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◆【中華民國不動產經紀人國家考試合格】

◆【仲介實務經驗與帶店23年,成交1000多戶實務經驗。】

◆【2010年至2014年連續五年榮獲東森房屋作育英才獎。】

◆【2015年榮獲東森房屋最高榮譽師鐸獎】

◆【榮獲東森房屋仲介菁英獎、卓越團隊獎、交易安全獎】



◆【媒體採訪】

東森新聞、中天、非凡財經台、TVBS、華視、聯合報、

蘋果日報等



◆【講師認證】

◎領越領導力國際認證講師

◎FDT克服團隊協作五項障礙國際認證講師

◎美國PDP國際人力資源管理教練

◎2015年中國自強講師

◎2016年台灣風雲講師

網誌文章
2014/8/14 星期四 02:08 PM
房產新聞:木新路周邊老公寓每坪43萬起



木新路首排擁河堤景觀

【周以欣╱台北報導】台北市文山區木新路生活圈周邊,公園與校園林立、巷弄內美食聚集,加上「有山有水」視野,該區一直是高自住比社區,房價漲幅平緩,老公寓每坪43萬元起,等未來環狀捷運開工,預計將帶動區域房價行情。




木柵路三段小吃店林立,超市、診所、電信、郵局都不缺,公車也四通八達,生活機能相當好。



木新路生活圈處景美溪旁,環境清幽,同時生活機能便利。主幹道木柵路三段、指南路、木新路及興隆路四段,食衣住行育樂皆有。「上城里」專案吳偉銓表示,新案常有區內居民看屋,顯示自住戶就算想換屋,也想留在當地。因鄰近信義快速道路、北二高,也易吸引如信義區、新店等有地緣性的民眾前來。


木柵路三段屋齡高

信義房屋木柵中心店店長許靖偉表示,木柵路三段與秀明路間的區域,公寓屋齡較高,1樓以上每坪48~53萬元,但如「政大經典」、「久康La Vie」、「青石巨堂」、「文山奇跡」等建案較新,每坪成交價55~60萬元。而擁有河堤景觀的木新路首排,如「國泰御園」、「山嵐印月」等,更早已飆破6字頭。正在蓋的「敦皇」最高樓層,每坪成交價達68萬元﹔近信義快速道路線的「遠雄日光」,已站上7字頭。

許靖偉也指出,像「普林斯頓」等建案面山而建,視野佳,配合生活機能,讓此區幾乎沒釋出,若有交易也是看屋主如何喊價,「轉移量少的社區,已經不是價格問題了,是價值。」







興隆路四段多斜坡

許靖偉補充,相較木柵路、保儀路地狹人稠,興隆路四段兩旁社區顯得寧靜,但該路處於斜坡,地勢受限,大樓房價多衝不破每坪55萬元;30~40年的老公寓,每坪則約43~48萬元。忠順街二段與興隆路四段109巷之間的區域,多15年內的電梯大樓,如近期指標建案「忠順大院」,但靠興隆路段有資源回收廠,加上離公營住宅「安康社區」不遠,微具抗性。

木新路生活圈房價穩定,面對政府頻打房,幾乎不受影響。許靖偉表示,此區投資客多為買屋收租金,長期仍以置產為主,且屋主心態多惜售,「但如果地段好的房子釋出,都會馬上被搶走。」未來,等捷運南環線開挖,預期房價將還會有一波漲幅。





青石巨堂

總價:3380萬元

坪數:47.31坪(不含車位)

屋齡:6年

格局:3房2廳2衛

類型:大樓

樓層:5樓/15樓

停車位:內含1個平面車位

方位:坐北朝南

GPS座標:經度:121° 33’52.6〞緯度:24° 59’19.4〞

洽詢電話:(02)2936-7777





政大文品

總價:3355萬元

坪數:42.21坪

屋齡:3年

格局:3房2廳2衛1室

類型:大樓

樓層:7樓/7樓

停車位:機械車位150萬

方位:坐西朝東

GPS座標:經度:121° 34′7.5〞緯度:24° 59′ 15.3'〞

洽詢電話:(02)2936-7777





上城里

單價:每坪67~70萬元

坪數:47.12、58.81坪

戶數:33戶

公設比:34%

類型:大樓

樓層:地上9樓、地下3樓

停車位售價:平面車位240~250萬元

付款方式:自備20%、房貸80%

方位:坐東北朝西南

GPS座標:經度:121゜33′34.2〞緯度:24゜59′6.8〞

洽詢電話:(02)2939-0111

註:房屋價格為主建物、附屬建物及公設部分合計後的平均單價





沐心

單價:每坪60~65萬元

坪數:27、35、42坪

戶數:37戶

公設比:31%

類型:大樓

樓層:地上12樓、地下2樓

停車位售價:平面車位 220~250萬

付款方式:自備25%、房貸75%

方位:東西、南北向

GPS座標:經度:121°33′52.0〞緯度:24° 58′59.5〞

洽詢電話:(02)2936-0215

註:房屋價格為主建物、附屬建物及公設部分合計後的平均單價





【報你吃】磨豆花棧 豆花以豆漿為底

地址:台北市保儀路73號

電話:(02)2937-1949

營業時間:午餐14:00~23:00(周一公休)

