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◆【中華民國不動產經紀人國家考試合格】

◆【仲介實務經驗與帶店23年,成交1000多戶實務經驗。】

◆【2010年至2014年連續五年榮獲東森房屋作育英才獎。】

◆【2015年榮獲東森房屋最高榮譽師鐸獎】

◆【榮獲東森房屋仲介菁英獎、卓越團隊獎、交易安全獎】



◆【媒體採訪】

東森新聞、中天、非凡財經台、TVBS、華視、聯合報、

蘋果日報等



◆【講師認證】

◎領越領導力國際認證講師

◎FDT克服團隊協作五項障礙國際認證講師

◎美國PDP國際人力資源管理教練

◎2015年中國自強講師

◎2016年台灣風雲講師

網誌文章
2015/12/10 星期四 02:56 PM
3大雙北熱點 購屋起手式




輕移民 輕鬆買

習慣原來的生活圈,卻預算有限,台北市文山區、新北市五股與汐止區,房價相對便宜,成為輕移民現象明顯的熱區,用短暫的通勤時間,換取更平價、舒適的家,怎能叫人不心動?

採訪╱張琬聆






【北市文山區:房價只要鄰近市區的5成】

【張琬聆╱台北報導】台北市高房價令人咋舌,但仍有相對平價區可供選擇。文山區因鄰近大安、中正區,也有信義快速道路能迅速抵達信義計劃區,據《住展》雜誌統計今年第3季文山區建案成交行情,平均房價每坪61.8萬元,約只要鄰近北市區域的5成,受周邊買方青睞。





文山區近期建案集中在木柵地區,吸引鄰近區域買方前來購屋。范厚民攝












吸引新店人口移入
文山區文教氣息濃厚,《住展》雜誌企研室經理何世昌表示,老台北人對該區觀感佳,一向是移居的熱區,加上房價便宜又是北市門牌,所以也有不少新店市區的人來購屋。網路地產王總經理陳韻如也觀察到,因北市精華區買方習慣舊生活圈,會往文山區購屋的多是買給子女,其他多數是從新店移過來的人。該區近期建案多集中在木柵地區,每坪開價52~78萬元,如規劃37坪的「謙閱」及規劃71坪的「名軒十七逸」,因過個橋就是新店區,約3~4成買方來自新店。
近大安、中正區的成屋案「台大菁硯」規劃54坪,開價每坪58萬元,專案經理周博瀚表示,外圍買方約佔2~3成,「儘管房價相對便宜,但買方未必習慣較不熱鬧的環境,所以多處於觀望中。」






信義快速道路能迅速通往台北市中心,讓輕移民更方便。


【新北五股區:洲子洋集客 外地買家多】
【張琬聆╱新北報導】新北市五股區近64快速道路及國道1號,往返雙北各區便捷。據《住展》雜誌統計,該區建案成交行情每坪約33萬元,較鄰近的新莊、蘆洲區便宜約3成,加上新興的洲子洋重劃區建案集客效應,外圍買盤佔5~7成,成為輕移民熱區。





洲子洋重劃區因房價相對便宜,逾5成買方為外地客。






房價低年輕人可接受
洲子洋重劃區發展已初步成型,新和廣告總監李霖芳表示,該區缺乏大型建設,房價相對低,但最大優勢為交通,所以逾5成買方來自一橋之隔的蘆洲,以及三重、新莊或中和等64快速道路沿線民眾,也有少數北市內湖區買方看準高速公路的便利,選擇到此購屋。
「該區約有30%蘆洲、30%新莊及10%北市買方。」采沐廣告副總經理林嗣涵強調,雖五股機能不如周邊地區好,但多數買方為外來年輕人,較適應新環境,且喜歡新房子,重點是房價相對便宜。
近期建案多為中小坪數規劃,如23~41坪「蘇黎市」打出廣告戶每坪29.8萬元,28~40坪「樂HOUSE」廣告戶每坪28萬元起,及17~28坪「高第-3米6之間」,總價598萬元起。
「樂HOUSE」專案經理巫彥宏表示,由於老五股人較不認同重劃區房價,該區7成買方為外地客,加上因價差大,原本在原生活圈只能買10年以上中古屋的預算,可到此買屋齡新、規劃較好的建案。




