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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
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全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
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網誌文章
2016/2/29 星期一 07:57 PM
賭社子島遲早會開發 投資客卡位 準備撈一筆,松山區房仲,松山區東森,東森房屋蔣宗玹0909-591-591 0935-181718

中國時報【張潼╱台北報導】
社子島開發進入i-voting階段,不少居民雖對市府提出的拆遷補償、容積率不甚滿意,不過,這幾年當地房地產行情持續上漲,顯示投資人仍對社子島開發仍有信心,剩下的唯有時間問題。
禁建46年的社子島房舍窳陋,歷任台北市長或多或少都曾提出開發規劃,不少投資客看準社子島早晚會開發,早已進場買下當地物件。據了解,就算是房屋旁的荒地,這幾年也變得搶手,部分投資客甚至委託當地居民幫忙照顧土地。
社子島開發促進會召集人陳慶童則表示,禁建令至今46年,在地房舍都很老舊,有的屋頂更是破敗到不行,多年來礙於政府提供的拆遷補償、容積、門牌等問題沒有明確解決,所以開發一直延宕,如果能夠持續溝通,仍有機會可以開發。
喬大地產副總郭國哲分析,12年前社子島房地產每坪價格僅約6、7萬元,但十多年來持續上揚,一來前幾年是因全台房市狀況好,二來郝龍斌提出的「台北曼哈頓計畫」看似有望,且當時還是市長候選人的柯文哲也頻頻進入社子島,宣示開發意志,所以「一片看好之下」,當時的價格飆至最高點。
郭國哲指出,前年底每坪最高價約30幾萬,雖然之後下滑,目前落在20萬元左右,但相較全台房地產都下跌,社子島能夠持平,就代表已經領先其他縣市或地區的不動產。
他認為,即便多年來開發計畫就如「狼來了」故事,喊了很久卻遲遲未能成功,但對投資客或建商來說,都只是時間早晚的問題,還是會先買起來。

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2016/2/29 星期一 05:51 PM
土壤液化區盤點 國有地不排除換屋“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,

中國時報【吳泓勳╱台北報導】
政府下月13日將公布首波土壤液化區潛勢圖,經管國有地的財政部國有財產署表示,將針對掌管的國有土地全面盤點,檢視位於液化嚴重地區的出租大樓或地上權案,是否還有補強空間,能否改為低度開發等方向。如果在國有地出租部分,真有過於嚴重不適合居住,不排除逐步收回,並考慮對租戶補償或換屋。
由於首波有台北市、新北市、宜蘭縣、新竹縣市、台南市、高雄市、屏東縣8縣市土壤液化區公布,因此國產署將對這些縣市的國有非公用土地進行全面盤點,包含確認是否落在液化嚴重地區,並根據內政部健檢措施,如何補強地基等方向。
因為國有非公用地當中,有一部分作為出租,以台南市來說,2014年國產署就有2.9萬筆,合計7964公頃土地出租;台北市也有6052筆合計191公頃。國產署官員表示,如果土壤液化嚴重到不適合居住,也會考慮逐步收回或改作他用。但原有租戶怎麼辦?官員說,這得先看是否真有案例出現,但基本方向會考慮提供補償或換屋出租。
此外,另一值得關注在於國有地上權標案。去年地上權推案本就冷颼颼,全年標脫率僅32%,加上今年公告地價平均飆漲逾3成,等到資料一公布,落在液化區的土地為確保安全,勢必進一步墊高開發成本,將再成為地上權標售阻力。

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2016/2/29 星期一 04:50 PM
以房養老之外 你還可以這樣做“松山區房仲”,”591591”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,

(中央社記者田裕斌台北28日電)政府為銀髮族退休後的生活費來源,推出「以房養老」貸款方案,但若選擇此方案,等於放棄一輩子打拚來的不動產,很多老年人並不願意;其實還有其他方式,可以讓退休生活無虞。
事實上,還有其他彈性運用資產的方式,可以達到退休生活無虞的目標,若還可加計金額不高的勞保年金或國保年金,其實不用把不動產抵押出去。
銀行業者建議,若手上擁有的不動產位於蛋黃區,其實退休生活不用太堅持住在市中心,選擇較外圍的區域居住,不但可以兼顧生活品質,也能讓手中現金部位大幅提高。
舉例而言,把市價新台幣2000萬元的房子換成小坪數,總價1000萬元的房子,對於獨居或是只有兩夫妻居住而言,空間已經足夠,但手上多出1000萬元的現金,每年要只靠這1000萬元創造出2%以上的固定收益並不難,相當於每個月多出近2萬元可以運用。
壽險業者也建議,若可即早規劃,可以在退休前幾年還有收入時先投保躉繳型或是6年期年金險,加上勞保或國保給付的月退俸,要達到每個月3萬元的收入,其實也不難。

