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◆【中華民國不動產經紀人國家考試合格】

◆【仲介實務經驗與帶店23年,成交1000多戶實務經驗。】

◆【2010年至2014年連續五年榮獲東森房屋作育英才獎。】

◆【2015年榮獲東森房屋最高榮譽師鐸獎】

◆【榮獲東森房屋仲介菁英獎、卓越團隊獎、交易安全獎】



◆【媒體採訪】

東森新聞、中天、非凡財經台、TVBS、華視、聯合報、

蘋果日報等



◆【講師認證】

◎領越領導力國際認證講師

◎FDT克服團隊協作五項障礙國際認證講師

◎美國PDP國際人力資源管理教練

◎2015年中國自強講師

◎2016年台灣風雲講師

網誌文章
2014/4/21 星期一 09:42 AM
沒注意這五大細節,小心初次見面就被人默默討厭!

整理 / 謝明彧



你認為「對某人的第一印象」,是從何時開始形成的?


「不是見了面之後嗎?!」


這是大部分人的想法。但遺憾的是,實情完全不是這麼回事。日本超人氣心理學專家內藤誼人在《會面的細節等人來教,代價太高》中強調,早在實際見面之前,你給對方的第一印象就已經成形。

決定要和某人見面前你得先做什麼?當然是約拜訪。使用電郵或電話跟對方約定見面的時間和地點,在某種程度上,雙方對彼此的第一印象已在此階段成形。所以,想要給對方好印象,碰面前的交涉可說是最重要的一環。

如果在這過程中已被對方討厭,等到真正見面時就容易有「果然是個討人厭的傢伙」的印象;如果事前讓對方有好感,就容易產生「果然和我想像的一樣,是個感覺很好的人」的印象。最初的印象比我們想像中有更長遠的持續影響,最初給對方什麼樣的感覺,幾乎決定彼此之後的關係發展。

但怎麼做才能形塑出良好的第一印象,內藤提出以下五大準備基本功,不管你是常常要拜訪客戶的業務員,還是生活中與人初見面容易緊張的人,都請務必試看看,讓自己第一眼就受人喜愛,其實一點也不難!

關鍵1.90%的突發狀況是因為沒準備

很多人在初見面時會很緊張。該如何化解緊張呢?答案就是:事先徹底模擬各種突發狀況,特別是負面的狀況的應對。模擬負面狀況應對的意思是:把可能會發生或可想見的壞事,事先預想一遍,連遲到也包括在內:

.對方(或自己)弄錯見面的地點。

.忘了帶顧客要的資料。

.把對方的名字說錯。

.一頭亂髮就出門。

.被人嫌口臭。

總之,先把時常發生的尷尬場景一一條列下來。寫完後,在一旁寫下自己的預防方法或解決對策。例如,為不讓對方把見面的地點弄錯,前一天要做再次確認;為了不被對方嫌口臭,最好等會議結束後再一起吃飯。一條一條寫下自己的解決方法。這些事前的準備可以消除大部分的不安。美國聖塔巴巴拉大學的羅納德.阿德拉(Ronald B.Adler)曾說過,只要做三次到六次的事前模擬,就能消除緊張。

關鍵2.沒準備五個有趣話題,別約見面

「如果能讓第一次見面的人開口大笑,就是成功的初見面。」如果對方覺得很無聊,或是覺得跟你說話是在浪費他的時間,就不會出現笑容。因此,最少準備五個有趣的笑話,讓初見面的對象哈哈大笑,是最基本的準備項目之一。

英國首相邱吉爾是知名的幽默演說家。據說四十五分鐘的演講,他通常會花上八小時來用心準備。演說中看起來像是即興反應的玩笑話,其實是事先就想好要安插進演講當中的笑點。

平常最好多蒐集有趣的笑話集,借用裡面幾則輕薄有趣的笑點,把它改編成自己的版本。此外,在雜誌或新聞上看到什麼有趣的事,也要馬上寫在筆記本。如果平常腦袋裡不先存放一些笑話,等到臨時需要用時,笑點是不會自動冒出來。

只要把很多有趣的梗塞入腦袋裡,把它當成靈感,就能創造出新的笑話(在心理學上稱為「轉用」)。即使是很有幽默感的人,所說的話也並非全部都是即興演出,大部分是將自己經驗過或聽來的梗轉用,當成自己的笑話來說。