「磨豆花棧」經營多年,店內總是擠滿學生、居民、甚至環山的腳踏車隊,特色是「以豆漿為底」的手工豆花,以非基因改造的黃豆、黑豆製成。店內招牌「養生芝麻黑豆花」芝麻味濃郁又養生,另可加紅豆、綠豆、芋園、芋頭、薏仁、粉粿等多樣配料;炎炎夏日,簡單的黑糖刨冰也是好選擇。




「磨豆花棧」以非基因豆漿為湯底,吸引饕客。



養生手工黑豆花35元起╱份



綜合芋圓冰45元╱份 可另加2樣配料




【蘋果提醒你】

環境

◎附近學校林立,巷弄內有許多小吃

◎興隆路兩旁有木柵公園、保儀公園,木新路旁為大面積河堤

◎木柵路、木新路、興隆路多銀行、郵局、超市、電信行等

◎木柵的社區普遍較為老舊交通

◎近信義快速道路、北二高,20分鐘車程至市中心

◎公車10分鐘內可達捷運文湖線

◎指南路、木柵路街道較狹窄、公車多,須注意安全

◎未來捷運環狀線「馬明潭站」預計建於興隆、木柵路口

學區

◎學區為實踐國中小、木柵國中小、力行國小、明道國小

◎近私立再興中小學、國立政治大學



【專家意見】看好捷運 墊高房價

此區生活機能佳、綠地多,大眾運輸(公車)方便,因此自住比例高,買方以軍、公、教人員居多。因居住品質、景觀佳,轉移少,房價不易大跌或大漲。未來捷運南環線開挖,有機會墊高房價。




許靖偉 信義房屋木柵中心店店長



【左鄰右舍】社區偏舊 道路狹窄

保儀、木柵、指南路的生活機能其實講起來都很不錯,有許多知名的小吃店、超級市場,交通也四通八達,就算是搭公車也很方便。唯一缺點是社區偏舊、道路也比較狹窄。




徐太太 58歲 服務業 居住逾10年



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2014/8/11 星期一 10:09 AM
名家專欄:現在就是買房好時機




世界鴻在北中南三地都有案場進行房屋銷售,近來房市氣氛,普遍來說是南熱中溫北冷清,僅有首購案場,不管在哪都是人氣最旺的,地段優質及品牌建商所推的個案表現也不俗,對消費者來說,此時多看多比較,還是可以挑到理想的好房。




林傳傑
世界鴻機構總經理
台中市代銷公會副理事長





儘管房市氣氛詭譎,想買房的消費者還是可以大膽下手,首選品牌建商,對消費者最有保障,購屋時也要注意建商是否有提供銀行履約保證,萬一不幸發生糾紛,消費者仍能全身而退,保護自身財產。


初次購屋的消費者,我則建議先求有再求好,此時就是進場買屋時機!因為受限土地成本、營建成本上漲影響,整體房價下降空間有限,未來2年內還是如此,此時不買更待何時;但不可否認的是,今年受到選舉、政府打房消息影響下,購屋氣氛確實較差,因此部分建商有釋出少許談價空間,預估空間應有3至5%,購屋者精打細算下,還是可以買到超值好屋。

近1、2年來,國內外投資熱錢大多往房地產流動,買房儼然成為全民運動,也因此造成房價大幅度的上漲,全台各地房價幾乎都翻了1至1.5倍,但在政府持續釋放打房消息下,投資客已縮手,建商在產品規劃上也有些許調整,房價高、坪數就會往下調,主打精緻格局,要讓自住客買得起。
最近常有人問我「何時可以買房子?要買在哪裡好?」卻鮮少有人問我該賣房子了嗎?足見多數人對房市還是充滿信心,只是在觀望、等待進場時機。







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2014/8/11 星期一 09:27 AM
買房Note 帶看收費OK 管委兼賣屋NO



