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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
**民視新聞採訪報導***
**台視新聞採訪報導***
**公共電視採訪報導***
**寰宇新聞採訪報導***
**蘋果日報採訪報導***
**非凡財經台採訪報導***
**大日出版社採訪報導***
**SMART月刊117期採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
好友人數\

網誌文章
2017/1/26 星期四 12:57 AM
這裡還會繼續漲?專家:降價取量無可避免【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

好房網News記者翁聖惠/整理報導 房市遲遲未落底,對想買房的民眾來說,只能有持續看房跟等待,而不少屋主也在此時調整心態及價格,不過,有網友指出,自己關注基隆房市好長一段時間,最近看上一間社區,屋主依然堅持不降價,認為當地還會持續漲。 專家指出,基隆近來出現不少1字頭建案,降價取量是無法避免的事。(好房網新聞部資料庫) 一名網友在mobile01上指出,因為結婚還有小孩快出生的緣故,想換大一點的房子,所以2∼3年前就開始關注基隆房市,最近則是看上了一間地點不佳、曾發現漏水過的社區,跟屋主談過後,屋主依然堅持開高價,並說出像是交通方便、社區風評好等等堅持不降價的理由,甚至指出基隆將會是今年最夯的區域,房價應該還會漲。 根據鉅亨網報導,基隆房價在2014年首度從1字頭攀升至2字頭,但因房價高漲、基隆多雨與地形的關係,加上建設題材比大台北少、欠缺未來性,台北客逐漸流失,成交量反而與房價走勢呈反比;而財經專家Dr.J在大數據中撰文指出,從民國98年至104年的人口趨勢圖來看,只有宜蘭市與基隆市的人口呈現下滑趨勢,其餘各縣市人口皆上升。 基隆房市還會繼續漲嗎?對此,房產雜誌企研室經理則向媒體指出,2015年有建案打出1字頭熱銷後,不少建案也跟進,預估在1字頭建案的湧現下,基隆新建案市場成交量會爆量激增,台北客比率可望回升逾 30%,預估基隆房價將殺回到 1 字頭,降價取量是無可避免的事。

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2017/1/25 星期三 11:57 PM
房市冷 去年新房貸11年新低【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

呂清郎/台北報導 2016年房市冷冷清清,內政部統計顯示,6都買賣移轉棟數僅18萬棟,創下26年新低,比金融海嘯及SARS風暴時都還要慘,中央銀行統計的五大銀行新承做房貸金額,恐怕也將創11年新低。 2016年五大銀行新房貸金額11年新低 根據央行每月公布的五大銀行新承做房貸金額統計,去年前11月為3,910億元,月平均約355億元,如無意外,全年估計將低於4,300億元,創11年來新低紀錄,且與2015年全年4,464億元相比,年衰退估計逾4%;台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行承做房貸的比重,合計約占全體銀行的4成左右,一般被視為觀察房市的風向球地位。 央行統計顯示,五銀行新房貸金額2005年衝破5,000億元大關,接著的2007及2008年略為減少至5,000億元之下,但從2009至2014年雖跨越全球金融海嘯,卻連續6年均達到5,000億元之上,甚至在2011年更直逼6,000億元大關、創歷史新高。 銀行房貸主管指出,在6年期間,房市在投資客大力炒作下,交易量暴增且房價大漲,央行也不得不祭出4次選擇性信用管制,抑制房價不正常飆漲,財政部也透過租稅手段,2015年房市終於反轉向下,投資客幾全部退場,近2年來全由自住客撐場,全年新承作房貸總額將連續3年下滑。 銀行房貸主管認為,去年房市延續前一年的低迷,雖然央行大幅鬆綁房市管制,全年新承作房貸總額估計仍將持續下滑,並且低於2015年,再創11年新低。

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2017/1/25 星期三 10:56 PM
供過於求? 這個城市房子蓋太多【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

