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◆【中華民國不動產經紀人國家考試合格】

◆【仲介實務經驗與帶店23年,成交1000多戶實務經驗。】

◆【2010年至2014年連續五年榮獲東森房屋作育英才獎。】

◆【2015年榮獲東森房屋最高榮譽師鐸獎】

◆【榮獲東森房屋仲介菁英獎、卓越團隊獎、交易安全獎】



◆【媒體採訪】

東森新聞、中天、非凡財經台、TVBS、華視、聯合報、

蘋果日報等



◆【講師認證】

◎領越領導力國際認證講師

◎FDT克服團隊協作五項障礙國際認證講師

◎美國PDP國際人力資源管理教練

◎2015年中國自強講師

◎2016年台灣風雲講師

網誌文章
2017/3/21 星期二 04:57 PM
筆記起來!房租列舉報稅?需備妥2證明文件



作者:MyGoNews方暮晨

時間:2017-01-17





個人綜合所得稅申報房屋租金支出列舉扣除額應檢附之文件



【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示,納稅義務人、配偶及申報受扶養直系親屬在中華民國境內租屋供自住且非供營業或執行業務使用者,其所支付之租金,每一申報戶每年扣除數額以120,000元為限。但申報有購屋借款利息者,不得扣除。


國稅局說明,個人綜合所得稅申報房屋租金支出列舉扣除額,應詳填申報書的承租房屋坐落地址,且須檢附下列證明文件供稽徵機關核認:


1.承租房屋及支付租金之證明文件:承租房屋的租賃契約書及付款證明影本(如:出租人簽收之收據、自動櫃員機轉帳交易明細表或匯款證明)。


2.納稅義務人、配偶或申報受扶養直系親屬,於課稅年度在承租地址辦竣戶籍登記之證明,或納稅義務人載明承租之房屋於課稅年度內係供自住且非供營業或執行業務使用的切結書。


國稅局呼籲,納稅義務人申報本項扣除額時,務必依規定確實檢附上述各項證明文件,且勿再重複列報購屋借款利息扣除額,以免遭致剔除補稅。



文章分享來源:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/119748/%E7%AD%86%E8%A8%98%E8%B5%B7%E4%BE%86%EF%BC%81%E6%88%BF%E7%A7%9F%E5%88%97%E8%88%89%E5%A0%B1%E7%A8%85%EF%BC%9F%E9%9C%80%E5%82%99%E5%A6%A52%E8%AD%89%E6%98%8E%E6%96%87%E4%BB%B6

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2017/3/21 星期二 03:53 PM
東森房屋與台灣連鎖加盟促進協會簽訂合作意向




作者:MyGoNews蕭又安

時間:2017-03-17






東森房屋與台灣連鎖加盟協會簽訂合作意向書(圖:東森房屋)



【MyGoNews蕭又安/綜合報導】房仲逆勢中拓商機,東森房屋為拓展加盟門市業務,2017年3月16日在「2017台北國際連鎖加盟大展-春季展」開幕儀式上,與ACFPT台灣連鎖加盟促進協會簽訂「合作意向書」(MOU),協會高達350家會員產業,估計2017年有超過千間開店、拓展據點的店面需求,將全數委託全台東森房屋門市幫忙尋找,並規劃雙方在4月正式簽約。


東森房屋董事長王應傑出席簽約儀式,他表示,東森房屋2017年策略朝多元發展,有任何成交商機,我們都會嘗試,台灣連鎖加盟促進協會目前有350家會員企業,包含10萬多家店鋪數與100萬名以上的從業人員,尤以餐飲業、飲料業品牌為大宗,占比達7成,知名連鎖品牌眾多,每月光是開店租賃需求就有10∼15家,2017年整體產業拓展店面需求量估計超過1000間,龐大的需求量也讓東森房屋嗅到一絲商機,因此,決定著手合作計畫,未來透過雙方搭配,不僅可滿足彼此的業務需求,在度過2016年房市最不景氣時期,也有望促進2017年東森房屋的整體成交機會。