64快速道路的便利,使沿線民眾願意前往五股購屋。


【新北汐止區:房價僅南港 內湖一半】
【張琬聆╱新北報導】新北市汐止區近北市內湖、南港區,據《住展》雜誌統計,該區建案成交行情每坪39萬元,約南港、內湖的5成,有許多內湖科技園區、南港經貿園區就業人口就近來此購屋,外地客佔約4~5成。




汐止區近期建案多在台鐵汐止站周邊,外地客佔約4~5成。 周志長攝






北市車程僅10分鐘
汐止房價僅南港、內湖的一半,成為北市買方來此購屋的誘因,近期建案集中在台鐵汐止站周邊。規劃25~48坪的「忠孝大院」,開價每坪42~49萬元,專案經理支和咸表示,因房價比北市親切,外地買方約5成,多來自內湖、南港、信義和文山區。規劃29、31坪挑高型產品的「北歐晴」,開價每坪45~55萬元,也有5成因北市房價過高而來的買方。
靠近內湖區的「迎東湖」規劃50、55坪,專案副理王逸欽表示,該區雖沒捷運,但國道1號很快可到北市,10分鐘車程房價卻差很多,約有4成北市買方。新和廣告總監李霖芳直言,該區仍以在地客為主力,雖近台北市,但多數台北市民仍希望擁有北市門牌,「會買汐止的人通常有地緣關係,才會認同該區環境。」《住展》雜誌企研室經理何世昌則提醒,汐止的環境與北市相比差異仍大,大型建設資源也少,加以捷運民生汐止線計劃未確定,下手前須多考量。




汐止區發展成熟,除在地買盤支撐,也不乏鄰近的台北市民眾。


【專家意見】北市稅金高 移居新北
不少區域僅一橋之隔但房價落差大,使買方往周邊區域移動,如想找小坪數產品會去汐止,找新興重劃區則到五股,近期也有部分北市民眾至蘆洲、板橋購屋,原因在於北市稅金增加,乾脆移居新北市。




林嗣涵 采沐廣告副總經理


距離及交通 考量重點
通常逾5成民眾都習慣住在原生活環境,除非換大空間、換新屋,礙於預算問題才會往外購屋,否則不會輕易改變原生活型態,且仍會多選擇有地緣關係的區域,所以距離及交通機能常是輕移民買方的重要考量。




陳韻如 網路地產王總經理


【民眾意見】汐止須自備 交通工具
在汐止區買房約3年,主因是這裡房價便宜,且很近台北市的東湖地區,到台北市上班也很近,只是這裡沒捷運,要有交通工具才方便。




方鈺婷 30歲 室內設計業
居住新北市汐止區





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2015/11/9 星期一 05:10 PM
就學 低價 綠地 捷運 4招選屋 年前搬新家


選好厝過好年

再3個月就要過年了,此時購屋,裝潢、搬家的時間相當充裕,加緊腳步,讓自己和家人,在農曆年前,入住新厝吧。






【倪浩倫╱綜合報導】再等不到100天,就是農曆除夕了。若在此時購屋,剛好能趕在過年前裝潢好,搬進新家,穿新衣、戴新帽,開開心心過新年。《蘋果》就「近國小」、「區域低價」、「近公園綠地」和「近捷運」等4項條件,替你挑選價格親民、機能方便的新房子。




想一卡皮箱迅速入住新屋,可購買業者裝潢好的實品屋。黃競鋒攝


新案市場上,除了豪宅,一般多會有基本裝潢。豐核設計設計總監廖筱翠表示,有基本裝潢的房子,會依格局分好、壞2種,「如果房子格局好,從裝潢到入住,僅要1~1.5個月。若格局差,需要透過打牆來變更格局的話,施工期會拉長到2~2.5個月。」但這是天天施工的情況,當社區管理委員會成立,便會禁止周末動工,工程期就會拉長。





