016/11/30 星期三 05:20 PM
台北市房價4年最低 雙薪夫妻買屋不靠爸【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

房價出現下滑,讓自住族的人生「不一樣」。台灣房屋針對已婚與有穩定對象的購屋族進行調查,發現婚後購屋須要「靠父母」的比例為47.7%,對比103年調查出現近1成的降幅,更有過半數認為「先結婚再購屋」;信義房屋統計,台北市平均房價與103年相比已下跌約11%,達到近4年最低,大台北以外的平均價格更下殺到1字頭,雙薪夫妻買房不再這麼難。
  年底結婚潮也是購屋旺季,台灣房屋進行「結婚購屋」調查,其中僅32.6%婚後與父母同住一屋,其他則多選擇住同縣市、同社區當鄰居。對於婚後房屋的來源,46.2%住在自己或配偶名下的房子,39.8%則住在父母或長輩名下的住宅,另外14%則維持租屋中,慢慢存錢買下自己的小窩。
  對於結婚購屋,須由長輩金援的比例為47.7%,其中包含33.2%須要頭期款,以及14.2%須大部分款項或直接贈與,與104年相同調查的56%相比,「靠父母」的大幅降低近1成;另外55.2%同意「先結婚再購屋」,與傳統「先買房再結婚」的觀念完全不同,顯示世代觀念出現改變。
  台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,大家庭可以互相照顧,但缺乏隱私空間,年輕人多半選擇可以保有適度空間的相處方式,而近年房屋價格出現降幅,讓年輕夫妻靠爸媽買房的比例下降,尤其是小資族購屋門檻略低,正好符合新世代先結婚再購屋的想法。
  至於實際房價下滑幅度,根據信義房屋的統計,與103年相較,雙北市及桃園市已經出現7~11%跌幅,台北市平均房價從單坪68萬元下滑至60.6萬元,為4年來最低,新北市也從36.8萬元降至34萬元。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,雖然大台北房價依然偏高,不過其他區域已滑落至1字頭,收入穩定的雙薪家庭買房已經不是問題,尤其是新婚首購,利率條件相對有利。

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2016/11/30 星期三 04:20 PM
極凍!萊坊全球豪宅指數 台北市跌幅No.1【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

國際地產顧問公司萊坊發表 2016 年第 3 季「全球豪宅指數」,根據統計或央行發表的房價數據,台北市豪宅市場仍處冬眠期,在各項不利因素之下,年跌 8.9% 倒數第一,跌幅還遠遠超前倒數第二名的印度德里 4.9% 年跌幅。
而加拿大的溫哥華豪宅漲勢並已蟬聯 6 季冠軍寶座,2016 年第 3 季的年漲幅仍高達 31.6%,上海年漲幅達 23.4%,穩坐亞軍地位,而首爾年漲幅 17.5%,較上季大幅躍進 7 名排名第三名。
由萊坊發表 2016 年第 3 季「全球豪宅指數」追蹤官方認定或成交總價前 5% 的豪宅價格表現。截至今年 9 月,全球 37 個主要城市的豪宅價格平均年增率為 3.8%,較上季 4.4% 表現疲弱,其中 25 個城市價漲,11 個城市價跌,羅馬維持平盤。
而台北市豪宅市場仍處冬眠期,不僅央行限貸令尚未鬆綁,加上豪宅稅、囤房稅、新屋房屋稅加稅效應,未來還有中古豪宅回溯造價、加稅的陰霾,年跌 8.9% 倒數第一,更取代香港在上一季度吊車尾的命運。
今年全台地價稅有感上升,精華區漲幅更大,以致豪宅市場雪上加霜。統計至 11 月底,台北市實價登錄總價超過新台幣 1 億元的豪宅,包括中古屋及預售屋過戶,今年成交件數僅 78 件,較去年全年 251 件腰斬,豪宅市場價、量皆冷。
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,以往豪宅買方購買豪宅的動機有幾種,除了自住、收藏名宅的自用目的之外,利用市價、公告現值的落差,進行投資、贈與的節稅需求也很強。
就自用需求來說,該買的早在第一波鮭魚返鄉潮就已經進場,已經夠住,除非產品力夠強、產品珍稀,否則要買方再買,恐怕興趣缺缺。而實價登錄後,豪宅率先改為用房地比拆算交易所得,並計入個人綜合所得稅的「核實課稅」,後來又有贈與轉賣課重稅及房地合一稅上路等衝擊,再加上貸款難度、持有稅大增,投資不但無利可圖,往往最後有行無市,豪宅幾乎熄火。
調查顯示,溫哥華豪宅漲勢蟬聯 6 季冠軍寶座,雖然加拿大政府於 8 月為了抑制外資炒作,對卑詩省的海外投資人加課 15% 的額外房屋轉讓稅(property transfer tax),但第 3 季的年漲幅仍高達 31.6%。除了溫哥華豪宅漲勢兇猛,上海年漲幅達 23.4%,穩坐亞軍地位,而首爾年漲幅 17.5%,較上季大幅躍進 7 名排名第三名,而墨爾本、東京及雪梨都躋身全球前 10 名。
中國近期針對一二線城市大動作打房,但豪宅漲勢依然強勁,全球 37 個城市中的前 10 名,中國一線城市搶下 3 名,分別為上海第 2 名年漲幅 23.4%、廣州第 4 名年漲幅 14.3% 及北京第 10 名年漲幅 7.1%,可見中國豪宅市場在打房壓力下仍量價齊升。另外,中國偏好移民、置產的都市也占了大半江山,看來中國買方不畏各國打房圍堵,持續奮進。
萊坊亞太區研究部主管霍尼克 Nicholas Holt 表示,今年第 3 季,在亞洲的城市中,中國一線城市和首爾的豪宅表現最好。在中國,縱使政府持續干預,壓抑市場需求,但主要城市的房價持續向上。至於首爾,低利息,再加上的政府祭出限制新屋轉售的措施,壓縮供給量,供不應求讓房價竄升。
展望未來,豪宅市場不僅受到當地政策影響,亦受全球經濟環境影響,包括美國經濟和政治前景、英國脫歐和中國重新平衡經濟皆影響整個市場。萊坊亞太區董事總經理康愷文 Kevin Coppel 認為,動盪多變的政經局勢中,對於持有實體資產的需求反而更強,有避險功能的豪宅市場仍將吸引國際資金投入。

