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謝興泰 謝興泰
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◆【中華民國不動產經紀人國家考試合格】

◆【仲介實務經驗與帶店23年,成交1000多戶實務經驗。】

◆【2010年至2014年連續五年榮獲東森房屋作育英才獎。】

◆【2015年榮獲東森房屋最高榮譽師鐸獎】

◆【榮獲東森房屋仲介菁英獎、卓越團隊獎、交易安全獎】



◆【媒體採訪】

東森新聞、中天、非凡財經台、TVBS、華視、聯合報、

蘋果日報等



◆【講師認證】

◎領越領導力國際認證講師

◎FDT克服團隊協作五項障礙國際認證講師

◎美國PDP國際人力資源管理教練

◎2015年中國自強講師

◎2016年台灣風雲講師

網誌文章
2014/8/1 星期五 10:54 AM
業務祕技-2招冷讀術,洞察客戶真實需求









相信在進行銷售時,業務員也很希望能擁有這種讀心術——如果能知道「對方想要什麼」「到底在猶豫什麼才買不下手」,對業務拓展絕對會有極大助益。


在「冷讀術」中,有種運用「狡猾否定」(subtle negative)和「狡猾問題」(subtle question)套出對方資訊的技巧,如此就能了解對方想法,解決「猶豫不決的關鍵點」:


冷讀術1.使用狡猾否定,命中對方心思


這個技巧的重點在於使用「否定疑問句」,不論有沒有猜中對方的真實狀況,都可以順著對方的話說下去。例如針對客戶公司正感到困擾的事情發問,如果猜中了,對話就可以像這樣繼續下去:


業務員:「董事長啊,您是不是正為了職員缺乏幹勁而困擾呢?」


董事長:「就是說啊,最近管理幹部很放鬆,害我沒辦法處理其他工作呢。」


業務員:「(點頭)果然是這樣沒錯。剛好我手邊有一項研習活動,可以提高管理幹部的幹勁,您要不要聽聽看呢?」


當然,業務員也有可能碰到沒猜中的情形;此時,運用「否定疑問句」,就能順勢繼續話題,待問出對方真正需求時,便可以再針對這點進行提案。以下是沒猜中對方心思時,可以展開的對話:


業務員:「董事長啊,您是不是正為了職員缺乏幹勁而困擾呢?」


董事長:「現在不是沒幹勁的問題,根本連人手都不夠了啊。」


業務:「(點頭)果然是這樣沒錯。看來我說明得還不夠充分。貴公司的職員現在當然都是全心全力在工作上的。但是就因為這樣,要是再不增加職員人數,遲早會影響到員工士氣。本公司剛好有個人才聘雇專案,讓我簡單為您說明一下吧?」


冷讀術2.用狡猾問題,故意搞錯


這個技巧是在對話時故意搞錯事實,讓對方來訂正,藉此套出對方的資訊或真正的心意。例如:


我:「說到這裡,小倉課長應該是住在世田谷附近吧?」


對方:「不是,是町田。」


我:「是因為蓋了新房子才搬家的嗎?」


對方:「不是啊,我已經住在同一棟大樓好幾年了。」


透過一連串「錯誤的猜測及提問」,就可以在無須提出「請問你住哪?」「住大樓還是透天厝呢?」這類直接問題的狀況下,讓對方基於想訂正錯誤的心理,毫無戒心地主動透露出住在「町田」的「大樓」已經「好幾年了」等等真實資訊。



(取材自《業務員要像算命師》,森下裕道著,臉譜出版。)





圖片來源:http://shanejovi.blogspot.tw/2011/09/blog-post_13.html


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2014/8/1 星期五 10:23 AM
化解顧客抗拒的5個方法








在銷售過程中,如何處理顧客或客戶的拒絕,是業務員不可或缺的技能,以下提供5個因應之道:


