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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
**民視新聞採訪報導***
**台視新聞採訪報導***
**公共電視採訪報導***
**寰宇新聞採訪報導***
**蘋果日報採訪報導***
**非凡財經台採訪報導***
**大日出版社採訪報導***
**SMART月刊117期採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
好友人數\

網誌文章
2016/3/31 星期四 11:15 PM
房價從骨折變夭折? 4點決定是否認賠殺出”591591””591房仲””591台北””台北買房””台北房仲”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591

好房網News記者陳佑婷/整理報導 房市景氣反轉向下,未來不但新成屋難賣,就連中古屋房價也走向「殺很大」的趨勢,有民眾笑稱房價要從「骨折變夭折了!」。不過,有專家指出如果不幸搭到多頭末班車,在高點買到房子,別急著「認賠」,可從4大面向決定房子的去留。 有網友笑稱房價「只有夭折可以超越骨折了!」(圖/網友提供) 房市交易急凍,市面上出現許多急售、賠售的「殭屍房」,傳單貼滿街,有民眾看到傳單上寫著「打折打到骨折」,笑稱現在廣告文案越來越聳動,「只有夭折可以超越骨折了!」不過,以目前的市況,房價恐怕真的只有向下談的可能。聯合報報導,根據瑞普萊坊顧問公司研究,現在連中古市場都轉向「買方市場」,成交時間、價格都是買方說了算,房價下殺2成都是很平常。 針對這一波「賠售潮」,房產專家張欣民在個人部落格中指出,現在正面臨景氣高點反轉的時刻,許多民眾不幸搭上了「景氣末班車」,買了高總價的房子卻租不掉,不知道應該撐住還是認賠殺出。張欣民表示,如果不小心接到這類燙手山竽可以從4個面向來檢視、決定房子去留,包括:區域發展的「短期」前景,如果口袋夠深就繼續撐;如果真的買在高點又是高總價,房貸壓力不堪負荷,一定要趕緊認賠差殺出;審慎評估出租可能性,房客好壞也要可慮,否則可能賺了租金,卻賠了未來「賣相」。 最後,不得已要認賠了,張欣民認為一定要有「壯士斷腕」的決心,尤其是高單價、高總價,或位於山高水遠的地段,有人買就要趕緊賣,否則房

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2016/3/31 星期四 10:14 PM
房貸流程「愛注意」!確保成數不妨先估價”591591””591房仲””591台北””台北買房””台北房仲”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591

好房網news編輯中心/整理報導 央行2度降息加上低利政策,讓人不禁都打算與銀行打交道,加上每間房子金額都算不小,大部份的人買房子都會申請房貸,但是申請房貸的程序是怎麼樣?或是要注意的地方有哪些?尤其為了避免房貸成數不夠,許多人甚至在議價前就請銀行先初步估價,來瞧瞧《好房網News》幫大家整理出來的銀行房貸申請流程。 第一步、銀行挑選: 這裡包括兩個部分,其中包括初步估價和選擇房貸類型與方案,像是估價不妨選擇全國性的銀行和地方型金融機構同時來做(像是地區之中小企銀、信用合作社、及農漁會信用部...),專家提醒這個時候只要提供地址,先不要附上身份證影本,等初步估價評估完各家後,再依照自己的條件,選擇最適合你的銀行。 第二步、準備資料與填寫: 一般來說銀行都會告知需要準備的資料,像是買賣契約影本、貸款人財力證明、薪轉銀行帳戶明細或自己的扣繳憑單等等,當然因為之前已經考量過銀行與自己的條件,這個時候其實如果條件不是很好,之前《好房網News》也有說到所謂的〝買房求人術!成為「眾人」眼中的A級客戶〞的方法,其實最重要的就是讓銀行願意提供計較優惠的條件。 第三步、銀行會做的事: 當銀行收到你的申請資料後會,首先就會聯合徵信的模式,確認買房的人有沒有不良債信紀錄,另外則是會依據你的房屋地理位置、坪數大小、周遭環境...等因素來進行鑑價評估,最後銀行就會依借款人的基本條件、還款能力、服務年資、職業、抵押房屋資訊,或是有沒有保證人、其他抵押物...等審核,判斷銀行最後是不是要核款,以及決定成數、利息、寬限期、貸款年限等條件。 第四步、簽約對保與抵押權設定 如果進到這個步驟,首先恭喜你!因為表示銀行已經答應借錢給你,但是否滿意其所提供的貸款條件,就得看你自己,一旦同意就開始與銀行約定簽約與對保,其中包括了作為日後撥款與繳款的新開帳戶,這個時候別忘了銀行為了保護這個債務,就會設定抵押權,並強制投保火險與地震險,所以別忘了每年除了房貸要繳之外,這兩個保險的保費,會先從貸款中支付,未來直到貸款還清為止。 第五步、撥款: 完成前面四個步驟之後,銀行會與借款人或是代書等人確認交屋日期,並依照程序開始處理撥款,之後借款人就必須每月定期將需繳納的金額存入銀行戶頭中,保證這個貸款銀行扣繳的到。

