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蔣宗玹 蔣宗玹 2014年卓越仲介菁英
0909-591-591

全國第五屆金仲獎得主
100年-104年東森房屋TOP100經紀人
**美聯社採訪報導***
**民視新聞採訪報導***
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**公共電視採訪報導***
**寰宇新聞採訪報導***
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**非凡財經台採訪報導***
**大日出版社採訪報導***
**SMART月刊117期採訪報導***
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★★【蔣宗玹】0909-591-591
好友人數\

網誌文章
2017/2/27 星期一 12:33 AM
顏炳立:豪宅開300萬以上…聽聽就好【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News林美欣/整理報導 政府打房政策讓台灣豪宅幾乎陷入絕境。近期有消息指出,因中國查稅,台商千億熱錢回流台灣,可望為豪宅注入一股暖流。至於豪宅價格是否能如建商喊的如此華麗,戴德梁行台灣區總經理顏炳立認為「聽聽就好」。 豪宅重要指標「帝寶」近來在法拍市場2度流標(好房資料中心) 豪宅指標帝寶近來在法拍市場2度流標,拆算車位後每坪價格停留在279萬元,聯合報報導,房仲認為帝寶行情仍有220萬元上下;不過,東森房屋董事長王應傑沒有如此樂觀,他預估170萬元才可能有人接手。 元老級豪宅的指標意義重大,因此法拍價格也備受關注。對於2017豪宅市場,戴德梁行台灣區總經理顏炳立在《數字台灣》節目中分析,台灣房市這一波不景氣,去年開始每個時間點都出現一個價格破壞,「今年帝寶價格已經下來了」,過去喊到280、290都是往事,「請問你帝寶假如220、230、240的成交,那麼其他的跟他比的地方,能否賣到250?」 顏炳立指出,今年信義計畫區幾千億的案子都是豪宅,大家目前都對價格保密到家,但之後登記後公布出來,「假如價格是在200出頭萬的話,完蛋了」。他再舉例,假設「台北信義」在信義區那個路段,成交落在170幾萬,「那預售可以賣多少價錢?」,「頂多是跨了200萬」,假設要賣到250、260,甚至喊到300的話「聽聽就好」。 在豪宅稅、限貸令、房地合一、囤房稅等等的打房措施後,豪宅市場冰封至今。房仲統計,總價3億元以上的頂級豪宅,2016年全年交易僅13件。

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2017/2/26 星期日 11:32 PM
今年房市如何? 土銀:平穩盤整【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

記者賴昭穎╱即時報導 土銀去年獲利創歷年新高,已連續六年突破百億元。展望今年房市,國銀不動產龍頭土地銀行董座凌忠嫄今天說,今年房市沒有大變動,處於「平穩盤整期」。至於會盤整多久,她認為,要看市場供需狀況,好的地段抗跌性較高,總體來看,房價不會跌但上漲「也不太可能」。 土地銀行董座凌忠嫄認為,今年房市處於「平穩盤整期」(圖/翻攝自Google map) 美國聯準會(Fed)啟動升息,未來將帶動全球利率提升,恐對房貸族產生影響,恐影響民眾購屋意願。凌忠嫄表示,即便聯準會升息,幅度也不會太大。現在仍是低利時代,預期台灣也只會緩步升息,房貸支出「大概是一個月多一個便當錢」。 凌忠嫄表示,政府有請公股行庫推出青年安心成家貸款,銀行對首購族的貸款條件也比較好,升息對自住、首購族影響不大,投資客才會受到衝擊。 針對人口老化的趨勢,凌忠嫄表示,土銀推出「以房養老」貸款反應很好,至今年一月底,已承作三七六件、額度達十八億元,平均貸款年限為廿二年,今年將以承作破五百件為目標。 政府大力推動都更,土銀積極推動都更業務,主辦逾一二○億元指標性正義國宅都更聯貸案。土銀主管表示,截至去年底,累計受理都更案件已達一一一件,承作總金額近千億元,目前有五十四件都更案在進行中,包括晶宮大廈都更案、修德國宅都更案等,可撥款額度五六八億元。 截至去年底土銀不動產信託業務累計簽約件數共二二五七件 ,信託財產餘額計一五九三億元,市場第一。目前土銀辦理的不動產信託案件以地主與建商合建、都市更新、不動產管理信託、不動產買賣價金信託及預售屋不動產開發信託等居多,提供不動產一條龍金融服務。