1.間接否定法

先說「是的……」,以肯定客戶抗拒的理由,接著再說「但是……」,委婉地提出不同意見。


2.詢問法

打探顧客拒絕的真正理由,例如「請問您是對我介紹的商品不滿意、不相信我本人,還是有其他原因?」


3.舉例法

以實例打動顧客,去除疑惑。


4.轉移法

轉移注意力,以商品利益吸引顧客,例如「您一定是考慮問題比較詳細,才會這麼說,既然想得詳細,就更應該考慮一下我們的產品。」


5.直接否定

利用「那可能是因為……」來否定顧客的觀點。業務人員唯有深入了解顧客不願購買的各種可能原因之後,才能以更冷靜的判斷和處理方法,化解顧客抗拒的心態。(取材自《大師輕鬆讀——診斷式銷售》,大師文化出版。整理•撰文/張鴻)





圖片來源:http://happymadhouse88.blogspot.tw/2012/04/blog-post_1299.html

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2014/7/28 星期一 03:38 PM
蟹老闆VS.海綿寶寶買屋心態的差異








蟹老闆

有1000萬,拿300萬當自備款買房,即使自備款300萬賠光後,還有700萬。有傷害,但只傷皮肉。







海綿寶寶

只有300萬,拿300萬當自備款買房,當300自備款賠光後,將是一無所有。不是傷皮肉,而是傷到筋骨。


通常來說,錢越不多,考慮的就越謹慎(像海綿寶寶)。


面對房地產這一波的打房,反而更買不下手。等待心態大於購買心態。(因為我賠光就沒了)


反而有多餘資金的買方(像蟹老闆)。因為更怕通膨,所以只要有機會,就會積極進場。


相對而言,政府一波波的打房,錢不多的買方,並未因此而獲利耶。


現今的市場,不管房地產景氣好或不好,獲利的永遠還是像蟹老闆一樣的有錢的人!


不是單單打房就能解決問題,不要讓錢不多的買方,未得其利,先得其害!


值得要買房的人深思。

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2014/7/28 星期一 11:13 AM
為何大排長龍也甘願等?鼎泰豐:客人最細微的排隊心理,都要顧到




撰文 / 謝明彧






或許你知道,電梯裡面之所以會裝鏡子,是因為根據研究,人們在長時間的等待裡,若能照鏡子看見自己,分散注意力,就會變得更容易忍受等待;例如迪士尼樂園也是計算出排隊等候時間,與小孩子注意力的關連性,除了蜿蜒的排隊動線,還會適時安插玩偶互動、視迅影片、鏡子或具反射效果的裝飾物品。


身為台灣的排隊名店,鼎泰豐幾乎各家分店門口永遠都大排長龍,就算有取票叫號系統,但如何消彌顧客等候時的煩躁感,依然是鼎泰豐一直持續追求改善的目標。鼎泰豐不斷從各式各樣的客訴中,仔細研究與推敲顧客的心理變化過程,思考如何來改善一線接待的軟硬體流程,降低因為等待時間過長的不耐情緒。


當連顧客排隊時的情緒都設想到,換來的結果就是讓更多人心甘情願來鼎泰豐排隊,而且等得更開心、對服務更滿意。


1. 連玻璃擦拭都有專門步驟的透明櫥窗式廚房


鼎泰豐的特色之一就是透明櫥窗式廚房,多年前,鼎泰豐董事長楊紀華首創把製作點心的前廚,改造成半開放式櫥窗廚房,顧客隔著透明、潔淨的大片玻璃,欣賞到廚師們如何分工合作,現點現做黃金18摺小籠包,就像看一場精巧的表演秀一樣,甚至拿起相機拍照。


當廚房變成景點,就大幅減少了顧客等待時無所事事的無聊;而且觀察到顧客的行為,鼎泰豐為了方便顧客拍照,大型店還貼心設計能雙手倚靠的大理石檯面。


為了更從顧客角度觀察需要,鼎泰豐甚至找員工實境拍成影片,讓內部人員站在客人的角度觀賞,更能揣摩到位的動作與表演的精髓。例如鼎泰豐擦玻璃的方法,就因此被拆解成「由左至右、由上至下」「左到右是順時針」「右到左是逆時針」「S型方式擦拭」四個口訣,擦拭者更要從頭到尾嘴角揚起微笑,動作細心又優雅,專注溫柔地對待面前的玻璃,因此讓顧客連看員工擦玻璃都感到開心,稱讚為「連擦玻璃都是一場秀!」


