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◆【中華民國不動產經紀人國家考試合格】

◆【仲介實務經驗與帶店23年,成交1000多戶實務經驗。】

◆【2010年至2014年連續五年榮獲東森房屋作育英才獎。】

◆【2015年榮獲東森房屋最高榮譽師鐸獎】

◆【榮獲東森房屋仲介菁英獎、卓越團隊獎、交易安全獎】



◆【媒體採訪】

東森新聞、中天、非凡財經台、TVBS、華視、聯合報、

蘋果日報等



◆【講師認證】

◎領越領導力國際認證講師

◎FDT克服團隊協作五項障礙國際認證講師

◎美國PDP國際人力資源管理教練

◎2015年中國自強講師

◎2016年台灣風雲講師

網誌文章
2014/8/22 星期五 10:46 AM
買房參考!文山區文教品質北市居冠


作者:MyGoNews

行銷部時間:2013-06-30




台北市文山區在居住品質方面有3大特色居台北市之冠,這樣的環境對於注重生活環境的家庭來說,是值得考量的重點



● 新聞摘要台北市文山區在居住品質方面有3大特色居台北市之冠,這樣的環境對於注重生活環境的家庭來說,是值得考量的重點





【MyGoNews蕭又安/綜合報導】


根據北市政府統計資料顯示,台北市文山區在居住品質方面有3大特色居台北市之冠,分別是「每平方公里工廠家數最低」、「刑事案件發生率最低」、「違反毒品 危害防制條例案件最低」,文山區的人口結構以公教人員為主,是全市12區之冠,名副其實是個文教區。這樣的環境對於注重生活環境的家庭來說,是值得考量的重點。


根據台北市政府主計處統計資料,全台北市各行政區每平方公里工廠家數以南港區最多,文山區最少,最高的3區依序為南港、內湖及大同區,分別為每萬人18.45、15.01及11.44家,每平方公里工廠家數均高於10家。文山、大安、中山及松山4區,每平方公里工廠家數均低於1家。


在刑事案件發生率部分則以中山區最高,文山區最低,台北市主計處統計,在刑事案件發生率方面,全年以中山區最多,另外中正及大同2區次之,文山區則最低。在違反毒品危害防制條例案件中,根據台北市主計處統計資料,則以中山區最高,文山區最低。


台北市政府表示,文山區為台北市最南端的行政區,1990年將景美與木柵兩區合併為文山區。本區三面環山,景美溪蜿蜒橫貫匯入西面的新店溪,早期發展區域與商業活動集中在景美溪沿岸狹長的盆地,山坡地則多種植茶葉與綠竹筍,是個山水皆秀的台北後花園。


文山區的人口結構以公教人員為主,平均每萬人擁有學校數為2.94,是全市12區之冠,名副其實是個文教區。經集群分析結果顯示,文山區老化指數低、死亡率低,各級學校密度高,每平方公里工廠家數低,竊盜發生率低、暴力犯罪發生率低,可支配所得高、消費傾向高、擁有自有住宅比率高。由以上分析可知,文山區以文教區為主。


房地產業者表示,這樣的重點一直是文山區房地產業者訴求的焦點之一,所以,在文山區買房的客戶層中間,注重孩子未來生活、教育品質的家長也特別多。「敦南觀止」規劃2棟4併產品,地上14層、地下4層的崗石住宅大樓,總戶數106戶,坪數規劃 為28、38與48坪,可規劃為2房、3房、4房產品,平均單價在 55~60萬元,總銷售金額為21億元,該案剛完工,已有住戶遷入。「敦南觀止」還獲得中華建築金石獎、金質獎雙首獎,打造品味安全兼具住宅新地標。



分享來源:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/106097/%E8%B2%B7%E6%88%BF%E5%8F%83%E8%80%83%EF%BC%81%E6%96%87%E5%B1%B1%E5%8D%80%E6%96%87%E6%95%99%E5%93%81%E8%B3%AA%E5%8C%97%E5%B8%82%E5%B1%85%E5%86%A0

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2014/8/22 星期五 10:18 AM
羅斯福路5、6段人行環境改善,打造文山好行



【MyGoNews林湘慈/綜合報導】台北市2016年世界設計之都,推動羅斯福路5、6段人行環境改善工程,本工程由台北市政府工務局新建工程處主辦,工程範圍自基隆路至北新橋,全長2.6公里,分成基隆路至興隆路人行道寬度維持不變,原有鋪面將進行更新;興隆路至北新橋前雙向各縮減1車道,人行道可拓寬至6公尺,將有透水鋪面之設置,藉以分擔地表排水及降低都市熱島效應,並比照信義路劃設自行車道;除此之外,更打造三處亮點讓羅斯福路更具當地特色,工程預計於2015年進場,市民將可以於2015年底看到讓人耳目一新的羅斯福路人行環境。


除了友善人行空間及綠廊營造外,本工程更於捷運萬隆機房及捷運景美站周邊的三角廣場打造三處亮點,包含營造羅斯福路為景美記憶的人文藝廊,展示萬新鐵路、瑠公圳變遷軌跡,使往來的居民、遊客能閱讀在地記憶,另結合公共藝術打造景美商圈入口意象,營造景美新氣象,並結合在地人文特色與街道美學,以形塑羅斯福路的自明性。




完工後的羅斯福路不只是往來的通道,而是成為一條讓人駐足停留的林蔭大道(圖:台北市政府)



