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  經紀人員部落格 蔣宗玹 [0909-591-591]
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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
**民視新聞採訪報導***
**台視新聞採訪報導***
**公共電視採訪報導***
**寰宇新聞採訪報導***
**蘋果日報採訪報導***
**非凡財經台採訪報導***
**大日出版社採訪報導***
**SMART月刊117期採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
好友人數\

網誌文章
2017/2/27 星期一 12:33 AM
顏炳立:豪宅開300萬以上…聽聽就好【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News林美欣/整理報導 政府打房政策讓台灣豪宅幾乎陷入絕境。近期有消息指出,因中國查稅,台商千億熱錢回流台灣,可望為豪宅注入一股暖流。至於豪宅價格是否能如建商喊的如此華麗,戴德梁行台灣區總經理顏炳立認為「聽聽就好」。 豪宅重要指標「帝寶」近來在法拍市場2度流標(好房資料中心) 豪宅指標帝寶近來在法拍市場2度流標,拆算車位後每坪價格停留在279萬元,聯合報報導,房仲認為帝寶行情仍有220萬元上下;不過,東森房屋董事長王應傑沒有如此樂觀,他預估170萬元才可能有人接手。 元老級豪宅的指標意義重大,因此法拍價格也備受關注。對於2017豪宅市場,戴德梁行台灣區總經理顏炳立在《數字台灣》節目中分析,台灣房市這一波不景氣,去年開始每個時間點都出現一個價格破壞,「今年帝寶價格已經下來了」,過去喊到280、290都是往事,「請問你帝寶假如220、230、240的成交,那麼其他的跟他比的地方,能否賣到250?」 顏炳立指出,今年信義計畫區幾千億的案子都是豪宅,大家目前都對價格保密到家,但之後登記後公布出來,「假如價格是在200出頭萬的話,完蛋了」。他再舉例,假設「台北信義」在信義區那個路段,成交落在170幾萬,「那預售可以賣多少價錢?」,「頂多是跨了200萬」,假設要賣到250、260,甚至喊到300的話「聽聽就好」。 在豪宅稅、限貸令、房地合一、囤房稅等等的打房措施後,豪宅市場冰封至今。房仲統計,總價3億元以上的頂級豪宅,2016年全年交易僅13件。

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2017/2/27 星期一 12:14 AM
房市寒冬!房仲倒閉428家 6千人失業【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

現在房仲業相當不景氣,光是2017年和2016年同期相比,交易量就減少了一半,連帶讓房仲業者收掉428家,有6000人因此失業,加上政府一例一休政策實施,房仲業得多2%~3%的人事成本,整個產業雪上加霜。
房仲業者拿著物件資料,將房屋所有的優點全都攤在客人眼前,增加購買的動力。就連電話來了也得馬上接,希望能夠增加客人買房的興致,不過現在要吸引消費者買房,可得花上一番功夫,以往房仲帶看屋,看過5間房屋,客人就會出價,現在必須看10~20間房子,才有客人開價。
多花時間工作,還不見得能夠順利賣出房子,根據統計,2016年房市交易量,只有24.5萬棟,創下歷史新低,2017年1月和2016年同期相比,全台的房仲減少428家,大約有6000名從業人員因此失業,再加上政府的一例一休政策,必須多花2%~3%的人事成本,讓房仲業雪上加霜。
2017年台灣總體經濟緩步回溫,但房市急凍,加上新的勞動法規上路,衝擊到房仲業的生態,也讓房市回溫的步伐越來越蹣跚!(民視新聞顏聆羽、莊柏驊台北報導

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2017/2/26 星期日 11:32 PM
今年房市如何? 土銀:平穩盤整【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

