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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
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網誌文章
2016/8/31 星期三 11:37 PM
社會住宅量只有0.09%,內政部要解決住宅失衡問題【591591房仲】【591蔣宗玹】【591台北】【樂屋網買房】【好房網房仲】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

內政部為落實蔡英文總統選前提出8年20萬戶的政見,擘畫相關政策配套。25日舉辦「社會住宅策略規劃與願景共識營」,由營建署邀集產官界交流意見。內政部營建署副署長王榮進今日特別就興建12萬戶、政府包租代管8萬闡述,他指出,將透過「興辦社會住宅」、「健全租賃市場」,以及「都市更新」來解決當前住宅供給結構嚴重失衡的問題。
內政部營建署副署長王榮進表示,台灣的住宅供給系統嚴重失衡,房價所得比台北市為16倍、新北13,全台有85.34%的「購屋市場」,不健全的「租屋市場」佔10.9%,「社會住宅量」則是少得可憐的0.09%。而台灣有85萬戶的空屋戶數,空屋率為10.5%,平均屋齡又達27.65年,上述問題總結即是,失衡的住宅體系,以及房屋老齡化的問題,因此,需透過興辦社會住宅、健全租賃市場,以及都市更新來解決問題。
政府提出的8年20萬戶社宅計畫,在土地取得面,以無償或有償國有非公用地獲得;資金面,成立社宅融資平台,由地方政府主導向本國銀行借貸,中央補助部分融資自償性不足之資金缺口,目前全台各縣市提報的融資需求共計1500億元;屋源取得面,以興建12萬戶、政府包租代管8萬、都更容積獎勵補充,共3個方向取得。
營建署企劃組課長施怡君表示,中央將成立住宅專責行政法人,由政府機關政策制定,行政法人負責執行,包括需要增加的人事、會計、採購制度,因法人較政府本身更具企業經營的精神,因此,下一個立院會期就有機會通過的住宅法中,內政部已修正第8條文為:「主管機關得設立或委託專責法人或機構辦理住宅相關業務」,賦予推動法源。
不過,施怡君也表示,由於社宅仍以地方政府推動為主,中央輔助,因此,仍賦予社宅的主要實施的六都選擇的空間,如北市設立負責社宅營運的公營公司「公寓大廈管理維護股份有限公司」,由北市獨資經營,設董事會,決議需經市府核定監督;新北市府則成立負責興建與營運的行政法人「居住服務中心」,兩市組織架構都在市議會審議中,尚未通過。

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2016/8/31 星期三 10:37 PM
社會住宅融資平台 第一階段籌1500億【591591房仲】【591蔣宗玹】【591台北】【樂屋網買房】【好房網房仲】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

內政部今天(25日)在行政院會提出「社會住宅政策推動規劃報告」。內政部次長花敬群表示,為了達成8年20萬戶社會住宅的目標,除了地方政府興建之外,也會透過包租代管的方式,希望以1年1萬戶包租的進度,逐年落實蔡英文總統的競選政見。花敬群表示,將籌組社會住宅融資平台,透過銀行資金協助地方政府興建社會住宅,第一階段預計籌措新台幣1,500億元的資金。
內政部次長花敬群25日在行政院會後記者會表示,除了由地方政府執行興建社會住宅之外,也會透過制定租賃專法健全租屋市場。
花敬群表示,內政部修改「住宅法」協助地方政府多元取得土地,可無償撥用的國有非公用土地或建築物,明定收益做為社會住宅興辦費用;應有償撥用的國有非公用土地或建築物,明定得長期租用取代價購,期盼藉此降低地方政府編列大筆預算的壓力。
另外,內政部也將建立社會住宅融資平台,第一階段計畫籌措新台幣1,500億元。花敬群說:『(原音)我們希望透過現階段銀行手頭上非常寬裕的資金,協助地方政府興建社會住宅營建費用來源,透過融資平台目前第一階段預計先籌措大概1,500億元長期低利資金,由地方政府報上來的數字,約略足夠未來4年使用。』
花敬群表示,規劃到2020年時,完工或開工的社會住宅是41,000多戶,再搭配1年1萬戶包租代管的房屋,屆時將提供8萬戶的社會住宅;剩餘的12萬戶則到2024年全數達成。他表示,78%的社會住宅會落在基隆市、台北市、新北市和桃園市,符合整體需求分配結構。
花敬群指出,包租代管構想是由政府或業者當二房東,再委託仲介業者代為管理,以低於市價的租金出租。另外,政府也提供租金所得所得稅、房屋稅、地價稅減免優惠,以及經營包租業的營業稅誘因,同步扶植租賃產業發展,相關預算由中央住宅基金支應。他表示,明年預計達成1萬戶包租代管的目標,其中6都每都負責1,500戶,再挑選2個縣市各興辦500戶。

