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◆【中華民國不動產經紀人國家考試合格】

◆【仲介實務經驗與帶店23年,成交1000多戶實務經驗。】

◆【2010年至2014年連續五年榮獲東森房屋作育英才獎。】

◆【2015年榮獲東森房屋最高榮譽師鐸獎】

◆【榮獲東森房屋仲介菁英獎、卓越團隊獎、交易安全獎】



◆【媒體採訪】

東森新聞、中天、非凡財經台、TVBS、華視、聯合報、

蘋果日報等



◆【講師認證】

◎領越領導力國際認證講師

◎FDT克服團隊協作五項障礙國際認證講師

◎美國PDP國際人力資源管理教練

◎2015年中國自強講師

◎2016年台灣風雲講師

網誌文章
2015/7/1 星期三 11:33 AM
房地合一聚焦/年底黃金購屋期 「老的」比「新的」好




好房網News記者馮牧群/綜合報導



房地合一稅進入倒數計時,台灣房市正式揮別輕稅時代。面對民眾有感加稅、不動產即將進入新時代,專家預測,年底前就是黃金購屋期,土地持分較大的中古大樓、老舊公寓,是越陳越香的划算選擇。




薑是老的辣!房地合一稅讓中古屋後市看俏。(好房網News記者陳韋帆攝)



許多民眾問道,未來應購買哪種房產才有節稅效果?永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏指出,房地合一稅最大的差別在於土地不被課稅,因此若以相同總價來看,購買土地持分較大的公寓將比大樓划算,節稅空間較大;另外商辦、店面等單價高、增值空間大的產品,也有較高投資效益。


舊制售屋要繳交財產交易所得稅、土地增值稅,以售後淨利1000萬為例,假設建物土地比為3:7,代表300萬要被課稅;但新制售屋是繳交資本利得稅、土增稅,售後淨利1000萬全應課稅,交易成本當然大增,除非符合夫妻或未成年子女連續設籍六年、無出租及供營業使用等條件,才有自住免稅400萬之優惠,且六年內僅限使用一次,規範相對嚴格。


上班族Eason計畫近期和女友結婚並購置新房,希望尋找電梯大樓中古屋,根據《永慶房仲網》試算,若兩人以3000萬總價買房,持有十年後以4500萬售出,依現行稅制若能舉證原始取得成本,稅額僅90萬,若無法舉證稅額更只有6.3萬,不過,房地合一稅後即使符合自住免稅優惠,仍需繳交100萬稅額,若非自住稅額更飆高至210萬,前後最多相差數十倍,從以上案例來看,今年底前買中古屋才有節稅效益。


至於售屋時機,21世紀不動產董事長王福漲說,賣方若在今年底前售屋,沿用舊制的課稅相對較少,若在新制上路後售屋,想要成本不變,勢必將納稅成本疊加於售價,為避免被課重稅,最好在今年底將房屋售出,反觀自住客應抓準黃金購屋期,議價空間相對拉大,甚至可能撿到便宜。



文章分享來源:https://tw.house.yahoo.com/news/房地合-聚焦-年底黃金購屋期-老的-比-032800921.html

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2015/7/1 星期三 11:06 AM
房市亮點-台北房市 政大商圈 遠離都市塵囂


2015年06月20日 04:10 記者方明/台北報導




政治大學大門正對面的建案「春耕」詢問度超高,主力坪數23∼29坪。圖/方明




政大商圈生活機能佳,有不少連鎖店、餐廳,包括麥當勞、星巴克、康是美等。圖/方明




「國賓伊頓」規畫2房與小3房,總價約1,700∼2,000萬。圖/方明





北市文山區政大商圈居住環境優美,除依山傍水,有不少登山步道、大片水岸綠地,滿足休閒運動外,區內不少街巷綠意盎然,環境清靜,居家休息品質也大大加分,當地目前以2房及小3房產品最為熱門,總價在1,800∼2,000萬元左右,深受自住、置產客喜愛。


往來市中心 車程10分鐘


廣泛來說政大周邊目前分為主要2個商圈,政大平面商圈及政大二期,政大平面商圈主要以指南路二段、秀明路、新光路一段、萬壽路頭;政大二期以政大一、二、三街、萬壽路尾為主。