2. 依排隊人數分組的叫號系統


在鼎泰豐的門市,都設有排隊叫號燈,但原本的設計,只能提供一組號碼,常發生因為大小桌的不同,導致客人產生「為什麼我先來,卻是後來的人先有位?」的誤解。例如等候第一順位是6位客人,第二順位是3位客人,總控通報一線人員,目前有四人桌的空位釋出,接待人員就會安排第二順位的客人先入座,這時候,很容易就造成第一順位的客人感覺不悅。


為了解決這類型客訴,鼎泰豐研發了可分「1~2人」「3~4人」「5~6人」「7人以上」的排隊叫號系統,各用餐區與廚房也能了解店外排隊等候人數現況,各區服務人員一旦整理好位子,可以直接輸入系統通報可帶位的桌號。把不同人數區分,讓客人不會有「我先來卻別人先進去」的感受,讓顧客就算等待也不會火氣大。


3. 推出預計等候時間螢幕


等待最讓人感到不耐的,不是「需要等」,而是「不知道到底要等多久」,因此2014年,鼎泰豐推出「預計等候時間螢幕」,並在店門內外都設有螢幕。店外的螢幕,是讓門外排隊的顧客看,可以知道取票後的等待時間;門內的則是給工作人員看,不用在透過無限機子詢問一線接待人員。


螢幕的設置,是因為鼎泰豐發現「眼見為憑」是人的天性,裝上預計等候時間營幕後,反而讓更多顧客願意上前取票、甘願花時間排隊。因為可以「看見」時間,有位信義店的客人,就因為看到15分鐘的等待時間,決定取票,「原本看門口的人潮以為要等40、50分鐘,一看螢幕只要15分鐘,二話不說就取票了!」他和鼎泰豐店員說。


4. 甜美笑容、外語流利的人員互動


當客人取完票後,一線組員會先請顧客到附近商圈逛逛,接近取號單上的時間再回到現場;等待入場的同時,一線組員會先拿菜單給客人參考,也會跟客人聊天互動。鼎泰豐各店的一線組員都是特別精挑,她們有著甜美笑容,以及應答如流的外語能力,透過互動,讓客人有良好感受。


(本文取材自《鼎泰豐,有溫度的完美》,天下文化出版)


圖片來源 / li-penny via Flickr, CC Licensed


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2014/7/27 星期日 04:07 PM
正確訊息找出成交契機








給客戶的訊息,要正確!傾聽客戶的訊息,要正確!


唯有正確的訊息才能判斷正確的結果


不要…要、不買…買,這二者中間的點點點


需要自己想辦法去做文章


才能從不要變成要、從不買變成買


創造出成交契機。

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2014/7/25 星期五 10:28 AM
對的價格 X 對的客人:一台電視9999,7-ELEVEn也能熱賣!




採訪•撰文 / 謝明彧








7-ELEVEn在今年五月底時在店頭開賣液晶電視,推出一台9999元的40吋OPEN小將大電視,是國內知名品牌液晶顯示器價格跌破萬元的首例。銷售情況更勝去年3個月首度開賣大電視時3個月賣出15,000台的成績,今年在一個月內全台銷量近萬,再度成功讓大電視在超商熱銷!


很多人看到超商賣電視,都會覺得「怎麼會有人在超商買電視?要買也是去專業家電賣場買吧?至少看得到、摸得到,還有銷售人員的專業解說,超商店員怎麼有辦法做到專業解說?」


但7-ELEVEn公關范潔儀表示,其實在超商開賣電視之前,各家網路商城老早就有在賣電視,很多網購顧客同樣在根本看不到、摸不著實機的情況下,光看網頁說明介紹就願意下單,對照這種購物經驗,在7-ELEVEn賣電視,當然不會是不可能的任務!


所以在超商賣電視,對7-ELEVEn最大的困難點不是商品本身,而是一般人沒有這種購物習慣。一般人平常在超商花費頂多幾百上千,而且多半是買些食品、日用品,但對於在超商「購買近萬甚至破萬的高價位商品」,還沒有建立起這類的經驗值與信任度。因此相對平常幾十元的平均客單價,如何讓客人願意掏出近乎百倍的錢,放棄專業家電賣場,改在超商下單購買,還是需要一些方法。


而7-ELEVEn的銷售突破點,就再於縝密觀察市場需求,思考哪些人有可能會在超商買電視。當找出對的價格和對的客人,一台電視9999,在超商也能熱賣!