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2016/8/31 星期三 09:36 PM
內政部推社會住宅 包租婆同享優惠【591591房仲】【591蔣宗玹】【591台北】【樂屋網買房】【好房網房仲】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

【台灣醒報記者鄭羿菲台北報導】租屋房東未來可享合法稅賦優惠!「政府將推出房租1萬元以下可免租金所得稅的優惠,扶植社會住宅租賃服務產業。」內政部次長花敬群25日在記者會上表示,內政部將在109年推出8萬戶社會住宅,其中一半是利用房東釋出閒置的空屋參與「包租代管」平台方式,政府也正研議《租賃專法》,讓一般住宅租賃也能享類似社會住宅出租的稅賦優惠。
為了落實總統蔡英文的「8年20萬戶社會住宅」政見,內政部25日在營建署舉辦為期2天的「社會住宅策略規劃與願景共識營」,積極推動《住宅法》草案修法,目前已規劃朝向興建12萬戶社會住宅,包租代管民間空屋8萬戶的方向,分階段陸續進行。
內政部長葉俊榮在共識營上致詞表示,「台灣的社會住宅比例僅佔全台房屋的0.09%,與日本、南韓的社會住宅比例約5%相比,過於稀少,」未來將預計8年內達到2.5%的社會住宅戶數,因此需要創造出20萬戶的社會住宅。他說,目前內政部正規畫朝興建12萬戶,其餘8萬戶則以包租代管民間空屋的方式湊足。
「政府預計在109年達成共8萬戶社會住宅的目標,其中完工或已開工興建的社會住宅約4.1萬戶,另外包租代管約4萬戶。」內政部次長花敬群25日在行政院記者會上表示,政府興建的4.1萬戶社會住宅將引進「專業房東」租賃服務協助管理制度,「為了鼓勵民眾投入新興租賃產業,也會推出房屋稅、地價稅等租稅減免、與營業稅給予免稅優惠等誘因。」
花敬群舉例說,目前規劃修住宅法,讓社會住宅房租每戶每月有1萬元的免稅額,也就是租金低於1萬元免稅,超過的部分有60%計入成本,剩下的40%才需納所得稅,如房租1.5萬元,扣除1萬元免稅額後超出5000元,其中60%計入成本,最終僅2000元需納稅,以稅率20%計算,則需繳交400元。
「現在還有許多房東處於黑市狀態,也就是租賃房屋不報稅,政府也將推出類似社會住宅租賃房東的稅賦優惠的《租賃專法》。」花敬群指出, 過去政府也曾推過類似方案,但房東興趣缺缺的主因是租金所得沒有享有優惠,參與方案還須額外繳所得稅。

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2016/8/31 星期三 08:35 PM
花敬群:社會住宅78%落在北北基桃【591591房仲】【591蔣宗玹】【591台北】【樂屋網買房】【好房網房仲】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

(中央社記者戴雅真台北25日電)內政部次長花敬群今天表示,預計民國109年完工或開工的社會住宅將達到4萬1000多戶,搭配1年1萬戶包租,就有8萬戶進度;且78%會落在北北基桃首都圈,符合社會需求。
行政院長林全在行政院會聽取內政部「社會住宅政策推動規劃」報告後表示,居住是基本人權,也是社會正義,為照顧弱勢族群,協助剛進入職場的青年,將以8年達成20萬戶社會住宅為目標,透過多元方式辦理,以貫徹總統蔡英文的「只租不售」社會住宅政策。
花敬群在行政院會後記者會表示,社會住宅實施方案由地方政府當作實施主體,興辦能力較弱的縣市會由中央協助。有關最重要的土地和財源,目前透過住宅法修法,讓無償撥用相對順利,國有地有償撥用轉化為長期租用,讓地方政府降低必須編列預算的財務壓力。
花敬群表示,財源部分設立社會住宅融資服務平台,希望銀行的寬裕資金,能作為地方政府興建社會住宅的營建費用籌措來源。第一階段預計籌措新台幣1500億元,根據地方政府提報數字,將足夠未來4年使用。
花敬群表示,一旦土地、資金到位,興辦社會住宅就「打通任督二脈」。
他表示,根據各縣市提出數據,預計民國109年完工或開工的社會住宅約有4萬1000多戶;另外搭配1年1萬戶,共4萬戶包租,合計至109年約能達成8萬戶進度,另外12萬戶將在113年之前達標。初步評估,大概有78%社會住宅會落在首都圈北北基桃,也符合社會對於社會住宅需求的分配結構。
在包租構想方面,花敬群表示,將提供房東稅賦減免、修繕補助,也給予經營包租業者免稅優惠作為誘因,希望民間空屋能有效轉化為社會住宅。這部分預算全由中央住宅基金負擔,配合地方政府推動。
他表示,明年預計推動六都各1500戶,另挑選2個比較有意願的縣市各興辦500戶,合計共1萬戶試辦,後續視情形滾動式檢討。