【葉家銘╱高雄報導】社區管理意識抬頭,近年房仲帶買方看屋的難度變高了!不少大樓管委會向房仲收取「清潔費」或「帶看費」,以增加公共基金收入,目前常見的收費包括以次計費、包月帶看或繳納保證金等。高雄市仲介公會副理事長鄭啟峰指出,管委會收費行為雖未違法,但此營業行為須依法繳稅。




近年房仲帶看常被管委會收取「清潔費」當大樓公共基金。唐郡威攝



鄭啟峰說,依《公寓大廈管理條例》裡的「社區自治事項」規範,收取「清潔費」只要區分所有權人授權或決議由管理委員會處理,管委會收費並不違法。但該類營業行為必須開立發票,目前超過多數的管委會,都只收費並沒有誠實向國稅局申報。



E化管理提高品質

除了向房仲收取變相的「過路費」,甚至還有部分管委會接受住戶委託賣屋,透過保全帶看介紹收取服務報酬。鄭啟峰提醒,此舉已違背《不動產仲介管理條例》,屬非法執業。鄭啟峰建議,與其巧立名目收取各項費用,不如有效管理社區公眾事務,因相同屋況物件,社區管理優劣直接影響房價達1~2成,這才是多數住戶在乎的。

東隆保全總經理劉怡伶表示,建議社區可多採用E化管理系統,無論雲端照護或遠距離數位監視都可滿足住戶所需,並能大幅提高社區管理品質。




管委會收取「清潔費」多數沒有向國稅局申報,僅以收據證明。




高階物業管理公司配備E化系統,可幫忙通知掛號信件、水電繳費。




保全巡視大樓若發現危險事件,可透過緊急通報系統連絡物業管理中心與警方。



帶看收費

方式╱內容

●依次計費

每次帶看不限人數,收取50~300元的清潔或帶看費

●依月計費

每月可無限次帶看,收取1000~3000元的清潔或帶看費

●帶看先繳保證金

房仲公司帶看前先繳納1萬元保證金,待成交後轉為公共基金;未成交的房仲公司可拿回保證金

●管委會推薦房仲抽佣金

經管委會推薦成交,房仲須提供若干佣金做為公共基金

資料來源:高雄市仲介公會、東隆保全管理機構、《蘋果》採訪整理




主委說 盼多辦活動 增加互動

當初想要接副主委工作是期待透過一己之力,增加社區居民互動,對我來說社區安全與環境管理是最重要的事,警衛保全要確實查明進出人口,社區內無論軟硬體維護,都要做確實。未來希望能多多舉辦社區交流活動,增加整體向心力。




宋安堡 大樓荷必館副主委




保全說 省錢拼績效 品質不保

物業公司與管委會共同處理社區事務,過去不少管委會以幫社區開源節流為績效,如降低保全薪資,減少公用電費支出等,導致社區品質下降,甚至常步入省小錢花大錢窘境。未來物業管理應朝向全E化系統,無論屋齡新舊都能享有便捷服務。




劉怡伶 東隆保全總經理




住戶說 安全的環境 首要任務


管委會最重要的任務就是居家安全管理,因為住戶繳交管理費就該享有安全空間。期待社區內能在節日舉辦活動,如中秋節、端午節等,增加住戶交流,最好可以打造成為指標大樓,如獲得政府肯定的優良公寓大廈,未來房價也較高。




董紅芹 大樓住戶 40歲 居住高雄




房仲說 依次帶看費 很不合理

管委會為增加營收,透過不同名目酌收帶看或清潔費,業者為不得罪管委會,常忍氣吞聲繳付費用。但依次酌收管理費我認為很不合理,那住戶常邀朋友聚會,出入大樓要不要繳費?建議政府制定完整配套,不要讓房仲成為待宰羔羊。




鄭啟峰 高雄市仲介公會副理事長




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2014/8/8 星期五 10:49 AM
想抓住客戶的心?4堂課,把客戶當大明星伺候就對了!




編譯 / 吳硯文







全球知名管顧公司埃森哲(Accenture)發現,2013年有超過一半的客戶,因為企業不及格的服務而「變心」,甚至投靠敵對陣營。究竟要如何「留客」,才能讓客戶死心塌地?《富比世》雜誌(Forbes)的建議是:把他們當巨星伺候!


請試著想像一下,如果今天碧昂絲(Beyoncé)是你的客戶,你會怎麼做?《富比世》認為,企業應該要把每位客戶都當成天后般捧在手掌心,不只提供最好的服務、隨傳隨到,還要注意不能讓客戶不開心,才能確保客源不流失,業績一飛衝天。以下幾點提供參考:


1. 服務要…追根究柢


大家都說「女人心,海底針」,但你卻覺得事實是「客戶心,海底針」?《富比世》建議,企業在了解客戶需求時,應該要抱著追根究柢的精神。例如顧客期待天堂級的服務,你就算是親自去一趟海島天堂體驗高級度假村都不為過,因為回頭再面對客戶時,你才會知道他們真正想要的是什麼。


2. 服務要…設身處地


巨星離開頒獎典禮會場時,前來迎接的禮車通常會預先準備食物,因為剛參加完冗長典禮的大明星,肚子肯定快餓扁了!