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2017/2/26 星期日 07:29 PM
老屋出清… 專家說兩項因素缺一不可【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者羅力元/整理報導 近期雙北地區降價求售的風氣漸起,如果買家看中的是老屋,包租公律師蔡志雄認為,除了價格因素,更應從安全的角度來思考。 老屋可買嗎?專家說兩項因素缺一不可。(好房網News記者 陳韋帆/攝影) 包租公律師蔡志雄撰文表示,近期出現在市場上被買家考慮的物件,很大的比例是「公寓、屋齡很老、頂加」,而從賣家的角度來思考,持有這樣的物件多是看上都更題材,如今都更已成不可能的任務,類似物件才成為出清對象。 蔡志雄認為,這一波房地產的不景氣恐怕會持續不算短的時間,他估計盤整時間可能長達7、8年,因此賣家考量老宅現在不賣,要擺到下一波起漲,更有難度。 蔡志雄表示,不管是自住或者投資,都要考慮將來脫手換屋的時間,所以考慮屋齡,不是只有現在的屋齡,而是要把脫手前的持有期間也加上去。因此除考量價格之外,更重要的就是居住的安全,老建物當時的建築法規對耐震係數的要求較不嚴謹,一定要確認建築結構的安全。 根據內政部不動產資訊平台資料顯示,全台屋齡逾40年以上的老屋高達146萬戶,其中台北市30年以上的老屋就高達6成,高於全國平均。 永慶房產集團業管部經理謝志傑指出,台北市中心屋齡較高的公寓產品,價格修正氣氛最濃,雖以往挾區域優勢,價格也比新北市新成屋高,成交總價在2,000萬算符合行情。但以現在房市氣氛來看,屋齡較高的公寓產品即便有公設比優勢加持,但尚有結構安全或自備車位等問題,同樣總價,民眾也有新北市新成屋可挑選,因此老舊房屋價格回歸基本價值,屋主願意修正的比例最高。

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2017/2/26 星期日 05:28 PM
你買的房價 其實不只是房價【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

文/范世華 一般人買一間房子的價錢,表面上是一個總價,但是實質拆開來看,它除了房屋本身的售價之外,還要再加上裝潢設計的費用以及看不到的資產稅費、規費,還有代銷或仲介的佣金、服務費以及建商或前手的利潤差價。 買房要準備的預算不只房屋總價,裝潢費、稅費、規費、佣金等等都要包含在內(好房網記者張聖奕/攝影) 且不說買賣利潤這一塊,因為不論以往和現在,不同時點的房屋買賣一定都有價差,但是如果考量對於居住實用與品質要求上的話,現在和以往就會有很大的差異了。在以前物質生活還沒那麼進步和講究,早一輩的人在買房子時都只求有就好,倘若能力預算有限就可能分期買預售,而當時預售屋的交屋一定不會給你附裝潢的,所以早期買房的價金單純就是買一個房子的空殼罷了。 但是現代社會進步,大家對於居住品質的要求就非常多元了,所以在居住的形式、美觀、舒適性、實用性…等等的考量,肯定會多增加規劃設計的元素,所以現在買預售,在交屋之前除了會預付管理基金,一定還會再付一筆裝潢保證金,也就是說必定還會有一筆裝潢的費用及預算要再給設計師或裝潢師傅的,這些後來多出來的部分,算在購買房子的總預算中,加上林林種種看不見的支出,更比以往的房價有很大的差距。 但因一般人的經濟條件現在都比以往要高了,就物質條件的要求也高,既然要享高品質,對於房價或物價並非真的付不起,反而現在資訊比以前發達,真的要來比價或是估成本,能賺多少一算就知道,因此現在消費的對價型態就是:「如果你給得了,我就付得起!」花錢並不一定會斤斤計較到不給別人賺,重點是品質服務的要求是不是真的有達到? 回顧前幾年房價超漲,會有人買單,自然是因為有人願意付,同時也付得起!可是大家現在會變得謹慎消費的原因,其實是大家不買「不知道」、大家不買「不確定」。現在大家不買房也不消費,不是因為付不起,而是「我若付了,你能給什麼?」、既然「你給不起,我憑什麼要呢?」這就如同轉台看看「一例一休」帶來的通膨造成全民不爽一樣,政府說修法就修法,但是不管勞工、企業、消費者都在納悶:「政府到底給了什麼?」 因為政策變局,法令、稅制的種種變數,再加上民眾對於景氣的不確定性,現在房地產交易的稅費不像以前那麼單純,僅有契稅、土增稅(且各自分擔)而已,現在買賣房屋雙方都還要再顧慮到持有的財產稅或是房地合一稅,因此在買賣房子的時候也只能更加嚴謹了。同樣的,一路下來房地產的稅制也是說改就改,市況變局只好大家自己來面對,我們也要問:「政府只會喊改,但給了什麼?」