有巢氏房屋台北政大加盟店店長李東垣表示,區內主要居住人口來源分為2類,以當地居民及政大學生教職員所組成,主要因交通問題仍是美中不足的一點。捷運動物園站距政大商圈步行仍需10∼15分鐘,交通仍以公車及自行騎、開車為主,但信義快速道路開通後,當地進入市中心車程只需10分鐘上下,進市區上班已十分方便。


另外,當地學區也是吸引民眾居住的原因之一,區內有政大實小、萬興國小、指南國小、北政國中、政大附中等,從國小到高中,一應俱全,政大附中更是北市知名額滿明星中學,也吸引不少望子成龍的家長們搶進設籍。


生活機能方面則以政大校門口的指南路二段,是政大商圈最熱鬧的地方,有不少連鎖店、餐廳,包括麥當勞、星巴克、康是美等,還有大型連鎖超市頂好滿足生活需求,而傳統市場則有過景美溪道南橋的木柵傳統市場。








二期重劃區 濃濃國外風情


李東垣指出,當地以公寓居多,主要屋齡35∼38年,尤其以指南路二段45巷內成交總價以1,200∼2,000萬元為主,成交單價約43∼49萬元最受注目;雖屋齡大部分為35年以上,但因3∼5分鐘步行就可進入政大平面商圈最熱鬧商圈,深受自住、置產、投資民眾歡迎。


區內人氣建案近年以小坪數最受到歡迎,自住或是當包租公用途皆可,其中,政治大學大門正對面的建案「春耕」詢問度超高,主力坪數23∼29坪,成交單價58∼65萬元左右,總價約1,600∼2,000萬元最受民眾青睞,據聞99年開始預售時,幾乎被教職員工掃空。


房價較高一些為政大斜對面山坡上的政大二期重劃區,採低密度開發,多數為低樓層電梯住宅,街廓整齊,是北市少數具有濃厚國外風情的社區。


其中以興富發建設的「國賓伊頓」最具指標,社區內有4棟建築物,外觀皆為崗石打造的歐式建築,且全案共有630坪的公共空間使用,成交單價約58∼63萬元,總價1,700∼2,000萬元,2房與小3房規劃,正切合當地需求。(工商時報)



文章分享來源:http://www.chinatimes.com/newspapers/20150620000134-260210

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2015/6/17 星期三 11:35 AM
房市亮點-文山區抗跌 首購族優選





萬芳醫院站(左圖),周邊商店密度高,房價愈近萬芳醫院站、辛亥站愈高;政大商圈(上圖)有政大附中、附小加持,吸引就學人口遷入。圖/方明



萬芳醫院站(左圖),周邊商店密度高,房價愈近萬芳醫院站、辛亥站愈高;政大商圈(上圖)有政大附中、附小加持,吸引就學人口遷入。圖/方明





文山區3大商圈房市概況





台北市3月買賣移轉棟數3,333棟,月成長達58.8%,其中,文山區的成長幅度更高達96.9%,僅次於萬華區。文山區的房價是台北市12個行政區內相對較低的區域,僅高於萬華區及大同區,區內有捷運新店線、木柵線通過,文山區已成為首購族入住台北市最佳入場券。


東森房屋不動產趨勢中心副總黃淑苓表示,文山區基本上分為三大區塊,一是羅斯福路五段商圈,捷運新店線經過萬隆站、景美站,因為隔條基隆路就到公館商圈,房價是文山區較高的路段。該區公寓多、每坪約45萬∼55萬元,中古電梯大樓在55萬∼65萬元,但近期位在汀州路三段預售個案「台大緣」喊出百萬的行情。


萬芳醫院站 周邊公寓多


另一個房價較高的區塊就屬萬芳醫院站周邊,成交價自萬芳醫院往外遞減。文山區幅員廣,部分路段並未有捷運經過,所以形成萬芳醫院站為區內的轉運中心,加上醫院所在,進出人潮多,周邊商店密度高,也是公寓居多,屬中密度住宅區。


鄰醫院旁公寓每坪約在50萬元間,成交價愈近萬芳醫院站、辛亥站愈高。新案多位於萬芳社區及辛亥路四段,周邊開價約在65萬∼70萬元間。但也可在距離萬芳醫院站約10分鐘路程,每坪只要35萬元即可買到像「興隆社區」、「家家社區」等屬於山坡地大片住宅社區。