換屋族看屋時間較長
相較於預售屋,民眾買成屋,要一口氣繳出20~40%的自備款,但因可立即入住,仍受到自住客的青睞。新北市代銷公會理事長林談分析,下半年買成屋的購屋族群,多為剛性需求,「他們看屋的時間很長,熟悉市場行情,業者樂意用合理價格與他們成交。」
林談口中的「剛性需求」,包含新生命誕生、空間漸不敷使用的家庭。當小孩長大就入學,家就住國小旁的話,對家長和孩童都很方便。新莊區大樓案「御松郡」位副都心重劃區,距離昌平國小僅100公尺,專案經理巫宗閔說,家住國小旁,家長可省下不少接送時間,且該案是日本松下營造在日本海外首案,戶戶為精裝修,配備各式松下家電,方便客戶一卡皮箱入住。



有急迫自住需求的民眾,應購買已落成、可交屋的房子。



毛胚屋要施作的工程較多,從裝潢到搬家入住至少要3個月。



雙北市捷運網絡發達,各捷運站周邊是許多通勤族購屋首選。



社區附近就有國小,家長可省下6年的接送時間。



下新莊建案開價較低
新北市永和區發展歷史久,素地稀少,大樓案「豪泰時尚」位熱鬧的竹林路,推19~26坪、1+1和2房產品,離網溪國小約230公尺。新北市蘆洲區大樓案「永樂」,規劃26~43坪、2~3房產品,專案經理林柏宗說,該案位南港子重劃區,同時緊鄰舊市區,生活機能便利,離成功國小約300公尺,「公設比僅25.6%,吸引不少首購客戶、新婚家庭詢問。」
而區域相對低價的新成屋案,有新北市新莊區的大樓案「民安36」和「永捷天璽」,因位於下新莊地區,單價低於區域均價的3成,雖不像重劃區有話題性,但周邊發展成熟,採買方便。新北市三峽區大樓案「合康森悅」,單價也低於全區新案開價的2成,專案經理張明雄表示,該案面保護區,屬於靜巷住宅,同時距三峽老街和市場約200公尺「離塵不離城」。
現代人工作壓力大,重視保健養身,公園提供民眾運動的場所,也讓第1排房子,擁有寬闊綠意的視野。新莊區頭前重劃區內有4座公園,大樓案「國美大悅」,面福基公園,規劃74坪、4房產品。新北市新店區大樓案「吉美君品」,位五峰重劃區,規劃77~99坪、3房和4房,基地正對中正公園,同時距離捷運新店區公所站400公尺。



社區管委會成立,會和建商進行公設點交,確保品質。



離捷運1公里內為佳
公園綠地適合閒暇時去運動、放鬆,但交通機能才是每人、每天幾乎都用使用到的。雙北市位捷運站周邊的建案,都以此為銷售重點。林談說,要享受到捷運的便利,應以步行15分鐘、約1公里為限。
台北市大安區的大樓案「大安自在」,距捷運古亭站約250公尺,專案副理賴中至表示,該案位台灣師範大學操場第1排,視野遼闊。新北市新莊區大樓案「傳家尊爵」,距離捷運新莊站約500公尺,專案經理羅巧伶說,該案位熱鬧的新泰路,屬於新莊的蛋黃區,距新莊國民運動中心、新莊體育館不遠,吸引附近的換屋族群詢問。



公園可以讓居民運動、也提供周邊房子綠野景觀,增進居住品質。



【專家意見】雨天看屋觀察漏水
現今市場雖仍以低總價、中小坪數當道,但因應換屋需求逐漸浮現,3~4房產品詢問度增加不少。值得注意的是,正3房和小3房,住起來的效果和感覺差很多,建議全家一起看屋,實際體會空間是否滿足所有人需求。前陣子連續颱風,民眾在連續雨天後,應立即出門看屋,看建案環境和內部有無淹水、漏水情形。




林談 新北市代銷公會 理事長


新案初期別急著買
民眾想買新成屋,可等建案交屋一段時間後再進場,此時業者可能因急著結案,議價空間有望拉大。民眾若想省麻煩,也可購買業者裝潢的實品屋,除了能立刻進住,也能提高貸款成數,但同樣不建議初期就買,因為一旦賣掉,業者就可再做其它間,給的優惠不會太多。