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2016/2/29 星期一 04:46 PM
房貸利息列扣除 僅限自住宅,"松山區房仲”,”591591”,591房仲,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,

所得稅法規定,民眾購買房屋,向金融機構借款而支付的利息可作為綜所稅的列舉扣除額。南區國稅局提醒,列報綜合所得稅的「購屋借款利息扣除額」,以購買自用住宅者為限,不符自住用途者不可認列。
根據所得稅法規定,購屋借款利息列入列舉扣除額,原意是要鼓勵民眾購買自用住宅,民眾本人、配偶和受扶養親屬購買自用住宅而支付的利息才可扣除,每一申報戶以一屋及每年扣除數額30萬元為限。
國稅局舉實例說明,甲君申報102年度綜合所得稅時,以其父親依名下房屋向銀行貸款的購屋借款利息,列報一筆29.9萬元的扣除額。但國稅局查核後發現,該筆扣除額,雖是源自甲君父親以自用住宅設定抵押權向某銀行貸款而來,但其父親當年是做為擔保自家公司的借款債務,和一般民眾買下自家房屋的貸款用途不同,不符所得稅法規定,國稅局因而不准甲君認列該筆利息。
國稅局認為,就其提供的轉貸資料來看,本件房屋的原始貸款並非是以個人購屋為目的,之後數年孳生的利息支出,並不符合所得稅法規定,於是駁回復查申請。
國稅局提醒,欲適用購屋借款利息扣除額的民眾,要特別注意適用條件和扣除金額的上限。該筆房屋登記,必須為同一申報戶的民眾本人配偶、受扶養親屬所有,並在課稅年度並於課稅年度辦妥戶籍登記,且無出租、供營業或執行業務使用,每一申報戶只能以一間房屋提出申請,每年綜所稅扣除數額的上限則為30萬元。
值得注意的是,民眾若在同年度申報「儲蓄投資」的特別扣除額,在申報購屋借款利息扣除額時,則是以扣除儲蓄投資特別扣除額後的淨額30萬元內為限。

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2016/2/29 星期一 03:44 PM
三利多加持 REITs紅光滿面,"松山區房仲”,”591591”,591房仲,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,

工商時報【記者魏喬怡╱台北報導】
近期油價波動再度攪亂全球金融市場走勢,但全球REITs指數受惠市場恐慌氣氛回落、基本面利多及負利率等3項利多因素帶動下,近期逆勢抗跌,表現領先其他主要股債資產標的。
法人表示,REITs兼具穩定股息與成長雙重屬性,由於本業好轉、能見度仍高且穩,加上可受惠負利率趨勢吸引資金轉進,將是貨幣政策寬鬆續行下的布局亮點。
根據彭博資訊統計,在市場風險情緒好轉下,日前各區域REIT普遍上漲,美國、歐洲、亞洲分別上漲4.22%、5.14%及6.6%。其中日本REITs上漲8.73%,漲幅位居各區域之冠,主要仍受到日本央行負利率政策及3月可能進一步量化寬鬆的預期激勵。
復華全球資產證券化基金經理人詹硯彰表示,日本央行寬鬆政策預期有利具收益性的REITs吸引尋息資金,可望支撐日本REIT表現相對其他區域強勢。
由於美國房市復甦穩健,美國去年12月和全年的房價勁揚,今年1月成屋銷售也意外升到2007年初以來次高水準,顯示房市景氣在經濟改善支撐下持續走強,因為美國市場占全球REITs比重甚高,也將為該資產類別提供基本面支撐。
景順歐洲大陸企業基金經理Erik Esselink則看好歐洲相關REITs,且特別看好愛爾蘭房地產,主要原因是歐洲版QE啟動後,用來估算房地產合理現值的折現率走低,增加房地產價值,不動產類股因此表現亮眼,未來仍有續漲空間。
他指出,再來是愛爾蘭,尤其是都柏林商辦市場的租金上漲,反映金融危機、房地產泡沫化後,商辦大樓供給萎縮、企業的租賃需求卻不減反增。
群益全球不動產平衡基金經理人應迦得表示,不動產與股票、債券等傳統資產相關性較低,故將REITs納入投資組合,將有助分散風險及提高報酬。
此外,投資REITs的獲利率也最強勁,根據商業不動產協會(CBRE)公布的季度報告,將今年全球不動產產業獲利成長預估由上季預估的6.6%上調至6.8%;明年由6.1%上調至6.2%,看好商用不動產市場的成長性,其中更以日本、美國與中港為成長最強勁的三個區域。