1. 對的價格:優勢定價,滿足大量採購但又不用綁約


第一批來7-ELEVEn選購大電視的客人,很多都是商務旅館、民宿的老闆,他們有大量換機需求,早就想要將傳統占空間的映像管電視汰換,換為最新的液晶電視,而且愈大愈好,才能提高自家旅館競爭力。但是一般空機價格昂貴,如果想要便宜買到大電視,又必須綁約,「但假設一間旅館有20個房間,老闆怎麼可能一口氣綁約20個門號?」范潔儀說。


這時一台40吋,不需要綁約卻有著綁約價的大電視,正是他們最好又最方便的選擇,范潔儀說,當價位大約只是一般同尺寸品牌電視1/3~1/4的價格時,有大量採購需求的消費者自然就會被打動,「有些門市因此一口氣接到十幾台甚至幾十台的訂單!」


2. 對的客人:主動出擊,超商店長與房仲異業合作


當然,會大量採購的旅館經營者畢竟還是少數,如何針對一般顧客銷售,就是另一個挑戰。范潔儀強調,電視和飲料、食品、書報不同,不是一般人「隨便逛街就會買回家試試看」的產品,會買的人,一定就是剛好需要買新電視的人,如何正確找出這群客人,就是超商能不能把大電視銷售出去的關鍵。


因此許多店長,由於深耕當地社區已久,於是和房仲業者合作,將傳單甚至訂購單請房仲人員在帶客看房時順便轉交發送。「會去看房子的人,有很高的機率會添購新家電,正是大電視最準確的潛在客群,」范潔儀透露,雖說這種做法並非由總部主導,但透過店長自主開發的「超商與房仲」異業結盟,再由7-ELEVEn內部透過分享學習,讓更多店長學到這種做法,當店長主動出擊下,也是讓大電視銷量飆出好表現的另一個主要原因。


圖片來源 / http://blog.7-11.com.tw/diary.aspx?id=965


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2014/7/25 星期五 09:47 AM
企業心目中的夢幻團隊!從德國足球隊學到的11堂課




編譯•整理 / 王紫炘








裁判鳴哨,德國隊確定擊敗阿根廷,成為世界盃冠軍。那一刻,全體德國隊員迫不及待衝上球場,臉上流露出真誠的喜悅,原來勝利的果實是如此甜美,一切的努力都值得了。


德國隊,18次參加世界盃,有13次打進四強賽,得過4個冠軍、4個亞軍、4個季軍,堪稱世界盃史上最穩定的球隊。無論總教練是誰、換過多少球員、運用怎樣的戰術技法,對德國隊來說似乎不受影響。


他們總是在慘敗後,深切檢討、大幅改革,還要把對手的優點都學過來;他們比別人更認真、更有紀律,他們知道自己不是最有天分的球隊,但一定是最努力的球隊;他們沒有閃露鋒芒的明星球員,為了團隊,可以犧牲自己。


這似乎是每個企業所夢想的團隊,但究竟要如何鍛鍊出如此優秀的隊伍?企業可以從德國隊的勝利中,學到什麼?德國亞馬遜Kindle內容總監的Andreas von der Heydt,看完世界盃決賽的精彩比賽後,在LinkedIn發表了一篇《從德國足球隊學到的11堂課》的文章,從德國人的觀點出發,讓我們了解,德國隊獲得冠軍背後的原因:


1. 創造強烈的願景,設定共同的目標


德國隊的願景很清楚:他們要贏得世足賽金盃,成為世界冠軍!他們要讓全世界看到德國的足球實力,也要讓國家感到驕傲。


為了達到這樣的願景,教練與團隊也為每場球賽設定了明確的目標。包括:每場比賽的進球數、最高可接受的敵隊得分數、每個球員的角色、傳球數、如何做到準確的進攻與防守等。


2. 不畏批評,擁抱創新


德國隊的變革,始於2004-2006年間。當年,有著「金色轟炸機」名號的德國隊總教練尤爾根•克林斯曼(Jürgen Klinsman)、與當時的助理教練,也是現任的總教練勒夫(Joachim Löw)攜手合作,為德國隊帶來了耳目一新的創新氣氛。