政大商圈 住宅密度較高


另一個住宅集中密度高的為政治大學商圈,學風淳樸,許多教授入住。近年更因政大附小、政大附中辦學品質有口碑,吸引就學人口遷入,發展為住宅聚落,加速木柵二期重劃區與政大二街住宅區的開發,新成屋每坪成交價約在55萬∼60萬元間。


黃淑苓表示,文山區離北市中正區、大安區、信義區車程約15分鐘都可到達,但房價卻不像以上地段動輒百萬起跳就可買到,長期以來,文山區較無大建設題材或商業議題,故沒有房價被大肆炒作。該區本以自住型購屋者居多,加上生活機能成熟,買賣需求量穩定,價格相對穩定,房價也未受景氣低落而下滑,反而造就了文山區很好的抗跌性,所以是首購族北市購屋第一選擇的區域。(工商時報)




文章分享來源:http://www.chinatimes.com/newspapers/20130420000494-260210

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2015/6/17 星期三 10:29 AM
房市亮點-台北房市 萬芳商圈 CP值高首購愛





屋齡2年的「九昱十美」,離萬芳醫院捷運站步行約7分鐘可達,成交單價52∼61萬。圖/方明                 




大陸工程興建的「涵碧園」屋齡約7年,產品為2∼4房,成交單價60萬上下。圖/方明                              



萬芳醫院附近生活機能強大,周遭是整個萬芳商圈最繁榮的區域。圖/方明                         



文山區長期被認為屬於北市「CP值高」的區域,由於該區距離大安區、信義區開車僅需5分鐘,但房價卻相對親民許多,行政區成交行情約48.7萬元,為大安區半價;而萬芳商圈生活機能完善,又有捷運文湖線加持,周遭國宅單價4字頭,10年內大樓2房產品總價在2,000萬元內,也成為不少首購族指定區域。


萬芳生活圈包含萬芳醫院區域以及萬芳社區,兩者各具特色,萬芳醫院附近生活機能強大,周遭是整個萬芳商圈最繁榮的區域,區內還有中國科技大學台北校區,周邊有公園、麥當勞、松青超市與多家餐飲店,生活機能完善。


除了中國科大學生,附近有警察大學,也吸引萬芳醫院的員工租屋,區域人口居住穩定;此外,文湖線捷運使居民進入市區、內科、南港一帶的大眾交通十分便利,也帶動了萬芳醫院周遭的商圈發展。







交易熱 以新成屋居多

永慶房屋萬芳店店長蔡子健表示,文山區與大安區交通便利,許多通勤族在大安區工作,但因當地房價高,所以移動至捷運2到3站內可到達區域居住,例如離大安區最近的辛亥站、萬芳醫院站及萬芳社區站,周邊國宅多,房價約在43∼48萬元之間,與大安區相比,價格平易近人許多。


而區域內以興隆路三段、萬芳路、辛亥路等最為熱門,交易主要以新成屋居多。


區域內指標個案中,位於萬芳路上,大陸工程興建的「涵碧園」屋齡約7年,產品為2∼4房,整體規劃為峇里島度假風格,加上建商品質有口碑,成交單價約60萬元上下,詢問度高,但釋出物件大多以2房為主,總價約1,900萬元上下,3∼4房幾乎沒有釋出,物件只要上架,交易速度快。


小坪數預售 買家青睞

位於萬芳路上剛落成2年的「九昱十美」,規劃2∼4房,且距萬芳醫院捷運站步行約7分鐘可達,興隆路三段沿線餐飲店、超商林立,機能完整,全區共92戶,為零店面純住家,成交行情約52∼61萬元。


蔡子健表示,該案以3房2,700∼3,000萬元最熱門,且個案主打人文、藝術特色,特別與MOT概念館合作,將劉鎮洲、吳東龍、朱芳毅等國內藝術家作品共10件,於建案落成後擺放社區,成為賣點之一。