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2016/2/29 星期一 02:44 PM
陸客變少 旅館求售,"松山區房仲”,”591591”,591房仲,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】
3月20日後陸客團來台人數,傳出將減少3分之1到3分之2,這項利空襲擊不但觀光類股,近年已面臨住房下降壓力的國內旅館飯店,最近悄悄掀起一波大逃殺的脫手潮。市場估計,現階段至少有50∼60棟旅館正尋求割愛,出售金額至少上百億元。
根據最新調查顯示,商用不動產市場上最近突然出現一波飯店旅館求售潮,10棟中約有8棟,都屬於飯店旅館,其餘為辦公商業大樓,求售比例之高,歷年罕見。
光是2016年第一季就有東森楊梅山林渡假酒店,預計3月1日公開標售,估計標售底價約10億元;松山首都飯店也有半棟求售、開價18億元;台南東區東寧路法拍買回重建飯店,也以12.8億元對外求售;嘉義朴子南故宮附近的飯店,開價13億元尋求買主接手;此外,康橋商旅集團,現階段也有4棟連鎖飯店正在物色買家。
加上台北市敦化北路由遠雄建設持有的全錄大樓,最近委託第一太平戴維斯,以24.88億元對外求售,總計第一季市場上就有百億以上商用不動產,對外出售。其中,飯店至少8棟,總銷售金額上看8、90億元。
欣元商仲公司總經理焦文華表示,從去年3月以來飯店出售就非常明顯,都是想逢高出脫。目前全台灣飯店總存量,欣元商仲統計,至少有3,070棟,涵蓋各個等級,粗估目前求售中的飯店,至少50∼60棟,今年飯店的委售量,已增加2∼3成;這些求售飯店的背景,有6成是建設公司或非以飯店為本業的人。
世邦魏理仕資本市場部董事林翊群表示,去年前11個月大台北飯店住房率出現近5年首度下滑,平均房價、房間數卻持續成長,估未來1年,雙北市至少新增加1萬間房間。預期競爭激烈下,飯店旅館未來勢必面臨一波洗牌。

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2016/2/29 星期一 01:39 PM
陸房地產土地供應量 年減逾2成 近5年新低,"松山區房仲”,”591591”,591房仲,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,

工商時報【記者鍾寧╱綜合報導】
受到房企土地需求及地方政府土地出售量皆減少的影響,中國國土資源部最新統計顯示,2015年全中國房地產供地為12萬公頃,較前一年下降超過2成,也創近5年來房地產年度供地量新低。
不僅房地產用地供應量創新低,建設用地、工業用地、基礎設施等皆出現大幅下滑。
事實上,房地產用地供應量自2013年以後便一路下滑,根據國土資源部數據,2012年供應房地產用地16.03萬公頃;2013年20萬公頃,年增長26.8%;2014年15.1萬公頃,下降25.5%,至2015年時,全年總供應量12萬公頃,下降21%,僅相當於2013年的6成。
另據大陸國家統計局數據,2015年全國房地產開發企業土地購置面積約23億平方米,比上年下降32%,土地成交價7.6億元人民幣,下降24%。
今年中國政府正在加強房市「去庫存」行動,房地產商購地需求減少,地方政府也不願在市場低迷時大量低價出售土地,使得土地供應量大幅減少。
目前中國房市冷熱不均,針對土地規模供應過大、房市冷清的地區,國土部和財政部等部門要求應減少或停止新增以後年度的土地儲備規模,且自今年元旦起,各地不得再向銀行業金融機構舉借土地儲備貸款。
不過在房市過熱的一線城市及部分二線城市,增加土地供應成為地方政府為房市「降溫」的手段之一,南京市政府已表示今年全市商品住宅用地供應不低於500萬平方米,另外,深圳、上海、蘇州政府也已在近日提出將加大土地供應量。