記者賴昭穎╱即時報導 土銀去年獲利創歷年新高,已連續六年突破百億元。展望今年房市,國銀不動產龍頭土地銀行董座凌忠嫄今天說,今年房市沒有大變動,處於「平穩盤整期」。至於會盤整多久,她認為,要看市場供需狀況,好的地段抗跌性較高,總體來看,房價不會跌但上漲「也不太可能」。 土地銀行董座凌忠嫄認為,今年房市處於「平穩盤整期」(圖/翻攝自Google map) 美國聯準會(Fed)啟動升息,未來將帶動全球利率提升,恐對房貸族產生影響,恐影響民眾購屋意願。凌忠嫄表示,即便聯準會升息,幅度也不會太大。現在仍是低利時代,預期台灣也只會緩步升息,房貸支出「大概是一個月多一個便當錢」。 凌忠嫄表示,政府有請公股行庫推出青年安心成家貸款,銀行對首購族的貸款條件也比較好,升息對自住、首購族影響不大,投資客才會受到衝擊。 針對人口老化的趨勢,凌忠嫄表示,土銀推出「以房養老」貸款反應很好,至今年一月底,已承作三七六件、額度達十八億元,平均貸款年限為廿二年,今年將以承作破五百件為目標。 政府大力推動都更,土銀積極推動都更業務,主辦逾一二○億元指標性正義國宅都更聯貸案。土銀主管表示,截至去年底,累計受理都更案件已達一一一件,承作總金額近千億元,目前有五十四件都更案在進行中,包括晶宮大廈都更案、修德國宅都更案等,可撥款額度五六八億元。 截至去年底土銀不動產信託業務累計簽約件數共二二五七件 ,信託財產餘額計一五九三億元,市場第一。目前土銀辦理的不動產信託案件以地主與建商合建、都市更新、不動產管理信託、不動產買賣價金信託及預售屋不動產開發信託等居多,提供不動產一條龍金融服務。

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2017/2/26 星期日 10:31 PM
少子化拖垮房市 網友:108年房子又新又便宜【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者翁聖惠/整理報導 台灣的少子化和高齡化越來越嚴重,日前大學指考放榜,竟有六所大學缺額率超過50%,有網友在網路上分析,民國99年的新生兒是出生率最低的一年,等到這些小孩上大學,房市只會剩下一個「慘」字! 少子化危機日趨嚴重,讓人口紅利成為房市隱憂。(好房網資料中心) 少子化在台灣日趨嚴重,網友xyz1348在mobile01上分析,房地產未來將不再是好的投資標的,價格也只會一路溜滑梯下去;他分析指出,民國99年的新生兒僅有16.6萬人,是出生率最低的一年,等到當時這些小孩在民國117年上大學時,大學都不知道會倒幾間了,預期這群小孩要成家立業時,房市也只會剩一個「慘」字。 至於想要自住,或者是想要換房的,xyz1348則是根據「房地產波浪理論」提出建議,只要等到民國108年之後「房子就會又新又便宜!」不過也有網友針對他的理論提出疑問,認為房市還要等到129年才會崩盤,代表還有20多年要等,到底要等多久才能買房? 內政部日前公布全台建物買賣登記移轉數量,2015全年僅有29.4萬棟買賣登記,比起10年前還要減少近4成;屏東大學不動產經營系副教授楊宗憲接受蘋果日報採訪時則說明,未來房市受到「以盤代跌」、「人口逐漸萎縮」的壓力,全年移轉20幾萬棟可能變成房市的常態。 不少學者專家認為,未來房市只會越來越慘,戴德梁行總經理顏炳立在今年年初也曾指出,房市將會「先緩跌4年再盤整8年」,奉勸堅持價格的賣方「今天不賣房,明天會後悔」。