關鍵3.初次見面,切勿勞駕對方前來

對於自己不熟悉的地方,要找路其實真的很不容易。假設你約了一個對方不熟悉的見面地點,害他得大費周章前來,那麼在見面之前對方內心八成有「真麻煩」的感覺。如果因此迷路而繞了不少遠路,肯定會變得心浮氣躁。

初見面的情況也一樣,不要勞駕對方前來,你更要自己主動前往。比起一開始就讓對方產生負面的情緒,倒不如先自行吸收這方面的風險。大家不認為這麼做比較明智嗎?如此一來,對方必然會感到開心。為了替對方省去找地點的麻煩,最好由他指定碰面的地點。光是這麼做,就能在對方心中加不少分。

此外,自己前往拜訪對方還可以控制告辭的時間。對於專程前來的貴客,身為主人的一方總不好意思說出:「時間差不多了,你可以告辭了吧?」這番話,但如果是自己前去拜訪,就能按照自己預計的時間離開,這也算是好處之一。

關鍵4.不只臉,肚臍也要面向對方

據說,前美國總統柯林頓是一位能讓共處一室的對象感到心情放鬆的達人。不論是什麼人,只要和他交談都會立即放下戒心,開誠布公說出自己的真心話。為什麼柯林頓能讓對方感到如此安心呢?

或許是因為他原本就有一張娃娃臉和讓人想親近的面容,但真正的原因,其實是他在和人交談時,總是把肚臍轉向對方、和談話對象面對面說話。像是有選舉活動時,如果有支持者問候他,他會立即停下腳步,把肚臍轉過來面對群眾,以微笑回應民眾的問候。

而他的夫人希拉蕊則給人冷淡的形象,是因為她在和別人談話時,大部分只有轉頭把臉面對說話的人而已,和先生柯林頓把整個身體的中心(肚臍)面對說話者的姿勢剛好相反。

如果希望受人喜愛,與人交談或碰面時,最好養成將肚臍面向對方的習慣,因為只要肚臍朝向說話者,就能傳達出「我很重視你」的訊息。只要下意識訓練自己,不用幾個月,就能養成說話時自動把肚臍面向他人的好習慣。至少要練習到變成反射動作的地步為止。

關鍵5.在他意猶未盡時提早告辭

假設你和對方約定的時間是下午三點到四點,一般人通常習慣在三點五十五分到四點五分這段時間內結束。但此時,你千萬不能有要完整利用完這一小時的打算,想要趁機多聊幾句的心態產生。因為,第一次拜訪對方時,哪怕是提早一分鐘或一秒鐘也好,必須要有儘早離開的準備。

原因在於,當你提早結束離開,對方就會多出十五或二十分鐘的空檔,可以利用這段時間抽根菸,或是把未完成的工作繼續做完,讓他自由活用這片刻的時光。這也算是體貼對方的作法,當事人應該會心懷感謝,立刻對你產生好感。

還有另一個原因是:如果時間到了還不打算結束,對方可能會開始不安,心想「這傢伙打算何時才要離開?」或「他真的會準時離開嗎?」通常到結束前的最後十分鐘左右,對方已經開始著急,根本沒有心思認真聽你說話。因此,在他開始擔心之前,趕緊漂亮的退場才是聰明的作法。

人總是記得在最佳狀態被中斷的那一刻,在心理學稱為「蔡格尼克效應」(Zeigarnik effect)。以蔡格尼克效應來看,在談論最熱烈的時候結束,是在對方記憶中留下最深刻印象的方法。



【書籍檔案】

書名:《會面的細節等人來教,代價太高》

出版社:大是文化

作者:內藤誼人

日本知名心理學家、立正大學特別講師、安吉爾德有限公司董事。專研社會心理學,並應用於生意商場上,以巧妙的心理分析著名。



分享來源:http://www.managertoday.com.tw/?p=40166

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2014/4/21 星期一 09:25 AM
【房地產小知識】:什麼是價金履約保證