近年來在地社區與文山社大共同提出「文山好行」的願景,新建工程處為使羅斯福路更符合居民的需求及期待,2013年起也辦理多場願景工作坊及座談會,吸引許多關心的市民參與及提供想法,在地里長及許多居民均表樂觀其成。羅斯福路可說是在地居民、設計單位與市政府攜手打造的工程,相信完工後的羅斯福路不只是往來的通道,而是成為一條讓人駐足停留的林蔭大道。




景美人文藝廊亮點模擬圖(圖:台北市政府)





生態意象牆亮點模擬圖(圖:台北市政府)




新聞來源:https://tw.house.yahoo.com/news/羅斯福路5、6段人行環境改善-打造文山好行-023057124.html

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2014/8/20 星期三 10:13 AM
員工旅遊【紫南宮一日遊】



去年公司為同仁規劃了【紫南宮發財求金一日遊】


大家回來之後財源都滾滾來囉!


今年特別再次規劃【紫南宮發財求金還金一日遊】


並安排了邊走邊玩邊吃的旅遊行程喔!





早上8點從公司出發前往第1個目的地


【台中•后豐鐵馬道】

后豐鐵馬道為臺中縣自行車專用道之一,尤以那跨越大甲溪的花樑鋼橋以及早期獨特建構的鐵馬隧道,更是具有無比的魅力,在這裡騎鐵馬(自行車),不僅沿途可欣賞田園風光及自然景色外,亦可體驗騎鐵馬逛鐵橋.鑽隧道,體驗獨特休閒的自行車專用道。

后豐鐵馬道以后里馬場為起點,貫穿原舊山線 9 號隧道,再經花樑鋼橋,全長共四點五公里,最後與國道四號橋下,並可與東豐自行車綠廊交接,形成總長約18 公里,且具獨特、懷舊、休閒的自行車專用道。











九號隧道一九○八年完工,長一千兩百六十九點五公尺后豐鐵路綠色走廊是全國第一條由廢棄鐵道改建為自行車道的腳踏車專用道,也是全國第二條腳踏車專用道,全長約十二公里,沿途風光明媚,景色宜人,除了施設腳踏車專用道外,並在車道兩旁實施綠美化,是一條「綠色的大甲溪」,而與鄰近的藍色大甲溪相互輝映,除了可提供假日休閒育樂新去處外,更可舉辦國際性自行車大賽。成為臺中縣假日休閒新景點,民眾可以前來騎單車,體會一下風光明媚的感覺。道路兩旁綠化林,儼然成為「綠色的大甲溪」,綠廊風情讓人心曠神怡。

初乍此地,可以選擇租車或是自備單車,適合呼朋引伴或親子同遊,盡情享受騎乘樂趣。沿途可與后里鐵馬道接軌,兩旁景觀秀麗,這樣的健康休閒方式,讓人忘卻ㄧ切煩憂!







騎完腳踏車後接著前往梧棲漁港享用美味的中餐囉!








【梧棲漁港】


傲視國際的梧棲漁港位於台中縣清水鎮,台灣西部海岸,台灣海峽中部是全國首創最資深的首座魚貨直銷中心,也是美麗中台灣最具特色的海港旅遊勝地,更是看漁船、聽海濤、買魚貨、吃海鮮最悠閒的好去處。園區內有:魚貨直銷區、魚貨餐飲區、漁民銷售區、娛樂漁業觀光漁船區、梧棲漁港遊憩區及休閒公園。

由於交通發達,停車方便加上充滿漁業特色的休閒娛樂,必會讓您感受到本土休閒漁業的魅力,並成為閤家歡樂最上選、最有價值的好鄰居。適合攜伴闔家光臨。交通便捷、陸上公共設施齊全,吸引大批遊客,形成特殊假日魚市景觀。

梧棲漁港因有效的推行休閒漁業政策,已轉型成集生產、銷售、觀光、娛樂為一體的綜合性休閒漁港,往後在各級政府輔導的基礎上,將發展成為具有東方色彩,傲視國際的「梧棲漁港漁人碼頭」。




吃飽休息片刻後前往今天的主要目的地『紫南宮』






【南投•紫南宮】

紫南宮,已經有三百多年歷史,因為土地公借發財金給信眾而享有盛名。且廁所的獨特造型及乾淨明亮隨時清潔為一大特色。

據說向土地公借錢來投資都會賺錢,來年再還錢,後來這項傳聞,日久成習,來自各地的信眾日益增加,紫南宮乃成立管委會而進行管理。

凡向土地公借發財金需擲筊杯,第一次獲同意可借六百元,第二次才同意可借五百元,依序類推,最多只能借用六百元做為生意的本,來年若有賺錢即須還本,賺錢後再增添香油錢,口耳相傳下名聞遐爾,紫南宮香火維持不衰。

根據紫南宮廟方表示,求到的發財金一定要全數用完,不限當日使用,也不限制買什麼東西(買什麼都行,就是不能捐回給廟方),原因是這些錢就是要幫忙賺錢回來的,也就是所謂的錢滾錢。



參拜完之後接著前往龍潭來享用晚餐『客家創意料理





吃飽喝足坐車回家囉!