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2017/2/26 星期日 09:31 PM
房子蓋那麼多要幹嘛?柯P點名這兩個地方【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者翁聖惠/整理報導 台灣空屋率越來越高,但多數年輕人依舊買不起房,台北市長柯文哲就針對林口、淡水兩地開砲,他指出,位於林口的世大運選手村未來轉型公宅,要去哪裡找那麼多人來住?另外,淡海空屋太多,他也批評「蓋那麼多真是神經病」。 柯文哲指出,看到淡海周圍一堆空屋,還要繼續蓋房子,「蓋那麼多幹嘛,真的是神經病」。(好房網News記者陳韋帆/攝影) 根據媒體報導,柯文哲今日主持北市交通會報,批評過去許多政治人物在規劃交通建設時,從未考慮過人口變化,像是林口世大運選手村就可能會是大問題,如果選手村未來轉型為3400戶公宅,要去哪裡找那麼多人來住? 除了批評公宅政策外,柯文哲也指出,他最近搭機場捷運,看到每個站周圍都在蓋房子,讓他相當不以為然,淡水輕軌也是,他更指出現在淡海周圍一堆空屋還要蓋,「蓋那麼多幹嘛,真的是神經病」,未來如果人口更少,不僅房子沒人住「淡海線要給誰用,我看會虧到不省人事」。 不只柯文哲批評「房子蓋太多」,地政士公會全聯會名譽理事長王進祥日前也指出,去年下半年去淡海新市鎮看房,但落成不久的景觀住宅,每坪開價竟然仍要4字頭,讓他感嘆房價還是太高,連專職房地產的人都買不起房,年輕人想買更是難上加難,而他認為目前房市還在反轉中,2017房價一定會續跌。

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2017/2/26 星期日 08:30 PM
年後看屋多2成 北北桃交易量增加【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News編輯中心/台北報導 年後民眾看屋意願增加,不過購屋決策仍然謹慎。永慶房產集團研展中心統計,七都2月房市交易量與上個月相比,北北桃增加,中南部略為減少。 年後看屋多2成,北北桃交易量增加 (好房資料中心) 永慶房產集團業管部經理謝志傑分析,與房價高點相比,雙北房價修正已超過1成,桃園跌幅也接近1成,民眾對於價格逐漸產生認同,加上近期機場捷運線即將通車利多帶動,交通便捷性大增,也推升了房市買氣;反觀房價持平或微漲的都會區,交易量仍呈現小縮的局面。 七都房價漲跌幅  (資料來源:永慶房產集團研展中心/註1、註2) 與1月相比,七都2月房市交易量,北市交易量微增2%,新北增加4%,桃園交易量成長10%,新竹縣市量略縮5%、台中減少4%,台南減少6%,高雄較1月略減2%。 謝志傑表示,今年前2個月交易量雖持平,但已比去年同期成長,顯示買氣明顯回溫,年前壓抑的買氣在年後確實有增溫趨勢,且帶看量在元宵節後增加約2成,今年第一季房市表現可望比去年好。 謝志傑說明,美國升息已箭在弦上,而國內利率政策與美國連動性高,央行跟進升息恐是3月理監事會的選項之一,未來房貸利率突破2%以上的機會增加,屋主的房貸負擔將隨之吃重,建議有意售屋的屋主,可多把握這波回溫的買氣,適度讓價以符合市場需求,縮短交易時程。 至於有購屋需求的民眾,謝志傑建議,可趁目前房價走跌、低利環境下,正是購屋好時機,積極看屋比較,先挑才有好貨,有機會挑選到地段優越、物美價廉的好房子。 註1:1. 2月中古屋房價統計期間為106年2月1日至2月21日止,1月為106年1月1日至1月23日止 註2.:統計資料為住宅類,排除屋齡5年內之新屋、1樓,分拆車位價後之成交資料,房價為各物件單價之算術平均數