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2017/2/26 星期日 11:11 AM
房市亮點-台北房市 敦北八德商圈 三豪宅搶市【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

工商時報【陳宥臻╱台北報導】
豪宅市場近期傳出買氣回溫,位於敦化北路、八德路、微風廣場周邊形成新興豪宅聚落,目前就有三大新豪宅搶市!潤泰新的「潤泰敦峰」主打企二代族群、華固持有的「華固名鑄」戶數銷售已經5成,還有「華固樂慕」將在228假期正式公開。
其中「潤泰敦峰」基地就在微風廣場本館旁,占地1344坪土地,是2017年首件百億大案!據市場推估,該案總銷金額達160至200億元。潤泰新指出,每坪2字頭(200萬元)起跳。
「潤泰敦峰」是北市少數大基地新案,今年1月時公開並動土。潤泰新董事長簡滄圳表示,該案是輕時尚豪宅,採URBAN RESORT的概念,找來日本景觀大師內藤恆方負責景觀設計、燈光設計與外觀則分由月河燈光、陳傳宗建築師事務所負責,公設規畫則找來馬爾地夫W Hotel設計團隊。
W飯店設計團隊,將馬爾地夫海水與Resort連結的概念用在豪宅上,該案3樓就有從室內游到戶外半空中的泳池,像是在海島國家度假的氛圍,加上外圍種植階梯式高聳樹木,最高達3層樓,讓人感受不到是在都市,隱秘性高。
簡滄圳指出,該案臨市民大道,但退縮54米,半露天泳池是5米乘以20米,3分之2在室內,其餘在戶外,半空中的泳池,有水天一色的景致。
「潤泰敦峰」共82戶,坪數從78坪到100坪皆有,與傳統豪宅動輒150∼200坪大面積做出區隔。主打企業二代、白手起家高階人士等,由於現代家庭人口簡單,坪數太大反會顯得孤單。每坪價位210∼250萬元左右,每戶總價在2億元上下。
位在敦化北路的「華固名鑄」,也是市場矚目個案,前陣子一下子銷售出4戶,其實是2組買方,各是一次買2戶,該案設計是一層2戶,買家等於一次買下一整層。
華固總經理洪嘉昇指出,此案基地面積950坪,總戶數88戶,華固可售部分25戶,其他是地主戶。目前華固持有戶數已經賣了12戶,只剩一半可售。洪嘉昇表示,「華固名鑄」共有2種坪數規畫,分別是132坪和101坪,前者總價大約3億元,後者2億多元,樓高23層。根據華固日前公告「華固名鑄」一次售出4戶含12車位,總金額11億6,544萬元。對照實價登錄資訊,該案單坪價格211.2萬元,已拿下松山區最貴豪宅。
另一方面,基地位於建國南路、八德路口的「華固樂慕」,將在228連假正式公開。洪嘉昇表示,該案坪數規畫有3種,分別是64、68和74坪,總價帶6,000∼8,000萬元。
值得關注的是,「華固樂慕」還未正式公開,已經銷售約30%、20戶(原本可售戶數是70戶),在房市氣氛未明朗下,已吸引不少換屋和置產族購買。預計「華固樂慕」和「華固名鑄」皆是2019年6月左右完工。

