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◆【中華民國不動產經紀人國家考試合格】

◆【仲介實務經驗與帶店23年,成交1000多戶實務經驗。】

◆【2010年至2014年連續五年榮獲東森房屋作育英才獎。】

◆【2015年榮獲東森房屋最高榮譽師鐸獎】

◆【榮獲東森房屋仲介菁英獎、卓越團隊獎、交易安全獎】



◆【媒體採訪】

東森新聞、中天、非凡財經台、TVBS、華視、聯合報、

蘋果日報等



◆【講師認證】

◎領越領導力國際認證講師

◎FDT克服團隊協作五項障礙國際認證講師

◎美國PDP國際人力資源管理教練

◎2015年中國自強講師

◎2016年台灣風雲講師

網誌文章
2014/4/30 星期三 10:26 AM
你問我頂尖業務員有什麼特別之處,答案是...






撰文者 吳育宏


只要時間允許,週末我都會到社區附近的籃球場打球。學生時代打球,研究的是基本動作跟戰術;多了社會歷練後接觸同一種運動,看到的是不同層次的內涵,內心領略也有所不同。

例如:比賽的樂趣來自哪裡?年輕時的答案很簡單,就是贏得勝利。所以即使是一群業餘選手進行的友誼賽,大家也常為了一顆球的判決互不相讓,好像獲得勝利才是唯一的樂趣。

等到自己年紀漸長,對運動的樂趣也有了新的感受。遇到實力懸殊的情況,即使自己是大獲全勝的那一方也變得索然無味。所以現在的體會是:「樂趣不一定非得來自『勝利』,真正的樂趣是來自『競爭的過程』。」

若是有實力相近的球友,可以讓大夥一起痛快揮汗的過程,遠比最後那「非輸即贏」的單調結果來得重要。只要是規則允許的君子之爭,對手給予的壓力(不管是刁鑽進攻還是強悍防守)都成了比賽樂趣的一部分。「壓力」不再是那麼負面的名詞,而真正享受過程的人,也不會為了最終結果爭得面紅耳赤,甚至出現大傷和氣的場面。

當我發現自己對壓力有新的見解,就更能夠享受運動的樂趣。我依然對結果「在乎」,但是不會對它「鑽牛角尖」。在兩者之間找到平衡,似乎是我虛長幾歲之後的領悟。業務工作的道理,也有幾分雷同。

我經歷過幾種不同的業務工作,現在則是和數十種產業的業務人員交流,瞭解他們工作的困難是什麼、找尋突破瓶頸的方法。如果你問我頂尖業務員有什麼特別之處,我會說是「處理壓力的方式」。

有一種極端是對結果非常「執著」的業務員,所以他們對客戶展現卑躬屈膝或是咄咄逼人的態度。在供給大於需求的市場趨勢下,這種態度非但無法感動客戶,還會嚇跑一堆人。

另一種極端是「草率」處理客戶的拒絕或異議,遇到壓力就馬上轉移到下一位客戶,期待好運氣讓自己碰到容易溝通的對象。這樣的業務員沒有辦法處理棘手或尷尬的議題,當然也難發展出有價值的商務關係。

所以,我感覺要在「執著」跟「草率」之間取得平衡,才領略得到業務工作的精髓,就像體會到球賽的不同樣貌、不同樂趣一樣。

以下是我取得「平衡」的方式。

首先,業務人員必須看得到自己產品和服務的「真價值」何在。這不是關起門來一廂情願的想法,而是有能力從市場的角度,看見交易帶給客戶的真正利益是什麼。太多業務員甚至企業主迷失在此,自己都不知道答案,業務拓展肯定是窒礙難行。

其次,若是看得到真實的價值,業務人員才會進一步理解到客戶為什麼從交易中獲益。交易不再只是「賣方」銷售金額的累積,它是「買賣雙方」價值的交換。想通這個道理,做成交易何需卑躬屈膝,做不成交易又何來的難以釋懷。業務人員的工作,就是引領客戶看到真價值罷了。

最後,我們還要接受商業世界的現實:「客戶的認知總是存在缺口甚至誤解,所以才需要業務人員的溝通。」既然如此,也不必對來自客戶的壓力抱持太過負面的看法,它甚至是增加業務工作價值的原因。

在一般人眼中,業務工作充滿挫折,所以業務員特別需要正向思考。但是,正向思考不是盲目樂觀,而是看到負面際遇的正面意涵。當我發現字典裡面「壓力」有了新的定義,當我發現「Pleasure(樂趣)」竟然可以來自「Pressure(壓力)」,球場和商場都變得有趣多了。