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2017/2/26 星期日 07:29 PM
老屋出清… 專家說兩項因素缺一不可【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者羅力元/整理報導 近期雙北地區降價求售的風氣漸起,如果買家看中的是老屋,包租公律師蔡志雄認為,除了價格因素,更應從安全的角度來思考。 老屋可買嗎?專家說兩項因素缺一不可。(好房網News記者 陳韋帆/攝影) 包租公律師蔡志雄撰文表示,近期出現在市場上被買家考慮的物件,很大的比例是「公寓、屋齡很老、頂加」,而從賣家的角度來思考,持有這樣的物件多是看上都更題材,如今都更已成不可能的任務,類似物件才成為出清對象。 蔡志雄認為,這一波房地產的不景氣恐怕會持續不算短的時間,他估計盤整時間可能長達7、8年,因此賣家考量老宅現在不賣,要擺到下一波起漲,更有難度。 蔡志雄表示,不管是自住或者投資,都要考慮將來脫手換屋的時間,所以考慮屋齡,不是只有現在的屋齡,而是要把脫手前的持有期間也加上去。因此除考量價格之外,更重要的就是居住的安全,老建物當時的建築法規對耐震係數的要求較不嚴謹,一定要確認建築結構的安全。 根據內政部不動產資訊平台資料顯示,全台屋齡逾40年以上的老屋高達146萬戶,其中台北市30年以上的老屋就高達6成,高於全國平均。 永慶房產集團業管部經理謝志傑指出,台北市中心屋齡較高的公寓產品,價格修正氣氛最濃,雖以往挾區域優勢,價格也比新北市新成屋高,成交總價在2,000萬算符合行情。但以現在房市氣氛來看,屋齡較高的公寓產品即便有公設比優勢加持,但尚有結構安全或自備車位等問題,同樣總價,民眾也有新北市新成屋可挑選,因此老舊房屋價格回歸基本價值,屋主願意修正的比例最高。

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2017/2/26 星期日 06:29 PM
"建築火災"難逃? 6個小動作為自己留條生路【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News編輯中心/整理報導 台北市中山區晶華酒店2/25凌晨3點多發生火警,消防員到場灌救,疏散飯店內3百多名民眾,另救出27人......,而這種火災意外其實也常在家中上演。內政部的統計資料顯示,「建築物火災」佔所有火災類別的大宗,比例接近八成,其中「電器設備」是主要的起火原因,而最貼身的「臥室」則是最容易起火的地方。隨著天氣逐漸轉熱,提醒民眾也要注意居家用電、用火的安全。 「建築物火災」佔所有火災類別的大宗,「臥室」則是最容易起火的地方。(好房資料中心) 根據內政部最新統計的全國資料分析,102年總共有1451起火災,其中「建築物火災」就有1109次、佔比達到76.43%。而家中最常起火的地點是臥房和客廳,起因以電器設備508次為大宗。由此可見,最安全的家反而是最容易釀成火災悲劇的地方。 以下6點是內政部消防署提出的火災預防重點: 1.台灣常見的防盜鐵窗是逃生的阻礙,應該預留一個可開關的逃生口。 2.如果作飯時油鍋起火,千萬不能用水滅火,應該蓋上鍋蓋或濕布。 3.使用「電熱器具」,例如咖啡機、電熨斗或烤麵包機,要避免插在同一個插座上。 4.使用一段時間的家電用品,容易因為內部的零件被灰塵覆蓋,導致絕緣效果變差而產生漏電;或因為電線外露而產生火花,引起火災或爆炸。 5.常常清潔廚房的灰塵和油垢,油煙通風管必須要加裝鐵絲紗罩,避免油脂跑進通風管。 6.不要貪小便宜買一堆汽油、酒精或溶劑油囤在家裡,這些易揮發的油類都很容易引起火災。

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2017/2/26 星期日 05:28 PM
你買的房價 其實不只是房價【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