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2016/2/29 星期一 12:38 PM
房貸利息抵稅 須同一申報戶,

工商時報【記者陳昱光╱台北報導】
民眾購買自用住宅常會向金融機構辦理貸款,其房貸利息可在報稅時做為列舉扣除,每一申報戶以一屋為限,扣除額最高上限為30萬元。財政部台北國稅局表示,民眾在申請購屋貸款利息列舉時,需注意是否符合為自用住宅、採同一申報戶等資格,以免補稅受罰。
台北國稅局解釋,納稅義務人在申報列舉扣除購屋借款利息,應符合房屋登記為同一申報戶之納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬所有,須同一申報戶之納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬於課稅年度設籍在該地址,且房屋沒有出租、提供營業或執行業務者使用等情況。可以利用金融機構辦理房屋購置貸款所支付的當年度利息單據,方便申報列舉扣除。
例如,甲君辦理102年度綜合所得稅結算申報,列舉扣除自用住宅購屋借款利息,經國稅局查核後發現,甲君購買自用住宅向金融機構借款,房屋登記為其配偶所有,但甲君與其配偶非同一申報戶,認定不符規定,予以剔除。
甲君主張,確實有繳納購屋借款利息,國稅局應予以准許列舉扣除,因此申請復查。國稅局認為,甲君與其配偶不屬於同一申報戶,以不符合所得稅法規定為由,駁回在案。
台北國稅局提醒,納稅人在辦理當年度綜所稅結算申報時,如果選擇採取列舉扣除方式,申報列舉購屋借款利息,應特別注意是否符合所得稅法相關規定要件,避免因為不熟悉法令,而遭到剔除補稅。

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2016/2/29 星期一 12:38 PM
買點已到?北北桃、台中房價累計修正超過1成!,”591591””591房仲””591台北””台北買房””台北房仲”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591

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2016/2/29 星期一 11:37 AM
生產線回母國 先進國家房地產搶先機,"松山區房仲”,”591591”,591房仲,東森房屋蔣宗玹0909-591-591,

(中央社記者韋樞台北28日電)在工業4.0時代,先進國家挾資金、技術和市場,隨時從新興國家撤回生產線。台灣搜房網表示,此趨勢會增加先進國的製造業人口,拉抬房地產需求,投資先進國家相對贏面大。
台灣搜房網引述花旗集團(Citigroup)與牛津馬丁學院(Oxford Martin School)共同發表的「TECHNOLOGYAT WORK v2.0」研究報告,近年3D列印技術日益成熟,以勞力密集為主的新興市場產業受到的威脅最嚴峻。
另外,由世界銀行彙編的「世界發展指標」,評價各國在產業自動化下人力被替換的風險高低,衣索比亞85%、中國77%、泰國72%、印度69%、南非67%、奈及利亞65%、阿根廷65%、美國47%、英國35%,不難觀察新興市場的風險明顯大過先進國家。
台灣搜房網創辦人楊建傑表示,經濟全球化與國際分工的競爭環境中,先進國家靠的是雄厚資本、尖端科技與市場,新興市場則依賴自然資源、廉價勞力;先進國家會視時機成熟,隨時將生產線拉回母國,例如美國總統歐巴馬推行一系列有助再工業化的政策,吸引製造業回流,連帶拉抬全美房市需求。
楊建傑舉例,10萬到13.5萬美元(約新台幣330萬元到446萬元)起小額投資芝加哥、鳳凰城、奧蘭多等美國都會區房產,月租金報酬率約6.5%到9%,幾乎相當國內基層上班族的月薪。其中,佛羅里達州奧蘭多被「富比士」雜誌評選為2016年美國最值得投資城市第二位,預測三年的房價漲幅高達28%。
楊建傑分析,海外置產的投資人要注意,作為全球經濟復甦的火車頭,美國的金融政策及貨幣表現是觀察重點,因此,在國際匯率變動趨勢上,美元獨強和已開發國家經濟成長的持續強健,新興國家的密集傳統產業日漸喪失相對優勢與動能,連帶在房地產業所形成的消漲格局。1050228

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