【房地產小知識】:什麼是價金履約保證

由公正第三者(即建經公司)暫時託管買方價款、賣方文件,

待雙方契約條件達成後,始交付與交易雙方的辦法。




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2014/4/18 星期五 10:42 AM
人物觀點專題【魏德聖 輸了,這一輩子就沒了】



封面故事摘要

撰文 / 鄭淳予、林麗娟

出處 / 今周刊 899期

期關聯關鍵字: KANO ,  魏德聖 , 導演 , 封面故事 , 899



2014/03/13 魏德聖 輸了,這一輩子就沒了





或許他不是台灣最會得獎的導演,也稱不上台灣最會賺錢的導演,但他每次出手,必定揪住最多人的心。

從土地出發,以歷史為肌理,這是他堅持走下去的初心,也是他每次都得以「一片入魂」的成功祕訣⋯⋯。

7年,足以讓一個孩子從小學讀到大學畢業,這是魏德聖從出社會到終於交出一張漂亮成績單的時間;

26個月,足以拍完好幾部電影,這是魏德聖苦苦熬出一部史詩巨片《賽德克.巴萊》的時間;

185分鐘,足以看完一場棒球賽,但魏德聖在《KANO》片中,給了我們穿越83年的感動。

或許他不是台灣最會得獎的導演,也稱不上台灣最會賺錢的導演,

但他每次出手,必定揪住最多人的心。從土地出發,以歷史為肌理,

這是他堅持走下去的初心,也是他每次都得以「一片入魂」的成功祕訣⋯⋯。



封面人物90秒搶先看>>>




《KANO》橫跨時空、地域,感動台日觀眾,找回台灣失落已久的光榮感。

《KANO》的台灣區首映辦在嘉義市立棒球場,那是當年嘉農棒球隊,以及後來嘉義地區每一代少棒隊、青棒隊練球、比賽的場地。首映前遊行造勢的路線,正是當年嘉農棒球隊載譽歸國受到夾道歡迎的同一條路。這一天,六萬人湧上街頭,連在地的嘉義人都驚呼:「原來嘉義(市)有這麼多人!」

這是一部什麼樣的電影?美國最具影響力的影評雜誌《VARIETY》形容:「《KANO》就像希臘神話中的大衛斬哥利亞,講述以小搏大的故事,弱勢角色秉持不屈不撓的精神,最後贏得強權的尊敬。從這角度來看,《KANO》反映台灣在國際上的處境。」

台、日兩地首映大成功、九天就破億元的票房、國內外各界好評,更重要的是,看過電影的人都得到一股好久沒有過的滿足感。

魏德聖為了電影夢,當洗碗工、賣納骨塔、三餐牛奶果腹,咬牙苦撐到底。

有一回,窮途末路的他向朋友借了一千元坐車回台南,當時他已經欠了很久的房租,準備坦誠向母親借生活費。

回到家,魏媽媽神不知鬼不覺偷看他的皮夾:「你錢夠不夠用?怎麼錢包都空了?」「在那緊要關頭,我嚥了嚥口水說:『夠啦!我要錢去提款機領就有了!』」魏德聖回憶,說出口的當下,他就恨不得打死自己。就在他沮喪搭車返回台北的路上,卻發現母親在他外套的內裡用透明膠帶黏了八千元,讓他當場眼淚決堤。

最後,他應徵「演員訓練班」,接演一些跑龍套的臨演角色。一名導演身分的老師看魏德聖每次都很認真,就介紹他到製作公司當企畫。於是,他正式「入行」,進入了電視連續劇劇組。

「那時誰都可以呼喚你,被人呼喚多次就可以萬事皆備,人家不用提醒,你就會把事情做好。」「因為在底層環境待久了,我就懂得觀察環境,看到節奏緩慢的人,就知道他需要幫助。」他曾在某次專訪如是說。

儘管對電視環境失望,他還是累積了做盡雜事的功力,並且開始自學寫劇本。

「白天工作腦子裡都在想劇本、想下一場戲是什麼,收工回家就寫下來,再怎麼忙都要寫,寫著寫著就參加了優良劇本(獎),竟然也就中了。」

一九九四年,原本連小說與漫畫都看不完的魏德聖,以《賣冰的兒子》得到人生第一座優良劇本獎。

終於,魏德聖受夠懷才不遇的鳥氣,在二○○三年做了一件震撼台灣電影圈的事。那時正是台灣電影業景氣最差的時候,整年度全台灣只有三部片的票房超過新台幣一百萬元,但他竟然籌資兩百萬元,拍了一支五分鐘的《賽德克.巴萊》試拍片,希望能籌到兩億元的資金拍攝。