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2016/8/31 星期三 07:34 PM
地價調漲 張廖萬堅爭取學產地租金減收【591591房仲】【591蔣宗玹】【591台北】【樂屋網買房】【好房網房仲】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

(中央社記者趙麗妍台中25日電)全國公告地價調漲,連帶影響學產地租金,立委張廖萬堅邀集相關單位協調「公有土地租金優惠」,自用部分朝「租金優惠減收」規劃,預計9月報行政院核定。
105年全國公告地價平均調幅達30%,台中市西屯區農業區地段調幅亦高達134%,學產地租用戶租金調漲至2.34倍,引發民怨。
張廖萬堅接獲陳情後,邀集財政部國有財產署及行政院財金處、教育部學產地管理等相關單位召開「公有土地租金優惠措施」協調會。
張廖萬堅表示,以西屯區協和里農戶為例,自日據時代即租用學產地,去年底,市府地價評議委員會因附近重劃,地段率計算未區分農業區,公告地價一口氣調漲134%。
張廖萬堅指出,租金是依公告地價5%計收,這種「無預警且無法抗拒」的租金調漲,造成民怨四起,尤其以台中市西屯區為甚,租金暴漲2.34倍。
他要求教育部,針對學產用地承租辦法應研擬特別優惠方案,以解決經濟弱勢戶承租人的問題。地方政府對公告地價漲幅,應考量土地使用再研擬調整,避免長期承租戶因地價調整、租金暴漲,面臨生活負擔引發民怨。
財政部國有財產署長曾國基表示,今年公告地價漲幅過大,衝擊許多經濟弱勢戶,行政院已責成財政部研擬現行「國有土地出租辦法」修正。現有國有土地承租戶約7萬戶,其中住宅佔40%,約有3萬戶為自用。
「公有土地出租優惠措施」方案已進入最後評估階段,預計在9月底報請行政院,公告後可溯及今年1月,至少3萬戶受惠。

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2016/8/31 星期三 06:33 PM
台中科學園區地價暴漲180%廠商吃不消 國發會:素地租金凍漲一年【591591房仲】【591蔣宗玹】【591台北】【樂屋網買房】【好房網房仲】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