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2016/3/31 星期四 09:13 PM
「紅綠燈」停看聽 這些房子最搶手!好房網News記者王永貞/整理報導 什麼樣的房子,在目前的市場中最為火熱搶手?根據內政部營建署所提供的簡易自主檢查表條件,1999年九二一大地震之後所建造的房屋,因耐

好房網News記者王永貞/整理報導 什麼樣的房子,在目前的市場中最為火熱搶手?根據內政部營建署所提供的簡易自主檢查表條件,1999年九二一大地震之後所建造的房屋,因耐震係數高、屋齡新,預料將成為市場買氣詢問度大增的房型! 1999年後所蓋之房屋,耐震係數高,預期將成為房市中的熱門物件。(好房網News記者賈蓉/攝影) 土壤液化潛勢圖公布後,已買房的屋主呈現兩樣情!位於黃、綠色液化潛勢區的民眾大喊安心,家在紅色高度液化潛勢區的居民卻憂心忡忡!住在新北市新莊體育場附近老公寓的張先生雖想搬家,但就算短期內想賣,恐怕也賣不到好價錢,決定靜觀其變。 其實,液化潛勢區的分布圖只是表示哪裡「較有可能發生液化」,並不代表「真實災情分布」!台北市土木技師公會理事長、大地工程技師洪啟德在中央社報導中表示,若民眾查詢後發現自家位於土壤液化潛勢的中、高級區內,只要先了解住家大樓是否至少有地下2層或3層以上的地下室,或建築物採用筏式與版式基礎,如果符合條件,其實不必太擔心。 目前受土壤液化潛勢圖影響,加上都更問題難解,許多買方或換屋族群短期內恐怕暫時不會考慮購買老舊公寓。換句話說,已改善耐震係數、1999年之後所蓋之房屋,預期會成為首購族與換屋族群的心中首選,成為買氣與詢問度高的房型。 而永慶房產集團業管部協理林泰隆也針對目前房市做出分析,他認為紅色高潛勢區短期內的房屋成交量恐將縮減,買方也有可能將此當作議價的理由,但推估整體房屋成交量影響可能持續3至6個月、房價微幅下修5%,至於中、低潛勢區內的房市價格,將沒有太大的影響。

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2016/3/31 星期四 09:13 PM
地震險保滿、保好 蔡志雄:人比房應該10:0”591591””591房仲””591台北””台北買房””台北房仲”,東森房屋蔣宗玹0909-591-591