作者簡介_吳育宏



國立政治大學國際經營管理碩士(IMBA),外貿協會國際企業經營班兩年期英語組(ITI),國立中山大學海洋資源系學士。十餘年行銷業務、經營管理經驗,產業涵蓋商業流通、機械製造、通訊電子、物流運籌、商業諮詢等。

著有台灣第一本聚焦於B2B銷售的管理書籍「突破業務最前線」(聯經出版社)。Facebook粉絲專頁:吳育宏的銷售智庫(facebook.com/Sales.ThinkTank)


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2014/4/30 星期三 09:57 AM
《華爾街之狼》教我有關「貪婪」的一堂課







撰文者金湯尼


別說你不曾夢想過致富,坐擁豪宅、跑車、美女、夜夜笙歌,在人生中達到財務自由的那一刻,不再需要煩惱下一餐在哪,能做任何自己想做的事,達成所有的夢想,這樣的生活是你我都期盼的。

《華爾街之狼》(The Wolf of Wall Street),這是近期院線片中和金融市場有關的一部強檔好片,建議各位讀者周末假期有空可以到電影院看看,看看李奧納多飾演的傳奇股票經紀人喬丹貝爾福,在金融市場裡像貪狼一般追求財富的傳奇人生。

金融市場是最公平的追夢場所,不論你是醫生、律師、教師、藍領階級,都有機會在金融市場上致富,並且銀彈和股票沒有寫名字,不會因為這是誰的單而在市場上有特權,供需決定的成交價對所有人都一視同仁。

金融市場也是最不公平的屠宰場,因為夢想致富而踏入的投資人們,其實不明白,這是極度資訊不對等的地方,片中喬丹剛進入華爾街從股票經紀人開始幹起,老前輩就很殘酷的跟他點出最現實的一面,「你要做的就是將手伸進客戶的口袋,然後把錢放到自己的口袋」,對經紀人來說賺取傭金才是最重要的目的,這也跟國內金融業普遍不會推薦「客戶真的有需要的商品」,而是主打「我需要賣給你的商品」。

不得不承認一件事,要靠著實力在市場上獲利不不是一件簡單的事,要付的的心血不亞於任何行業的工作,因為想不勞而獲的貪念,相信華麗糖衣包裝的謊言而沒有判斷力,這樣的人性從那個年代到現今依然不曾改變。

喬丹致富的關鍵是成立證券公司,訓練底下的股票經紀人推薦客戶買「仙股」(低價股,類似台灣的水餃股)賺取高額傭金,概念應該就像是台灣的興櫃、未上市股票或是體質較不健全的警示股,或許少部分的公司能有轉機真的成為未來的黑馬,但對大部分買入的投資人來說,在後面等待的就是長期套房,人性貪婪的弱點是最容易讓人乖乖掏錢的招式,我們總想著手上的部位有一天可以翻倍,讓房貸可以繳清、讓孩子受更好的教育、讓家人有更好的生活品質,但這件事真的沒有你想像中的那麼簡單。

貪婪未必是壞事,善加利用也許是成長的動能,喬丹訓練公司的股票經紀人,都像狼一般專注於工作,專注於不斷推薦客戶購買股票賺取傭金這件事,公司的員工都像是市場上的狼一樣,不擇手段的要把別人的錢變成自己的錢,市場中碰到的狼除了真正在交易的高手之外,環繞在市場左右也有許多虎視眈眈的狼盯著你口袋裡的錢,多數人都吃過一點虧,更多的人吃過虧以後仍然得不到教訓。

面臨極大壓力的金融業,大概也是產生最多瘋子的一個圈子,喬丹與他的朋友和員工們,拼了命的賺錢,也拼了命的把鈔票轉換成實質的滿足感,豪宅名車遊艇、狂歡引酒、嗑藥、縱情酒池肉林的享受,真是很多人夢想的人生,有物質欲望絕對不是一件錯事,但在暴起暴落的金融市場當中,是極容易迷失自己的。

有一幕讓我感觸非常深,喬丹因為內線交易案遭受調查想要行賄執法人員,喬丹一年賺的錢可能是一般的公務人員一輩子不吃不喝都賺不到的,他也覺得只要有錢世界上是沒有不能解決的事情。

