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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
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網誌文章
2016/9/30 星期五 12:07 AM
近7成民眾看跌第4季房價 永慶:實價下殺15%內好談【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

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2016/9/29 星期四 11:06 PM
房市近7成看跌 實價砍15%內最易成交【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

(中央社記者韋樞台北26日電)永慶房產集團網路調查4季房市,結果66%受訪者看跌房市,其中小幅看跌5%到10%過半,占51%。永慶表示,政府後續可能調高房屋稅、遺贈稅等,衝擊民眾信心,整體看跌趨勢再擴大。
永慶房產集團業管部協理林泰隆分析,央行除豪宅外,全面鬆綁信用管制,讓4、5月市場受激勵,買氣回溫;但後續房屋稅、遺贈稅可能上調,整體看跌趨勢再擴大到66%,較第3季的59%再增加7個百分點。
林泰隆表示,購屋理想價格部分,調查發現53%受訪者認為比「實價登錄成交行情低15%內」便願意進場;而售屋理想價格在「實價登錄成交行情低15%內」的占比也高達62%,顯示「實價登錄成交行情15%內」是過半買賣雙方共識的價格區間。
進一步分析第4季調查「買方購售屋價格意願」,結果顯示,賣方最高有34%接受價格在「實價登錄成交行情正負5%內」,以比例來看,4間房子要賣,只有一個買方願意接受價格,成交機率低;但價格落在「實價登錄成交行情10%到15%」時,有3個買方搶1間房子,售出機率比其他價格多出3倍。
在買方市場確立的狀況下,建議有意售屋的屋主,按照最新實價登錄價格再酌讓5%以上,才有機會與買方有價格共識,加速成交。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為,目前建商讓利求售已成共識,新屋價是房價先行指標,價跌趨勢已不可擋,讓利才有成交量。觀察六都第3季房價僅持平或微跌,在價格修正不足、買氣轉弱的狀況下,預期第4季房市呈現「量平價小跌」格局。
永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查,採「電子郵件」方式寄發永慶房仲網會員。調查時間9月1日到14日;回收有效問卷數為1015份。在95%的信心水準下,樣本抽樣誤差為正負3.0%。 1050926

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2016/9/29 星期四 10:05 PM
928檔期開跑 近7成民眾看跌Q4房市【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

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2016/9/29 星期四 09:05 PM
Q4房市 看跌比率高達66%【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

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2016/9/29 星期四 08:04 PM
自住客回溫 建商第4季推案競出【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

中國時報【王玉樹╱台北報導】
受惠剛性需求,全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰昨(26)日表示,今年第3季末到第4季自住客看屋人數漸增,建商上半年延遲推的個案紛紛這時進場,預估全台有1,500億案量,顯示房市有好轉跡象。
賴正鎰認為,國內自有住宅的首購市場是剛性需求,所以市場「看淡不淡」。建商也多推出中小坪數的親民總價個案,迎合市場需求。
他進一步分析,房貸利率一再下探,央行授信解禁,房貸成數回升,房市撐到第3季,自住買盤已轉趨積極,建商願意進場布局,在售價日趨平實下,不少建案已出現台商願回來置產,房市可望回歸基本面。
但賴正鎰疾呼,房地產第4季才正要好轉,政府應檢討房屋稅合理性。他強調,這攸關產業上下游300萬家庭,「要先顧腹肚,才通顧佛祖」。不要讓房地產業繼觀光業之後,成為下一個走上街頭陳情抗議的行業。
他強調,年初房地合一稅實施後,各縣市調整房地持有稅,包括今年11月地價稅及明年5月房屋稅先後都要調漲,勢必再次衝擊不動產市場。
賴正鎰說,政府應用和緩方式逐步實施稅改,包括自用住宅房地持有稅「輕稅化」,以免影響民生與不動產業。其次,新建房屋需有銷售期,應將建商等房屋起造人排除在「囤屋稅」適用對象之外,或者取得使照後一年內還沒銷售出去,可比照自用住宅房屋稅率1.2%,減輕建商負擔。
三圓建設董事長王光祥則認為,房屋稅暴漲6倍,影響的是850萬戶家庭,建商還在其次,「我是不會上街頭。」但他坦承,房子不用蓋了,影響的是做玻璃、做水泥一大群行業,試問如果經濟停頓下來,怎麼救經濟?