好房網News記者陳佑婷/整理報導 206強震造成台南維冠金龍大樓倒塌,奪走116條人命,5百多人受傷,除了震出土壤液化問題之外,也震出保險理賠的諸多問題。如果要有足夠的理賠金額,有四種地震險種類可以投保,不過專家們一致認為「人命」比「房產」還重要,因此壽險跟意外險也不能遺漏。 強震造成台南維冠金龍大樓倒塌,造成上百人死傷,也震出「保險」問題。(好房網News資料中心) 地調所於昨日(14日)公開土壤液化潛勢圖讓民眾查詢,許多民眾發現自己就住在土壤液化區上,心理產生恐慌,害怕房價下跌,或是真的發生大地震,一生的心血也跟著「液化」掉了。專家表示,只要投保足夠的保險種類,就不必擔心身家財產賠光的問題。 宏觀財務總經理邱正弘於三立財經台《健康有方》節目中表示,關於房子的保險種類可以分四種:第一種是「地震基本險」,是一般人最常保的險種,不過房屋全損最高僅理賠150萬元,其實根本不夠用,通常還會加保「住宅火災險」,建物以重置成本為保險金額,動產最高以60萬元為限。 另外,如果房貸已繳清,或是房產價值較高者,可以加保超額地震險及擴大地震險,值得注意的是超額地震險必須房屋「全損」才理賠,而擴大地震險則有包含裝潢及動產,非常值得參考。 然而,包租公律師蔡志雄也在節目中表示,「人命應該比房子更重要,而且應該是10:0的比例!」所以納保的順序應該是先保障人,有多餘的錢再保障房子。邱正弘建議,其實一般意外險每年約繳1500元保費,相當於每天4塊錢,就可以獲得200萬元的理賠金額;如果是壽險的話,約年繳6000元保費,如果以30歲男性為例,每天大約花16元,萬一發生意外,也能獲得200萬元理賠金。

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2016/3/31 星期四 08:12 PM
房市不景氣? 「放空」也能賺錢”591591””591房仲””591台北””台北買房””台北房仲”,東森房屋蔣宗玹0909-591591

好房網News記者賈蓉/整理報導 成功者總是能在不景氣中看到商機!專家透露,雖然房價向下盤整,但卻是「賺跌價價差」的好時機,適合換屋族重新配置資產、汰弱留強,勇敢「先賣掉房子」就是擠進蛋黃區的不二法門。 誰說房市多頭才賺得到錢?靠著「換屋」也能賺到跌價差。(好房網News記者 陳韋帆/攝影) 想要擠進蛋黃區,現在就是好時機!商業週刊報導指出,宏大不動產估價師事務所所長卓輝華認為,雖然現在的房價對於首購族而言,還是難以高攀,但卻是換屋族「以房換房」的好時機。 卓輝華解釋,在2014年時,大安區、南港區每坪均價分別為91萬、57萬,如今前者跌到每坪77萬、後者51萬元,顯見蛋黃區與蛋白區的價差從34萬元縮小至26萬元,點亮挺進蛋黃區的訊號。 其實「以房換房」不只能賺價差,更是房地合一稅提供的小確幸之一,無論是「以小換大」或是「以大換小」,皆可全額或是按比例退稅,屋主只要善用蛋白區的低總價優勢,搶進蛋黃區不成問題。 一名住在大安區的張小姐透露,自己在去年9月時,跟著建商朋友一起出清房地產,大約半年就順利售出;但是同棟大樓的鄰居,卻因開價過高,如今都還賣不出去,「甚至沒人願意看房」,「再晚賣的價格一定更差」。

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2016/3/31 星期四 07:11 PM
待售「租約房」 是金雞母還是毒蘋果?”591591””591房仲””591台北””台北買房””台北房仲”,東森房屋蔣宗玹0909-591591

好房網News記者王永貞/整理報導 帶著租約的房子要出售,究竟是市場金雞母、還是毒蘋果?有位打算賣房的屋主,因房子目前仍帶有租約、租客仍住在房內,上網詢問想買房的人是否會因為有人住在房屋內而降低成交意願,但專家認為,此類房屋好賣與否,必須視買方的性質而定! 帶有租約的房子好賣嗎?不同買方的心中可能價值感也會有所不同。(好房網News記者 陳韋帆/攝影) 網友sk3capslock在Mobile01上發文表示,他想在最近賣房,因目前房子仍有租約,不知道想買房的人,在「房內仍有住人」的狀況下前來看屋,是否會因此降低成交機率?而房內沒有租客時,賣房成功的機率是否會跟著提高? 有網友beadba提出實際看房經驗表示,「看屋時若是遇到屋主還待在家裡的,通常只能草草看屋、然後謝謝再聯絡,像有租約的房子,自住根本不會考慮。」 而萬能科技大學營建科技系講師王春木曾於聯合報報導中表示,與空屋相比,此類帶有租賃關係的房屋,因必須同時配合買家看房時間與租客有空的時間,一來一往不僅拉長了銷售期,對於自住客來說,因房子還綁有租賃契約,買了也不能馬上入住,不見得願意下手。 但買房的族群若換成投資客,狀況可就不一樣了!好房網總編吳光中認為,投資客若買了帶有租約的房子,等於同時買入房屋資產與租客資源,因此自住客不喜歡的房子,對投資客來說,反倒具有高度吸引力。 若原屋主鎖定的客層為自住買方,建議可以等租約到期後,重新打掃、油漆、好好的整修房子,若再配上適度的讓價,相信能加快成交速度!