何世昌《住展》雜誌 企研室經理


【民眾意見】近捷運房子才保值
現在看房子,一定是先以「買得起」為主要考量,2房、總價千萬元內是首選。環境方面,我從小住新北市,加上台北市房價貴翻天,新北第1環(永和、板橋、新店)是我會選擇的地點。機能部分,我認為近捷運最重要,這樣房子才保值,以步行8分鐘、600~700公尺可達為限。




朱柏宇家具業 29歲




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2015/9/24 星期四 10:08 AM
房市風向球-優質文風 輕移民鍾情文山區



信義房屋業五區協理陳立庭指出,近兩年從大安、信義區等蛋黃區轉進文山區買房的人增加不少。(信義房屋提供)



位在台北市南邊、堪稱台北後花園的文山區,擁有小學到大專46所學校,高居北市12行政區之冠,加上房價比周邊蛋黃區便宜一半與三分之一,近來從大安、信義與中正區賣掉房子,輕移民入住此區的民眾,有明顯增加的趨勢。


長期在新店、文山區耕耘,熟悉此區的信義房屋業五區協理陳立庭說,文山區有三多,公教人員多、綠覆率多、學校多,光是國小就有23所、國中7所、還有5所完全中學、5所高中,6所大專院校,學區豐富是特點。加上有山有水,交通有北二高、信義快,捷運有文湖、新店兩線,到北市中心快速,陳立庭從萬芳醫院站到忠孝復興商圈,曾按表計秒過12分鐘就到。


「價格親民也是優點。」陳立庭指出,此區與大安、信義與中正三個蛋黃區接壤,但價格較其便宜二分之一到三分之一。例如台電大樓、公館商圈新物件每坪要100萬,但景美地區新案可低3到4成。


由於文山以自住客為主,資產較有抗跌性。陳立庭直言,在整體房市萎縮下,文山今年的交易行情比去年下跌5到10%,但相對內湖、新北市一些重劃區波動20到30%穩定,少數條件好的產品甚至可能只跌5%。


實際購屋選擇來說,陳立庭分析,文山大致可分為三個生活圈,首先是「景美萬隆生活圈」,以景美夜市為中心,產品型態最多元。老公寓1坪45到50萬,電梯華廈從套房到4房產品都有,5年內單價70萬,10到20年屋齡者,在55到60萬左右。


第二個是木新路二段、三段一帶的「河岸生活圈」,以華廈3到4房加車位為主,這裡強調鄰河堤,有河岸景觀,屋齡未超過10年的單價55到60萬,總價在1500萬到3000萬之間。


「政大重劃區」屬第三區塊,陳立庭表示,此區以透天厝,低密度別墅型產品為主,總價在2000萬到5000萬間。由於隱密性高、安靜,許多名人像蔡詩萍等都住在這裡。


如果是重視保值性的置產族,陳立庭強調,新店現在也有一個捷運環狀線南環線題材,近來已開了公聽會,預計在文山設5個站。購屋地點以考試院木柵路、興隆路沿線的站點附近最為推薦,房價比上面三區低一點。(中國時報)



文章分享來源:http://www.chinatimes.com/newspapers/20150918000791-260110

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2015/9/16 星期三 09:48 AM
東森景美店『第三季TOP3業績優異經紀人』



本季TOP經紀人名次出來囉!


賀!!期盼同仁繼續努力!冒泡連連!加油!


第一名:蔡宏明  第二名:白秀美  第三名:李天麟

      

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2015/8/26 星期三 11:23 AM
北市福地周邊房價 3字頭誘人

2015年04月04日 04:10  記者方明/台北報導








清明節將近,掃墓是國人的重要習俗,好房網統計北市內墓地周邊宅的住宅成交均價發現,福地周邊住宅房價低於與行政區房價有3.9%∼47.6%不等的價差;其中,又以辛亥路三段47.6%價差最大,另研究院三路的福地周邊,則有北市罕見的「3」字頭房價。


根據好房統計資料顯示,北市大安區辛亥路三段行政區均價約88.3萬元,但該地段福地周遭住宅均價僅46.3萬元,與行政區房價有高達47.6%的價差,每坪便宜42萬元。


