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請多多指教!
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2012/9/7 星期五 08:37 PM
房仲人員需小心!

房仲「高於底價即賣屋」 違法
賣方控洩底價騷擾 95萬仲介費免付
2012年08月31日
引發售屋糾紛的店面,目前已出租做為酒吧。周永受攝
【綜合報導】女子王秀英前年委託房仲業者宏御公司,以底價二千多萬元銷售北市仁愛路店面,但她不滿房仲低報市價又洩露底價,甚至假扮房客騷擾而悔賣,宏御認為已有客戶願出高於底價購買,王女已違「買方出價達委託價時,買賣契約成立生效」契約規定,求償九十五萬餘元仲介費,但台北地院以該規定違反《消保法》,判宏御敗訴。
________________________________________
宏御提告,指王秀英前年十二月簽下「專任委託銷售契約」,由宏御以底價二千三百九十六萬元獨家銷售她位於北市仁愛路的店面,後來有人願出高於底價購買,但王女悔賣,已違反「買方出價達委託價時,買賣契約成立生效」規定,應依約給付九十五萬餘元仲介費。
男女按電鈴2小時
王女反駁,表示買家出價雖達底價,但不代表契約成立,且她簽委售約的隔天,有對男女登門狂按電鈴二小時表示想購屋,嚇得她報警,法官查出該女子是宏御員工,還把底價洩露給仲介同業,假扮客戶要來搶買房,該女子因此遭開除。
法官趙子榮認為,房屋委託銷售契約規定「買方出價達底價,買賣契約成立生效」違反《消保法》公平原則,且剝奪買賣雙方的契約決定權而無效,又宏御員工不當騷擾王女,還洩露底價,已破壞王女對宏御專業信任,王女有理終止契約,因此判仲介敗訴。
判決恐讓業界大亂
東森房屋董事長王應傑認為,此判決恐對未來仲介業造成影響,秩序大亂。但消基會董事長蘇錦霞認為判決合理,屋主反悔不賣頂多是違約,買賣契約並未成立,僅能求償違約金不能要全額仲介費。民眾簡志坤指指仲介賣屋花招百出時有所聞,也認為判決合理。發生買賣爭議的店面現為酒吧,承租業者說不了解糾紛,王秀英昨不在家,宏御公司已不在三峽原址。
委售房屋須知
●確認房仲業者是否合法營業,店頭要懸掛營利事業登記證、經紀人執照、公會核發的證書,缺一不可
●簽訂合約時所有細項都要詳加了解,確認簽訂的委託書是一般委售或專任委售
●所有口頭約定,都須白紙黑字註明在合約
●不動產說明書屋況應確實勾選
●委售合約到期後,取回鑰匙
 

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2012/9/7 星期五 08:54 PM
何謂三照?

一般公司都登記、事業單位營利登記。
但怎會有分公司登記、工廠登記、還有營利登記這三樣耶?就是所謂的三照!
農地是無法申請營利事業登記證及工廠登記證的,只能申請設籍課稅。
一般申請設籍課稅的組織以行號(如企業社、工業社..等)居多,不過您也可以以「有限公司」的組織方式申請。
有限公司跟行號有何不同,列舉如下:
一、人數:
有限公司及行號是是一人(含一人)以上即可。
二、出資額:
1.有限公司:最低資本額25萬,需經會計師查核簽證。
2.行號:沒有最低資本額的限制,超過50萬需經會計師簽證。
三、責任:
1.有限公司:股東對公司的債務負有限責任,不會牽涉到股東個人財產。
2.行號:對於行號的負債,負連帶無限清償責任。
 

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2012/9/7 星期五 08:52 PM
公同公有?分別共有?怎看壓??

公同共有:
民668條  各合夥人之出資及其他合夥財產,為合夥人全體之公同共有。
民827條  依法律規定或依契約,成一公同關係之數人,基於其公同關係,而共有一物者,為公同共有人。
          各公同共有人之權利,及於公同共有物之全部。
例:股份有限公司,為全體股東共有。夫妻財產與收入,為夫妻共有。
分別共有:
民817條  數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。
          各共有人之應有部分不明者,推定其為均等。
例:有數繼承人但未分割之遺產,各繼承人分別對該遺產有部分之所有權。
參考資料 me+民法
• 2006-10-16 17:58:23 補充
修正:
公同共有→無限公司。

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2012/9/7 星期五 08:50 PM
何謂既成道路?私設道路?計畫道路?