其實面對客戶時也是如此,你必須站在對方立場,以他的角度檢視需求,設身處地解決問題,才是成功收服客戶的不二法門。


如果你是汽車銷售員,下回成功簽下訂單後,不妨和車主分享升級設備的好去處,也許對方會因為你的貼心而一試成主顧。


3. 服務要…拳拳到肉


《富比世》認為,提供巨星般的服務,重點一定要拳拳到肉!就像是明星參加頒獎典禮前,必須通過一層又一層的身分確認、安檢搜身;進入會場後,也會有專人帶路,引領你去正確的位置,讓人時刻感到被重視。


如果你今天是一間提供服務的企業,那你應該讓客戶知道你持續在關注他的狀況、隨時報告進度,同時明確地提供後續安排及資訊,讓客戶感受到無微不至的照顧。


4. 服務要…吹毛求疵


最後一點,文章建議企業應該要訓練團隊對細節吹毛求疵,例如面對客戶時,光聽聲音語氣或音調就要能夠洞悉對方心情,以便即時提供所需的服務。




原文出處 / Forbes

圖片來源 / http://www.chinanews.com/tp/hd2011/2013/02-25/U335P4T426D177662F16470DT20130225095940.jpg

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2014/8/8 星期五 10:08 AM
創下連續10年業績Top1!頂尖業務的秘傳心法




整理•撰文 / 韋惟珊







對業務員來說,在10年間,連續保持業績Top1、連續460周都簽成新合約、總共簽下2400筆訂單,幾乎是不可能達成的任務,山本正明卻做到了!來聽聽山本在《奇蹟業務心法》中分享頂尖業務員的秘傳技巧,肯定會扭轉你對業務拜訪的想法:


1.「無法投保的客戶」,你更應該前往拜訪


只要有可能跟介紹扯上邊,即使那個客戶無法投保,我還是很樂意前往拜訪。所謂無法投保,指的是例如罹患癌症的客戶。一般來說,醫生診斷出患有癌症的人是沒辦法投保的。


有一次我拜託一位客戶介紹客源時,他跟我說:「我想介紹個朋友給你,但那個人患有癌症。有癌症的人是沒辦法投保的,對吧?即使如此,你還是願意去嗎?」我立即回答他:「當然願意。」即使客戶本人不能投保,然而我身為人生規畫員,一定有可以幫上忙的地方。


其實,因癌症而無法投保的人,往往更需要了解保險相關的知識。很多時候他們不曉得該找誰商量一些疑難雜症。例如癌症痊癒後,他們要怎麼加保?任何部位的癌症都是相同的規定嗎?是否有年齡限制或例外的規定?保險費怎麼計算?該如何善用現有的保險?諸如此類,他們想了解的事非常多,然而一般的保險業務員幾乎不會去關心這些患有癌症的人。


如果可以詳細地跟這些客戶說明保險的事,他們會相當高興。當他們聽完我的說明之後,會覺得「明明我無法投保,你卻還特地跑來一趟」,心懷感謝,而替我介紹客戶。當你以介紹這個觀點來思考時,有時無法投保的客戶,反而會介紹更多客戶給你。


或者是「雙親在壽險公司工作」的人,雖然並非完全不可能成為你的客戶,但可能性極低。像這樣的人,對我來說也是很重要的客戶。因為即使他不能介紹家人給我,卻有可能介紹他的朋友或同事。許多人覺得如果向朋友介紹雙親服務的壽險公司會有些尷尬,但若是介紹與自己沒有任何利害關係的,就不會有顧忌。


若以長期的眼光來看,在保險公司服務的雙親總有一天會退休。有時因為人生階段的改變,當他們想要重新審視保險時,有可能就會想到「那個業務員以前挺熱忱地介紹過保險」,而與我連絡。世事難料,所以業務員可不能挑選去處。


2.最重要的細節,要用謎題來取代說明!