但誰敢「幫」他?說得更直白一點,沒有人敢真的拿錢「幫」他。很多人勸他:「怎麼不先用小成本做個商業發行,之後再拍大成本電影。」

但魏德聖不甘心,他早就觀察到,在當時的市場環境,「台灣只會愈拍愈小,沒有愈拍愈大。」即使曾有人願意以六千萬元投資,他也不願打折屈就。

最後,什麼也沒談成,連同最開始花了兩百萬元的「履歷」(五分鐘試拍片)也付諸流水。但反而刺激他端出更大的賭注——《海角七号》。

「我相信,只要我好好把它完成,一定會贏得觀眾信賴。」話雖這麼說,但籌資過程卻沒有人信賴他。他曾花了八個月向中小企業信保基金申請到七成擔保證明(亦即貸款後若還不起,信保基金會代償七成),卻遲遲換不來一家銀行願意貸款,形同廢紙。

但演員已經找好,也排練過了,魏德聖帶著借來的兩百萬元把劇組帶下恆春拍攝,苦撐到第三周,便當錢沒付、場景搭設的尾款沒付、外聘工程全面停擺,他被逼到懸崖,奇蹟似地終於得到七百五十萬元的貸款。

第二次,又是積欠了半個多月的工錢,第二筆貸款又是在山窮水盡的時候及時救援。

一邊走鋼索的同時,他還萌生求好心切的念頭。「我想我這次真的輸不起,所以一定要做到最好,於是就加錢再加錢,我想說反正三千萬元也是死、五千萬元也是死,乾脆做到最好、最滿。」

「那時候真的有一種心理是不能輸,輸了,這一輩子就沒了,越是有這樣的心念,借錢的時候,頭會越低,該跪的要跪、該求的要求,怎麼樣都一定要弄到。對我來說,目的很明確:要把它做完,要把它拍好。

目標如果確定了,你一定忍得住,我保證你一定忍得住,除非你目標是鬆動的,你一定忍得住!」回想起當時的不堪,恍如昨日,魏德聖說起來還是慷慨激昂。

直到今日,無論一般人對於《海角七号》或是《賽德克.巴萊》的評價是怎麼毀譽參半,絕大多數台灣影人還是肯定《海角七号》帶領國片做出不一樣的格局,為低迷的環境打了一劑強心針;《賽德克.巴萊》的完成價值,也在世界各地受到肯定。

有人問他,怎麼看這兩部片的價值,他拿新片《KANO》來回答:「就像嘉義農林隊告訴我們的,真正的價值不是輸或贏,而是輸和贏之間,你的態度是什麼?」



分享來源:http://www.businesstoday.com.tw/article-content-92748-106375?page=1

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2014/4/18 星期五 09:53 AM
全省巡迴授課【新竹場】



本次課程主題:如何透視契約表單陷阱之實例解析

希望課程內容對各位學員有幫助!



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2014/4/9 星期三 10:10 AM
快速成交!看屋App不可或缺的3大要點!



好房News記者胡珮蓉/綜合報導

智慧型手機已經可以算是一種民生必需品了,而依賴手機的習慣也讓買屋民眾改變了看屋的方式。在這樣的趨勢之下,手機看屋的App程式,應該掌握以下3點注意事項,包含加大圖片的尺寸、避免不好點選的選項重疊、提供即時性訊息。提高App的便利性,可以說是創造成交的第一步。

除了房屋本身之外,買房民眾也會特別關心即時性的資訊。

(翻攝自永慶買屋快搜App)





行政院研究數據顯示,台灣12歲以上的民眾有53%擁有智慧型手機,與101年的調查結果比較,大幅增加16%。其中比較別的地方是,台灣人特別愛用大螢幕手機,是為全球排名第三的大手機市場。


1.清楚的圖片

買屋一族越來越傾向先透過手機瀏覽房屋案件的大概狀況,有興趣才會進一步到現場看屋。永慶房仲網的研究顯示,有39.53%的網友找房子時最常點擊的選項就是圖片,所以圖片除了要吸引人之外,尺寸夠大、看得更清楚也很重要。