此外,小坪數建物也非常搶手,區內預售建案芳朵,主打10坪、15坪小宅規劃,3.2米及4.2米挑高,單坪65∼72萬元,總價650∼780萬元之間,預計今年6月交屋,當初一開賣,不到2個月快速完銷,也創下萬芳區快速銷售紀錄。(工商時報)




文章分享來源:http://www.chinatimes.com/newspapers/20130420000494-260210

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2015/6/9 星期二 04:38 PM
10分鐘搞懂地上權,減壓購屋



作者:MyGoNews方暮晨

時間:2015-01-04










【MyGoNews蕭又安•方暮晨/綜合報導】不動產地上權是近年中央與地方政府活化資產積極操作的項目之一,消費者開始瞭解與接受地上權產品,將成為買房族的另一個優質新選項。


台灣土地面積狹小,人口密度高,土地資源相對稀少,建地在都市地區因土地稀少導致價格上漲。於是,政府為解決房價、地價「易漲難跌」的狀況,逐漸跟隨國際趨勢,推動地上權不動產,創造政府、開發者及民眾三贏的房地產新模式(見附表)。











「地上權住宅」進入第二代

地上權不動產因不包含土地成本,房屋總價為該市場行情約6至7折,在都市地區地狹人稠的狀況下,確實吸引不少民眾關注。而政府標租國有土地地上權,大部分位於都市精華地區,並將地上權設定年限延長至70年及修改地上權分割限制後,降低地上權不動產門檻及貸款障礙。

所謂「地上權住宅」是指,買方擁有「房+地」若干年限的使用權利;實務上可概分為兩種類型,分別是第一代的「房屋使用權+土地使用權」;第二代的「房屋所有權+土地使用權」。



用較低價格,進駐蛋黃區地上權住宅

以較低的地上權住宅購屋成本價格,居住在原本遙不可及的蛋黃核心區,獲取的是交通與生活機能便利性,生活品質也有更大的調整空間,消費者認為:「用較低的價格,在較好的地段,跟著有品牌建商,買戶可以居住70年的房子,快速晉升有殼一族,這樣的不動產發展趨勢,令人鼓舞。」



地上權住宅的房貸負擔較輕

信義房屋董事長周俊吉說,民眾購買地上權住宅與一般住宅商品的價差,可能高達數百萬元,若將這筆金額挹注於其他投資機會,假設操作得宜,經過至少20年的複利加乘,以錢滾錢後的財富效果,或許並不遜於持有房地產的增值利潤。另外,地上權住宅的房貸負擔較輕,少了長期且沉重的有形財務壓力,人生的精彩可能就會更不一樣。





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2015/6/9 星期二 03:54 PM
學區宅!優質雙學區加持,房價抗跌有理



作者:MyGoNews方暮晨

時間:2015-05-17







【MyGoNews蕭又安•方暮晨/綜合報導】台北市教育局日前公布2015年度第一階段額滿國小、國中名單,其中有5個學區的國中、小學區都是額滿學校。台灣房屋智庫統計這些地區近一年來的房價表現,發現以松山區的敦化國小、國中周邊住宅漲幅6.21%最高,其次為國立台北教育大學附小,國中為金華國中的周邊住宅均價漲幅5.21%,顯示優質學區加持,房價抗跌有理。





台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,依據台北市政府教育局統計資料,台北市國小學生人數逐年遞減,2014學年度台北市國小學生總數共有12萬1,218人,2015學年度預估為11萬8,197人,2016學年度預估為11萬5,081人,至2017學年度預估將降至11萬3,244人,減少幅度達6.58%。


少子化時代來臨,讓許多父母,更注重小朋友的教育環境及品質,如果區域內能同時滿足國小跟國中的升學需求,雙學區住宅價格撐盤力道可說強勁,再加上捷運、商圈效益,周邊房價更是易漲難跌。像松山區的雙敦學區本已是熱門地段,再受惠捷運松山線效應,房價漲幅6.21%,表現亮眼無疑。





另外,大安區與信義區兩處蛋黃學區,因區內具備捷運、綠地、學區三項優勢,區域房市優勢不言可喻,前者在金華國中搭配國北教大附小名氣下,周遭住宅2014年漲幅有5.21%,平均每坪單價90萬;而金華、新生國小周邊則更已均價百萬抗跌。至