道路用地~計劃道路、既成道路及私設道路part11
分類:特定土地
2007/12/16 15:50
道路用地一般可分為:計劃道路、既成道路及私設道路三種。
          一、計畫道路:
(地籍圖上有顯示,但尚未施工)為已經都市計畫公告的道路,在都市計畫圖及地籍圖上均有標示;而都市計畫道路最小為4米,再次即為8米以上的道路。道路用地於民國69年「都市計畫法」通過施行前,政府開路都未予補償,所以道路用地的所有權人都是私人持有,當「都市計畫法」施行後,政府新闢馬路皆依法補償之。
          二、既成道路:
(地籍圖上未顯示,但已是現有道路) 就是現有巷道,為具有公用地役權的私有土地,通常既成道路在都市計畫圖上會標示出來,但在地籍圖上則不會標示,寬度多為6米,亦有2米或3米的寬度。既成道路的要件是必需此道路已通行10-20年之久, 有兩戶以上的人在通行此道路。
其意指私有土地若供公眾通行數十年有餘,且便道所有權人從未禁止,應認為已有公用地役權關係存在,可經當地鄉鎮公所將該通路編為既成道路。便道所有權人雖保有所有權,依法即不得訴請收回土地,亦不得違反供公眾通行的目的而為使用。以目前國内多達1.6萬公頃的公設用地(含道路用地),政府根本無財源徵收,因此既成道路原則上是不徵收的。既成道路已供公眾使用數十年,所以土地所有權人雖擁有土地所有權,但不能把土地圍起來不讓公眾通行。既成巷道之認定應以供公眾通行為要件,並應有民法第787條規定之必要通行權及民法第851條、852條規定因時效而取得通行之地役權。又地役權之時效取得期限,應依民法第772條規定意旨,並準用民法第769、770條規定辦理。
公眾通行巷道之認定係依台灣省建築管理規則第4條規定辦理,且依行政法院76年6月判字第1077號判例釋示:「巷道必須供公眾通行20年以上,始構成公眾通行道路,又所謂公眾通行乃指供2戶以上通行之謂,依台灣省建築管理規則第2條規定,係為辦理建築線指定及申請建築之使用,並無涉及民法787條「袋地通行證」、788條「開路通行權」糾紛,若巷道如確屬該戶唯一出路,應請協調土地合併或循司法途徑解決。
三、私設道路:
供公眾通行或供公眾通行未達20年或供特定人士(如社區居民)通行之自行留設的私人道路,無論在都市計畫圖或地籍圖上都沒有標示,可能只有在建築執照中會有標示。
私設道路
分類:生活法律
2010/08/09 11:50
我家前是私設道路(我們有土地使用權同意書),但所有權是原建商
但建商將之售予第三者.第三者主張所有權並採取阻礙通行之做法,
希望我們高價收買!
1.請問第三者作為是否合法??
2.建商作法是法合法??
3.我們應當如應對?
版主您好
您的問題其實很具有「價值性」的,因為全台灣這種「私設道路」可能超過千條,相類似的糾紛可以說是此起彼落,是應該有人把這樣的問題整理出來讓網友參考的,而我將暫離知識家,這一題就當作是我2010年最後回答的問題,希望可以因此幫助到您,同時也能因而讓其他網友可以不受欺凌!
一、       按【建築技術規則】第一章第38條的說法「私設道路」是指::基地內建築物之主要出入口或共同出入口(共用樓梯出入口)至建築線間之通路;主要出入口不包括本編第九十條規定增設之出入口;共同出入口不包括本編第九十五條規定增設之樓梯出入口。私設通路與道路之交叉口,免截角。而第36條又說道路:指依都市計畫法或其他法律公布之道路(得包括人行道及沿道路邊綠帶)或經指定建築線之現有巷道。除另有規定外,不包括私設通路及類似通路。所以「私設道路」並不一定是民法第851條所指具有地役權的土地。換言之,這是屬於「私有土地」,如果他沒有具有「法定空地」的性質,是可以移轉買賣的,因此建商是沒有違法的。(有些私設道路是具有「法定空地」性質的)
註:建築技術規則第二章: 第二條之一(私設通路面積)私設通路長度自建築線起算未超過 三十五公尺 部分,得計入法定空地面積。
二、       但是,建商既然給了你們「土地使用同意書」,依法承買人必須繼受這種情況,也就是說,即使這樣的「私設道路」還沒有被認定為「既成道路」,新地主也不能對你們提出購買或租賃的要求的。事實上,如果建商給你們的「土地使用同意書」裡面有註明給「不特定對象」公眾出入使用,您們可以將此一同意書提供給縣市政府,那縣市政府就會依據其「建築管理自治條列」及相關規定將此道路編定為「既成道路」的,而既成道路就是屬於「公用地役」土地了。

