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2015/10/29 星期四 01:50 PM
從量價變化 教你看懂房市真相 獨家調查》全台38行政區實價登錄行情大掃描

房市低迷,全台交易量陷入自二○○二年以來的保衛戰, 然而,自住型的購屋剛性需求,卻不會因為景氣好壞而消失, 反倒是,在房市渾沌時期,房價不再齊漲, 想要挑出保值性高的房地產,需要更深的功力。 哪一區相對保值?哪一區房價已經開始鬆動? 在明年即將開始實施的「房地合一」稅制上路之前, 《財訊》以官方公布的買賣移轉量以及實價登錄價格, 告訴你當前房市真相,與隱藏在數字裡的購屋密碼。

四十歲的Alex夫婦是台北大直人,在內湖科技園區開了一家公司,有個即將升上國小五年級的兒子,為了讓兒子可以順利進入明星國中──大直高中附設國中部就讀,他們打算趁現在房價鬆動時,開始慢慢看適合的學區宅。

前陣子,看到新聞上說,明年起房地合一稅就要實施,想要買房的人只剩下半年的「黃金購屋期」,因為錯過了今年,未來都將採行新制,稅負很有可能大幅增加。一聽到這個消息,Alex夫婦開始緊張起來,近日來心急地遍尋大直各大房仲店,告訴房仲只要是總價在兩千萬元左右,都可以通知他們去看屋,愈快愈好⋯⋯。

場景拉到南台灣的高雄,向來跟長輩同住、看房子看了七年的周先生、周太太,在七月間終於買下了人生的第一棟房,成了「首購族」。其實,兩夫妻從二○○七年就開始注意高雄農十六的房子,不過在此期間,高雄房地產正歷經逾十五年的靜如止水,動也不動,市民對高雄房地產都失去了信心,他們當時連一坪14萬元有找的農十六都嫌貴。
恰好看屋隔年又發生金融海嘯,周先生深信高雄房地產還會再跌,一等就等到了一一年奢侈稅實施,誰知道北客南移,反而讓農十六一坪漲到18萬元,然後小孩也愈來愈大,老家就快住不下。

上半年成交量大減近二成
新北大退燒 台北市跌最多

去年開始政府打房的力道變強,夫妻倆發現農十六釋出的好物件變多,為了搶在房地合一新制上路前,他們不想再等了,決定買下農十六龍勝路上、屋齡十年、二房面中庭、機械車位的產品,成交單價在一坪21萬元,儘管他們知道大家都看衰房市後市,但為了不重蹈之前眼睜睜看著房價一路漲上去的覆轍,夫妻認為自住就無需太重視短期價格波動,也相信買在精華區,至少可以保值。
根據中央銀行的資料統計,房屋買賣移轉棟數正逐季、逐年下降,全國上半年的買賣移轉棟數剩下一三.五萬棟,年減約18%,北北桃減幅至少二成,其中新北市減幅最多,高達25.7%;減幅最小的台南市也少了10.2%。房仲業者預估,如果下半年房市未明顯回溫,全年恐怕面臨二十九萬棟保衛戰,寫下二○○二年以來新低量。
以價格來看,不論專門研究預售屋、新成屋的國泰房地產指數,或是看中古屋的信義房價指數,從去年下半年開始,跌勢皆已成形。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德進一步指出,信義房價指數顯示著台北市的跌幅最劇,跌了6.6%,是六都中最慘的都市,高於全台的2.85%。

房市低迷,全台交易量陷入自二○○二年以來的保衛戰, 然而,自住型的購屋剛性需求,卻不會因為景氣好壞而消失, 反倒是,在房市渾沌時期,房價不再齊漲, 想要挑出保值性高的房地產,需要更深的功力。 哪一區相對保值?哪一區房價已經開始鬆動? 在明年即將開始實施的「房地合一」稅制上路之前, 《財訊》以官方公布的買賣移轉量以及實價登錄價格, 告訴你當前房市真相,與隱藏在數字裡的購屋密碼。
 
然而,即使房市再不景氣,像Alex和周姓夫妻這樣的剛性需求卻仍然存在,尤其有小孩的家庭,無論是新生兒報到,或因應孩子成長需求、學區考量,都是房市最堅挺的支撐。房仲全聯會榮譽理事長李同榮表示,近來因為政策關係,造成整體觀望氛圍,壓抑了許多需要成家、換屋的自住買盤,按照過去台北市每年基本盤就有四萬戶的需求,萎縮的交易量等於將需求往後遞延,推估光是台北市就至少還有一萬多戶、新北市超過兩萬戶在等待進場。
許多專家都預言,依照市場循環,從今年起算,房市很可能有七到十年的不景氣。如同股市一般,每個人都想買在最低點,但是對於有迫切自住、換屋需求的人來說,「買對地方才是關鍵!」台灣房屋智庫執行長劉怡蓉說,抓準價格彈性,更是現在購屋必做的功課。
戴德梁行總經理顏炳立指出,儘管市況差,但另一方面,也代表著過去買不到的房子,現在屋主可能願意出脫,建議有喜歡某些區位或產品的民眾可以持續看屋,因為價格不斷修正,往合理價靠攏,一直看房子能確保不錯失喜歡的物件,但記得把握兩個基本原則,一是絕對選蛋黃區(每個城市都有自己的蛋黃區);二是出價時切記要以實價登錄的價格再打八折,才不會吃虧。
為了幫讀者尋找「抗跌、安全、有潛力的地方」,《財訊》找來曾是國泰房地產指數協同主持人、現任景文科技大學財務金融系副教授章定

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