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2017/2/24 星期五 11:14 PM
國宅變豪宅 正義都更案「不一樣」【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者蔡孟穎/整理報導 台北市地段最好的都更案「正義國宅」,等了20年,終於拍板定案,未來將化身地上31層住商混合大樓,不過因為地點處捷運忠孝復興站、東區商圈旁,面對國宅很可能翻身變豪宅,恐再出現炒作豪宅市場的狀況,政大地政系教授張金鶚則一改立場,表示儘管如此,也會是一棟「很不一樣」的豪宅。 正義國宅都更案拍板定案,未來將化作住商混合大樓(好房news記者陳韋帆/攝影) 具高度指標意義的正義國宅聯貸案,創下200%的銀行認購熱潮,如今完成120.9億元聯貸拍板,都更案預計興建地下7層、地上31層,地上1~5樓為商場,5樓以上為住宅的商混合大樓,銷售金額初估在300~400億元之間,不少知名百貨都有意包下商場,未來建物完成後,將成為台北市東區新地標。 坐落在北市精華地段,地坪逾1400坪,住商不動產企研室主任徐佳馨向蘋果日報分析,住宅部分,每坪單價估計至少180萬元起跳,若以最小戶30坪估計,總價將超過5400萬元以上,儼然是「國宅變豪宅」,但對此,過去不贊成炒作豪宅的政大地政系教授張金鶚,則一改立場,認為是「沒辦法的事」。 張金鶚表示,因地段關係,是豪宅也沒辦法,但都更後原本9成的住戶都可分回,這是原住戶權益,保障一定足夠;除此之外,千坪的都更案,其中有37.36%土地是國有地,財政部政務次長蘇建榮認為,未來作為中央辦公室,對財政部來說,會是很大的幫助。

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2017/2/24 星期五 10:14 PM
房市將回春?謝金河:春燕來了【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者翁聖惠/整理報導 2016年房市成交量低迷,讓不少人看壞今年房市,不過日前財信傳媒集團董事長謝金河在臉書上發表自己的看法指出「房市將出現第一隻小春燕」他認為,進台股暴漲,就如同2003年SARS來襲時一樣,如果今年的移轉棟數可以回到30萬棟以上,房市的回穩現象會更明朗。 房市終於要回春了?財信傳媒集團董事長謝金河在臉書上提出自己的看法,他指出「房市將出現第一隻小春燕」!他表示,目前房市仍低迷不振,不過台股最近量價齊揚,可以想見大家對台灣的經濟仍信心缺缺,不過股市在短短兩個月內成交量機暴增千億,是十分不可思議的事。 謝金河認為,營建股經常是景氣的領先指標,房地產崩落前,營建股已經先跌一段,像2003年SARS來襲時,不少營建股先跌在漲,股價先於景氣之前到來;今年以來很多營建股默默發動漲勢,這樣的現象值得注意。 另外,謝金河也指出,今年出現不少台商買盤,可以算是低迷房市的一個小亮光,未來房市能不能回春,還要看低檔承接買盤是否積極,若今年房地產移轉棟數可以回到30萬棟以上,房屋稅可以合理調整,那麼房市的回穩現象就會更明朗。 雖然謝金河看好今年房市,不過也有專家持相反看法,房市名嘴Sway就在臉書上指出,近期頻傳的護盤消息,只是製造有行有市的假象、引誘買方進場的騙局,就像冷飯熱炒的名人、台商買豪宅,這都是豪宅景氣冷淡的寫照。 財信傳媒集團董事長謝金河看好今年房市。(翻攝自謝金河臉書)