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2016/9/29 星期四 07:04 PM
賴正鎰:房市 有好轉跡象【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

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2016/9/29 星期四 06:03 PM
買賣雙方房價沒共識 Q4進入低量新常態【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

房市持續低迷,事實上關鍵在「讓利」。房仲業者發表第4季房產趨勢調查,看跌房市的比例持續擴大,買賣雙方依舊對價格缺乏共識,買家希望比實價登錄低15%才願意進場,低利環境則讓屋主寧願「慢慢等」,進入「低量新常態」。房仲業者認為房價尚未落底,Q4房市將維持「量平、價小跌」的尷尬局勢。
  永慶房屋今(26)日公布第4季房產趨勢前瞻報告,有意買屋的民眾看跌比例從第3季的59%上升至66%,51%認為「小幅看跌5%~10%」最多;不過在理想房價部分,53%的買方認為須比實價登錄行情低15%,賣方卻有34%集中在實價登錄價格正負5%內,說明買賣雙方對價格尚無法達成共識,以致於交易量遲遲不見起色,銷售天數不斷向上攀升。
  永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出,央行連續4季降息,低利環境讓屋主沒有急售的壓力,價格因此顯得較無彈性。買賣雙方比氣長,認知差距無法拉近,市場將步入「低量新常態」,房價修正不足,將使第4季呈現「量平價小跌」的格局,全年買賣移轉量恐將創下26年來的新低點,約在23~24萬棟間。
  葉凌棋直言,「讓利」是現今房市關鍵,但以大台北地區而言,不論新成屋或中古屋,真正「讓利」的建案或物件並不多。建商與屋主都在撐,希望等到景氣回溫,偏偏全世界經濟低成長的狀態在5年內都不會解除,大家只好都「ㄍㄧㄣ」住,在未出現明顯成交量前,房市都不算落到谷底。
  葉凌棋認為,以目前情勢來看,重劃區可能最快「讓利」,若大量供給出現低價,就會拉動心急的中古屋主,跟著「讓利」出售物件。對比房價高點,雙北市已經有13~15%的修正,交易量更減少了64~71%,只要屋主願意以低於行情15%出售,將可吸引買方進場增3倍,成交機會也可增3倍。

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2016/9/29 星期四 05:03 PM
皇鼎砸12.6億 新北汐止掃地【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
又見建商大手筆購地!皇鼎建設(5533)逆勢進場購地,昨(27)日砸進12億6千萬元,加碼新北市汐止6,202坪土地,土地來源都是陸續向國產署、台灣金聯資產管理公司買進;這是今年下半年以來,繼興富發(2542)、潤隆(1808)等上市建商進場購地之後,再次見到逢低買進的大手筆買地紀錄。
皇鼎建設長期耕耘內湖、汐止一帶的科技廠辦市場,未來下一個10年計畫,重心將轉移到汐止,準備投入占地2萬坪以上、總銷上看200億元以上的大型科技廠辦開發案。
昨天皇鼎建設宣布陸續向台灣金聯資產管理公司、財政部國有財產署,買下新北市汐止區保安段389地號等11筆土地,買進面積達6,202.58坪,每坪取得成本約20.38萬元,總計投入12億6,238萬元購地。
皇鼎建設董事長劉信雄表示,目前皇鼎是本業、業外同步布局,往年皇鼎是上市櫃營建股中「廠辦三雄」之一,興建完成的科技廠辦大樓棟數,僅次於遠雄建(5522),光是在內湖,皇鼎就興建完成30多棟科技廠辦大樓。
皇鼎表示,最近皇鼎重心已轉移到汐止的廠辦市場,正規畫新台五路和大同路之間的10年計畫,計畫分為5期開發,目標總銷估約200億元,迄今取得土地已2萬坪以上。
這兩年,積極轉戰汐止科技廠辦的上市建商遠雄建、國揚(2505),都加碼科技廠辦大樓,分別推出的「遠雄U-TOWN」第1期和「國揚雲端」等廠辦大樓,都創下銷售佳績;接下來皇鼎計畫加碼的200億元廠辦開發案,可望是下一個汐止地標。
皇鼎目前全台待售住宅餘屋,只剩下台南案,待售廠辦大樓,還有內湖瑞光路環球科技大樓(總銷未定)、汐止環宇科技大樓(總銷約20億元),兩棟都在2016年年中完工,預計明(2017)年銷售。
皇鼎每年EPS約在3∼3.5元水準,2015年僅2.18元;2016年上半年稅前盈餘約2.28億元,EPS達0.64元;累計前8月營收達11.62億元,較去年同期衰退約44%。
劉信雄表示,希望皇鼎未來每年營收有7成來自房地產本業,3成來自富信連鎖飯店的貢獻,富信飯店主要都是向皇鼎承租 自有土地資產,因此成本低。