台灣投資環境惡化,在廠商多所抱怨之際,各縣市政府今年又大幅調高工業區公告地價,台中科學園區公告地價今年調高180%,讓台積電、巨大、矽品等廠商都抱怨不已,為了避免廠商出走,國發會最近公布擴大投資方案,宣布科學園區素地租金凍漲一年,經濟部工業局管轄的工業區土地「由售轉租」,希望藉此降低廠商出走意願。
環保抗爭日益激烈 工業區租金反映投資成本
近年來,國內工業區開發,面臨環保抗爭日益激烈,不少工業區為了避免民眾抗爭,都開始埋設海洋放流管等設施,希望達到「零排放」目標,但相關投資成本也反映到工業區租金,以台中科學園區為例,先前中科友達光電曾因廢水排入灌溉溝渠,引發下游農民抗爭,如今,園區已全面投資污水放流管工程,讓中科管理局每個月必須向廠商收取每平方公尺22.87元的公共設施建設費。
如今,不僅公共設施建設費成本提高,連地方政府也對科學園區開刀,科技部官員表示,近年來各縣市政府為了要降低財政赤字,紛紛調高公告地價,原本位在台中市邊陲的中科,今年一月起公告地價竟然調高180%。
依據科學園區的土地租金計算公式,科學園區管理局係按月向進入廠商,收取素地租金與公共設施建設費,素地租金為公告地價乘以5%的年租率,龍潭與竹北生醫園區因為地價較高,素地租金為公告地價乘以10%。
中科地價調幅180% 科技部也嚇一跳
據了解,過去政府為了避免科學園區公告地價漲幅過高,導致園區廠商營運成本增加,內政部每年在審議各縣市公告地價時,都會將調幅過高的部分降下來,但今年起內政部態度轉而支持縣市政府,科技部看到台中科學園區公告地價調幅竟高達180%,也嚇了一跳。
據了解,科學園區隨著公共建設完成,成本陸續分攤完畢,公共設施建設費對租金的占比會逐年下降,對科學園區廠商來說,素地租金大約佔土地成本7成左右,但台中園區因為海洋放流水設施才剛蓋好,近年公告地價又大幅調高,素地租金明年度本來要從每平方公尺7.23元大幅調高到14.26元,連同公共設施建設費每平方公尺高達40元,比今年度的27元,大幅調漲13元。
廠商:沒有廠商進駐就沒有今天的繁榮
對於地方政府大幅調高科學園區公告地價,園區廠商也頗為不滿,廠商認為,中科等科學園區當初原本一片荒蕪,如果沒有廠商的進駐根本沒有今天的繁榮,早年進駐園區的外商,例如日東化學等,也認為近年素地租金成本大漲,超過了當初該公司評估設廠時的預期。
事實上,各縣市政府大幅調高科學園區租金,也讓科學園區作業基金跟著縮水。科技部表示,科學園區都是蓋在台糖等國有土地上,園區管理局從廠商這邊收取素地租金,回頭繳納地價稅,等於扮演二房東角色,過去幾年台灣陸續增建科學園區,園區管理局都是透過銀行貸款,支應相關支出費用,去年度科技部在編列作業基金預算時,各縣市政府尚未完成今年度公告地價,如果今年度科學園區素地的租金凍漲,作業基金每個月收入將比當初編列時少3000萬元。
經濟數據不理想 林全希望降低投資門檻
據了解,由於今年上半年經濟數據不甚理想,行政院長林全希望各部會能夠降低投資門檻,避免廠商外移,因此國發會在彙整各部會擴大投資方案時,特別要求科技部與經濟部對旗下的工業區租金「凍漲」一年,經濟部工業局日前公告,彰濱、南科工業區、花蓮和平、雲林科技工業區石榴班區與離島式基礎工業區新興區,提供2年免土地租金優惠,另外,工業局同時研議工業區土地價格方案,抑制投資炒作。
科學園區素地租金凍漲一年,中科廠商台積電、矽品、友達、玉晶光,以及自行車生產廠商巨大等企業將受惠最大。根據估算,廠商每年租金成本可望省下5.2 億元,減少幅度更高達30%。不過,「凍漲」後每月租金仍有每平方公尺33.72元,還是比去年多出6元。
科技部官員表示,由於內政部希望透過公告地價的調高,達到「實價課稅」的目的,科學園區素地租金「凍漲」一年後,未來仍然得面臨租金調高問題,科技部官員表示,目前科學園區作業基金,是靠竹科等發展成熟的園區,「養」後續的新增園區開發投資,先前「科學園區作業基金」原本設定民國126年達到100%財務自償,目前看來這個目標恐怕要延後。

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2016/8/31 星期三 05:33 PM
政院版 社會宅擬2成供弱勢【591591房仲】【591蔣宗玹】【591台北】【樂屋網買房】【好房網房仲】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