三、       私設道路產權雖然歸私人所有,即使您們沒有土地使用同意書在手,新地主也不得有阻礙或變更私設道路之情況的,因為除了建築「使用執照」附件竣工圖會註明「私設道路」,民法第787條也袋地通行權的規定,因此新地主若有上述影響你們出入的行為,你們是可以對方違反<刑法>妨害自由(強制罪)與<民法>通行權及<建築法>與<建築技術規則>的規定,報警處理(對新地主提起強制罪的告訴)。而版主的情況是握有「土地使用同意書」,所以對方也沒有辦法以民法179條不當得利的規定向法院請求你們支付價金的。
四、       私設道路在不特定的公眾使用20年以上時,通行的住戶就可以報請政府認定為「既成道路」的。但這種「既成道路」是可以視情況而廢止的,也就是說,你們的社區未來重建或更新時,擁有「私設道路」所有權的人也是社區地主之一,他是可以參予分配的,而且會是社區重建最重要的角色。因此,社區居民持分購買「私設道路」是必要的。但多數人不會了解這一點,所以就被建商與奸商給騙了。因此,如何想方設法以低價購得私設道路用地市民未來要處理的問題。再說得明白一些,購得這些私設道路的人所要得利益是眼前的.不會是幾十年以後的利益,因此你們在依法阻絕對方的企圖之後,也可以考慮以低價的方式要求對方將這種沒用的土地便宜賣給你們。

   註: 現有巷道之前提須為供不特定之公眾通行達廿年以上。台灣省政府建設廳73年12月26日函字,既成巷道通行地役權之取得時效,按民法第七百六十九條之規定為廿年。

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2012/9/7 星期五 08:49 PM
屋主!您可要求您的房屋現況交屋嗎?

在法律上沒有現況交屋的名詞,是房仲、投資客為了不負責後續的保固而自創出來的。
物品的買賣自然要負責瑕疵的修復及保固,如果成交前物品沒有瑕疵,成交後的瑕疵在保固期內,賣方有責任負責修復。
一般現況交屋的事實認定,是在賣方的「房屋現況說明書」上有沒告知、註明或點交現況的瑕疵(漏水、壁癌、海砂等瑕疵)讓買方知道並在房屋現況說明書上簽字及折讓;如果沒有充分告知或故意隱瞞瑕疵,當交屋後出現的瑕疵,賣方或仲介並不能用現況交屋1句話矇混過去,賣方及仲介自然有負責修繕瑕疵的責任。這部分要由買方舉證賣方及仲介當初在賣房子時並沒有告知或發現瑕疵,致使交屋使用後發生的瑕疵,自然由賣方或仲介負責,一般是1年內的保固期。
但是如果是如輻射、海砂、兇宅、漏水引起鋼筋袘k等重大瑕疵,其追溯期在5年內仍有效向賣方要求解約、仲介退還仲介費。
又,如果賣方當初在現況說書上已註明漏水,但是常常因雙方認知、瞭解的程度有差異,在現況交屋後對一些瑕疵產生的程度發生爭執,主要是漏水已超過買方對修復金額的認知,因此就算是現況交屋,如果跟仲介買賣的合約有簽漏水保固條款,仲介也應負起修復責任。
您現在的情形是買賣的現況說明書無勾選漏水,但是交屋後發現漏水,自然在現況交屋時沒有瑕疵,但使用後發生的瑕疵,當然與交屋的現況不同,自然應由賣方或仲介出面解決。
在實務上,賣方已拿到全部的賣屋款項及付給仲介的仲介費,賣方當然是置之不理;責任就在仲介,看仲介當初買賣合約有給買方什麼保證及承諾。

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2012/9/7 星期五 08:47 PM
屢約保證VS價金信託之優缺點比較!!