2.要方便手指點選

使用手機看屋時,經常遇到的困擾就是選項重疊,不好點選。操作是否方便也會影響到使用者的心情和使用意願,避免不好點閱的情況要盡量避免。可以採用讓所有物件一一呈現的方式,選項之間的距離也要考量到手指接觸的大小。


3.即時資訊能讓買方安心

除了房屋本身之外,買房民眾也會特別關心即時性的資訊,例如房市多空頭、平均區域成交價或是利率走勢等訊息。像「永慶買屋快搜APP」就提供了實價登錄資料、區域行情等資訊,讓購屋族能清楚掌握市場的趨勢。



原文網址: 快速成交!看屋App不可或缺的3大要點 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/16364760061.html

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2014/4/9 星期三 09:53 AM
搬家如何輕鬆有保障?三大原則不可少!



好房News記者吳慧禎/整理報導

搬家雖為「喬遷之喜」,但可不是一件輕鬆的事,除非像藝人宋逸民體力夠用、三次搬家都自己來,不少人大多選擇花錢請搬家公司協助,但藝人黃小柔不但遇到費用一直往上疊、還宿醉的搬家業者,柯以柔的兩台液晶電視更在搬家過程中「整組壞了了」,因此專家提醒幾項原則,作為搬家時的葵花寶典,才能搬得安心又不吃虧。


藝人黃小柔循著廣告找搬家公司,碰上沒有營業登記的業者,最後價格竟越疊越高。(翻攝自YouTube)




第一:謹慎選擇合法業者

黃小柔在節目《康熙來了》中分享,早期只能找牆壁上貼的搬家公司廣告,卻遇到宿醉、姍姍來遲的搬家業者,渾身酒味讓人心生畏懼、退步三舍。專家說,現今搬家業者琳瑯滿目,慶幸網路資訊發達,民眾事先一定要上經濟部網站確認搬家公司為合法登記立案,領有營利事業登記證,且確認登記名稱是否與契約書上註明的相符。

第二:合約有疑慮?先別簽!

除了確認搬家公司合法,才不怕求助無門以外,有時民眾與業者約好搬定的樓層,也可能有一方反悔的突發狀況,專家表示,一旦發現合約狀況不同,暫時先不要簽,因為一旦合約簽署完成,就成了民眾與搬家公司之間的糾紛,消保團體將很難介入居中協調,而若有恐嚇的情況別忘了報警求助。黃小柔就說,曾遇到反悔、不照約定把家具搬上樓的業者,要她額外依距離、階梯多付費,無奈當時不懂也只好摸摸鼻子掏錢。

第三:因應天氣狀況,指定車型

五年搬了超過五次家的柯以柔也在節目透露,幾年前曾在一場大雨中搬家,業者離開後才發現兩台液晶電視都無法使用,雖然事先有包好保鮮膜、蓋上布來遮蔽,但推測搬運過程中還是不慎碰到水,導致電器用品故障。搬家達人提醒,相較於這樣的防護措施,最好是跟業者指定車型要有廂型車,雖然要加一點費用,但也更有保障。


原文網址: 搬家如何輕鬆有保障? 三大原則不可少 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/43972960471.html

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2014/4/9 星期三 09:20 AM
《KANO》 教台灣人的事



日經中文網特約撰稿人 健吾:香港人眼看台灣的社會革命,羨慕又妒忌。總是在問,為什麼台灣行,香港不行。我給你一個答桉:意識分別。

台灣電影人魏德聖繼《海角七號》、《賽德克巴萊》後,再監製了一套三小時的長片,叫《KANO》。故事講述三十年代的台灣,于日治時期台南嘉義的嘉義農中一隊名不經傳,從來沒有嬴過一場棒球賽的農村球隊,打入于日本本土舉辦的甲子園決賽。

故事中,不論教練、球兒,都熱血非常。電影中經常出現的「概念」,對台灣和香港的漫畫讀者,並不陌生。《KANO》異常卻又真實地熱血。這種著重熱血、友情、努力,最後得到成績的故事,就像漫畫《少年Jump》宣傳的意識形態,也是「很日本」的一種電影文本概念。