有一定交易經驗的投資人一定曾經歷過這個階段,手上的部位金額大起來時,可能幾秒之間的波動就是一般受薪階級一個月的薪水,吃一餐一千塊的大餐好像很貴,但是回到市場那也不過是五點的事,五點的波動每一分每一秒都在發生,誇張一點甚至睡了一覺早上起來一個跳空,發現又賺了一台車。戶頭裡上上下下的數字波動影響著分秒的心情,極容易讓自己迷失了自己並且對數字感到疲乏,輸贏好像只是電腦螢幕前的數字,而不是真的拿去買便當的錢。

有些道路一旦走上了就回不了頭,喬丹對財富的渴望沒有滿足的一天,證券公司賺錢之後有管道,利用新股上市IPO賺取內內線交易的大額報酬、非法洗錢,為了讓自己有更多更多在更多的財富。

功成名就的喬丹甚麼都不缺,離開了糟糠妻而選擇外在條件更好的美女,美麗的外貌榮華會隨時間老去,也會隨著物質的消失而離去,在後期喬丹遭受到鉅變之後身邊的美女也無法當成他的精神依靠。

貪婪與恐懼是在市場上永遠要面對的課題,對自己的方法有信心、進出有據就可以降低恐懼,當機會來臨時應該像隻貪婪的狼、當面對的是無法承受的風險時,偶爾當隻烏龜也沒有關係,重點還是要清楚明白這一刻自己到底在做甚麼,市場上永遠都有失心瘋而傾家蕩產迷失在金錢遊戲的人,有空的時候來去看看這部電影,相信你不會失望。


作者簡介_幣圖誌Bituzi

幣圖誌是以「投資人如何實際在金融市場上獲利」為唯一主題的部落格。談論的領域包含期指波段當沖、台股籌碼法人價差、程式交易、房地產與美股投資,作者群強調文章必須兼具實戰經驗與個人特色。


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2014/4/30 星期三 09:23 AM
想要成為超級業務員,千萬別趴著睡!






撰文者 內藤誼人


不論對誰來說,初見面只有一次,即使再怎麼全力拜託對方「請讓我重新和你重新初見面吧」也不可能發生,因為時間無法倒流。

初見面,就是一次定勝負的場面。

以找工作時的面試來看,要和沒見過的人面談,你必須抱持對方公司的老闆有可能會出席的心態,慎重做行前準備才行。然而,從古至今,未經深思熟慮即冒然拜訪別人的事卻屢見不鮮。

這種情況宛如沒有任何準備就突然上場應試一樣。既然沒有準備,當然不可能在初見面的考試中獲得高分。

我是以全心投入的態度來看待初見面,不像一般人抱著船到橋頭自然直的心態。千萬不能以這種看著辦的心情來面對陌生人,而是得做好十足的準備去面對。

在學校的考試中,拿到五十分當然比零分好很多。但在現實生活中,如果不能拿到一百分,五十分和零分其實沒有什麼差別,大多時候甚至沒有任何意義。

即便全力以赴,也不一定能夠保證百分之百讓對方感到滿意,但百分之百的努力是我為自己設下的目標。


★你「天生跟這種人合不來」嗎?

只要是人,一定會有在相處上合得來跟合不來的人。

譬如:「不擅長和美女說話」、「無法和沉默寡言的人交談」、「不喜歡跟一直盯著自己看的人講話」、「不擅長和B型的人相處」等。

每個人都有自己不擅長應對的類型,即使是我也有無法攻破的「對手」。但我建議你最好把這種「我不擅長和某種人打交道」的想法捨棄。因為一旦有這種先入為主的意識,就無法自然流暢地交談。

此外,抱有這種想法的人,交往的朋友類型自然也會變得狹隘。只跟自己喜歡的類型的人來往,不擅長的類型就避開,根本是長不大又任性的孩子。既然出了社會,當然得和各種個性的人來往才行。

一旦覺得「我無法跟這種人變熟、打成一片」,潛意識就會暗示自己辦不到,使我們表現得更不像自己。要解決這個問題很簡單,只要照自己平常的樣子和對方接觸即可。例如,有些人一看到美女,就會變得手足無措;明明平常是很灑脫的人,與人相處也十分融洽,是個很容易讓別人留下好印象的人。只是因為想在美女面前表現最帥氣的一面,或是希望對方喜歡自己而想得太多,才會表現出和平常不同、不自然的舉動。