客戶裡常出現完全不曉得是否有在聽,一直保持沉默的人。這種時候,就要由業務員來發問。不是要你問客戶:「聽得懂意思嗎?」而是以謎題的方式詢問,效果最好。


「那麼,為了知道你是否已了解我的說明,我可以問兩、三個問題嗎?」事先告知之後,你就將手冊攤開,放在客戶面前,開始出題。


雖說是謎題,但不是要你考倒客戶。你只是要讓客戶參與其中,所以不需要出太難的問題。你可以指著手冊中的某處,詢問客戶簡單的問題,例如:「這種便宜的不還本型如果支付到65歲,那麼總金額是多少?」


因為跟手冊上所寫的例子完全相同,客戶一定能正確回答。倘若客戶回答你「是這裡寫的180萬吧」時,你應該打鐵趁熱接著問第二個問題。


「那麼如果你遭到我的欺騙,買了較貴的這個保險時,到65歲之前必須支付多少錢?」


「是700萬吧?」


「沒錯,A類型只要負擔180萬,但是B類型卻要付700萬。最後一個問題,如果平安無事地活到65歲,180萬是不還本的,但B類型到這個時候可以領回錢,那麼可以領回多少呢?」


「750萬⋯⋯吧?」


「正確答案!B類型雖然每個月負擔較貴的保險費,但這就是他的優勢所在。接著呢⋯⋯」


使用這樣的謎題方式進行訪談,客戶會欣然接受。採用這種方式,比業務員一個人說得起勁,更能傳達商品的魅力給客戶。因此,業務員遇上重要的環節,應該使用謎題的方式代替單純的說明,讓客戶參與其中。


而且這個做法與能言善道或笨口拙舌沒有關係。總是不自覺地說話說很快的人,亦或是不大會配合客戶的步伐說話的人,若是使用謎題的方式,自然而然就能與客戶進行良好的溝通。


3. 應依客戶性別,使用不同的筆


當你拜訪客戶時,會使用什麼樣的筆?是否會使用百圓商店所販售的廉價筆?如果你對自己的談話或拜訪的訣竅有著極大的信心,那倒無所謂,假設沒有這樣的自信,我建議你應該改掉這個習慣。


我想任何業務員在請客戶簽合約或寫問卷調查表時,一定會遞出自己所準備的筆。客戶會依據那枝筆是隨處可見的便宜筆還是高級的筆,對業務員的眼光也會隨之變化。我想不用說也知道,客戶拿到的若是高級的筆,自然心情好,而且也會認為「這個業務員是個非常講究的人」。


我的西裝口袋中,總是插著兩、三枝筆。每一枝都是名牌筆,我會從裡頭挑細桿筆給女性客戶,有厚實感的粗桿筆則提供給男性客戶。雖然這是很細微的心意,但確實有客戶會察覺到我的用心。


除了使用高級的筆之外,最好選用有「典故」的筆。客戶若是稱讚「真是一枝好筆」時,你便可以回答「其實這是我太太送我的筆⋯⋯」來延伸話題。對於不大會說話、總是苦惱著不知道該與客戶談些什麼的業務員來說,這是個很好的點子。


就好比我所有的筆都是公司內部競賽時所得到的附屬獎品。因此當客戶拿著我的筆時,我會跟客戶說:「這是我前幾年獲得社長獎時的獎品。」這枝筆相當有幫助,某種層面上是標榜自己優秀的成績,另一方面也是讓客戶知道業務員的業績好,才能安心地介紹新客源。



圖片來源:http://sc.jb51.net/uploads/allimg/110515/2_110515090607_1.jpg

文章分享來源:
http://www.managertoday.com.tw/?p=44064

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2014/8/4 星期一 05:09 PM
商學研究所最痛苦的一門課,叫做「找出瓶頸」




撰文者_鍾子偉






現在回想起幾年前,對於我們許多念商學研究所的人來說,在第一學期最痛苦的課程是營運管理。由於許多課程和案例研究是來自工廠或是供應鏈管理的真實例子,我們這代很多學生之前並沒有管理過工廠,或是在深圳見過倉庫,因此在那時候是很難想像的。我們班上有許多銀行業者和顧問,戰略、財務、會計對每個人來說都很容易掌握或是想像,但是我記得很清楚,跟所有工廠和供應鏈細節有關的營運管理,在前幾週真的非常痛苦。


雖然營運管理是其中最痛苦的一堂課,但在這堂課上前幾週所教的東西,卻變成我們許多人畢業後最常用到的最基本和有用的想法。一直到現在依然非常有用,不管你是否是剛畢業的學生正要開始第一份工作,中階主管或甚至要自己創業。它在你的職場生涯以外也是非常有用,從分析你日常生活中什麼事情浪費最多時間,到你的假期規劃該如何最有效率。


這個理論簡單來說叫做:「找到瓶頸」,而它形成了我們之後所學的近代營運和供應鏈管理理論。


首先,什麼是瓶頸,以及為什麼它很重要,應該要被找出來?