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2016/11/30 星期三 03:19 PM
標脫率創5年新低 國產署年底前不再公告招標設定地上權【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

財政部國有財產署上周開標的一批設定地上權招標案全數流標,經內部評估後,已經決定,到年底前都不再辦理招標地上權案,原本今年還有最後一批招標案也將喊卡,統計今年共招標46宗地上權案,僅標脫6宗,標脫率13%,創近5年來新低。
國產署上周開標的14宗地上權招標案中,包括備受矚目的台北市中山區長春路等精華區土地,不僅已降價招標,地租也改採部分固定制後,但仍無人投標,市場人士分析,地上權產品先天限制本來就比較多,原本建商、壽險業可能會以較低的成本取得開發權,做長期收益產品經營,但在現階段房價趨緩下,開發商的投資行為也會變保守。
國產署副署長邊子樹表示,到年底前都不會再公告招標設定地上權案,目前會先檢討,至於原本還有最後一批招標案現在卻臨時喊卡的原因,邊子樹說,他並不是市場方面的專家,可能是整個房地產行情的原因,讓業者目前對地上權案還不想進場。
今年國產署共招標46宗地上權案,僅標脫6宗,且都是在上半年標脫的,標脫率13%,創近5年來新低,標脫的金額為15.3億元,距離預算目標30億元還有一大段距離,確定是沒辦法達標了。

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2016/11/30 星期三 02:18 PM
台北豪宅冷颼颼 第3季跌8.9%全球第一【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

(中央社記者韋樞台北29日電)國際房地產顧問瑞普萊坊發表今年第3季「全球豪宅指數」,截至今年9月,全球37個主要城市的豪宅價格平均年增率為3.8%,在價跌的11個城市中,台北市豪宅指數年跌8.9%,全球第一。
根據這份「全球豪宅指數」,全球37個主要城市的豪宅價格平均年增率3.8%,較第2季4.4%疲弱,其中25個城市價漲,11個城市價跌,僅羅馬維持平盤。
台北市豪宅市場仍處冬眠期,不僅央行限貸令尚未鬆綁,加上豪宅稅、囤房稅、新屋房屋稅加稅效應,未來還有中古豪宅回溯造價、加稅的陰霾,年跌8.9%倒數第一,不但取代香港上季吊車尾的命運,還遠落後倒數第二名的德里-4.9%。
瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛表示,以往豪宅買方購買豪宅的動機除了自住、收藏名宅的自用目的外,利用市價、公告現值的落差,進行投資、贈與的節稅需求也很強。就自用需求來說,該買的早在第一波鮭魚返鄉潮就已經進場,除非產品力夠強、產品珍稀,否則要買方再買,恐怕興趣缺缺。
實價登錄後,豪宅稅率先改為用房地比拆算交易所得,並計入個人綜合所得稅的「核實課稅」,後來又有贈與轉賣課重稅及房地合一稅上路等衝擊,再加上貸款難度、持有稅大增,投資不但無利可圖,往往最後有行無市,豪宅幾乎熄火。
調查顯示,溫哥華豪宅漲勢蟬聯六季冠軍寶座,雖然加拿大政府8月為了抑制外資炒作,對卑詩省的海外投資人加課15%的額外房屋轉讓稅(property transfertax),但第3季的年漲幅仍高達31.6%;上海年漲幅達23.4%,穩坐亞軍地位,首爾年漲幅17.5%,較第2季大幅躍進7名排名第 3,而墨爾本、東京及雪梨都躋身全球前10名。
中國大陸近期針對一、二線城市大動作打房,但豪宅漲勢依然強勁,全球37個城市中的前10名,中國一線城市搶下3名,分別為上海第2名年漲幅23.4%、廣州第4名年漲幅14.3%及北京第10名年漲幅7.1%,可見中國豪宅市場在打房壓力下仍量價齊升。
萊坊亞太區研究部主管霍尼克(NicholasHolt)表示,亞洲城市今年第3季中,大陸一線城市和首爾的豪宅表現最好,即使中國大陸政府持續干預,壓抑市場需求,但主要城市的房價持續向上;至於首爾,低利息再加上的政府祭出限制新屋轉售的措施,壓縮供給量,供不應求讓房價竄升。
黃舒衛說,未來豪宅市場不僅受到當地政策影響,亦受全球經濟環境影響,包括美國經濟和政治前景、英國脫歐和中國大陸重新平衡經濟,皆影響整個市場。
不過,他指出,畢竟動盪多變的政經局勢中,對於持有實體資產的需求反而更強,有避險功能的豪宅市場仍會吸引國際資金投入;只要價格持續向上,海外投資人還是甘願多持有一段期間,以規避風險、收割投資收穫,長期投資發展基礎深厚的大都市如倫敦、紐約,還是最穩當。1051129

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