於信義區的興雅國中、博愛國小學區,附近平均單坪房價同樣飆破百萬,來到103.97萬,乃雙學區價位最高地段,一路之隔就是皇翔御琚,房價貴桑桑可想而知。


陳炳辰指出,教育局以每年度4月25日為基準日,統計當年度應入學的一年級新生人數,並依劃定學區預估各校的新生人數,以2015學年度來說,一年級預估每班平均人數達31人時,並經教育局核定即屬於新生分發額滿學校,而額滿學校代表學校辦學或環境受到肯定,要擠進窄門的父母可得及早設籍,以免向隅。






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2015/6/3 星期三 11:06 AM
機能便利!通化夜市周邊住宅,2014年增10.06%



作者:MyGoNews方暮晨

時間:2015-04-18






新聞摘要

國人就愛夜市文化,通化夜市周邊住宅,2014年增10.06%





【MyGoNews蕭又安•方暮晨/綜合報導】繼「師大夜市」遭當地住戶抗議遂走凋零,近日因文創園區帶動周邊店面商機的「松菸文創商圈」,也遭居民投訴觀光人潮帶來環境髒亂與嘈雜,究竟夜市對周邊住宅房價是「助力」還是「阻力」?台灣房屋智庫統計北市六大夜市近一年房價表現,發現除了師大夜市周邊住宅均價年減14.43%,其餘五大夜市周邊住宅均價年增0.39%~10.06%,顯見夜市的嘈雜混亂雖影響居住生活品質,但夜市文化仍深植國人生活習慣。


台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,2014夜市周邊住宅漲幅排名第一與第二的「通化夜市」和「士林夜市」,漲幅分別為10.06%與8.21%,單坪均價來到81.45萬、76.48萬,前者不脫位處台北市蛋黃區大安區因素,鄰近捷運信義安和站,夜市飲食方便性錦上添花,推升房市買氣;而享譽國內外的「士林夜市」,同樣因捷運劍潭站近在咫尺,且該區綠地、學區、公共建設狀態佳,士林官邸、花博園區、兒童樂園、陽明山近郊環繞,居住起來動靜兼具,房價自然水漲船高。


至於夜市宅漲勢名列三、四、五名的「饒河街夜市」、「寧夏夜市」,以及「華西街夜市」,2014漲幅各有5.78%、0.86%,以及0.39%。陳炳辰分析,其中「饒河街夜市」周邊房價衝破七字頭,捷運松山線通車效應之大不容小覷,即便夜市周邊多老舊公寓,但往松山車站後站方向,或八德路四段上,與基隆河岸都有不少輕屋齡大樓產品,跟上生活、交通機能提升腳步,齊一帶動當地房市。


反觀曾幾何時車水馬龍的「師大夜市」,周邊住宅2014單坪均價雖還有73.25萬,但比起2013已走弱14.43%,不見八字頭,在一片看漲的台北市熱門夜市宅中衰退顯眼!陳炳辰指出,該區房價下跌主因應為原本爭議的住宅使用物件,不能再挪用商店,讓價格重新回歸住宅產品。





陳炳辰進一步表示,夜市為了方便遊客前往,多位於交通便利的捷運周邊,因此附近房市熱況不一定單純來自夜市貢獻,而夜市某種程度上帶來環境整潔疑慮,卻在權衡生活機能方便性下,反由後者勝出!另內政部地政司也修訂不動產說明書應記載事項,增訂應記載受託銷售的不動產周邊重要環境設施,未來購屋者可以更明確了解居家生活氛圍。



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2015/6/3 星期三 10:14 AM
更方便了!查詢土地坐落資訊,手機App來幫您




作者:MyGoNews方暮晨

時間:2015-05-31







【MyGoNews方暮晨/綜合報導】您知道您的住家或公司土地是屬於都市土地還是非都市土地?是住宅區、商業區還是公共設施用地?透過內政部推出的「土地使用分區」手機App,下載安裝後,便可走到哪查到哪,讓您在承租或購買土地及不動產時,方便查詢土地坐落資訊,民眾下載次數累積已超過3萬次,而且完全免費。