在不動產的買賣過程中,買方支付價金,賣方交出產權;這個過程看似單純與平常,可是其中確隱藏了一些可能的風險。
東森房屋代書部周秉瀛副理表示,台灣的不動產所有權的確定歸屬,是以地政事務所登記完畢為生效要件;而不動產買賣交易,從簽訂買賣契約至辦理產權移轉登記,還有些前置手續必須辦理,如申報土地增值稅及契稅等手續,這些手續過程都需要一些時間。而登記完成後到交屋交付尾款一樣會需要一些時間。而這些時間都可能產生交易的風險。
舉例來說,買方支付了價金,若賣方的房子突然被查封而無法移轉,或是賣方因為騙取價金後就避不見面、或是受詐騙份子利用假的產權來詐騙等情形,這時買方就會受到損失。
而以賣方來說,若遇到詐騙份子騙取產權,或是產權已過至買方名下後,買方惡意不付尾款,無法拿到全部的款項時,賣方又該如何處理呢?
周副理分析,雖然可以透過法律途徑來解決問題,可是透過法律訴訟耗時也花錢,就算獲得勝訴,也不見得能得到應有的賠償,反而可能到頭是一場空。因此若有個能公平、能保障買賣雙方的權益制度,就可以減低這個風險。
在房地產業具有三十五年資歷的東森房屋王應傑董事長表示,其實在美國及諸多先進國家有項已施行多年的不動產交易安全制度『履約保證「ESCROW」(付款中間人) 』;這項制度的特色是在不動產交易過程中,由公正、獨立的第三者控管買賣價金與產權文件,並依據買賣當事人所簽署的契約內容,執行價金與產權的交付任務,以確保交易過程的透明化與安全性;透過這個制度,可以減低買賣雙方所擔心的交易風險。
在台灣也有保險公司、建經公司配合知名的仲介公司推出此一項的保險與保證制度,而其實這一制度其實在台灣也行之有年,確實也降低了不少交易可能發生的風險,而此一制度就是眾所週知的『履約保證』制度。
雖說此一制度在名稱上或有些批評,認為並非真正能促使買賣雙方「依約履行」,但這一制度確實也提供了買賣雙方的一些重要保障。
這項制度對於買方的保障在於交屋前,買方所支付的款項會控管履約專戶;若賣方違約或是房屋因其他因素不能過戶至買方的名下,買方也能拿回所有支付的價金。
對於賣方的保障在於房屋若已過戶至買方名下後,若買方惡意不支付尾款,會由履保來墊付尾款;保障賣方能拿到賣屋全部的價金。
當然也有銀行也推出所謂的「價金信託」的服務,但此項信託服務僅是提供買賣雙方一個交易資金〝暫時〞存放的帳戶,並未真正的公平提供買賣雙方的交易安全保障。
我們可以透過下列的表格來瞭解這些交易制度的差異性:

表格 1履約信託與價金信託之比較**此表格資料來源:東森房屋
另外也可能會有不肖非法的仲介業或地下代書,假借對買方的價金保管而侵占或是將賣方的產權移作他用或做地下融資;透過此一制度也可將這些風險轉價於承做的保險或是建經公司,完全保障買賣雙方的產權及價金管控安全。
當然,在費用方面,也有民眾詢問,為何由買賣雙方自行支付呢?交易過程中,仲介公司在法律性質上只是受買賣雙方委託來完成買屋賣屋的交易,是屬於提供交易機會訊息給買賣雙方;因為此項的交易制度所保障的是買賣雙方的權益,對於動輒上千萬的房產交易來說,此制度買賣雙方所支付的費用僅約壹萬元以下,在使用受益者付費的原則下,付出小代價換取大保障,其實是很值得的。所以國人在注重交易安全意識抬頭下,近年在房地產交易,辦理履約保證的件數也明顯有增加的趨勢。
東森房屋代書部周秉瀛副理建議,不動產交易的金額非常龐大,尤其可能是一家人辛苦奮鬥一輩子的心血,因此在交易的過程一定是非常的仔細與謹慎;因此透過這項的交易制度來保護自己的權益,降低交易的風險,是非常值得消費者參考選擇的。
 

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2012/9/7 星期五 08:45 PM
何謂乙工??和工業用地有何不同???
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2012/9/7 星期五 08:44 PM
優先購買權!完整解釋!!

優先購買權
土地法:
第三十四條之一(債權)
  1.共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或
  典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有
  部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
  2.共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有
  人;其不能以書面通知者,應公告之。
  3.第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為
  權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而
  取得不動產物權者,應代他共有人聲請登記。
  4.共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
  前四項規定,於公同共有準用之。
  依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何
  共有人得聲請該管直轄巿、縣 (巿) 政府調處。不服調處者應於接到調處
  通知後十五日內向司法機關訴請處理,逾期不起訴者,依原調處結果辦理
  之。直轄巿、縣 (巿) 政府為處理本法不動產之糾紛,應設置不動產糾紛
  調處委員會,聘請地政、營建、法律及地方公正人士為調處委員,其設置
  辦法由內政部另定之。
第一百零四條(物權)
  基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房
  屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先
  後定之。
  前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放
  棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得
  對抗優先購買權人。
第一百零七條(物權)
  出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
  第一百零四條第二項之規定,於前項承買承典準用之。

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2012/9/7 星期五 08:43 PM
凶宅之認定!!

凶宅向來被房屋市場視為是燙手山芋,一般民眾接受程度非常低,有意購屋者大都不願意買到凶宅,但如何認定房子是不是「凶宅」呢?

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2012/9/7 星期五 08:42 PM
何謂一生一屋?怎運用!

99年起「一生一屋」土增稅10%正式上路

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