東森房屋業務總經理吳駿杰指出,協會對於店面相關資訊因較為薄弱,因此,透過東森房屋合作,未來只要加盟會員有店面需求透過協會轉介,東森房屋全台門市皆可幫忙尋找,初步協會已先委託尋找北市商辦鬧區、上班族聚集區的精華路段,包括鎖定松江南京商圈、行天宮及小巨蛋一帶,30~40坪、租金10~15萬元的合適開店與拓點物件,簽訂合作意向書後,後續將洽談仲介委託服務費、回饋金機制及明確合作細節,預計4月正式簽約,將對於東森房屋加盟店業務開發、委託量及成交量有滿大幫助。



文章分享來源:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/120456/%E6%9D%B1%E6%A3%AE%E6%88%BF%E5%B1%8B%E8%88%87%E5%8F%B0%E7%81%A3%E9%80%A3%E9%8E%96%E5%8A%A0%E7%9B%9F%E4%BF%83%E9%80%B2%E5%8D%94%E6%9C%83%E7%B0%BD%E8%A8%82%E5%90%88%E4%BD%9C%E6%84%8F%E5%90%91

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2017/3/8 星期三 11:38 AM
老屋重生,2017年度整建維護補助起跑




作者:MyGoNews林湘慈
時間:2017-03-07





新北市永和永利段老屋施工後(圖:新北市政府)



【MyGoNews林湘慈/綜合報導】老舊房屋不一定要重建,整建維護也可以讓居住環境變的更好!新北市政府自2017年3月6日開始受理「都市更新整建維護規劃設計及實施經費補助」申請,市民可以藉此機會趕快向都市更新處申請建物外牆拉皮、結構補強或是公寓增設電梯,讓建物機能大改造,從內到外煥然一新,每個申請案補助最高上限達50%、新台幣1,000萬元,歡迎有需求的民眾踴躍申請。




新北市永和永利段老屋施工前(圖:新北市政府)



新北市政府都市更新處張溫德處長表示,對於都市更新的認知大家普遍認為老房子只有拆除重建這一條路,其實建築物結構狀況如果良好,可以透過整建維護的方式,也可以改善建築物使用機能、增強建築物結構安全,像是常見的外牆拉皮、四、五層樓公寓加裝電梯,以及最近受市民重視的建築物結構補強,都是都市更新整建維護的方式之一。房子其實跟人一樣都是會變老,因此房屋所有權人日常就應該要負起維護保養的責任,才可以維持良好的屋況,延長房屋的使用期限。


目前新北市補助立面修繕及增設電梯案已分別各有2案完工,案件分別位於新莊、永和、新店及蘆洲地區,住戶都很開心能藉由政府的協助為老房子進行整修改善生活環境,另外三芝區也有民眾因為擔心住家建築物結構安全,向市府申請「建築物耐震能力詳細評估」的補助,市府也核撥了補助費用,近期住戶就能得知建築物耐震能力的評估結果,再決定是否需要辦理建築物耐震補強工程。




新北市永和永利段老屋施工後(圖:新北市政府)



新北市政府都市更新處洪宜萍科長補充,為鼓勵民眾辦理整建維護,房屋只要在都市計畫區內屋齡達15年以上且符合一定規模的建築物,辦理外牆修繕、結構補強或是公寓增設電梯,市府即提供每案最高上限達50%、新台幣1,000萬元的經費補助。目前新北市境內辦理都市更新整建維護補助案件,已通過10案,其中已有4案完工、2案施工中,如果有申請補助意願的民眾可以至都市更新處網站宣導專區查詢詳細內容(http://www.uro.ntpc.gov.tw/)。



文章分享來源:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/120323/%E8%80%81%E5%B1%8B%E9%87%8D%E7%94%9F%EF%BC%8C2017%E5%B9%B4%E5%BA%A6%E6%95%B4%E5%BB%BA%E7%B6%AD%E8%AD%B7%E8%A3%9C%E5%8A%A9%E8%B5%B7%E8%B7%91

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2017/3/8 星期三 10:48 AM
房仲調查!雙北待售中古屋25%↑「都降價」