后豐鐵馬道圖片來源:網路/美美網

梧棲漁港圖片來源:網路

紫南宮圖片來源:官方網頁

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2014/8/14 星期四 02:51 PM
房產新聞:華固新天地 景美捷運站旁


20坪火速完銷 30坪即將售罄

地上權產品 不受景氣波動影響 市價6折 逆勢熱銷


【特別企劃】地上權型態不動產近期刮起購屋旋風,目前台北市最大宗使用權案「華固新天地」以市價6成的低價優勢,引爆購屋熱潮,5月初開案至今,SOHO特區早已全數銷售完畢,規劃30-45坪的YOHO特區,30坪也進入倒數階段,銷售現場熱鬧滾滾,假日宛如辦桌宴席,買房還要先排隊等候接待,更出現一次購買多戶,讓父母與子女同住一社區的家族性購屋現象,熱銷盛況震撼房市。





「華固新天地」位於北市文山區,基地面積超過萬坪,總戶數達716戶,堪稱目前市場上最大宗的使用權個案,該案基地位在羅斯福路六段景美財訓所,分為SOHO特區、YOHO特區、以及公部門的財政園區3大區塊,大約市價6折的價格吸引不少購屋民眾目光。

據了解,銷售現場週來人超過600組,假日中午時段接待中心座無虛席,等待民眾擠滿現場,且有多組客戶併桌聽取銷售說明,人潮踴躍,賞屋民眾驚呼銷售現場宛如百貨公司週年慶。



台北市輕鬆買 首購換屋皆青睞

使用權型態不動產近期成為房市新寵兒,主要因素是土地為國有,民眾購屋成本較低,且這類型的案件多位在精華地段,民眾等於用低於市場行情的價格輕鬆入住,因而受到關注、吸睛度高。以「華固新天地」來看,該案位在北市核心地帶,距離大安、信義等區都很近,相較區域周邊新案動輒80萬元以上的開價,民眾可以用4字頭的價格進駐精華地區,是一大賣點,加上華固品牌魅力及優質的產品規劃,區域的詢問度頗高,吸引不少首購、換屋及退休族群前來訂購。




華固新天地接待中心門口佈置高達三層樓的大型熊貓造型氣球及多座高2米不同姿態的熊貓造型,成為該區域超吸睛地標。



開車10至15分鐘達敦南信義

從敦化南路、信義區前往「華固新天地」可說相當便利,上基隆路高架接水源快速道路即可到達,因此吸引不少大安區及信義區的購屋族,其中不少是為第二代子女提前購屋的好父母,因為價格優勢直接購買40坪以上的3房產品,一次到位。本區坐擁一路二快一高架的交通網絡,可行駛水源快速道路連通基隆路高架,往北直達敦南大道和信義計畫區,往南可到新店碧潭,加上羅斯福路本為台北市重要交通幹道,對該案來說,敦南、信義、公館、景美、碧潭、西門等六大商圈都只是咫尺之距。




全區鳥瞰3D電腦模擬示意圖


景美萬隆雙捷運站 台大生活圈選擇捷運站附近的房子購買,幾乎成了買屋首要條件,「華固新天地」距離捷運景美站僅約350公尺,走路大約5分鐘,而距離萬隆站也只有大約650公尺,等於坐擁雙捷運站的優勢,從景美站上車,只要兩站4分鐘就到台大公館生活圈,即刻享受泡書店、啖美食、逛影城、咖啡館等市井人文風華。生活機能方面,步行6、7分鐘可達景美夜市商圈,附近郵局、銀行林立,採購方便,區域內不乏優良學校與公園,包括志清、景美等9所學校,以及景美河濱公園等7座城市公園;日前知名連鎖平價服飾UNIQLO也已進駐瀚星百貨,提升景美地區各項機能的豐富度。


台北市中心 稀有萬坪大基地

在台北市要取得上萬坪的土地可說幾乎不可能了,也讓「華固新天地」的萬坪大基地更顯稀有珍貴,本案基地前擁景美、新店雙溪,後有名勝仙跡岩,鄰近河濱公園,享有住家即公園、公園即住家的綠意環境,加上位於羅斯福路六段、捷運景美站旁等地利優勢,相當適合居住。全案由潘冀建築師事務所統籌規劃,結合各專業團隊合力打造,融入新合院住宅概念,以開放取代封閉,綠籬取代城牆,營造大家庭合居氛圍,社區內大量植栽綠化,規劃近300米綠園道、千坪公設庭園等,YOHO特區公設包括挑高7米的籃球場、25米室內溫水游泳池、高爾夫球室、健身房、KTV室等,項目多元豐富。




YOHO特區溫水泳池情境示意圖


4字頭房價進駐台北市 解套高房價 低價進駐精華區

台灣房價所得比過高,其實與國人「有土斯有財」的傳統觀念有關,民眾的房屋持有率高達8成,反觀國外如瑞士僅2成多,德國也只有3~4成。在國外先進國家行之有年的使用權住宅產品,正是因應高房價而提出的實質房屋政策,一般來說,使用權住宅產品大多位在市區的精華地段,交通、環境、生活各項機能都已成型,能夠以市價行情的6~7折進駐精華區域,的確對購屋民眾具有很大的吸引力,且因地段佳,無論自住或是出租都很方便,租金報酬率相對也較高。




財政園區景觀示意圖


提升生活品質 資產配置更彈性

隨著購屋痛苦指數大增,不少民眾開始扭轉觀念,在持有房屋及提升生活品質的兩端上權衡思考,考慮自己能夠負擔的購屋壓力,選擇購買使用權住宅產品,提升生活品質,節省下來的資產,也可以有更具彈性的配置空間,且即便有使用年限的限制,但50~70年的時間至少也可以傳承兩、三代,讓自己和下一代把握當下,享有較好的生活品質。