而南港區研究院路三段行政區均價60萬元,接近福地周遭住宅均價僅33.8萬元,與行政區房價也有高達43.7%的價差,且還有北市罕見的「3」字頭房價。


此外,位於文山區的福興路住宅房價,單坪42.1萬元,與相鄰的興隆路二段,單坪房價51.3萬元相較,僅是轉個彎,價差近10萬。


另外,臥龍街及辛亥路四段具捷運宅優勢,且僅差1站,但臥龍街單坪房價67.5萬元,辛亥路四段單坪房價46.6萬元,不到5分鐘的車程,每坪價差竟達20.9萬之多。


有巢氏房屋興隆公園加盟店店長金會中表示,兩站會有較大價差,主要是因為臥龍街位於大安區,而辛亥路四段為文山區,門牌的效應使房價出現價差;不過,辛亥路四段一帶的公墓已陸續遷移,明年1月更有北市第一座滯洪池將動工,可解決以往辛亥路淹水的問題,且滯洪池上方將規畫為數千坪的公園綠地,長線發展將有很大潛力。


好房網總編輯吳光中則表示,隨著時代變遷,加上高房價時代,福地宅反而可成為較無民俗禁忌、想撿便宜的消費者的購屋選擇。(工商時報)



文章分享來源:http://www.chinatimes.com/newspapers/20150404000098-260210

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2015/8/26 星期三 10:25 AM
首購跟著捷運走 精緻小宅第一選

【特別企劃】

近期有建商於學術文風鼎盛、距離捷運萬芳醫院站僅500公尺的文山區,規劃了18-23坪小宅預售案-「靜心集」,複層式空間設計概念,室內坪效CP值高,更為北市難得低總價產品,總價約1200萬元起,頗受首購客層青睞。此案坐擁文山核心地段,因而生活機能強大,1樓更規劃3店面,自住投資兩相宜,優質店面價位不再高不可攀。





3米4米2雙效坪數 在地區域客詢問居多現場專案協理秦宏斌表示,此案基地面積約171坪,共規劃32戶住家,每戶皆為大面開窗設計。最大特色在於採用3米/4米2複層式創意空間,室內獨特挑高設計,不僅增加許多有效使用空間,整體舒適感也大幅提升,目前已購客層,以有地緣關係的區域客佔多數。




「靜心集」規劃18~23坪複層式產品,具備挑高空間的舒適度及流暢的格局動線。



文山圓心 比鄰捷運文湖線木柵段最大站興隆路、辛亥路為文山區兩條經典黃金交通幹道,「靜心集」位在辛亥路五段上,比鄰興隆路,僅5分鐘內步行距離即抵捷運萬芳醫院站。從辛亥路連接基隆路,可抵大安、信義區;沿著興隆路走,則可銜接羅斯福路到達公館,皆在5分鐘左右的行車距離可抵達的範圍內,交通動能強,輕鬆接軌北市各大都會區。




「靜心集」交通動能強,輕鬆接軌北市各大都會區。





此案比鄰捷運萬芳醫院站,通勤高效率外,享有便利的商圈生活機能。


人潮即錢潮 1樓規劃3店面文山區木柵一帶以萬芳醫院商圈發展最為熱鬧,周邊各式店家林立,1分鐘內可抵松青超市,3分鐘內即抵文山在地老市集-興德傳統市場,生鮮採買一次到位,5分鐘內銜接萬芳醫院站商業聚落,生活機能相當完善。此案食衣住行需求取得便利,看好文山熱點人潮,以優於北市精華區的店面實惠價1888萬起,於1樓規劃3挑高設計店面,不論自住或投資均十分合適。


此案周邊更擁有多元綠地與休閒空間,興隆公園、仙跡岩自然風景區、文山運動中心及景美運動公園等,慢活生活近在咫尺。





明星一流學府圍繞 徒步就是靜心校園

現場專案經理陳心冠表示,除了有政大、世新、中國科大等大專院校外,區域內國中小學學區為知名的靜心中小學與再興中小學,也是促使不少家長選擇本案的原因之一,他直言,有不少重視學區的父母,是因為看上住家離學校近的優勢,而決定在此置產。


現場專案協理秦宏斌進一步指出,由於文山區文教風氣鼎盛,居民素質高、住宅環境單純、周邊教育資源不虞匱乏,此案也有文山在地學生家長為孩子置產而買。好學區、好環境,「靜心集」以全方位機能,收服消費者對居住的挑惕,是台北市目前最受矚目的幸福小宅邸。