好房網News記者翁聖惠/整理報導 對比2016年的低迷房市,不少房市專家認為,今年雖然會稍微回溫,不過房價仍不會落底,預估明年會更低,而對比不少人認為台北、新北的新房供過於求,有財經專家指出,其實最有泡沫化危機的縣市應該是宜蘭。 財經專家指出,宜蘭有房市泡沫化的危機。(好房網News記者賈蓉/攝影) 台灣哪個縣市最有泡沫化危機的可能?財經專家Dr. J在大數據中撰文指出,根據人口趨勢圖來看,從民國98年到104年,只有宜蘭、基隆兩城市人口呈現下滑趨勢,其餘各縣市皆上升,桃園市、新竹縣與新竹市均佔人口增長的前三名。 Dr. J分析,雖然台北市的房價高,但人口成長數卻有增長,代表房子供給跟需求相當接近,再加上臺北市可蓋空間有限,也使得臺北市房價居高不下;而雖然宜蘭的整體人口減少,但房屋總數卻不斷增加,顯示現在供給過於寬鬆、蓋太過頭的不是新北市、桃園市,認為宜蘭未來會有泡沫化風險。 根據一份房產雜誌統計,2016年第三季北台灣房價齊步走跌,僅宜蘭逆勢上漲,房產雜誌企研室經理則向中央社分析指出,近年來宜蘭房價居高不墜,市中心高總價與高單價向外推擠效應顯著,而宜蘭外圍蛋白區位置較偏,但建商競相推出千萬元以下透天厝,或500萬元內的公寓,因而拉高蛋白區房價。

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2017/1/25 星期三 09:55 PM
想租屋過一生?專家:先存到420萬元再說【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

好房網News記者蔡孟穎/整理報導 房價太高、買不起房怎麼辦?有不少人認為,比起買房,月付租金更加划算,因此網路上出現「先租屋、等房產繼承」的說法,不過可不是每個人都這麼幸運,有間房子能繼承,而專家也提醒,想租屋過一輩子,先存到退休後所需的420萬元租金再說。 想租屋過一生,專家提醒65歲退休後,且至少算到100歲,也要先存420萬才足夠(圖/好房資料中心) 租屋比買房,生活更輕鬆?先前有男性網友淚訴被父親狠嗆「30歲名下無房,不爭氣」,並表明絕不留房產給小孩、要求兒子婚後搬出去,讓不少網友憤怒表示,房價今非昔比,40歲都買不起,要該網友先租屋就好,等雙親百年後繼承房產。 人力網站資深副總經理洪雪珍在商業週刊撰文表示「憑什麼要父母留房間給你」,房子是父母年輕時打拚換來的,有權決定如何處置自己的房子,現在不少已有父母認為,與其靠小孩養老,「以房養老」靠房子更實在。 洪雪珍表示,年輕人別掉進網路上一系列「買不如租」的陷阱,其實文章是要告訴年輕人做好財務規劃,不要認為「父母的房子就是你的房子」,買房和人生規劃、財務規劃有密切關係,如果想租屋過一輩子,就要有本事付房租到最後一刻,年輕時能工作付租金,但65歲退休後,以每月1萬元的房租計算到100歲,光是租金就必須存足420萬元!

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2017/1/25 星期三 08:55 PM
想打臉租屋族 反被網友酸爆:買幾間了?【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

好房網News記者蔡孟穎/整理報導 買房、租屋各有優缺點,曾有網友表示,無殼蝸牛不必擔心房產稅調漲,更沒有讓生活品質縮水的房貸,但各自擁護派的辯論戰可從未停歇,就有買房派列出數點買屋優勢,想推翻租屋族「無貸一身輕」的優點,但卻反被其他人打臉問「所以原PO你買幾間了?」 有網友想推翻租屋利大於弊的論點,卻意外被嗆翻(圖/翻攝自mobile01) 租屋利大於弊?有網友在mobile01上發文表示,無殼蝸牛高喊租屋省錢,但理財花費無節制,老了就連殼都沒有,還提出「如果家有女兒,你敢把女兒嫁給沒房的男人嗎?」、「景氣好,看到炒房賺錢的人,不會心酸嗎?」等6點租屋困境想打臉租屋族;但沒想到卻反被租屋派圍剿,認為現在挑女婿,早就不看有無房產,更狠酸「這輩子活著,應該也遇不到台灣景氣好轉」。 現代青年結婚不必附房產?事實上,這樣的觀念還沒普及,長輩對於「成功的人就是要買房」的觀念根深蒂固,根據房仲統計,逾六成的民眾購屋原因都和結婚有關;不過買房雖能多一份安居樂業的安全感,但沉重的房貸,卻成為年輕小資族最大的夢魘,轉而傾向租屋或與父母同住。 但理財專家洪雪珍在商業週刊撰文提醒,年輕人別掉進網路上一系列「買不如租」的陷阱,其實文章的重點在要你不要盲從,要做好財務規劃、安排人生,而如果選擇一生租屋,也要為退休生活先準備好租屋預備金,和後續可能遇到的養老居住問題。 包租公律師蔡志雄也建議年輕人,儘管房價再高,也要將買房放進人生規劃裡,千萬別放棄固定存一筆買房基金,或是因為不買房就「輕鬆花」,距離買房目標也會越來越近。