作者:MyGoNews蕭又安
時間:2017-02-22





二月全台網路待售物件,降價佔比近2成,大同區、土城區降價物件佔比最高



【MyGoNews蕭又安/綜合報導】觀察永慶房仲網2017年2月的『網路住宅委售物件』發現,全台降價物件數占近兩成比例,其中台北市及新北市逼近3成最多,高雄降價物件也超過20%。永慶房產集團業管部謝志傑經理表示:目前永慶房仲網待售物件近8萬件,降價物件占全台物件中近兩成;從六都降價物件佔比來看,可發現賣方已在調整心態,價格有向下修正趨勢,2017年想要完成購屋的民眾,可多上網瀏覽物件,大膽出價。


謝志傑經理表示:2月初公布2016年全台買賣移轉棟數,創新低的24.5萬棟,較2015年少了16.1%。房市2016年有房地合一稅、總統大選,加上土壤液化議題等因素影響,雖有都更、公告現值調降等議題支撐,市場仍呈現疲軟表現,買方期待價格下修,也實際影響2016年交易件數。進一步統計2017年2月永慶房仲網上,全台銷售價格下修的降價屋中,原本價格最具支撐的雙北屋主,降價屋的比例卻是六都最高,其中台北市高達29.9%居六都之冠、新北市27.4%位居第二。








謝志傑表示,台北市行政區中,以大同區降價物件佔比36.4%最高,進一步分析大同區物件,相較北市其他區域屋齡較高、老舊社區較多,新案少,公寓實價登錄平均單價落在40-48萬元、大樓約50-56萬,雖然比起周邊中山、士林區較為便宜,卻高於萬華、文山及北投區,近期也缺少重大建設題材,價格又沒有優勢,讓大同區不易受外來客青睞,購屋族群多為在地居民。加上房價比只有一橋之隔的三重、蘆洲相比也高出不少,讓不少當地居民也外移到鄰近區域購屋,也讓大同區買氣平平。


謝志傑進一步說明:「台北市中心屋齡較高的公寓產品,價格修正氣氛最濃,雖以往挾區域優勢,價格也比新北市新成屋高,成交總價在2,000萬算符合行情。但以現在房市氣氛來看,屋齡較高的公寓產品即便有公設比優勢加持,但尚有結構安全或自備車位等問題,同樣總價,民眾也有新北市新成屋可挑選,因此老舊房屋價格回歸基本價值,屋主願意修正的比例最高。」


本次雙北市各行政區中,土城區所有待售物件,竟有50.2%都已降價,相當於2件待售物件中,就有1件降價!謝志傑說明:「土城區位於新北市蛋白邊緣,相較周邊板橋區及永和區,價格也較低,加上捷運海山站開通後帶動區域房市,過去新建案少,中古屋屋主對於價格心態普遍較高。但自2015年開始陸續有「大同莊園」、「華固新綠洲」新案開出區域破盤價格,影響市場行情,也讓原本對於價格強硬的屋主,經過這兩年房價盤整,態度也開始軟化。降價物件佔比較高也是反映屋主之前對於價格期待較高,已經開始陸續修正。


謝志傑建議,1月底適逢春節連假,六都整體交易量雖然比2016年12月減少,但若與2016年同期比較已大增37.5%。六都交易量若排除春節連假影響,是有機會與12月份相當,顯示買氣緩步回穩中。有意購屋民眾,不妨多利用房仲網站搜尋相關物件,搭配實價登錄等價格工具進行評估,把握目前網路委售降價物件仍多,積極進場看屋多看、多比價,才能搶得先機。



文章分享來源:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/120188/%E6%88%BF%E4%BB%B2%E8%AA%BF%E6%9F%A5%EF%BC%81%E9%9B%99%E5%8C%97%E5%BE%85%E5%94%AE%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E5%B1%8B25%EF%BC%85%E2%86%91%E3%80%8C%E9%83%BD%E9%99%8D%E5%83%B9%E3%80%8D

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2017/2/22 星期三 04:22 PM
租屋養毛小孩 簽寵物規章可避糾紛