靜心集 基本資料

投資興建:北捷運建築開發、欣偉傑建設

基地面積:約171坪

樓層規劃:地上9層、地下2層

產品規劃:18-23坪,3米/4米2複層式創意空間

總戶數:32戶住家,1樓3店面 (店面總價1888萬元起)

停車位:18車(機械車位)

基地位置:台北市辛亥路五段38號旁

洽詢電話:(02)2931-1188

資料來源:政安廣告




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2015/8/12 星期三 05:30 PM
東森房屋加盟店第33梯次店東長加盟店觀摩學習團



一群好學的店東(長),從臺灣各地遠道而來,至本店觀摩學習。

教學相長!謝謝大家的蒞臨!

希望東森房屋景美加盟店的小小經驗分享,可以對大家有所幫助!

歡迎下次再次光臨,祝各店業績長紅、冒泡連連!


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2015/8/11 星期二 10:33 AM
票房保證!捷運宅前十大漲價站,七成坐落淡水線、新店線沿線



作者:MyGoNews方暮晨

時間:2015-05-09





自住撐盤,預算考量,大安站vs.淡水站,一坪換四坪,補漲意味濃



【MyGoNews蕭又安•方暮晨/綜合報導】近年房市利空訊息不斷,雙北市房價也隨之鬆動,但在大台北捷運線陸續開通,帶來的生活機能及交通誘因,讓捷運站周邊住宅儼然成票房保障。


好房網統計大台北已通車捷運站周邊800公尺住宅成交均價,發現近一年漲幅最大前十名排行榜中,以淡水線及新店線漲幅最多,佔比高達7成,站點方面僅小南門站及台北車站位於市中心,其餘都集中於雙北市郊區,顯示民眾以時間換取房價的心態日趨明顯。


而從各捷運站周邊宅價差來看,住宅單價最高由位於信義/文湖線雙捷運站點~大安站每坪高達97.3萬奪下冠軍,最低則為淡水線的淡水站以每坪24.7萬敬陪末座,最高與最低價差高達4倍,等於大安站周邊宅買一坪可抵淡水站4坪,也難怪淡水線沿線、位於北投、淡水各站能在一片看跌下,房價逆勢成長。


好房網總編輯吳光中分析,因房價居高不下,加上房市多空交錯、股市正夯,投資客紛紛退場,由自住客撐盤,精打細算的自住客多偏好市郊區物件,以時間換取房價,也因此推升周邊住宅行情。本次統計也發現,捷運路線還是老的好,近兩年話題不斷,行經市中心,被譽為黃金幹線的板南線、信義線及松山線,在一年漲幅最多前十名排行榜中,僅台北車站、北門站入榜,反而是通車較久的淡水線、新店線,佔比達8成。原因不外乎這些捷運線發展較久,生活機能日漸完備,加上站點未集中於市中心,房價堪稱物廉價美,補漲力道十足。


近一年漲幅最多前十名排行榜中,小南門站以年漲近1成7奪冠,房價每坪年漲11.3萬。永慶房屋南門店黃俊傑店長分享,主因受惠於松山線通車,從原本的新店線支線,扶正成為松山線必經站點,交通機能大大提升,且小南門站為於博愛特區中,近南門市場,又位於植物園旁,無論生活機能、學區、治安、環境俱佳,在松山通車利多的加持下,後市可期。


本次統計也發現,漲幅前十名捷運站,高達8成位於市郊區,更有5成低於雙北市均價,吳光中進一步說明,這些捷運站雖位於雙北市郊區,但生活機能完備,房價又低於雙北市均價,房價相對親民,有興趣購屋的民眾,不妨多加留意。


比較大台北捷運站周邊大樓最高與最低成交單價,單價最高的第一名為大安站成交單價每坪97.3萬元最高,第二到三名分別為大安森林公園站及中正紀念堂站,每坪成交均價都高於95萬元;而反觀一些離市中心較遠的淡水、迴龍站,則皆為2字頭房價,最高與最低價差高達4倍,價格親民,後市可期。