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2017/1/25 星期三 07:54 PM
這裡還會繼續漲?專家:降價取量無可避免【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

好房網News記者翁聖惠/整理報導 房市遲遲未落底,對想買房的民眾來說,只能有持續看房跟等待,而不少屋主也在此時調整心態及價格,不過,有網友指出,自己關注基隆房市好長一段時間,最近看上一間社區,屋主依然堅持不降價,認為當地還會持續漲。 專家指出,基隆近來出現不少1字頭建案,降價取量是無法避免的事。(好房網新聞部資料庫) 一名網友在mobile01上指出,因為結婚還有小孩快出生的緣故,想換大一點的房子,所以2∼3年前就開始關注基隆房市,最近則是看上了一間地點不佳、曾發現漏水過的社區,跟屋主談過後,屋主依然堅持開高價,並說出像是交通方便、社區風評好等等堅持不降價的理由,甚至指出基隆將會是今年最夯的區域,房價應該還會漲。 根據鉅亨網報導,基隆房價在2014年首度從1字頭攀升至2字頭,但因房價高漲、基隆多雨與地形的關係,加上建設題材比大台北少、欠缺未來性,台北客逐漸流失,成交量反而與房價走勢呈反比;而財經專家Dr.J在大數據中撰文指出,從民國98年至104年的人口趨勢圖來看,只有宜蘭市與基隆市的人口呈現下滑趨勢,其餘各縣市人口皆上升。 基隆房市還會繼續漲嗎?對此,房產雜誌企研室經理則向媒體指出,2015年有建案打出1字頭熱銷後,不少建案也跟進,預估在1字頭建案的湧現下,基隆新建案市場成交量會爆量激增,台北客比率可望回升逾 30%,預估基隆房價將殺回到 1 字頭,降價取量是無可避免的事。

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2017/1/25 星期三 06:53 PM
房市大震撼! 公設擬全部不計入坪數【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

記者游智文/台北報導 內政部日前公告雨遮、屋簷不登記坪數,讓不少房地產業者跳腳,但今年可能還有更震撼的規定。業者指出,內政部為改善虛坪問題,正研擬不動產登記法草案,公設部分擬全部不登記。 內政部日前公告雨遮、屋簷不登記坪數,但今年預計將有更震撼的規定。 圖/報系資料照 高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示,內政部針對不動產登記法,一年多來已開過八次會議,公設取消登記是主要議題之一,預計是下一步改革重點。此一政策如落實,房市生態將出現大改變,同樣總價,拆算後恐怕每坪單價將大幅攀升三成以上。 內政部地政司承認,不動產登記法草案確實針對公設取消登記進行討論,但有反對意見,目前仍討論中,尚未定案,未來有具體結果,也必須送立法院審議。 監察院2009年糾正內政部對建物虛坪灌水問題怠忽修法後,內政部積極展開各項不動產登記改革,其中,雨遮、屋簷已透過修正地籍測量實施規則,自2018年不再登記,地下層測繪也從牆外緣改至牆中心。 另外,現行建物、土地登記法源,是依土地法規定訂定的土地登記規則,為行政規則,由於土地建物登記涉及人民權利義務,內政部規劃制訂不動產登記法,提升至法律位階,一年前開始邀集地政士、估價師、學者及各縣市代表開會研議,至今已舉辦過八次會議。 陳碧源表示,公設取消登記是多次會議討論重點,區分所有權分成專有部分和共有部分,專有部分改以牆壁內緣為界,共有部分,即一般所謂公設,比照德國、日本全部不予登記。 陳碧源說,公設不登記,加上建物登記從外牆改為內牆,國內房市將進一步邁向實坪登記,由於建物所有權登記面積將明顯減少,同樣總價,拆算每坪單價將大幅攀升三成以上,將對房市造成重大衝擊。 此外,如同雨遮、屋簷不登記上路,預料建商將不再興建一樣,公設如不登記,建商無法出售坪數,新建案規畫游泳池、健身房等公設意願也會大降,未來房市恐以陽春、實用為主流。 另外,台灣會不會仿效日本,除了管理費外,必須再繳交修繕積立金,以因應未來因公設不登記或不能交易下的負擔。也將是未來可能必須考慮的。