為達到總統蔡英文興建20萬戶社會住宅政見,行政院會上周四本要通過《住宅法》修法,但當時多個公民團體抗議,社會宅保留給弱勢比率未達3成,還拿掉原來12項弱勢認定標準,閣揆林全只好臨時抽掉,先交今晚行政立法協調會報再討論。
政院高層坦言,若保障弱勢比率提高到3成,仍保留認定標準,一來地方政府難以負擔經費,二來當地居民也會抗議影響房市,反而無法興建。社會住宅推動聯盟批,擔心抗爭就不顧弱勢,根本本末倒置,若政府執意如此,不排除再上街頭。現行《住宅法》規定,社會住宅是指由政府興辦或獎勵民間興辦,專供出租之用,並應提供至少10%以上比率出租予具特殊情形或身分者之住宅。
其中明定低收入戶、身心障礙者、特殊境遇家庭、遊民、受暴者或性侵害受害者、愛滋病患者等共12項認定標準,但政院版修法條文中,刪除12項標準,僅寫社會住宅要提供給經濟或社會弱勢者,授權由地方政府認定,而保留比率調高到2成。
政院高層表示,法律只是最低保障標準,把比率設為2成,像台北市等有能力的城市,可自行調高到3成,但若法律一開始就訂太高,許多中南部縣市不見得有辦法負擔。社會住宅推動聯盟上周到政院抗議,要求社會宅保留給弱勢比率要達3成,也不得刪除12項弱勢認定標準。翻攝臉書,社區抗爭恐難興建,該高層人士也坦言,社會上都說反歧視,但現實情況並非如此,所以政委張景森在協調時,建議將弱勢認定標準刪除,就是擔心若明定,社會住宅附近社區會認為社宅裡住有遊民、病人,影響當地房市,開始激烈抗爭,最後導致無法順利興建,反而幫助不了他們。張景森昨說,這兩天有跟立委溝通,說明未明列弱勢類別,不代表不保障,而是中央在其他法律規定,地方政府再做判定,不要在《住宅法》條文中明定,興建社會住宅時地方抗爭才不會這麼大,且若強制認定該12項指標,那其他弱勢怎麼辦?
北市公宅房價未跌,社會住宅推動聯盟發言人呂秉怡說,社會住宅的核心價值就是優先幫助弱勢,政府不能因為擔心社區抗爭就不做,這是本末倒置。至於中央不做弱勢團體的認定,反交給地方政府,但地方政府基於討好選票文化,一定把大部分比率給買不起房子的年輕人,但年輕人可藉由政府的租屋補貼去租其他房子,反倒是獨居老人、單親家庭等弱勢,被租屋市場排斥,他們才是最需要幫助的人,政府可透過社區溝通和營造公共建設,跟要興建社宅地段的居民溝通。
政大地政系教授張金鶚認為,這是中央不願承擔責任的做法,政府應要有中心思想,並非遇到有人抗議就退縮、政策就轉彎,「好像有吵就有糖吃一樣」;張說他做過研究,台北市一些公營住宅管理得好,周邊房價並未受到影響,且政府蓋社宅目標本來就是讓弱勢者都可以有個家,30%已經是底線。今開協調會報討論,綠委陳其邁說,社會住宅的弱勢戶本來就要提高,但民間團體提出調到30%,要看整體需求的比率、以及政府財政是否能負荷。民進黨團總召柯建銘昨表示,黨團沒既定立場,要看今政院闡述後,才能夠討論。

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2016/8/31 星期三 04:32 PM
文林苑終於要交屋 房屋稅1千變5萬【591591房仲】【591蔣宗玹】【591台北】【樂屋網買房】【好房網房仲】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

文林苑都更案,歷經強拆風波4年後,9月終於要交屋,不過,原住戶開心即將入住,卻也開始擔憂未來要繳的相關稅金能否負荷!原本40年老房,一年房屋稅不過千元出頭,但新屋無折舊、結構又升級,每年房屋稅恐怕會破5萬元,等於暴增50倍。
文林苑自救會會長謝春嬌:「歡迎來我們的新家。」

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2016/8/31 星期三 03:31 PM
台中市 進入租金大爆漲時代【591591房仲】【591蔣宗玹】【591台北】【樂屋網買房】【好房網房仲】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

今年公告地價大幅調升,後續效應開始發酵,台中是主要精華地段的百貨商場、餐廳、飯店及店面,租金蠢蠢欲動,市場傳出地主租金漲幅都在5成到1倍以上,甚至還有4倍漲幅,也宣告台中市租金將進入大爆漲時代。
公告地價為3年1調,今年6都公告地價全面調升,公告地價所牽動的地價稅,將在11月開徵,屆時業者與民眾收到稅單,就會感到切身之痛,預料隨著地價稅爆漲,帶動租金上揚,物價也會跟起漲,民眾要有心理準備。

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2016/8/31 星期三 02:31 PM
民俗月效應 7月建物移轉月增6%【591591房仲】【591蔣宗玹】【591台北】【樂屋網買房】【好房網房仲】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

(中央社記者韋樞台北30日電)內政部統計全台7月建物移轉交易達2萬4044件,月增6%,累計前7月建物移轉件數13萬2625件,年減16%。房仲指出,減幅已較上半年收斂,另外可能受到8月民俗月效應而提前交易。
內政部統計資料顯示,7月全台房屋買賣移轉登記棟數為2萬4044件,較6月的2萬2623件增加約6%,年減2%,累計今年前7月房屋買賣移轉棟數13萬2625件,較去年同期減少約16%,比起今年上半年動輒年減2成到3成的情況有所改善。
21世紀不動產營運處協理張恆嘉表示,由於8月是民俗月,部分民眾為了避開民俗月,導致7月交易量微增,相對8月買氣則受到壓抑,加上消費者期待房價下跌,及政府政策方向不明,可預見交易量將下跌。
張恆嘉表示,以目前的市況來看,9月起應可望回復自然需求,並逐漸進入年底交易旺季,但是壓抑房市買氣的因素尚未排除,買方可能讓價幅度不符預期,今年下半年建物移轉棟數預期仍將較去年低,市況相對保守。

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