新法未定前 管委仍有權禁養寵物

【葉家銘╱綜合報導】許多人視毛小孩為家中一份子,但住在集合式大樓內,要顧慮社區鄰居感受,如果是租屋族,更要留意房東的態度。針對管委會能否限制住戶或租客禁養寵物,內政部營建署指出,即便目前朝野已有共識將修法,但草案尚未3讀,管委會仍有權限制禁養寵物。



家有毛小孩,不管是買屋或租屋,都要留意社區管委會是否有限制養寵物。唐郡威攝


去年7月立法院內政委員會審查《公寓大廈管理條例》條文修正草案,針對現行條文第23條之3「禁止住戶飼養動物之特別約定」已達成共識,未來將朝向修法不准社區以規章限制住戶或租客禁養寵物,不過,內政部營建署針對該條文回應指出,即便朝野已有共識,但目前尚未3讀通過,管委會仍有權禁養寵物。

住前留意社區規範
群義房屋客戶服務暨法務部經理汪靜雯指出,過去常見管委會禁養寵物引起租屋糾紛,因管委會權限來自區分所有權人大會決議,因此代表多數住戶立場,目前禁養寵物規範在《公寓大廈管理條例》第16條「住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。」,未立新法前,社區仍有權禁養寵物。為減少住客或租客因養毛小孩衍生出與房東或社區鄰居糾紛,永慶不動產高雄中華藝校加盟店經理吳佳容指出,民眾租屋前可先到租屋平台或請房仲協助,尋找可接受養寵物的租件,租屋前雙方可於房屋租賃契約書訂定「寵物規章」,包括寵物類型、數量與可能影響居住品質等相關內容明確載明,詳列寵物可活動空間及衍生出清掃的責任與義務。
有些房東會因租客養寵物,而要求提高押金、租金與相關規範,汪靜雯表示,租客與房東簽約時應充分討論、取得共識,才能免去不必要糾紛,若承租後才新增養寵物需求,建議事先告知房東與室友,取得同意後再讓寵物移住,若租賃雙方因飼養寵物出現糾紛,可到各鄉鎮市區公所找調解委員會尋求幫助。



民眾在租屋平台上,可特別留意可否養寵物,以減少入住後的糾紛。




租客與房東可在「房屋租賃契約書」中增加寵物規章,保障雙方權利與義務


【專家意見】屋有損壞 照價賠償
養寵物所造成的租屋糾紛,常是因為屋況受損,如木質地板嚴重刮痕、沙發椅被咬壞,或是寵物排泄物或毛髮直接沖入馬桶與排水管導致阻塞,多數房東為自保常會要求多收押金,若因養寵物造成屋損,房客有義務照價賠償,回復原本屋況。




吳佳容 永慶不動產 高雄中華藝校加盟店經理



文章分享來源:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20170304/37570711/news/租屋養毛小孩簽寵物規章可避糾紛

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2017/2/17 星期五 05:23 PM
租屋新制 押金不可超過2個月



違約金不得超過1個月 不得阻止房客報稅、設籍


【洪子恩╱台中報導】過去的租賃市場宛如地下經濟,藏著看不見的陷阱,許多模糊地帶,造成部分惡質房東、房客鑽漏洞,今年起內政部實施「新版房屋租賃定型化契約」,針對報稅、遷戶籍、押金、解約金等都有明訂規範,以平衡租賃雙方權利。



新版房屋租賃定型化契約,今年正式上路。 陳琲矬


租屋新制所適用的房東,主要是有「經常性」出租行為的出租人,包括個人、團體、且不論出租戶數,都屬其範疇。行政院消保會簡任秘書陳星宏表示,除非像是屋主短期出國、小孩暫時離家念書等「偶發性」、非以出租為業者,才不在規範的管轄。


非自用住宅會增稅金

大多數的房東都屬於新制管轄範圍,新制對房東最顯著的差異,在於押金不得超過2個月,房客提前解約時,違約金不得超過1個月,不得阻止房客報稅、設籍,但倘若合約過期但房客仍未遷出,房東可帶合約書至地政事務所辦理房客遷離。