單價最低的淡水捷運站周邊宅,雖以年漲1成5,奪下近一年漲幅排名季軍,但仍以每坪24.7萬元敬陪末座。有巢氏房屋淡水中山加盟店潘文進店長表示,淡水站雖位於捷運末端站,但因商圈發展以久,生活機能相當完善,近年吸引不少北市及新北市的自住買方,與前一站紅樹林站單坪差價近10萬,消費者比價效應的情況下,在價格上更顯物美價廉,也因此推升房價。


最後,吳光中建議,在房市多空交錯之際,許多購屋族深怕買在高點,不妨善加利用網路平台作為比價工具,如好房網捷運降價地圖,有詳盡且公開的待售物件價格資訊,查詢so easy,之後審慎衡量自身經濟狀況,沿捷運線搜尋,相信應可找到許多理想中的物件。



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2015/7/22 星期三 10:34 AM
還算便宜!北市半數行政區公寓價格僅4字頭



作者:MyGoNews方暮晨

時間:2015-06-22





把握最後輕稅期,北市公寓省最大,半數行政區公寓價格僅4字頭,大安區電梯大樓、華廈一坪換4個行政區公寓二坪




【MyGoNews蕭又安•方暮晨/綜合報導】隨全台各區房價陸續出現修正,2015年下半年,對於民眾來說是難得的省稅與撿便宜良機。至於該買什麼產品較省稅?舊制財交稅計算,房地比是關鍵,土地占比越高或房屋公告現值越低,財交稅越輕,因此,土地價值(持份)越高及屋齡大房屋評定現值越低的透天、公寓產品將可擁有高省稅效果,尤其單價較低的公寓,更成首購、自住族的聰明選擇。


根據好房網統計,台北市公寓每坪53.9萬與電梯大樓、華廈66.8萬相較,平均價差達近2成,且多達6個行政區,包含文山、北投、萬華、南港、士林、內湖區公寓僅4字頭。好房網總編輯吳光中表示,高房價時代,目前房市自住當道,公寓產品不僅土地持份高,還有低公設,使用面積較大等優點價格也相對親民,如以購買30坪公寓換算,總價1600萬左右,即可入住台北市,加上新北市房價追漲效應浮現,永和區與板橋區每坪單價,已逼近5字頭,與台北市郊區公寓的房價相去不遠,不少買方抱持「相同預算不如買台北市門牌」的心態,加上房地合一稅上路後,稅賦差很大,自住換屋族不妨把握最後半年黃金購屋期,趕緊覓好房。


好房網進一步分析,相較於士林區電梯大樓、華廈每坪單價66.4萬,公寓產品單坪僅45萬,以價差32.2%突破3成居冠。吳光中分析,士林區涵蓋範圍廣,從天母、社子、外雙溪皆屬於士林區,區域的高低價落差頗大,新建大樓多座落於士林精華區,公寓產品則較多位處低價區,因此價差達3成2。


永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,反觀松山區公寓及大樓單坪價差僅5.7萬元,位於市中心,無論交通、生活圈、多明星學區,發展成熟且多為住宅區,環境單純,大樓多為國宅或住辦型產品,隨著捷運松山線於去年通車,許多大馬路上,可兼做店面的透天公寓產品變得炙手可熱。


有巢氏發言人劉炳耀進一步指出,相較於大安區電梯大樓及華廈,單坪價格已突破90萬大關,北市還有過半的行政區,公寓單坪價格僅3-4字頭,也就是說,購買一坪大安區電梯大樓及華廈,已可買下多達6個行政區公寓產品的二倍以上面積,精打細算的購屋族,不妨多加留意。在3-4字頭的行政區公寓中,士林、大同、內湖、文山、北投、南港區公寓每坪也僅41.1~48.2萬,如以購買30坪公寓來看,總價僅落在1,233萬~1,446萬,遠低於永慶房產集團調查的北市平均購屋預算1872萬,足足省下426~639萬。


台慶不動產北區發言人陳宏勝分享,其實仔細尋覓,還有3字頭公寓可挑選,如萬華區的德昌街、西園路二段、長泰街,文山區的木新路三段、興隆路三、四段、福興路,士林區的延平北路五、六段、通河西街、大西路,精打細算的購屋族,不妨多多留意。