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2017/1/25 星期三 05:53 PM
買房難,狂購物…3步縮短與200萬頭期款距離【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

好房網News編輯中心/整理報導 金雞年薪情如何?主計處公布最新平均薪資,雖創歷年同期新高,但高興只有1秒鐘,因為扣除上漲的物價指數,甚至不如16年前,2000年水準。薪資倒退,房價高讓上班族苦不堪言,發洩在瞎拚上的1年總額,竟可蓋3棟101。 狂瞎拚!國人1年買衣服總額,竟然可蓋3棟101(好房網News記者賈蓉/攝影) 不買房子可以用租的,買衣物可以刷卡就帶回家,就算不穿、不用,心情也UP。綠團組織公布台灣消費習慣,20-45歲民眾,每年購衣金額高達1620億元,且大多是衝動購物,7成以上衣櫃有標籤未拆衣服,超級「供過於需」,且快樂感僅能維持24小時,之後感到更空虛。 花小錢如流水,大錢存不了。房市正值反轉期,對想買房的人而言,在房市下跌、盤整期之時,若能積極理財存款,不啻是一次晉身有殼族的機會。以全國平均房價1千萬元估算,自備款2成,200萬元,便能取得買房門票,買房並非遙不可及。 好房專欄作家林奇芬提供想買房的上班族3個存款方向,「縮短與200萬自備款的距離」。第1、定期定額投資台股基金。第2、靈活投資台股ETF。第3、高配息的營建股。 國人1年花在衣物上消費金額竟然可蓋3棟101,這樣的調查數字讓人驚呆了,不但浪費,也相當不環保。與其花錢想享受短暫的快樂,正面積極的替自己做個理財計畫,便能加速圓買房夢。

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2017/1/25 星期三 04:52 PM
3個方向…小資族快存購屋自備款【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