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2017/2/24 星期五 08:12 PM
國產署標售「東西匯」 無人投標收場【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者 黃彥翔/台北報導 國產署今(23)日開標「東西匯」都更分回戶共14戶,截至下午1點30分止,以無人投標收場。 東西匯外觀。(好房網News記者陳韋帆/攝影) 「東西匯」位於中山區松江路、農安街口,由忠泰建設、樂揚建設整合開發,樓高17層,地下5層,國產署分回樓層為13~16樓共14戶,標售底價從6,470萬至8251萬元間,拆算車位每坪約95∼110萬元,內政部實價登錄網顯示「東西匯」13樓以上成交單價在95~102萬元間。 對於本次無人投標,國產署官員表示,仍與大環境有關,之後的標售物件會再做檢討,並透露下一批標售預計是位於內湖區內湖路上的「碧湖君鄰」,會再加強行銷,標售時間尚未確定。 國產署標售「東西匯」,無人投標收場。(好房網News記者 陳韋帆/攝影)

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2017/2/24 星期五 07:12 PM
買房被要求「幫加價」 讓他傻眼了…【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

好房網News記者羅力元/整理報導 實價登錄的資訊到底可不可信,又成為討論的話題。有網友看屋殺價,卻被建商要求在實價登錄的價格上加價,讓他直呼真傻眼。 實價登錄的資訊到底可不可信,又成為討論的話題。(圖/好房資料中心) 有網友在知名論壇Mobile 01上以「原來實價登錄也可以造假」為題發文,陳述年前在高雄仁武區看房,過年後再去喊價,並且刻意喊低價,結果建商收下訂金後,竟要求實價登錄要造假,讓他有點傻眼,並感嘆自己經驗不足。 底下網友直接回,「實價登錄一開始就有人這樣搞了,一堆傻子還在看實價登錄買房」、「實價登錄是參考用的,一定會有造假」、「還有人不知道可以造假喔,這還真是大新聞」。 也有網友分析目前實價登錄造假的手法,較常見的就是代書直接登記假價格,還有就是新成屋建商會詢問買主裝潢預算,並表明都會送給買主,但是希望買主配合將成本反映在實價登錄上。 「ETtoday新聞雲」報導,北市地政士公會榮譽理事長林旺根表示,實價登錄現行制度是買方申報,賣方無申報義務,也無任何責任,此外造假的情況最常發生在預售屋,賣方為了撐盤、不讓房價掉下來,而買方也不反對自己的房價高一點。 房產作家賴淑惠也在「實價登錄開價有據? 小心!誤入陷阱買更貴」文中提出兩個重點,一就是參考登錄價,不去採信最近成交價;再來就是比較相同條件的物件,並觀察1年來的成交價格,不理會最高價,找尋中間值來喊價。

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2017/2/27 星期一 12:14 AM
房市寒冬!房仲倒閉428家 6千人失業【591591王者鄉】【591591蔣宗玹】【591591峰景鳳翔】【東森房屋0909-591591】

現在房仲業相當不景氣,光是2017年和2016年同期相比,交易量就減少了一半,連帶讓房仲業者收掉428家,有6000人因此失業,加上政府一例一休政策實施,房仲業得多2%~3%的人事成本,整個產業雪上加霜。
房仲業者拿著物件資料,將房屋所有的優點全都攤在客人眼前,增加購買的動力。就連電話來了也得馬上接,希望能夠增加客人買房的興致,不過現在要吸引消費者買房,可得花上一番功夫,以往房仲帶看屋,看過5間房屋,客人就會出價,現在必須看10~20間房子,才有客人開價。
多花時間工作,還不見得能夠順利賣出房子,根據統計,2016年房市交易量,只有24.5萬棟,創下歷史新低,2017年1月和2016年同期相比,全台的房仲減少428家,大約有6000名從業人員因此失業,再加上政府的一例一休政策,必須多花2%~3%的人事成本,讓房仲業雪上加霜。
2017年台灣總體經濟緩步回溫,但房市急凍,加上新的勞動法規上路,衝擊到房仲業的生態,也讓房市回溫的步伐越來越蹣跚!(民視新聞顏聆羽、莊柏驊台北報導

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