過去有不少房東不希望房客將租金報稅、或將租屋處設籍,主因在於此舉造成房屋變成「非自用住宅」,房東的地價、房屋稅、交易稅及所得稅都會增加,新版契約雖將房客申報租金、遷入戶籍等列入不得記載事項,但也不是毫無協調空間。

台中市主任消保官康馨壬表示,部分房客想和房東協調房租,並以更改定型化契約部分條款做條件交換,是可行的,「前提是必須在消費者充分的了解下,協議內容也須明確,若房客在無知狀態下簽約,這些條款仍屬無效。」



便利超商的文具區,皆有販售租屋契約。




今年開始,房客有權在租屋處設籍並報稅。




新制規定水電費用,應在合約內載明。




Q:今年起和房東簽的合約,若非定型化契約怎麼辦?
A:若租客在不知情的情況下,簽了違反應記載及不得記載事項的條款,日後發生糾紛時,該條款會視為無效,並依新制契約的條款做裁決。


Q:租客現有租約尚未到期,能否也享受到新法的保障?
A:可以先向房東詢問重新簽約事宜,但因為先前租約是雙方合議簽訂,若房東不願意換約,只能等待舊租約到期、屆時重新簽約才能適用新法。


Q:哪裡可以取得新制租賃契約書?
A:除了可從網站下載列印,4大便利超商也都有販售內政部版的房屋租賃契約書,一式兩份25元,需要的民眾可就近購買使用。
資料來源:《蘋果》採訪整理


【專家意見】有公證即可強制執行
「新版房屋租賃定型化契約」並無偏袒任何一方,而是平衡雙方權利義務,建議租賃雙方可至公證單位簽約,強化其效力,若房東遇到租霸,即可帶著合約書至法院請求強制執行,快速又有效。若無公證,則需透過訴訟程序,時間會拉得很冗長,反之對房客亦同。



康馨壬 台中市主任 消保官



文章分享來源:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20170211/37547500/news/租屋新制押金不可超過2個月

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2017/2/17 星期五 04:56 PM
10大熱門交易社區 軍國宅稱霸



【鐘巧穎╱台北報導】軍國宅及套房社區為北市民眾購屋熱門標的,房仲根據近1年實價登錄資料彙整,發現台北市屋齡2年以上的熱門交易社區,由文山區「崇德隆盛新城」奪冠,前10名皆以軍國宅及套房為主,其中有6個位於市中心,松山區拿下4席。

崇德隆盛新城奪冠

成交量約92戶的「崇德隆盛新城」總共約550戶,屋齡約6年,永慶房產集團業管部經理謝志傑說,該社區為軍眷社區改建,第一手須5年以上才能轉售,因此新成屋時已有不少買方採取「預約買賣」的方式購屋,最近交易訊息陸續揭露。

另入榜的4個松山區社區中有3間位於民生社區,21世紀不動產民生圓環加盟店店長廖偉宏分析,「建成花園廣場」與「名人世界」有很多小套房,入手較容易,換手量較多,「健安新城」則屬軍宅。


文章分享來源:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20170118/37524269/search/10大熱門交易社區%20軍國宅稱霸

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2017/2/3 星期五 03:23 PM
2017金雞報喜!新春開工大吉!


東森房屋景美店2017金雞報喜!新春開工大吉!


祝大家 年行大運!


財源滾滾!冒泡連連!








   

   

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2017/1/19 星期四 02:47 PM
東森房屋105年TOP100表揚大會


★☆★ 東森房屋105年TOP100表揚大會 ★☆★

本店榮獲『仲介菁英』、『卓越團隊』、『作育英才』、『最佳助理』










★☆ 恭賀!☆★ 本店  白秀美小姐

榮獲2016北區『仲介菁英』第5名






★☆ 恭賀!☆★ 本店  陳秋桂小姐

榮獲2016北區『仲介菁英獎』第23名






★☆ 恭賀!☆★ 本店  廖振莉小姐

榮獲2016北區『仲介菁英』第25名






★☆ 恭賀!☆★ 本店  周嘉汶小姐

榮獲『最佳助理』






★☆ 恭賀!☆★ 本店店長  謝興泰先生

榮獲2016『作育英才』








恭賀!本店  榮獲2016北區『卓越團隊』

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2017/1/11 星期三 04:42 PM
房屋稅!北市「降新漲舊」2017上路、2018適用