過去,德國專注於傳統的352戰術;現在他們更能勇敢地進攻、大膽變換多種隊型。這樣具前瞻性的領導方式,在當年飽受到諸多批評,但總教練克林斯曼對自己的領導方法深具信心,也讓現在的德國隊獲得蛻變。


3. 嚴謹紀律,絕不放棄


德國一向給人嚴肅、認真的刻板印象。事實上,他們在球場上的拼戰精神也是如此。他們自認不是最有天分的球隊,但是經過密集、一絲不苟的訓練,嚴謹的紀律與準備,他們知道自己一定是最努力的球隊。


先前就有媒體披露,勒夫特別強調紀律,德國在世界盃期間,還下達了11條戒律,包括「守時」「不可脫衣慶祝」「不允許經紀人進入訓練基地」等,希望球員間互相尊重、保持和諧氣氛。


4. 保持彈性


德國球風最常被調侃的,就是被形容為「運轉良好的機器」。似乎在嚴謹的紀律下,整支球隊只是執行策略與戰術的精準機器,沒半點個性。但這卻只是戰術展開的基本,如果團隊需要,球員也被賦予了快速變換隊形的權力。若是原先擬定的計畫在場上沒有發揮效果,那麼就得有勇氣改變打法。


策略與紀律幫助德國隊能夠保持彈性,建立開放的足球戰術,讓其他隊伍很難預測他們下一步究竟要怎麼踢。尤其是當對戰球隊快速、魯莽移動時,這樣的系統能發揮最大的效用。


5. 兼容並蓄的種族多樣性


種族的多樣性,讓德國隊可以吸收不同風格的打法,根據自己的需求,融會貫通成自己獨有的風格。從過去10-15年來,德國隊就是一支跨文化的球隊,吸納了許多具天分的移民球員,像是波蘭、非洲、土耳其裔等;而德國陣中也有許多具有外國背景的球員,總教練亦積極從國外球隊學習各種技巧與專業。


像是著名的「Tiki-Taka」傳控打法,原本是西班牙所發展的足球踢法,講求把球控制在腳下,適合身材矮小的球員。上一屆世界盃,德國在四強賽兵敗西班牙,勒夫沒有對西班牙憤恨不平,反而開始學習西班牙的傳控足球技法。德國第一大俱樂部拜仁,甚至請來西班牙最強的教頭瓜地奧拉(Josep Guardiola)來改造俱樂部,間接幫助德國國家隊學習這套打法的精髓。


6. 老將、新手間的平衡


在團隊的建立上,勒夫同時納入老球員與年輕新血,他認為一支高績效的團隊,應該重視老球員的經驗,也懂得讓新血為球隊帶來活力。舉例來說,打過四屆世界杯的克洛斯(Miroslav Klose),今年36歲;在世界盃進了3球的許爾勒(Andre Schürrle),今年23歲;而在與阿根廷決賽時踢進關鍵一球的戈策(Mario Götze),也才22歲。


7. 當責,團隊精神的最佳展現


德國的一切都是團隊。縱然陣中人才濟濟,但他們沒有像羅納度、內馬爾、或是梅西這樣突出的明星球員,反倒是由許多潛力球員組合成一支高度團隊合作的球隊。這都要歸功於總教練勒夫,他定期舉辦工作會議、創造強烈的團隊精神氛圍,在球隊內直接處理球員間的衝突與糾紛。


因此,德國球員都抱持著「為了團隊的勝利,個人可以犧牲」的態度。不管是新手或老將,都清楚明白,自己對團隊是有責任的。


8. 長期的人才培育計畫


德國足協長期以來,大力支持足球人才的職業規劃與生涯發展,給予高度的承諾,讓有天分的潛力球員都能夠無後顧之憂的踢球。15年來,深入研究阿賈克斯、曼聯和巴塞隆納足球俱樂部的教育系統,進一步發展足球學校,在全國設立366個培訓基地、集中了14000名小球員,由1000多位教練悉心指導。此外,年輕人才還有機會四處比賽,德國整合了各地方、區域與國家的聯賽,參與西班牙、英國、義大利等聯盟的激烈競賽,讓球員獲得許多寶貴的經驗。