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2016/9/29 星期四 04:02 PM
陸建商攻占香港 上半年豪買98億港元土地【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

工商時報【賴昭男╱綜合報導】
香港房地產市場出現新玩家!新浪日前引述外媒報導,根據法國里昂證券統計,今年上半年,中國大陸建商在香港購買了價值98億港元(約合84億元人民幣)的公共土地,占同期全部公共土地銷售之45%;去年同期,大陸建商入手的土地比例僅有24%。
報導指出,在近期香港政府的土地拍賣記錄中,大陸建商正以創紀錄的速度取得土地。業界觀察指出,香港建商過去幾乎控制香港所有公寓及購物中心,但在大陸玩家紛紛湧入的情況下,逐漸喪失主導權,甚至是節節敗退。
譬如,在香港傳統5大建商「新鴻基地產、長江實業地產、新世界發展、信和置業、嘉里建設」之中,今年上半年取得新土地的僅有一家。根據里昂證券香港房地產研究部門負責人王艷提供的數據,香港建商及大陸建商土地交易消長,在近1年內出現十字交叉。
實際上,目前香港房市並不特別熱絡,住宅銷售數字在今年2月出現近25年新低;此外,儘管中古屋價格在最近幾個月有所回升,但仍較去年9月高點低7%。大陸建商在此時殺入香港房市,似乎有點難以理解。
對此,王艷分析,儘管香港房市不景氣,住宅價格仍然居高不下。目前香港平均房價約每平方公尺10萬元人民幣,相當於大陸二線城市10倍,對大陸建商而言,仍有獲利空間。王艷形容,「在香港做1個項目,頂得上在大陸二線城市做10個項目。」
儘管如此,香港房市整體仍不被看好。經濟學家表示,香港房市面臨大陸經濟成長放緩、人民幣貶值趨勢、大陸反貪腐政策及美國低利率環境結束等挑戰;同時,香港政府也在2012年為減少市場投機行為,頒布一系列房市降溫措施。

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2016/9/29 星期四 03:02 PM
金融業偏愛房產 陸銀涉房固定資產逾6兆【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

工商時報【李書良╱綜合報導】
房地產一直是大陸金融業的最愛。陸媒報導,截至今年中期,大陸上市銀行的自有「涉房固定資產」可能超過6兆元人民幣(下同)。
綜合陸媒報導,大陸上市銀行的自有「涉房固定資產」淨值約為5,500億元,原值接近8千億元。即使保守估計,這部分資產的真實市價也將達到4兆元;如果估價再大膽一點,可能超過6兆元。與之相比,大陸上市銀行2015年合計的淨利潤僅為不足1.3兆元。
報導指出,事實上,在近3千家A股上市公司參與的房屋及建築物類固定資產排名「TOP 10」當中,作為龍頭的國有4大行(中、農、工、建)分別佔據了第2位、第3位、第4位和第8位。
譬如,北京的金融街是很多大陸上市銀行總部或北京分行的駐紮地,且房地產也以金融機構自有為主。以相對建成較晚的北京市金融街B7大廈(即現北京銀行和中國人壽大樓)為例,其在2005年出售時價格約在每平方公尺1.46萬元,如今市價據附近的地產仲介估計,「能夠達到10萬元以上,而且有價無市」。
另一方面,即使大陸A股的表現平淡,但房市卻是火熱,讓不少大陸上市公司在近期紛紛變賣手中房產套現,美化帳面業績,以求公司不被打入ST股,甚至是被勒令退市。例如,繼*ST寧通B、雲賽智聯賣房套現後,高鴻股份、綠庭投資、*ST新梅等公司也相繼加入賣房的行列。
*ST新梅先前發佈公告稱,其控股子公司擬將所持有的新梅大廈部分辦公用房,出售給公司關係方上海鑫兆房產發展有限公司。這8層整層辦公用房產權將以單價不低於1.6萬元,總價不低於1.5億元的價格出售給鑫兆房產。初步估算交易完成後,將大幅增加上市公司的利潤,達5,500萬至7,500萬元。

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