文/范世華 一般人買一間房子的價錢,表面上是一個總價,但是實質拆開來看,它除了房屋本身的售價之外,還要再加上裝潢設計的費用以及看不到的資產稅費、規費,還有代銷或仲介的佣金、服務費以及建商或前手的利潤差價。 買房要準備的預算不只房屋總價,裝潢費、稅費、規費、佣金等等都要包含在內(好房網記者張聖奕/攝影) 且不說買賣利潤這一塊,因為不論以往和現在,不同時點的房屋買賣一定都有價差,但是如果考量對於居住實用與品質要求上的話,現在和以往就會有很大的差異了。在以前物質生活還沒那麼進步和講究,早一輩的人在買房子時都只求有就好,倘若能力預算有限就可能分期買預售,而當時預售屋的交屋一定不會給你附裝潢的,所以早期買房的價金單純就是買一個房子的空殼罷了。 但是現代社會進步,大家對於居住品質的要求就非常多元了,所以在居住的形式、美觀、舒適性、實用性…等等的考量,肯定會多增加規劃設計的元素,所以現在買預售,在交屋之前除了會預付管理基金,一定還會再付一筆裝潢保證金,也就是說必定還會有一筆裝潢的費用及預算要再給設計師或裝潢師傅的,這些後來多出來的部分,算在購買房子的總預算中,加上林林種種看不見的支出,更比以往的房價有很大的差距。 但因一般人的經濟條件現在都比以往要高了,就物質條件的要求也高,既然要享高品質,對於房價或物價並非真的付不起,反而現在資訊比以前發達,真的要來比價或是估成本,能賺多少一算就知道,因此現在消費的對價型態就是:「如果你給得了,我就付得起!」花錢並不一定會斤斤計較到不給別人賺,重點是品質服務的要求是不是真的有達到? 回顧前幾年房價超漲,會有人買單,自然是因為有人願意付,同時也付得起!可是大家現在會變得謹慎消費的原因,其實是大家不買「不知道」、大家不買「不確定」。現在大家不買房也不消費,不是因為付不起,而是「我若付了,你能給什麼?」、既然「你給不起,我憑什麼要呢?」這就如同轉台看看「一例一休」帶來的通膨造成全民不爽一樣,政府說修法就修法,但是不管勞工、企業、消費者都在納悶:「政府到底給了什麼?」 因為政策變局,法令、稅制的種種變數,再加上民眾對於景氣的不確定性,現在房地產交易的稅費不像以前那麼單純,僅有契稅、土增稅(且各自分擔)而已,現在買賣房屋雙方都還要再顧慮到持有的財產稅或是房地合一稅,因此在買賣房子的時候也只能更加嚴謹了。同樣的,一路下來房地產的稅制也是說改就改,市況變局只好大家自己來面對,我們也要問:「政府只會喊改,但給了什麼?」

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2017/2/26 星期日 04:27 PM
新高房價4大區 全看這隻「機」【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者蔡孟穎/整理報導 過去機場捷運被視為桃、北通勤族的解藥,但一等就是20年,隨著房市反轉,靠著交通議題高漲的房價也慢慢消風,不少學者認為,機捷是利多出盡,通車也難拉升房價,不過,有專家則認為,機捷將打破捷運宅時間房價的觀念,以台北車站為核心,距離越遠的站,反而會越夯。 專家點名看好,新莊副都心、林口長庚醫院、青埔、中壢車站的房市發展(好房網News記者張聖奕/攝) 天時地利不動產總經理張欣民接受聯合報採訪時表示,捷運各線末端站,距離北車遠,房價通常比較便宜,但機捷通車後,沿線捷運宅會走「W」型,除了北車外,最高價將落在「新莊副都心」、「林口、長庚醫院」、「青埔特區」、「中壢車站」這4區域。 ●新莊副都心:目前當地房價已回跌至3年前行情,均價落在4字頭,張欣民認為,未來通車後,人潮進入,加上其他建設持續完工,機能有了,房價會再出現回升。 ●林口、長庚醫院:當地現在已是人口密集區,其中林口長庚為成熟商圈,加上有就業機會,根據永慶房仲網最新住宅成交行情顯示,長庚醫院站周邊住宅平均單價31萬,較去年同期微漲2.7%,林口站住宅平均單價也有33.8萬。 ●青埔特區:當地房價一度追上林口,雖近3年回跌不少,但青埔坐擁商場、機捷、高鐵等機能,且因為是重劃區,街道整齊,市容清爽,加上房價較雙北市來的低,吸引不少自住客進駐,根據永慶房仲網最新住宅成交行情顯示,當地住宅平均單價28.4萬。 ●中壢車站:雖捷運中壢車站尚未完工,但目前桃園市府已規劃將捷運綠線延伸至中壢車站與機捷接軌,且張欣民認為,該站為機捷、台鐵共構站,已是成熟商圈,看好未來通車後房價走勢,根據永慶房仲網最新住宅成交行情顯示,當地住宅平均單價18.1萬元。

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