如何買到優質公寓產品,除了近捷運外,許多購屋族也喜歡購買有頂加的物件,雖然單坪價格較其他樓層高,但可增加不少使用空間。吳光中提醒,公寓雖有價格、公設比低等優勢,但買公寓常見的問題,如屋齡高,滲漏水、屋況老舊待維修等,相較新成屋,銀行鑑價多低於實價,放款成數較低,需要較高的自備款,尤其現在許多購買公寓的民眾,喜愛挑選頂加或前後擴建的產品,也可能非法占用法定空地、防火巷等,或是已屬列管的新違建,在購買前,最好先查明,避免造成困擾。


表、2015年上半年北市各行政區公寓/大樓行情及價差

   無電梯公寓  電梯大樓、華廈  價差(%)

士林區  45.0     66.4     -32.2%
大同區  53.0     62.6     -15.3%
大安區  75.2     91.9     -18.2%
中山區  57.0     71.2     -19.9%
中正區  62.2     81.4     -23.6%
內湖區  48.1     60.5     -20.5%
文山區  41.1     50.1     -18.0%
北投區  42.0     54.5     -22.9%
松山區  71.0     76.7     -7.4%
信義區  63.1     77.4     -18.4%
南港區  48.2     64.9     -25.7%
萬華區  42.7     52.6     -18.8%
北市   53.9     66.8     -19.4%


資料來源:好房網  統計日期:2015.06.16 

說明:採以下方式篩選:

(1)交易標的為房地(土地+建物)、房地(土地+建物)+車位、建物 

(2)建物型態:公寓(5樓含以下無電梯)、住宅大樓(11層含以上有電梯)、華廈(10層含以下有電梯)、套房、不含一樓店面。

(3)資料來源:永慶房屋、永慶不動產、有巢氏房屋成交資料統計期間:2015.01.01~2015.05.31



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2015/7/1 星期三 11:33 AM
房地合一聚焦/年底黃金購屋期 「老的」比「新的」好




好房網News記者馮牧群/綜合報導



房地合一稅進入倒數計時,台灣房市正式揮別輕稅時代。面對民眾有感加稅、不動產即將進入新時代,專家預測,年底前就是黃金購屋期,土地持分較大的中古大樓、老舊公寓,是越陳越香的划算選擇。




薑是老的辣!房地合一稅讓中古屋後市看俏。(好房網News記者陳韋帆攝)



許多民眾問道,未來應購買哪種房產才有節稅效果?永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏指出,房地合一稅最大的差別在於土地不被課稅,因此若以相同總價來看,購買土地持分較大的公寓將比大樓划算,節稅空間較大;另外商辦、店面等單價高、增值空間大的產品,也有較高投資效益。


舊制售屋要繳交財產交易所得稅、土地增值稅,以售後淨利1000萬為例,假設建物土地比為3:7,代表300萬要被課稅;但新制售屋是繳交資本利得稅、土增稅,售後淨利1000萬全應課稅,交易成本當然大增,除非符合夫妻或未成年子女連續設籍六年、無出租及供營業使用等條件,才有自住免稅400萬之優惠,且六年內僅限使用一次,規範相對嚴格。


上班族Eason計畫近期和女友結婚並購置新房,希望尋找電梯大樓中古屋,根據《永慶房仲網》試算,若兩人以3000萬總價買房,持有十年後以4500萬售出,依現行稅制若能舉證原始取得成本,稅額僅90萬,若無法舉證稅額更只有6.3萬,不過,房地合一稅後即使符合自住免稅優惠,仍需繳交100萬稅額,若非自住稅額更飆高至210萬,前後最多相差數十倍,從以上案例來看,今年底前買中古屋才有節稅效益。


至於售屋時機,21世紀不動產董事長王福漲說,賣方若在今年底前售屋,沿用舊制的課稅相對較少,若在新制上路後售屋,想要成本不變,勢必將納稅成本疊加於售價,為避免被課重稅,最好在今年底將房屋售出,反觀自住客應抓準黃金購屋期,議價空間相對拉大,甚至可能撿到便宜。



文章分享來源:https://tw.house.yahoo.com/news/房地合-聚焦-年底黃金購屋期-老的-比-032800921.html

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