教練近藤(永瀨正敏飾)在片中,要求一隊完全不成器的球兒每天要在嘉義跑一圈,一邊跑,一邊要高喊「甲子園」。搞得學生都覺得,甲子園就好像在「自己的隔鄰」,進甲子園好像不是不可能的事。雖然,三十年代由台灣去日本,要坐五天的輪船。教練總是要學生做大量的練習,因為,近藤説:「練習是不會騙人的。」直至後來,學校經費緊絀,近藤自己出錢給學生做食費。到後來,近藤到了甲子園,投手吳明捷嶄露頭角,被日本記者質問:「這種三及第(日本人、台灣人、台灣原住民,當年稱為蕃人)的球隊,如何運作,如何可以打到棒球?」近藤還會回嘴,説:「棒球和人種沒有關係,日本人擅長防守,台灣人擅長攻擊,蕃人跑得快。是最好的球隊的組合。」令日本人也沒有話説。

故事好看,電影拍得長,但一點也不累贅。不會棒球的香港觀眾也看得愜意。可是,這種電影,在中國語圈地區上映,就註定會得到一個下場--被網民説整套電影「媚日戀殖」。

殖民地是什麼?後殖民又是一個怎樣的概念,在大學,只有少數同學會接觸。因為,在香港重商重工輕文,殖民地學,是歷史或是社會科學?我想大部份大學生都答不出來。而在香港,談殖民地學,都好像是一種禁忌。殖民地歷史,就好像是不應見光,不應多談的部份。這些不光彩的事情,為什麼要談?中國可強可大可好哩。

可是,自台灣在2000年代政權交替,台灣史的教育,就由以前的中國中心主義(國民黨只是暫避台灣,某天總會有可能會「反攻大陸」),轉向台灣中心主義(台灣只各國的殖民地,日本是其中一個殖民宗主國)。借一本最顯淺的台灣入門歷史書,不少中學生修通識的時候都有讀過的《圖解台灣史》中説,日本「佔領」台灣的時候,日本改變了台灣很多的風俗,為台灣建立現代「國家」需要的基礎工程:鐵路、公路、郵政制度、電話電報系統、貨幣、報時系統、水利(如電影中提及的嘉義大圳)。解放女人纏足的「習俗」,釋放女性勞動力,提高女性識字率。設立大學教育制度,全台灣共有四十多種報紙,全台灣共設立一百多家圖書館、日治末期,全臺共有十萬戶有收音機,如電影中吳明捷的舅父和明捷初戀情人的丈夫那位在台中當醫生的那種臺民菁英,都可以透過廣播聽節目。這些一切一切,都是香港的歷史教育中,中國歷史教育絕不會教導的「東西」。

歷史,本來就是一件非常「政治」的事。如何向小孩説故事,如何告訴小孩,歷史人物中,誰忠誰姦,誰是好人壞人,就造就今時今日一些對國族莫名其妙的仇恨。如我的學生,好些日本研究學系的同學,直至今天,仍有親戚在農曆年的時候拜年説:「你唸日文,做漢奸啊?」

歷史、後殖民主義這些東西,是意識上的教育,對香港人而言,他們不覺得這些東西可以賺錢,於是便不在乎。但這些東西重要嗎?日本人教了台灣什麼?熱血、友情、努力。於是,我們看到現在在佔領立法院的台灣學生,被台灣凡警察用長盾襲擊頸椎,及後在醫院接受訪問,那傷者也可以説:「我是很熱血的!」這就是意識的傳遞。在香港,經歷英國的百年統治,我們有什麼共通「意識」:相信程序、法治、理性;討厭政治、集中賺錢,所有人都只是過客,沒有本土,也沒有我城我地意識。

以上,就是看完三小時《KANO》後,抹乾眼淚後想到的事情。對人文歷史不重視的香港人,永遠也不知道為什麼台灣人會搞出太陽花學運,又會如何走下去。

     


健吾 簡歷

80年生,香港專欄作家、香港商業電臺節目《光明頂》、《903國民教育》主持,香港中文大學日本研究學系及香港大學專業進修學院講師。著書超過二十七本,主力研究日本東亞流行文化軟實力及多元性別關係等議題。



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