內政部表示,為配合政府資料開放(open data),提升國土資訊圖資服務政策方向,已整合國土規劃所需資料與建置全國22縣(市)土地使用分區基礎資料庫及其資訊系統,將資料空間化,以滿足國土、區域、城鄉規劃及土地管理的需要,並透過開放式圖台「全國土地使用分區資料查詢系統」(http://luz.tcd.gov.tw/NLPDB2012/)促進資料開放,方便民眾查詢。


此外,從2015年3月起「全國土地使用分區資料查詢系統」透過中華電信代管計畫,已提升網路頻寬,增加線上服務乘載量,加上「土地使用分區」手機APP2.0版的服務發布,優化整體操作流暢度,目前查詢系統單月使用人次已達4萬9千人。


例如,地政士、房仲業者或開發業者,想要了解土地更多資訊,即可藉由網頁圖台或手機APP,以行政區、道路路口、門牌或地籍地號查詢土地是否位於國家公園、都市計畫或非都市範圍、土地使用分區及面積等資訊,另可搭配手機GPS衛星定位功能,迅速瞭解使用者所在位置的土地資料,對於室外業務使用相當便利。


內政部指出,不論使用iOS或是Android系統的手機,皆可透過App Store或Google Play免費下載安裝及更新「土地使用分區」App軟體。未來將持續擴充圖台功能及更新資料庫圖資,提升圖資流通分享的廣度與深度,供各領域規劃運用,以增進資訊加值效益。



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2015/6/2 星期二 02:19 PM
東森景美店『第二季TOP3業績優異經紀人』



本季TOP經紀人名次出來囉!


賀!!!期盼同仁繼續努力!加油!


第一名:白秀美  第二名:陳秋桂  第三名:于思瀚

      

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2015/5/19 星期二 04:56 PM
捷運木柵站周邊屋齡新通勤族優選區




【洪安怡╱台北報導】捷運木柵站位台北市文山區,外圍山區環繞,又有景美溪流經,周邊大樓產品普遍屋齡較新,高樓層更可將山景、溪景盡收眼底,加上房價較親民,吸引不少外地客來當地購屋。





由捷運木柵站周邊大樓遠眺,可見山水美景。林琨凱攝



捷運木柵站周邊主要幹道為木柵路四段,區域有景美溪流經,河岸左側和平東路四段可通往山區,河岸右側新光路二段也倚著山,另外河濱公園還有設置籃球場等設施,為當地居民帶來休憩空間。
木柵路四段有部分店家及頂好,為該區主要採買機能,住宅大樓集中木柵路四段、和平東路四段周邊,如捷運分構大樓「信義18」,屋齡約4年。信義房屋政大秀明店副店長鍾易陞指出,該社區小坪數價位較高,2房每坪65~70萬元,3、4房每坪55~65萬元,高樓層視野可見景美溪。




捷運木柵站旁就是分構宅「信義18」。





博嘉國小為捷運木柵站周邊主要學區,樹狀大門充滿童趣。





景美溪沿岸綠帶河濱公園,有籃球場等設施供民眾使用。



15年大樓每坪50萬起而屋齡約15年左右的大樓,每坪房價50~55萬元,如「植村秀」、「中租菩提」等社區,若想看較便宜的住宅,可往和平東路四段的「軍功國宅」。鍾易陞表示,國宅分1、2期,1期屋齡約30年,每坪35~38萬元,2期約10年,每坪38~40萬元。另外,博嘉國小附近,木柵路四段159巷也有少數公寓,屋齡約30年,每坪30~40萬元。
永慶房屋木柵捷運店店長趙志倫表示,當地以外來客居多,尤其是捷運文湖線沿線,如內湖科學園區的上班族,白天搭捷運出門上班、採買,晚上就可回到捷運木柵站旁的住家休息,儘管當地生活機能稍嫌不足,但對買方而言,相對親民的房價仍具誘因。




厝邊行情




達人報價





【達人說】信義區半價買樓

捷運木柵站周邊,開車行經信義快速道路往信義計劃區,約莫車程7~10分鐘,但信義計劃區15年中古屋,單價也要百萬元起,相對該區僅5字頭的房價,可說打了對折,吸引不少在信義計劃區工作的上班族置產。




鍾易陞

信義房屋

政大秀明店副店長


文章分享來源:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20150515/36551071/news/捷運木柵站周邊屋齡新通勤族優選區

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