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2016/3/31 星期四 06:11 PM
買屋要學「躲」? 躲銀行還要躲套房...”591591””591房仲””591台北””台北買房””台北房仲”,東森房屋蔣宗玹0909-591591

好房網News記者王震濂/整理報導 央行降息對於房貸族來說,算是來了一場「小水滴」,其實想買房最麻煩還是要學會怎麼面對銀行,尤其是收入不到百萬的家庭,要如何成為有殼族,觀察金融聯合徵信中心的核貸資料來看,有高達67.3%的民眾年收入在百萬元以內,要如何做呢?專家說就是要學會怎麼躲! 「蝦毀?」這是什麼樣的買房概念呢?專家說其實觀察金融聯合徵信中心公布2015年第4季平均核貸成數和利率的最新資料,除了要看核貸成數的高低之外,還得要看銀行的看法,從六都來比較,桃園、台南與高雄還有69%的高水準,但北市平均核貸成數僅62%是全台最低,新北市也只有65%,,專家說這個時候不用教應該也知道怎麼做吧。 可能有人會說,這些地方可能偏離想住的區域或是離上班工作地點太遠,這時候專家的另一個撇步就是「躲套房」!就從雙北各行政區貸款成數來觀察,北市士林區達65%,但中山區僅58%,為何會有這樣的差距呢?其實問題就是出在「套房」。 房仲企劃研究室主任徐佳馨,在媒體上就提出她的看法認為,士林近期不少新案推出且自用買盤多,因此貸款成數相對其他區域高,反觀中山區雖然鄰近市中心,但因小套房多,影響平均核貸成數。 其實現階段想買屋最大的門檻就是在自備款,包括銀行內部和多位專家都建議,多評估-多找銀行或壽險公司評估貸款,搞低負債-減少信用貸款、車貸與就學貸款等,都有機會爭取到較好的貸款條件。

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2016/3/31 星期四 05:10 PM
高雄申請老屋健檢只2成 延到4月底”591591””591房仲””591台北””台北買房””台北房仲”,東森房屋蔣宗玹0909-591591

記者楊濡嘉╱即時報導 高雄市受理第一階段老屋健檢本來到明天(31日)止,但符合第一階段健檢條件的6000棟大樓,只有1265棟大樓申請,申請率只2成左右。高雄市工務局長趙建喬今天表示,申請期限將延長到4月底,已申請的大樓4月1日起會展開健檢,預計5月底完成並對外公布檢查結果。 趙建喬說,第一階段老屋健檢以民國86年以前、6樓以上的大樓為主,5樓及以下老舊公寓將配合中央的全面老屋健檢計畫進行,可能6月份展開。 工務局從3月1日受理大樓管理委員會或負責人申請健檢大樓,將近一個月以來,只有1265棟大樓申請,以三民區185件最多,其次是苓雅區123棟,鳳山則有110棟。 為了鼓勵86年以前取得建照和使用執照的大樓申請第一階段健檢,工務局今天邀請高雄市結構技師公會、土木技師公會等專業人員以市府四維大樓當示範,說明第一階段老屋健檢的重點是確定大樓一樓、地下室的建築結構與建築圖相符、有沒有破壞剪力牆等大項。 趙建喬以個人健康檢查為例表示,有些人擔心健檢之後發現健康亮紅燈,所以不想去健檢,可是換個角度想,如果透過健檢能早日發現健康出了那些問題,也能及早治療;老屋健檢也一樣,不要擔心檢查出什麼大問題,要是大樓有那些問題也能早日補強維修,畢竟沒有什麼比安全更重要。