文/林奇芬 台灣房價高,讓年輕人望屋興嘆。但其實高房價主要是在台北市、新北市這二大都市,平均房價高達1965萬、1158萬元,但除了這二大都市外,如桃園、高雄市平均房價在850萬元左右,年輕人購屋並非遙不可及。 若以全國平均房價1000萬元估算,自備款二成,至少也要有200萬元以上,才能跨上購屋門檻。如何加速存到200萬元自備款,也成為能不能晉身有屋階級的重要關鍵。 定好長期計畫,拉高投資報酬率 如果想在5年內存到200萬,每月至少要存3萬元以上,對大多數上班族難度較高。但若把時間拉長到8年以上,每月儲蓄金額大約在1.5萬元到1.9萬元之間,可行性較高。 此外,如果不傻傻存定存,選擇多元化投資工具,只要報酬率拉高到5%以上,每月儲蓄金額可以降低約2千元,或是本來需要花10年時間可以縮短至8年,讓你更快實現購屋夢。 存200萬元,每月需投資金額試算(製表:林奇芬) 建議小資族,可以利用以下三個方向,加速存到200萬元購屋自備款。 ●方向一,定期定額投資台股基金 想投資股票,但又不知道如何選股,買共同基金最簡單了,而且銀行又有定時定額投資機制,每個月發薪水後就扣款,不知不覺中,就可存下一筆錢。 台股基金中有些基金績效穩健,再加上定時定額投資,可以分散投資風險,長期下來年報酬率超過5%的大有人在。例如,安聯台灣智慧基金,過去一年單筆投資報酬率高達20%,若定時定額投資,過去五年年化報酬率有7%。另外一支台新主流基金,過去一年單筆投資報酬率19%,過去五年定時定額年化報酬率有6.3%,都可以超越5%目標。 當然,並不是每支基金都有這麼好的報酬率,還是要有一些挑選能力,並定期追蹤基金績效。此外,定時定額若在指數低點時開始投資,投資報酬率會較好,目前指數位置較高,可以先降低每月扣款金額,萬一股市遇到大修正時,趕快加倍扣款金額,就可以掌握低點多買的機會。 ●方向二,靈活投資台股ETF,正向反向兼顧 如果覺得挑基金有困難,那買台股指數基金ETF就更簡單了。投資人耳熟能詳的有元大台灣50(0050),但是目前台股指數在9000點以上,台灣50獲利空間較小。如果想要掌握小波段獲利,可以利用二倍作多的槓桿ETF(元大台灣50正2),當大盤漲1%,二倍做多可漲2%,可以擴大報酬率,但因為波動較大,也要嚴控風險,適度落袋為安。 另外,萬一全球股市發生系統性風險,台股也重挫時,可以買進反向ETF(元大台灣50反一),當台股下跌1%,反向ETF可以上漲1%,也就是利用放空獲利。 由於台股屬於波動性較大的市場,適時的搭配正反向ETF操作,可以多空皆獲利。但若你太忙、或不擅長這樣的操作方式,也可以用定時定額投資方式買進台灣50ETF,其主要投資在50檔績優股,每年也可配息,適合長期投資。目前相關台股ETF已經擴大至三檔以上,有更多商品可以挑選。 ●方向三,高配息的營建股 過去幾年房地產市場不景氣,讓營建股股價大跌,但其實有一些公司還是年年賺錢,每股獲利也很穩健。例如,華固建設104年每股賺9.59元,105年前三季賺3.8元,第四季還有新建案交屋,預估全年獲利仍然亮麗。若以股利政策來看,華固過去5年,每股發放股息5.5元,以華固近期股價60元計算,股息殖利率高達9%。即使股價沒有表現,光是配息也大大打敗定存。 像華固一樣有穩健收益、股價不貴的營建股,還有好幾家。值得留意的是,營建股指數經過一波修正,最低點在2015年年中,自2016年以來呈現橫盤走勢,並未再重挫。有部分獲利較好的公司,今年以來股價已經悄悄上漲,隨著房市政策逐漸鬆綁,營建股也成為可以留意的投資族群。 想提醒年輕人,財富需要自己創造,別讓身邊的機會白白溜走,不管是存自己的第一桶金,還是存購屋自備款。趕快踏上理財之路,才能讓自己提早圓夢。

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2017/1/25 星期三 03:50 PM
封關買氣不減! 全台交易量年增15%【591591房仲】【591591蔣宗玹】【591591仲介】【東森房屋蔣宗玹0909-591591】

好房網news編輯中心/台北報導 根據永慶房產集團研展中心統計1月交易量,與去年同期相比,北市量增12%,新北量增11%,桃園交易量成長21%,新竹縣市量增28%,台中交易量成長22%,台南與高雄量增14%與13%,全台交易量約成長15%左右。 封關買氣不減! 全台交易量年增15%(好房網news林美欣攝影) 永慶房產集團業管部經理謝志傑表示,去年1月受到房地合一上路影響,民眾提前搶搭輕稅購屋潮,讓1月買氣低迷,房市量能偏低,而今年已無重大房市政策調控,民眾購屋意願明顯高於去年同期。 謝志傑認為,近期帶看、付斡轉成交的速度加快,顯示在房價有感修正後,購屋信心略回穩,預期過完年後看屋、購屋行程將會陸續展開,年前壓抑的買氣可望在年後出籠,而央行解除信用管制後,房市回歸市場機制,在沒有政策影響之下,只要買賣雙方價格認知持續拉近,交易量就有放大的機會。 謝志傑說明,建議有購屋需求的民眾可趁房價修正之際,積極看屋比較,選擇生活機能佳的區域,避開市場過度炒作的區域,掌握趨勢,選對產品,同時做好財務評估,避免財務槓桿操作過大影響生活品質,造成財務風險。

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