簡單來說,想像一個經典可樂曲線瓶。它很薄,靠近瓶口部分是頸部。因為這個設計,整個瓶子有個最細的部位,當我們要把可樂灌進去的時候,這個部位會影響到整體的最快速度,頸部越窄,瓶子被填滿的速度會越慢,頸口越寬,速度越快。


現在想像有上百萬個可樂瓶在一個工廠的供應鏈,每天要注入可樂,包裝、出貨上百萬瓶可樂。什麼是最重要的因素決定我們多快能夠出貨一百萬瓶可樂?依然是每個瓶子的瓶頸部分。


每個頸部越寬,每個瓶子就可以越快填滿,然後可以裝更多瓶子、更多箱、更多車,每天就可以有更多可樂就可以填滿然後出貨。從這個工廠的角度和從一個營運管理的觀點來說,我們要找出來的第一件事情就是瓶頸,因為這對整體速度和營運的效率有如此巨大的影響,但改進其他比較小的事情,可能僅會帶來比較少的效果,且搞不好會花掉更多時間。


這個非常簡單的可樂瓶例子,現在可以擴張,當我們要分析比較複雜的問題時,可以橫跨許多不同的想法、產業或是思維。如果你正在管理一個汽車工廠,你的業務團隊跟你說他們預估下一季的銷售會非常高,於是你需要大幅增加供給,你自然得找到最快的方法來增加生產速度,提供最高的效率。與其改進每個步驟的10%,最終卻只有一點正面的影響,我們可以列出來每個步驟,然後一個個檢測,用時間和所需步驟來量化每個程序來尋找瓶頸。一旦第一個瓶頸解決了,自然,就會有第二、第三和第四個瓶頸,我們需要找到下一個最窄的瓶頸。我們總是可以找到在每個步驟中最窄的瓶頸,我們可以加寬以改進流程。


從增加iPhone出貨,到搞清楚為什麼一家律師事務所的一個法律文件流程要比我們對手多花三天,到減少從香港出貨到紐約店家的運送時間,一個簡單的可樂瓶頸可以當作一個開始的點,延伸到許多我們生活中面對的許多要解決的問題。


在有一些經驗後,許多顧問和供應鏈經理知道最快速的方法來解決類似的問題,而這會變成一個非常有用的工具,不管你是第一次創業或是在一間上市公司當高階主管。


當面臨一個重大物流或是抽象且複雜的管理問題,首先畫出程序中所有的步驟。然後測量這個步驟和要完成每個步驟所需時間,找出瓶頸。接著重複、重複再重複,直到理想上,整個程序已經變得流暢、平穩且盡可能的有效率。在這個過程中,我們最終會理解到從資深有經驗的管理者口中常說的話是真的:


不要害怕數字和資料。數字真的是你的朋友。他們沒有情緒、驕傲或是任何需要防衛的東西。當你檢視數字,他們不需要傷害或是把壞表現怪到別人身上,或是如果有必要的話從背後捅你一刀。數字和資料是當面對複雜商業問題時唯一的朋友,他們沒有立場,沒有派系,沒有包袱,所以是真正的自由和誠實。


之後,瓶頸理論甚至可以在個人生活中用來改進或是增加效率,從找到最快的方式來舉辦活動、會議、研討會,甚至更善加運用你的週末時間。


下次我們面對類似的複雜問題,我們不知道該如何開始時,想想可樂瓶。在日常生活中如此簡單的事情可以做為解決問題如此重要的啟發,不覺得很有趣嗎?



作者簡介_鍾子偉(Joey)





出生於台灣,在美國長大。12歲回到台灣,20歲出版第一本書,23歲於瑞士銀行證券研究部門工作,24歲進入哈佛商學院,是有史以來最年輕的台灣人。25歲在紐約Ralph Lauren實習,26歲畢業,是台灣模擬聯合國推展協會創會理事長。28歲當上中國三麗鷗總經理,現年30歲,離開三麗鷗在台北創業。著有《放膽去闖,上海職活的故事》、《記得你22歲的眼神》。


文章分享來源:http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?ID=8755&path=c

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2014/8/1 星期五 10:54 AM
業務祕技-2招冷讀術,洞察客戶真實需求









相信在進行銷售時,業務員也很希望能擁有這種讀心術——如果能知道「對方想要什麼」「到底在猶豫什麼才買不下手」,對業務拓展絕對會有極大助益。


在「冷讀術」中,有種運用「狡猾否定」(subtle negative)和「狡猾問題」(subtle question)套出對方資訊的技巧,如此就能了解對方想法,解決「猶豫不決的關鍵點」:


冷讀術1.使用狡猾否定,命中對方心思


這個技巧的重點在於使用「否定疑問句」,不論有沒有猜中對方的真實狀況,都可以順著對方的話說下去。例如針對客戶公司正感到困擾的事情發問,如果猜中了,對話就可以像這樣繼續下去:


業務員:「董事長啊,您是不是正為了職員缺乏幹勁而困擾呢?」


董事長:「就是說啊,最近管理幹部很放鬆,害我沒辦法處理其他工作呢。」


業務員:「(點頭)果然是這樣沒錯。剛好我手邊有一項研習活動,可以提高管理幹部的幹勁,您要不要聽聽看呢?」


當然,業務員也有可能碰到沒猜中的情形;此時,運用「否定疑問句」,就能順勢繼續話題,待問出對方真正需求時,便可以再針對這點進行提案。以下是沒猜中對方心思時,可以展開的對話:


業務員:「董事長啊,您是不是正為了職員缺乏幹勁而困擾呢?」


董事長:「現在不是沒幹勁的問題,根本連人手都不夠了啊。」


業務:「(點頭)果然是這樣沒錯。看來我說明得還不夠充分。貴公司的職員現在當然都是全心全力在工作上的。但是就因為這樣,要是再不增加職員人數,遲早會影響到員工士氣。本公司剛好有個人才聘雇專案,讓我簡單為您說明一下吧?」


冷讀術2.用狡猾問題,故意搞錯


這個技巧是在對話時故意搞錯事實,讓對方來訂正,藉此套出對方的資訊或真正的心意。例如:


我:「說到這裡,小倉課長應該是住在世田谷附近吧?」


對方:「不是,是町田。」


我:「是因為蓋了新房子才搬家的嗎?」


對方:「不是啊,我已經住在同一棟大樓好幾年了。」


透過一連串「錯誤的猜測及提問」,就可以在無須提出「請問你住哪?」「住大樓還是透天厝呢?」這類直接問題的狀況下,讓對方基於想訂正錯誤的心理,毫無戒心地主動透露出住在「町田」的「大樓」已經「好幾年了」等等真實資訊。



(取材自《業務員要像算命師》,森下裕道著,臉譜出版。)





圖片來源:http://shanejovi.blogspot.tw/2011/09/blog-post_13.html


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2014/8/1 星期五 10:23 AM
化解顧客抗拒的5個方法








在銷售過程中,如何處理顧客或客戶的拒絕,是業務員不可或缺的技能,以下提供5個因應之道:


1.間接否定法

先說「是的……」,以肯定客戶抗拒的理由,接著再說「但是……」,委婉地提出不同意見。


2.詢問法

打探顧客拒絕的真正理由,例如「請問您是對我介紹的商品不滿意、不相信我本人,還是有其他原因?」


3.舉例法

以實例打動顧客,去除疑惑。


4.轉移法

轉移注意力,以商品利益吸引顧客,例如「您一定是考慮問題比較詳細,才會這麼說,既然想得詳細,就更應該考慮一下我們的產品。」


5.直接否定

利用「那可能是因為……」來否定顧客的觀點。業務人員唯有深入了解顧客不願購買的各種可能原因之後,才能以更冷靜的判斷和處理方法,化解顧客抗拒的心態。(取材自《大師輕鬆讀——診斷式銷售》,大師文化出版。整理•撰文/張鴻)





圖片來源:http://happymadhouse88.blogspot.tw/2012/04/blog-post_1299.html

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2014/7/28 星期一 03:38 PM
蟹老闆VS.海綿寶寶買屋心態的差異








蟹老闆

有1000萬,拿300萬當自備款買房,即使自備款300萬賠光後,還有700萬。有傷害,但只傷皮肉。







海綿寶寶

只有300萬,拿300萬當自備款買房,當300自備款賠光後,將是一無所有。不是傷皮肉,而是傷到筋骨。


通常來說,錢越不多,考慮的就越謹慎(像海綿寶寶)。


面對房地產這一波的打房,反而更買不下手。等待心態大於購買心態。(因為我賠光就沒了)


反而有多餘資金的買方(像蟹老闆)。因為更怕通膨,所以只要有機會,就會積極進場。


相對而言,政府一波波的打房,錢不多的買方,並未因此而獲利耶。


現今的市場,不管房地產景氣好或不好,獲利的永遠還是像蟹老闆一樣的有錢的人!


不是單單打房就能解決問題,不要讓錢不多的買方,未得其利,先得其害!