台北市土地稀有 地上權成趨勢

近期政府有多筆市中心精華地作為地上權標售案,5月下旬時,國產署公告今年第2批地上權案,全台共有11個標案,近期富邦人壽、南山人壽相繼取得信義區A25及新北市樹林的地上權案,顯示政府活化國有土地已成趨勢,同時預告了地上權推案將成為未來房地產市場上的熱門產品。

「地上使用權」大致上可分為「買屋不買地」的地上權住宅,或者是「只買使用權利」的住宅產品,兩者都有使用年限的限制,年限期滿土地歸還政府。因土地所有權為國有,可以降低購買成本,所以地上使用權住宅產品房價僅有區域內一般產品的6~7折,相當具有競爭優勢,在高房價壓力下,的確吸引不少有預算考量的人逐漸接受地上使用權的購屋模式,而這類產品也開始成為國內住宅的新趨勢。



新型態購屋術 入住北市新選擇






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2014/8/14 星期四 02:08 PM
房產新聞:木新路周邊老公寓每坪43萬起



木新路首排擁河堤景觀

【周以欣╱台北報導】台北市文山區木新路生活圈周邊,公園與校園林立、巷弄內美食聚集,加上「有山有水」視野,該區一直是高自住比社區,房價漲幅平緩,老公寓每坪43萬元起,等未來環狀捷運開工,預計將帶動區域房價行情。




木柵路三段小吃店林立,超市、診所、電信、郵局都不缺,公車也四通八達,生活機能相當好。



木新路生活圈處景美溪旁,環境清幽,同時生活機能便利。主幹道木柵路三段、指南路、木新路及興隆路四段,食衣住行育樂皆有。「上城里」專案吳偉銓表示,新案常有區內居民看屋,顯示自住戶就算想換屋,也想留在當地。因鄰近信義快速道路、北二高,也易吸引如信義區、新店等有地緣性的民眾前來。


木柵路三段屋齡高

信義房屋木柵中心店店長許靖偉表示,木柵路三段與秀明路間的區域,公寓屋齡較高,1樓以上每坪48~53萬元,但如「政大經典」、「久康La Vie」、「青石巨堂」、「文山奇跡」等建案較新,每坪成交價55~60萬元。而擁有河堤景觀的木新路首排,如「國泰御園」、「山嵐印月」等,更早已飆破6字頭。正在蓋的「敦皇」最高樓層,每坪成交價達68萬元﹔近信義快速道路線的「遠雄日光」,已站上7字頭。

許靖偉也指出,像「普林斯頓」等建案面山而建,視野佳,配合生活機能,讓此區幾乎沒釋出,若有交易也是看屋主如何喊價,「轉移量少的社區,已經不是價格問題了,是價值。」







興隆路四段多斜坡

許靖偉補充,相較木柵路、保儀路地狹人稠,興隆路四段兩旁社區顯得寧靜,但該路處於斜坡,地勢受限,大樓房價多衝不破每坪55萬元;30~40年的老公寓,每坪則約43~48萬元。忠順街二段與興隆路四段109巷之間的區域,多15年內的電梯大樓,如近期指標建案「忠順大院」,但靠興隆路段有資源回收廠,加上離公營住宅「安康社區」不遠,微具抗性。

木新路生活圈房價穩定,面對政府頻打房,幾乎不受影響。許靖偉表示,此區投資客多為買屋收租金,長期仍以置產為主,且屋主心態多惜售,「但如果地段好的房子釋出,都會馬上被搶走。」未來,等捷運南環線開挖,預期房價將還會有一波漲幅。





青石巨堂

總價:3380萬元

坪數:47.31坪(不含車位)

屋齡:6年

格局:3房2廳2衛

類型:大樓

樓層:5樓/15樓

停車位:內含1個平面車位

方位:坐北朝南

GPS座標:經度:121° 33’52.6〞緯度:24° 59’19.4〞

洽詢電話:(02)2936-7777





政大文品

總價:3355萬元

坪數:42.21坪

屋齡:3年

格局:3房2廳2衛1室

類型:大樓

樓層:7樓/7樓

停車位:機械車位150萬

方位:坐西朝東

GPS座標:經度:121° 34′7.5〞緯度:24° 59′ 15.3'〞

洽詢電話:(02)2936-7777





上城里

單價:每坪67~70萬元

坪數:47.12、58.81坪

戶數:33戶

公設比:34%

類型:大樓

樓層:地上9樓、地下3樓

停車位售價:平面車位240~250萬元

付款方式:自備20%、房貸80%

方位:坐東北朝西南

GPS座標:經度:121゜33′34.2〞緯度:24゜59′6.8〞

洽詢電話:(02)2939-0111

註:房屋價格為主建物、附屬建物及公設部分合計後的平均單價





沐心

單價:每坪60~65萬元

坪數:27、35、42坪

戶數:37戶

公設比:31%

類型:大樓

樓層:地上12樓、地下2樓

停車位售價:平面車位 220~250萬

付款方式:自備25%、房貸75%

方位:東西、南北向

GPS座標:經度:121°33′52.0〞緯度:24° 58′59.5〞

洽詢電話:(02)2936-0215

註:房屋價格為主建物、附屬建物及公設部分合計後的平均單價





【報你吃】磨豆花棧 豆花以豆漿為底

地址:台北市保儀路73號

電話:(02)2937-1949

營業時間:午餐14:00~23:00(周一公休)