這些綿密的訓練,讓球員更有認同感,彼此間也維持著緊密的連結。


9. 目標管理,永不失焦


不只是球員了解自己的目標,就連整個管理團隊與全體員工,都了解每位球員的目標、以及幫助他們達成目標的方法。在達成目標前,整個團隊朝著既定的目標前進,就算有許多外在的批評、或其他干擾,他們還是清楚知道自己前進的方向。不達目標,絕不停止。


10. 優異的執行力


「每一場比賽,都是全新的開始。」在球場上,過去的成功沒有任何意義。德國最擅長的「閃擊戰」,就像在商場上的競爭,比賽一開始,就該比對手更快得分,同時不讓敵隊有機會越雷池一步;隨時調整自己的做法,建立戰略優勢,以優異的執行力完成總教練所下達的各種策略與行動。


11. 平易近人、謙虛、永保踢球樂趣


德國隊並非高高在上的寵兒,而是願意花費時間、精力,與球迷、記者做交流的隊伍。開放的態度,讓他們贏得許多支持與尊敬;球迷的直接回饋,更強化了他們的自信,讓他們對德國隊產生更高的使命感。


表現在球場上,就算大勝地主國,還是能保持謙遜,誠摯的安慰巴西隊。身為足球這項迷人運動、比賽和團隊的一份子,德國不讓別人在他們身上加諸太多的壓力,他們認為:踢球,本就該是充滿熱情與快樂的事情啊!



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2014/7/21 星期一 10:33 AM
客戶還是老的好 留住老客戶的4個技巧









朋友是舊的好、你的顧客也是。許多企業常汲汲營營於攻佔新市場、贏得更多新客戶,期望他們為公司帶來更多成長。事實上,根據顧問分析公司顧能(Gartner)的研究,公司80%的未來收入其實都是來自20%的現有客戶,但招攬一個新客戶,往往卻會耗去你與五個現有客戶建立長久生意關係的機會。由此看來,老客戶反而才該是你在拓展業績時該關注的重點。


至於要如何留住這些有助公司成長的金雞母呢?我們自富比世整理出四個方法:


一、制定專門留住客戶的計劃


客戶的品牌忠誠度,其實是要靠你自己掙取的。別認為只要公司的產品或服務夠好,客戶就會自動黏著你,若你沒有任何後續的動作,他們仍然會變心。在不同的公司類型中,販售標準化產品的公司,尤其需要制定有效的客戶維繫計劃,因為公司的產品並非為客戶量身打造、且公司大部份的營收是來自現有客戶的再購買。因此,在你的客戶維繫計劃中,可針對老顧客進行長期的消費行為追蹤,並專為他們設計行銷方案,好好向這些潛在的高忠誠客戶推銷你的產品,才能讓這些老客戶一再回籠。


二、瞭解你的客戶在想什麼


80%的公司認定他們提供客戶最好的產品,但實際上只有8%的客戶同意這個說法。若你持續誤解自家產品在客戶眼中的形象,無法與時俱進,即便是老主顧也有可能會變心。與客戶保持良好的溝通,有助你瞭解他們的需求、進而滿足他們的期望,客戶自然就會一直選用你的產品。至於該如何知道客戶對你的期許,或許你可試著在社群網站上設立粉絲團,建立雙方直接互動的管道。


三、在社群網站上與客戶維持好關係


誠如上一點所提到的,社群網站的確是你瞭解客戶想法的好地方。在臉書或Twitter設置粉絲專頁,客戶不僅能隨時給你一些意見或回饋,你更能隨時更新產品現況、讓他們持續獲得產品的最新訊息,無形中也能提高他們購買的機會。此外,一旦在社群網站上認識了那些死忠的粉絲(客戶),你便可以在節慶或折扣日,寄給他們專屬的感謝e-mail或折扣卷,讓老客戶知道你對他們的重視。


四、提供老客戶專屬的促銷方案


對老客戶的感謝,可不能只是說說而已。試著用一些實際的方式,讓客戶知道你是多麼感謝他們持續光顧。如提供老客戶專屬的折扣、或在過年時送上拜年卡片及禮物等。藉由這些優惠,你不但能讓其他人知道成為你的客戶是個十分划算的選擇,老客戶也將更樂於與你建立長久的生意關係。



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2014/7/21 星期一 09:51 AM
用「假日在Costco找車位」的方法看房子,最有效率!