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2016/3/31 星期四 04:10 PM
30歲什麼都沒有...一杯咖啡後買了一間房!”591591””591房仲””591台北””台北買房””台北房仲”,東森房屋蔣宗玹0909-591591

好房網記者陳佑婷/整理報導 一杯咖啡有多貴呢?有一名30歲的網友就分享他與朋友,跟房仲業者喝了一杯咖啡之後,就合資買了人生第一間房,從原本覺得「什麼都沒有」,到可以妝點自己的「家」的喜悅。專家也表示,年輕就是本錢,趁年輕買房還可享有各種優惠,而且自己買的房子,要怎麼惡搞都行啊! 網友分享與朋友合資買房,並自己「胡搞」過後的新家。(圖/擷取自mobile01) 七年級生真的開始想買房了!30歲小資女orz804在mobile01上表示,自己和朋友感嘆即將邁入30歲,卻「什麼都沒有,有點失敗」,讓兩人心生「要買房還是買車」疑慮,於是在年假即將結束之際,兩人相約去逛新建案。由於銷售人員帶他們參觀基地時,兩人並不喜歡所以迅速拒絕,但是銷售員第二次來電邀他們過去喝個咖啡聊聊,沒想到卻正中紅心。 小資女orz804表示,他們基於「很無聊及30歲什麼都沒有的心態」被「騙過去」喝咖啡,沒想到「這杯咖啡很貴」,因為喝完之後兩人就合資買下人生第一間房子,也是人生的第一件「負資產」。但是年紀輕輕的兩人在毫無準備的狀況下買房,完全沒有裝潢預算,於是開始自己著手「亂搞」,甚至邀請親朋好友來幫忙,一度把新家搞得像「命案現場」讓兩人哭笑不得。而朋友願意冒險陪著買房,原po笑稱,希望兩人的友誼能夠撐到把房貸繳完。 許多網友看了都替兩人感到高興,而事實上,「年輕就是本錢」,許多房產專家都表示,在目前央行降息、房貸信用管制又鬆綁的狀況下,年輕人不妨在成家立業之年,勇敢買房。光是能夠裝潢、胡搞自己的家,讓房子變得跟別人不一樣,就是一件值得興奮的事了。

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2016/3/31 星期四 03:09 PM
央行頭號打房政府軍熄火 土豪卻不領情”591591””591房仲””591台北””台北買房””台北房仲”,東森房屋蔣宗玹0909-591591

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導 央行從2009年9月開始實行特定地區購買第2屋的選擇性信用管制,正式在今年3月終結。這也宣告以央行為首的緊縮銀根手段,到2011年奢侈稅政策、2012年實價登錄及囤房稅、今年上路的房地合一稅,將近6年的打房措施,「頭號打房政府軍」央行的縮手,也意味著未來新政府面臨到的問題恐怕是如何救市。 央行率先縮手打房措施,但今年新政府面對房市問題恐怕更棘手(好房網News記者陳韋帆攝影) 銀行端實質房貸放款成數降低,甚至比央行的選擇性信用管制更為嚴格,央行在第2季理監事會無預警解除信用管制,但仍控管豪宅貸款限制。雖然央行解除信用管制,表現上是利多,加上降息意在將資金逼出銀行,活絡民間投資,讓冷清的房市增添了話題,不過實際上握有現金的投資者,卻仍不動如山。 央行的降息、解除信用管制,除了反映民間經濟狀況不佳,國內喜愛房地產的投資者,近幾年更將資金捧到國外置產,資金嚴重外流,也代表房市已經虛弱到沒有打房的必要。但如今政府鬆手,這些投資者卻見房價僅微幅下滑,甚至在大循環趨勢底定之下,價格不甜,大咖也不會進場。 目前雖然許多屋主的資金卡在房地產之中,但多是不到理想價格不變賣,執著的便是,逾10年房市大多頭,眼見為憑的驚人漲勢,加上又怕賣了買不回來,使得行情價雖然有跌,但卻沒出現大量破盤價。 雖然今年央行退出打房行列,準總統蔡英文也提出公辦都更利多,但在台灣經濟體質衰退,民眾薪資凍漲、物價上揚、實質消費下滑之下,加上土壤液化、206地震撼動房市,都讓今年的房價更加如履薄冰,未見曙光。

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