「磨豆花棧」經營多年,店內總是擠滿學生、居民、甚至環山的腳踏車隊,特色是「以豆漿為底」的手工豆花,以非基因改造的黃豆、黑豆製成。店內招牌「養生芝麻黑豆花」芝麻味濃郁又養生,另可加紅豆、綠豆、芋園、芋頭、薏仁、粉粿等多樣配料;炎炎夏日,簡單的黑糖刨冰也是好選擇。




「磨豆花棧」以非基因豆漿為湯底,吸引饕客。



養生手工黑豆花35元起╱份



綜合芋圓冰45元╱份 可另加2樣配料




【蘋果提醒你】

環境

◎附近學校林立,巷弄內有許多小吃

◎興隆路兩旁有木柵公園、保儀公園,木新路旁為大面積河堤

◎木柵路、木新路、興隆路多銀行、郵局、超市、電信行等

◎木柵的社區普遍較為老舊交通

◎近信義快速道路、北二高,20分鐘車程至市中心

◎公車10分鐘內可達捷運文湖線

◎指南路、木柵路街道較狹窄、公車多,須注意安全

◎未來捷運環狀線「馬明潭站」預計建於興隆、木柵路口

學區

◎學區為實踐國中小、木柵國中小、力行國小、明道國小

◎近私立再興中小學、國立政治大學



【專家意見】看好捷運 墊高房價

此區生活機能佳、綠地多,大眾運輸(公車)方便,因此自住比例高,買方以軍、公、教人員居多。因居住品質、景觀佳,轉移少,房價不易大跌或大漲。未來捷運南環線開挖,有機會墊高房價。




許靖偉 信義房屋木柵中心店店長



【左鄰右舍】社區偏舊 道路狹窄

保儀、木柵、指南路的生活機能其實講起來都很不錯,有許多知名的小吃店、超級市場,交通也四通八達,就算是搭公車也很方便。唯一缺點是社區偏舊、道路也比較狹窄。




徐太太 58歲 服務業 居住逾10年



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2014/8/11 星期一 10:09 AM
名家專欄:現在就是買房好時機




世界鴻在北中南三地都有案場進行房屋銷售,近來房市氣氛,普遍來說是南熱中溫北冷清,僅有首購案場,不管在哪都是人氣最旺的,地段優質及品牌建商所推的個案表現也不俗,對消費者來說,此時多看多比較,還是可以挑到理想的好房。




林傳傑
世界鴻機構總經理
台中市代銷公會副理事長





儘管房市氣氛詭譎,想買房的消費者還是可以大膽下手,首選品牌建商,對消費者最有保障,購屋時也要注意建商是否有提供銀行履約保證,萬一不幸發生糾紛,消費者仍能全身而退,保護自身財產。


初次購屋的消費者,我則建議先求有再求好,此時就是進場買屋時機!因為受限土地成本、營建成本上漲影響,整體房價下降空間有限,未來2年內還是如此,此時不買更待何時;但不可否認的是,今年受到選舉、政府打房消息影響下,購屋氣氛確實較差,因此部分建商有釋出少許談價空間,預估空間應有3至5%,購屋者精打細算下,還是可以買到超值好屋。

近1、2年來,國內外投資熱錢大多往房地產流動,買房儼然成為全民運動,也因此造成房價大幅度的上漲,全台各地房價幾乎都翻了1至1.5倍,但在政府持續釋放打房消息下,投資客已縮手,建商在產品規劃上也有些許調整,房價高、坪數就會往下調,主打精緻格局,要讓自住客買得起。
最近常有人問我「何時可以買房子?要買在哪裡好?」卻鮮少有人問我該賣房子了嗎?足見多數人對房市還是充滿信心,只是在觀望、等待進場時機。







文章分享來源:
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2014/8/11 星期一 09:27 AM
買房Note 帶看收費OK 管委兼賣屋NO



【葉家銘╱高雄報導】社區管理意識抬頭,近年房仲帶買方看屋的難度變高了!不少大樓管委會向房仲收取「清潔費」或「帶看費」,以增加公共基金收入,目前常見的收費包括以次計費、包月帶看或繳納保證金等。高雄市仲介公會副理事長鄭啟峰指出,管委會收費行為雖未違法,但此營業行為須依法繳稅。




近年房仲帶看常被管委會收取「清潔費」當大樓公共基金。唐郡威攝



鄭啟峰說,依《公寓大廈管理條例》裡的「社區自治事項」規範,收取「清潔費」只要區分所有權人授權或決議由管理委員會處理,管委會收費並不違法。但該類營業行為必須開立發票,目前超過多數的管委會,都只收費並沒有誠實向國稅局申報。



E化管理提高品質

除了向房仲收取變相的「過路費」,甚至還有部分管委會接受住戶委託賣屋,透過保全帶看介紹收取服務報酬。鄭啟峰提醒,此舉已違背《不動產仲介管理條例》,屬非法執業。鄭啟峰建議,與其巧立名目收取各項費用,不如有效管理社區公眾事務,因相同屋況物件,社區管理優劣直接影響房價達1~2成,這才是多數住戶在乎的。