撰文者_紅色子房








讀者投書:


我是一家外商公司的女性主管,預定今年底結婚,未婚夫小我2歲,我跟他約定好結婚的前提就是要先買房子。這幾個月來未婚夫帶著我繞了好多地區,每個地方都有它的特色,也有它美中不足的地方。但最近我覺得好累,看了一大堆房子都快無從比較了,有幾間房子看過一個月後回想還不錯,卻早被別人買走了。這樣看房感覺很沒有效率,兩人還因此吵架。請問子房老師,到底該怎麼看房才會有效率呢?



子房觀點:


各位讀者有沒有假日開車到好市多之類的熱門大賣場經驗?


有時候為了找停車位,開車繞了很多圈都客滿,原本興沖沖的購物心情頓減,反而生了一肚子悶氣。


如果碰上了這種情形,我會先選定我打算停車的區域,也許是距離主入口還算可以接受的範圍,停在視野好的通道一角打閃燈暫停,等著看看有沒有其他顧客推車出來要走。一旦看到有顧客推車出來,盯緊他的方向與目標,等確認是哪台車後,再迅速開到他旁邊等他的車位。依據我的經驗,這樣做比起像無頭蒼蠅從內圈到外圈一直繞著停車場找車位,可以更快停好車。


買房子的策略,跟找停車位的策略也是一樣,第一步你要自己問自己,現在買房的必要性。就像你今天開車去大賣場,有些人是已經整理完整的購物清單,準備採買一周所需,所以非進去買不可。有些人只是假日閒暇無聊,想繞進大賣場逛逛有沒有什麼好玩新鮮貨。如果沒有找到停車位,後者可能想想算了就摸摸鼻子就離開,前者可能會心急如焚一路跟著車陣開到又熱又遠的屋頂停車場,而且還不見得有車位。


回到買房的思維,第二步倘若確定短期內有買房的必要性,我建議讀者買房就像我前述找停車位的策略一樣,緊盯某一最心儀的區位或社區,也可以委託當地的幾個房仲業者,請他們主動注意該區的房屋物件。一旦有了委託物件釋出,立即通知你去看,在價格合理同時還沒有多少競爭對手出現時,快速把這間房子買下來。


這個心儀的區位或社區,也許是離某上班路線的捷運站一定距離內,或者週邊的學區環境很好,附近有喜歡的餐廳、圖書館或百貨商場。每個人心中都有一把尺,居住在自己嚮往的生活圈裡面,是多麼快樂的一件事。


如果看房像是走馬看花,各種市區郊區亂跳tone,那真的就是純憑運氣。買房子是一輩子的事,同樣區位與屋況條件的房子,有時房價差了幾萬塊,算算也是一兩個月的薪水;買下一間有附帶裝修傢俱的房子,算算也省下幾十萬的裝潢費用。


因此,如果是今年確定要買房的讀者,紅色子房建議好好專注你的「目標區位」,趁房市多空交戰之際,鎖定該區「撈出」你心目中C/P值最佳的房子。


買房的確靠緣分,但聰明的朋友,更應該主動精準抓取適合自己的緣分。



作者簡介_紅色子房





紅色子房,CCIM美國國際認證不動產投資師,現任外商房地產投資顧問,香港私募基金董事,台北科技大學兼任講師,Yam房價網主持人。曾擔任行政院機要專門委員、建設集團規劃總監、日系商場規劃專案等職務,產官學界十數年經驗。文章同時兼具財經人冷靜理性的剖析,以及建築人化繁為簡的創意。筆名「紅色」代表創新積極,「子房」則以西漢著名軍師張良自許,成為讀者買房自住投資「吾之子房也」。



文章分享來源:http://www.businessweekly.com.tw/KBlogArticle.aspx?ID=8288&path=c

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2014/7/18 星期五 10:19 AM
日本添加物之神 傳授「傻瓜採購法」