值得要買房的人深思。

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2014/7/28 星期一 11:13 AM
為何大排長龍也甘願等?鼎泰豐:客人最細微的排隊心理,都要顧到




撰文 / 謝明彧






或許你知道,電梯裡面之所以會裝鏡子,是因為根據研究,人們在長時間的等待裡,若能照鏡子看見自己,分散注意力,就會變得更容易忍受等待;例如迪士尼樂園也是計算出排隊等候時間,與小孩子注意力的關連性,除了蜿蜒的排隊動線,還會適時安插玩偶互動、視迅影片、鏡子或具反射效果的裝飾物品。


身為台灣的排隊名店,鼎泰豐幾乎各家分店門口永遠都大排長龍,就算有取票叫號系統,但如何消彌顧客等候時的煩躁感,依然是鼎泰豐一直持續追求改善的目標。鼎泰豐不斷從各式各樣的客訴中,仔細研究與推敲顧客的心理變化過程,思考如何來改善一線接待的軟硬體流程,降低因為等待時間過長的不耐情緒。


當連顧客排隊時的情緒都設想到,換來的結果就是讓更多人心甘情願來鼎泰豐排隊,而且等得更開心、對服務更滿意。


1. 連玻璃擦拭都有專門步驟的透明櫥窗式廚房


鼎泰豐的特色之一就是透明櫥窗式廚房,多年前,鼎泰豐董事長楊紀華首創把製作點心的前廚,改造成半開放式櫥窗廚房,顧客隔著透明、潔淨的大片玻璃,欣賞到廚師們如何分工合作,現點現做黃金18摺小籠包,就像看一場精巧的表演秀一樣,甚至拿起相機拍照。


當廚房變成景點,就大幅減少了顧客等待時無所事事的無聊;而且觀察到顧客的行為,鼎泰豐為了方便顧客拍照,大型店還貼心設計能雙手倚靠的大理石檯面。


為了更從顧客角度觀察需要,鼎泰豐甚至找員工實境拍成影片,讓內部人員站在客人的角度觀賞,更能揣摩到位的動作與表演的精髓。例如鼎泰豐擦玻璃的方法,就因此被拆解成「由左至右、由上至下」「左到右是順時針」「右到左是逆時針」「S型方式擦拭」四個口訣,擦拭者更要從頭到尾嘴角揚起微笑,動作細心又優雅,專注溫柔地對待面前的玻璃,因此讓顧客連看員工擦玻璃都感到開心,稱讚為「連擦玻璃都是一場秀!」


2. 依排隊人數分組的叫號系統


在鼎泰豐的門市,都設有排隊叫號燈,但原本的設計,只能提供一組號碼,常發生因為大小桌的不同,導致客人產生「為什麼我先來,卻是後來的人先有位?」的誤解。例如等候第一順位是6位客人,第二順位是3位客人,總控通報一線人員,目前有四人桌的空位釋出,接待人員就會安排第二順位的客人先入座,這時候,很容易就造成第一順位的客人感覺不悅。


為了解決這類型客訴,鼎泰豐研發了可分「1~2人」「3~4人」「5~6人」「7人以上」的排隊叫號系統,各用餐區與廚房也能了解店外排隊等候人數現況,各區服務人員一旦整理好位子,可以直接輸入系統通報可帶位的桌號。把不同人數區分,讓客人不會有「我先來卻別人先進去」的感受,讓顧客就算等待也不會火氣大。


3. 推出預計等候時間螢幕


等待最讓人感到不耐的,不是「需要等」,而是「不知道到底要等多久」,因此2014年,鼎泰豐推出「預計等候時間螢幕」,並在店門內外都設有螢幕。店外的螢幕,是讓門外排隊的顧客看,可以知道取票後的等待時間;門內的則是給工作人員看,不用在透過無限機子詢問一線接待人員。


螢幕的設置,是因為鼎泰豐發現「眼見為憑」是人的天性,裝上預計等候時間營幕後,反而讓更多顧客願意上前取票、甘願花時間排隊。因為可以「看見」時間,有位信義店的客人,就因為看到15分鐘的等待時間,決定取票,「原本看門口的人潮以為要等40、50分鐘,一看螢幕只要15分鐘,二話不說就取票了!」他和鼎泰豐店員說。


4. 甜美笑容、外語流利的人員互動


當客人取完票後,一線組員會先請顧客到附近商圈逛逛,接近取號單上的時間再回到現場;等待入場的同時,一線組員會先拿菜單給客人參考,也會跟客人聊天互動。鼎泰豐各店的一線組員都是特別精挑,她們有著甜美笑容,以及應答如流的外語能力,透過互動,讓客人有良好感受。


(本文取材自《鼎泰豐,有溫度的完美》,天下文化出版)


圖片來源 / li-penny via Flickr, CC Licensed


文章分享來源:http://www.managertoday.com.tw/?p=43564

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