東隆保全總經理劉怡伶表示,建議社區可多採用E化管理系統,無論雲端照護或遠距離數位監視都可滿足住戶所需,並能大幅提高社區管理品質。




管委會收取「清潔費」多數沒有向國稅局申報,僅以收據證明。




高階物業管理公司配備E化系統,可幫忙通知掛號信件、水電繳費。




保全巡視大樓若發現危險事件,可透過緊急通報系統連絡物業管理中心與警方。



帶看收費

方式╱內容

●依次計費

每次帶看不限人數,收取50~300元的清潔或帶看費

●依月計費

每月可無限次帶看,收取1000~3000元的清潔或帶看費

●帶看先繳保證金

房仲公司帶看前先繳納1萬元保證金,待成交後轉為公共基金;未成交的房仲公司可拿回保證金

●管委會推薦房仲抽佣金

經管委會推薦成交,房仲須提供若干佣金做為公共基金

資料來源:高雄市仲介公會、東隆保全管理機構、《蘋果》採訪整理




主委說 盼多辦活動 增加互動

當初想要接副主委工作是期待透過一己之力,增加社區居民互動,對我來說社區安全與環境管理是最重要的事,警衛保全要確實查明進出人口,社區內無論軟硬體維護,都要做確實。未來希望能多多舉辦社區交流活動,增加整體向心力。




宋安堡 大樓荷必館副主委




保全說 省錢拼績效 品質不保

物業公司與管委會共同處理社區事務,過去不少管委會以幫社區開源節流為績效,如降低保全薪資,減少公用電費支出等,導致社區品質下降,甚至常步入省小錢花大錢窘境。未來物業管理應朝向全E化系統,無論屋齡新舊都能享有便捷服務。




劉怡伶 東隆保全總經理




住戶說 安全的環境 首要任務


管委會最重要的任務就是居家安全管理,因為住戶繳交管理費就該享有安全空間。期待社區內能在節日舉辦活動,如中秋節、端午節等,增加住戶交流,最好可以打造成為指標大樓,如獲得政府肯定的優良公寓大廈,未來房價也較高。




董紅芹 大樓住戶 40歲 居住高雄




房仲說 依次帶看費 很不合理

管委會為增加營收,透過不同名目酌收帶看或清潔費,業者為不得罪管委會,常忍氣吞聲繳付費用。但依次酌收管理費我認為很不合理,那住戶常邀朋友聚會,出入大樓要不要繳費?建議政府制定完整配套,不要讓房仲成為待宰羔羊。




鄭啟峰 高雄市仲介公會副理事長




文章分享來源:http://home.appledaily.com.tw/article/index/20140808/36008970/news/買房Note帶看收費OK管委兼賣屋NO

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2014/8/8 星期五 10:49 AM
想抓住客戶的心?4堂課,把客戶當大明星伺候就對了!




編譯 / 吳硯文







全球知名管顧公司埃森哲(Accenture)發現,2013年有超過一半的客戶,因為企業不及格的服務而「變心」,甚至投靠敵對陣營。究竟要如何「留客」,才能讓客戶死心塌地?《富比世》雜誌(Forbes)的建議是:把他們當巨星伺候!


請試著想像一下,如果今天碧昂絲(Beyoncé)是你的客戶,你會怎麼做?《富比世》認為,企業應該要把每位客戶都當成天后般捧在手掌心,不只提供最好的服務、隨傳隨到,還要注意不能讓客戶不開心,才能確保客源不流失,業績一飛衝天。以下幾點提供參考:


1. 服務要…追根究柢


大家都說「女人心,海底針」,但你卻覺得事實是「客戶心,海底針」?《富比世》建議,企業在了解客戶需求時,應該要抱著追根究柢的精神。例如顧客期待天堂級的服務,你就算是親自去一趟海島天堂體驗高級度假村都不為過,因為回頭再面對客戶時,你才會知道他們真正想要的是什麼。


2. 服務要…設身處地


巨星離開頒獎典禮會場時,前來迎接的禮車通常會預先準備食物,因為剛參加完冗長典禮的大明星,肚子肯定快餓扁了!


其實面對客戶時也是如此,你必須站在對方立場,以他的角度檢視需求,設身處地解決問題,才是成功收服客戶的不二法門。


如果你是汽車銷售員,下回成功簽下訂單後,不妨和車主分享升級設備的好去處,也許對方會因為你的貼心而一試成主顧。


3. 服務要…拳拳到肉


《富比世》認為,提供巨星般的服務,重點一定要拳拳到肉!就像是明星參加頒獎典禮前,必須通過一層又一層的身分確認、安檢搜身;進入會場後,也會有專人帶路,引領你去正確的位置,讓人時刻感到被重視。


如果你今天是一間提供服務的企業,那你應該讓客戶知道你持續在關注他的狀況、隨時報告進度,同時明確地提供後續安排及資訊,讓客戶感受到無微不至的照顧。


4. 服務要…吹毛求疵


最後一點,文章建議企業應該要訓練團隊對細節吹毛求疵,例如面對客戶時,光聽聲音語氣或音調就要能夠洞悉對方心情,以便即時提供所需的服務。




原文出處 / Forbes

圖片來源 / http://www.chinanews.com/tp/hd2011/2013/02-25/U335P4T426D177662F16470DT20130225095940.jpg

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2014/8/8 星期五 10:08 AM
創下連續10年業績Top1!頂尖業務的秘傳心法




整理•撰文 / 韋惟珊







對業務員來說,在10年間,連續保持業績Top1、連續460周都簽成新合約、總共簽下2400筆訂單,幾乎是不可能達成的任務,山本正明卻做到了!來聽聽山本在《奇蹟業務心法》中分享頂尖業務員的秘傳技巧,肯定會扭轉你對業務拜訪的想法:


1.「無法投保的客戶」,你更應該前往拜訪


只要有可能跟介紹扯上邊,即使那個客戶無法投保,我還是很樂意前往拜訪。所謂無法投保,指的是例如罹患癌症的客戶。一般來說,醫生診斷出患有癌症的人是沒辦法投保的。


有一次我拜託一位客戶介紹客源時,他跟我說:「我想介紹個朋友給你,但那個人患有癌症。有癌症的人是沒辦法投保的,對吧?即使如此,你還是願意去嗎?」我立即回答他:「當然願意。」即使客戶本人不能投保,然而我身為人生規畫員,一定有可以幫上忙的地方。


其實,因癌症而無法投保的人,往往更需要了解保險相關的知識。很多時候他們不曉得該找誰商量一些疑難雜症。例如癌症痊癒後,他們要怎麼加保?任何部位的癌症都是相同的規定嗎?是否有年齡限制或例外的規定?保險費怎麼計算?該如何善用現有的保險?諸如此類,他們想了解的事非常多,然而一般的保險業務員幾乎不會去關心這些患有癌症的人。


如果可以詳細地跟這些客戶說明保險的事,他們會相當高興。當他們聽完我的說明之後,會覺得「明明我無法投保,你卻還特地跑來一趟」,心懷感謝,而替我介紹客戶。當你以介紹這個觀點來思考時,有時無法投保的客戶,反而會介紹更多客戶給你。


或者是「雙親在壽險公司工作」的人,雖然並非完全不可能成為你的客戶,但可能性極低。像這樣的人,對我來說也是很重要的客戶。因為即使他不能介紹家人給我,卻有可能介紹他的朋友或同事。許多人覺得如果向朋友介紹雙親服務的壽險公司會有些尷尬,但若是介紹與自己沒有任何利害關係的,就不會有顧忌。


若以長期的眼光來看,在保險公司服務的雙親總有一天會退休。有時因為人生階段的改變,當他們想要重新審視保險時,有可能就會想到「那個業務員以前挺熱忱地介紹過保險」,而與我連絡。世事難料,所以業務員可不能挑選去處。


2.最重要的細節,要用謎題來取代說明!


客戶裡常出現完全不曉得是否有在聽,一直保持沉默的人。這種時候,就要由業務員來發問。不是要你問客戶:「聽得懂意思嗎?」而是以謎題的方式詢問,效果最好。


「那麼,為了知道你是否已了解我的說明,我可以問兩、三個問題嗎?」事先告知之後,你就將手冊攤開,放在客戶面前,開始出題。


雖說是謎題,但不是要你考倒客戶。你只是要讓客戶參與其中,所以不需要出太難的問題。你可以指著手冊中的某處,詢問客戶簡單的問題,例如:「這種便宜的不還本型如果支付到65歲,那麼總金額是多少?」


因為跟手冊上所寫的例子完全相同,客戶一定能正確回答。倘若客戶回答你「是這裡寫的180萬吧」時,你應該打鐵趁熱接著問第二個問題。


「那麼如果你遭到我的欺騙,買了較貴的這個保險時,到65歲之前必須支付多少錢?」


「是700萬吧?」


「沒錯,A類型只要負擔180萬,但是B類型卻要付700萬。最後一個問題,如果平安無事地活到65歲,180萬是不還本的,但B類型到這個時候可以領回錢,那麼可以領回多少呢?」


「750萬⋯⋯吧?」


「正確答案!B類型雖然每個月負擔較貴的保險費,但這就是他的優勢所在。接著呢⋯⋯」


使用這樣的謎題方式進行訪談,客戶會欣然接受。採用這種方式,比業務員一個人說得起勁,更能傳達商品的魅力給客戶。因此,業務員遇上重要的環節,應該使用謎題的方式代替單純的說明,讓客戶參與其中。


而且這個做法與能言善道或笨口拙舌沒有關係。總是不自覺地說話說很快的人,亦或是不大會配合客戶的步伐說話的人,若是使用謎題的方式,自然而然就能與客戶進行良好的溝通。


3. 應依客戶性別,使用不同的筆


當你拜訪客戶時,會使用什麼樣的筆?是否會使用百圓商店所販售的廉價筆?如果你對自己的談話或拜訪的訣竅有著極大的信心,那倒無所謂,假設沒有這樣的自信,我建議你應該改掉這個習慣。


我想任何業務員在請客戶簽合約或寫問卷調查表時,一定會遞出自己所準備的筆。客戶會依據那枝筆是隨處可見的便宜筆還是高級的筆,對業務員的眼光也會隨之變化。我想不用說也知道,客戶拿到的若是高級的筆,自然心情好,而且也會認為「這個業務員是個非常講究的人」。


我的西裝口袋中,總是插著兩、三枝筆。每一枝都是名牌筆,我會從裡頭挑細桿筆給女性客戶,有厚實感的粗桿筆則提供給男性客戶。雖然這是很細微的心意,但確實有客戶會察覺到我的用心。


除了使用高級的筆之外,最好選用有「典故」的筆。客戶若是稱讚「真是一枝好筆」時,你便可以回答「其實這是我太太送我的筆⋯⋯」來延伸話題。對於不大會說話、總是苦惱著不知道該與客戶談些什麼的業務員來說,這是個很好的點子。


就好比我所有的筆都是公司內部競賽時所得到的附屬獎品。因此當客戶拿著我的筆時,我會跟客戶說:「這是我前幾年獲得社長獎時的獎品。」這枝筆相當有幫助,某種層面上是標榜自己優秀的成績,另一方面也是讓客戶知道業務員的業績好,才能安心地介紹新客源。