在日本有「添加物之神」稱號的安部司,離開食品工廠後出書舉發自己的過去,以下摘錄他在書中提到的飲食安全重點,供民眾自保參考。




該腐壞的食物沒壞,就有問題。



安部司在日本家喻戶曉,他不但出書揭發了食品內幕,更以添加物為題,進行上百場演講,在YouTube影片累積超過80萬觀看次數。


其實,安部司的第一份工作,就是食品添加物公司的業務,廠商特愛找他諮詢,開發約百種加工食品。


然而,當他的大女兒3歲生日那夜,他卻嚇呆了。餐桌上女兒最愛的一盤菜,竟是由他開發、加入30種添加物後由黏爛的肉屑「復活」而成的肉丸子;隔天,他向公司遞出辭呈。


之後,安部司演講、出書,希望讓更多人認識餐桌上的真相。他認為現實生活中,一邊看著毒性一覽表一邊採購,是不太可能的。因為隨時可能新增通過政府認可的添加物,或是被禁用的添加物。


下面介紹幾種挑選食物的方法,摘錄自《安部司的餐桌真相大揭秘》。


1、第一印象覺得不相信就別買


舉例來說,有些商品強調利用人工甘味料取代砂糖,有益身體健康。對於廠商的形象戰略,我們只要抱持單純的懷疑來應戰即可。「不加砂糖就能讓食物及飲料變得甘甜?真是難以置信。」這就是對商品的第一印象。這麼一來,只要不買這種商品就沒事了。


2、廚房裡沒有的東西就是添加物


比方說,「鹽」與「砂糖」都是廚房常見的調味料,但是「己二烯酸」不會出現在一般家庭中的廚房,而且也不易買到。

這麼一想,選購食品就會變得簡單多了。只要減少「廚房裡所沒有的東西」,就能減少添加物的攝取。


3、背面標示看不懂的原料就不吃


某位媽媽在反覆看著食品的商品標示後說:「你跟我說成分什麼的我也不懂,總之只要看到商品標示上出現許多奇怪的原料,我就不買。」


便利商店是認識食品添加物的最佳地點,各式商品皆貼有標示,標示得相當清楚。當商品雷同,價格卻大不同時,要記得比較商品的內容物。


越是「便宜、簡單、方便、美觀、好吃」的食品,添加物的標示文字一定超過5行之多,才能製成商品。


4、對市售家常菜持懷疑態度


懶得自己費工夫而買現成家常菜,常含有大量的添加物。


明太子、醃漬食品、餡類食品等含有許多添加物,可是一週吃不到幾次。因此我們該重新評估的不是這些很少食用的食品,而是注意自己在家也能做的市售家常菜。


5、小心掉入文字陷阱


或許會有人認為「天然色素比較安全」,不過沒人敢保證。只要想到「明明沒有添加人工色素,為什麼成品色澤會比自己親手做的還要鮮豔?」也會覺得相當詭異。


商品未放進冰箱保藏就直接販賣,卻標示保存期限1天半,未免太不可思議,更何況沒有添加防腐劑。商品上標示保存溫度須低於10度以下,雖說地下街有開空調,但商品沒放進冷凍櫃冷藏,這點真是令人匪夷所思。


6、比較親手做的料理與店家賣的差異


只要商品與自己平常在廚房做的料理不太一樣的話,就是經過加工程序的食品。


為什麼馬鈴薯沙拉是鮮黃色的?若是自己做的話,絕對做不到這麼漂亮。商品上雖然標示未使用人工色素,但寫著「某某色素」,如「類胡蘿蔔素色素、胭脂蟲紅色素」等,這項食品雖然未使用人工色素,但卻使用天然色素來增加色澤,因此成品顏色會比自己做的沙拉來得不自然且鮮豔。


7、該腐壞而沒壞,就有問題


「如果依照一般程序製造的話應該會腐壞,但為什麼放這麼久還能吃?」只要抱持這種單純的懷疑,就能判斷食品是否含添加物。


我們以「含真正芥末的芥末醬」及「芥末醬」為例,只要抱持單純的懷疑就能區分兩者的不同,「含真正芥末」,其實就表示它是「芥末醬」,並非由真正芥末製成之意。


相信有不少人覺得驚訝,其實只要單純的思考,就能了解許多其中的奧妙之處。



小檔案_安部司


出生:1951年

經歷:食品添加物公司業務

現職:自然海鹽產品最進之鹽研究技術部長

著作:《恐怖的食品添加物》、《安部司的餐桌真相大揭秘》



文章分享來源:http://health.businessweekly.com.tw/AArticle.aspx?id=ARTL000003051

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