作者:MyGoNews蕭又安
時間:2016-12-23




北市房屋稅「降新漲舊」2017年上路2018年適用




【MyGoNews方暮晨/綜合報導】近來北市新房屋標準單價及高級住宅加價課徵房屋稅等議題引發各界爭議,為使房屋稅課稅更為合理,北市不動產評價委員會已於2016年12月16日開會審議通過台北市房屋標準價格及有關作業規定。房產業者分析,北市精華區的新豪宅可望明顯降稅;至於2014年7月後取得使用執照的新屋可望降稅,但屋齡15年內的中古屋將加稅,也就是「降新漲舊」。


台北市稅捐處表示,該市自2014年7月1日起調高新建房屋構造標準單價,平均調幅為原標準單價的2.6倍,造成新舊稅制差異過大且影響都市更新參與意願等爭議;另高級住宅按「路段率」加價課徵房屋稅,部分學者認為有重複課稅之虞。該處為期課稅合理公平,在維持2014年新標準單價不變條件下,朝「房屋核定單價合理化」及「新舊稅制差異拉近化」為目標,研擬提案提報不動產評價委員會審議,經會議決議調整重點如下:


一、2001年7月1日起的舊高級住宅按新標準單價重行評定房屋現值。
二、適用新標準單價的房屋,依下列方式調整:
(一)取消中央空調、電扶梯、金屬或玻璃帷幕外牆及游泳池等加價項目。
(二)高級住宅改採120%固定比率加價。
(三)給予6年新標準單價緩漲機制,另保留於2020年重行評定時,可視當時經濟景氣及不動產市場發展狀況,決定是否調整緩漲機制。


該處進一步說明,本次調整絕大多數納稅人都不受影響,僅有舊高級住宅約3千餘戶受到影響,2014年7月起適用新標準單價房屋約1萬5千戶的房屋稅會調降。北市財政局長陳志銘表示,委員會決定取消新成屋中央空調加價5%、游泳池加價5%等加價項目,估計影響商辦大樓及10層樓以上的新成屋,房屋稅最多降1成。委員會也討論總價8千萬元以上的豪宅,原本房屋現值計算方式中,「1+路段率」改採「1+固定率」,固定率訂為120%,影響約3725戶豪宅。


另為保障自住房屋持有者的權益,不會因房屋稅基調整,而影響其租稅負擔,這次會議也提案討論本人、配偶及未成年子女於全國僅持有1戶並設籍於北市的自住房屋滿2年者,將給予房屋標準價格減價優惠。


出席委員對於北市減輕單一自住持有成本之作法多給予認同及肯定,然而亦有部分委員對於以納稅人持有及使用情形作為稅基折減依據,是否符合房屋稅條例第11條有關評定房屋標準價格事項的規範,尚有保留意見,經會議決議請稅捐處再洽財政部研議適法及可行之推動作法。


建商分析,過去大安區等精華區路段率動輒達2倍以上,未來採120%固定率,等於是降稅;但北市文山等非精華區、原本路段率不及120%的中古豪宅,等於要加稅。至於影響最大的構造標準單價,採3年3段式緩漲。也就是2017年起的第1、2年打7折計算;第3、4年打8折計算;第5、6年打9折計算,待2020年視景氣再調整。業者分析,構造單價採取打折緩漲,對2014年7月以後取得使用執照的新屋、尤其是豪宅,稅負可望明顯降低,這影響戶數約2萬戶。





文章分享來源:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/119471/%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A8%85%EF%BC%81%E5%8C%97%E5%B8%82%E3%80%8C%E9%99%8D%E6%96%B0%E6%BC%B2%E8%88%8A%E3%80%8D2017%E4%B8%8A%E8%B7%AF%E3%80%812018%E9%81%A9%E7%94%A8

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