圖片來源:http://sc.jb51.net/uploads/allimg/110515/2_110515090607_1.jpg

文章分享來源:
http://www.managertoday.com.tw/?p=44064

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2014/8/4 星期一 05:09 PM
商學研究所最痛苦的一門課,叫做「找出瓶頸」




撰文者_鍾子偉






現在回想起幾年前,對於我們許多念商學研究所的人來說,在第一學期最痛苦的課程是營運管理。由於許多課程和案例研究是來自工廠或是供應鏈管理的真實例子,我們這代很多學生之前並沒有管理過工廠,或是在深圳見過倉庫,因此在那時候是很難想像的。我們班上有許多銀行業者和顧問,戰略、財務、會計對每個人來說都很容易掌握或是想像,但是我記得很清楚,跟所有工廠和供應鏈細節有關的營運管理,在前幾週真的非常痛苦。


雖然營運管理是其中最痛苦的一堂課,但在這堂課上前幾週所教的東西,卻變成我們許多人畢業後最常用到的最基本和有用的想法。一直到現在依然非常有用,不管你是否是剛畢業的學生正要開始第一份工作,中階主管或甚至要自己創業。它在你的職場生涯以外也是非常有用,從分析你日常生活中什麼事情浪費最多時間,到你的假期規劃該如何最有效率。


這個理論簡單來說叫做:「找到瓶頸」,而它形成了我們之後所學的近代營運和供應鏈管理理論。


首先,什麼是瓶頸,以及為什麼它很重要,應該要被找出來?


簡單來說,想像一個經典可樂曲線瓶。它很薄,靠近瓶口部分是頸部。因為這個設計,整個瓶子有個最細的部位,當我們要把可樂灌進去的時候,這個部位會影響到整體的最快速度,頸部越窄,瓶子被填滿的速度會越慢,頸口越寬,速度越快。


現在想像有上百萬個可樂瓶在一個工廠的供應鏈,每天要注入可樂,包裝、出貨上百萬瓶可樂。什麼是最重要的因素決定我們多快能夠出貨一百萬瓶可樂?依然是每個瓶子的瓶頸部分。


每個頸部越寬,每個瓶子就可以越快填滿,然後可以裝更多瓶子、更多箱、更多車,每天就可以有更多可樂就可以填滿然後出貨。從這個工廠的角度和從一個營運管理的觀點來說,我們要找出來的第一件事情就是瓶頸,因為這對整體速度和營運的效率有如此巨大的影響,但改進其他比較小的事情,可能僅會帶來比較少的效果,且搞不好會花掉更多時間。


這個非常簡單的可樂瓶例子,現在可以擴張,當我們要分析比較複雜的問題時,可以橫跨許多不同的想法、產業或是思維。如果你正在管理一個汽車工廠,你的業務團隊跟你說他們預估下一季的銷售會非常高,於是你需要大幅增加供給,你自然得找到最快的方法來增加生產速度,提供最高的效率。與其改進每個步驟的10%,最終卻只有一點正面的影響,我們可以列出來每個步驟,然後一個個檢測,用時間和所需步驟來量化每個程序來尋找瓶頸。一旦第一個瓶頸解決了,自然,就會有第二、第三和第四個瓶頸,我們需要找到下一個最窄的瓶頸。我們總是可以找到在每個步驟中最窄的瓶頸,我們可以加寬以改進流程。


從增加iPhone出貨,到搞清楚為什麼一家律師事務所的一個法律文件流程要比我們對手多花三天,到減少從香港出貨到紐約店家的運送時間,一個簡單的可樂瓶頸可以當作一個開始的點,延伸到許多我們生活中面對的許多要解決的問題。


在有一些經驗後,許多顧問和供應鏈經理知道最快速的方法來解決類似的問題,而這會變成一個非常有用的工具,不管你是第一次創業或是在一間上市公司當高階主管。


當面臨一個重大物流或是抽象且複雜的管理問題,首先畫出程序中所有的步驟。然後測量這個步驟和要完成每個步驟所需時間,找出瓶頸。接著重複、重複再重複,直到理想上,整個程序已經變得流暢、平穩且盡可能的有效率。在這個過程中,我們最終會理解到從資深有經驗的管理者口中常說的話是真的:


不要害怕數字和資料。數字真的是你的朋友。他們沒有情緒、驕傲或是任何需要防衛的東西。當你檢視數字,他們不需要傷害或是把壞表現怪到別人身上,或是如果有必要的話從背後捅你一刀。數字和資料是當面對複雜商業問題時唯一的朋友,他們沒有立場,沒有派系,沒有包袱,所以是真正的自由和誠實。


之後,瓶頸理論甚至可以在個人生活中用來改進或是增加效率,從找到最快的方式來舉辦活動、會議、研討會,甚至更善加運用你的週末時間。


下次我們面對類似的複雜問題,我們不知道該如何開始時,想想可樂瓶。在日常生活中如此簡單的事情可以做為解決問題如此重要的啟發,不覺得很有趣嗎?



作者簡介_鍾子偉(Joey)





出生於台灣,在美國長大。12歲回到台灣,20歲出版第一本書,23歲於瑞士銀行證券研究部門工作,24歲進入哈佛商學院,是有史以來最年輕的台灣人。25歲在紐約Ralph Lauren實習,26歲畢業,是台灣模擬聯合國推展協會創會理事長。28歲當上中國三麗鷗總經理,現年30歲,離開三麗鷗在台北創業。著有《放膽去闖,上海職活的故事》、《記得你22歲的眼神》。


文章分享來源:http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?ID=8755&path=c

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