為了表現出平常的自己,必須排除先入為主的意識。要和自己不擅長來往的對象破冰,唯一的方法就是積極和這些人交往。

美國加州大學(University of California)社會心理學家湯馬斯.佩提格勒(Thomas Pettigrew)表示,愈和自己害怕的類型的人接觸,就愈明白:「喔,原來他和別人沒有什麼不同啊!」

拒絕接觸和自己相處不來的人,是一種帶有強迫性的意識。其實,只要接觸的機會愈多,這樣的強迫感就會消失。

即使出現你不喜歡或聊不來的人,只要反其道而行積極地接近對方,你就會發現,習慣以後其實也沒什麼好怕的。

這麼一來,交友圈會逐漸擴大,交往的對象也跟著多元,不但能讓自己的胸襟變大,也是和任何類型的人都能相處愉快的要訣。


★別趴著睡

有些人習慣趴著睡,也就是把臉貼著枕頭、身體向下倒伏的睡姿。大部分的人都是仰著睡,從心理學的角度來看不太建議採趴睡的姿勢。

美國馬里蘭大學(University of Maryland)的哈羅德.西格爾(Harold Sigel)針對四百名以上的大學生為對象調查其睡姿,發現愈愛趴著睡的人早上起床的精神狀態愈不好。

西格爾將實驗組分成「總是趴著睡」、「偶爾趴著睡」、「不趴著睡」三組,並調查其早上起床後的精神狀態,結果狀況最好的是不趴著睡的那組。精神最不好的是總是趴著睡的一組。

西格爾還做了實驗,他發現光是趴著睡就會讓人心情低落。想要從容面對沒見過面的陌生人,必須一早醒來感覺神清氣爽才行!

一早充滿精神,和人見面也會變得愉快。老是低頭容易讓人心情低落,抬頭挺胸幹勁自然就來了。同樣的,仰睡讓人早上醒來特別有精神,趴睡容易精神不濟無法專心。我們的心理其實受姿勢的影響很大。


★遲到你就完了。說理由?你完蛋兩次

講到初次見面的當天要注意的事情,我第一個想到的是「嚴禁遲到」。

如果第一次見面就遲到,立刻給對方不好的記憶,認定你這個人做事肯定很隨便,或是工作上的約定有可能無法遵守。

但是比起上述的原因,背後還有個更為重要的理由,那就是「不看重對方」的心態完全暴露無遺。如果今天見面的對象非常重要,大家會遲到嗎?肯定會預留一些緩衝時間,比約定的時間提早出發吧。

遲到代表你不重視和對方的約會,別人自然也不會把你當成一回事,雙方都抱著無所謂的心態約會。即使嘴巴上不說,但對方的內心裡肯定看輕了遲到的人。

每個人對於別人看待自己的想法,其實是很敏感的,所以不論任何場合都不能遲到。

「啊,對不起對不起,因為工作耽擱了一點時間,真的很抱歉,啊哈哈!讓您久等了吧?」也有人是這樣打馬虎眼帶過。或許本人沒有惡意,但等待的人肯定會有不愉快的想法。「比起和我的約定,這個人更重視其他的事」遲到,就是會讓人有這種負面的聯想。英國愛丁堡大學的林登.麥爾斯(Linden Miles)曾證實:「提前到達等候對方」和「遲到十五分鐘讓對方等」,受測者對約會對象的好感度有極大的落差。

如果約會對象提早到先等候著,有高達五一.二%的人會產生好感,遲到十五分鐘的,只剩二四.五%的人有好感,這就是麥爾斯的實驗結果。

只要不遲到並先抵達約定地點等候對方,就能提高別人對自己的評價。



書籍資料

書名:會面的細節等人來教,代價太高:大部分的事即時通無法幫你,關鍵場合你得「見面談」

作者: 內藤誼人

譯者:黃碧君

出版社:大是文化

出版日期:2014/03/27


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2014/4/28 星期一 10:15 AM
最多人問的清潔問題:矽利康發霉怎麼辦?



撰文者陳映如




昨日,映如去演講時,有學員問到矽利康發霉,該怎麼清?

其實這個問題,真的是很常出現,幾乎每週的演講,都會有人問。所以映如就在此和大家分享處理法吧!

對付矽利康,我覺得最有效的還是漂白水,也就是新奇漂白水這類,會讓衣物變白、含氯的漂白水。

用法如下:

1. 先將廚房紙巾摺成條狀。

2. 在紙巾沾滿漂白水。

3. 接著直接敷在發霉的矽利康上。

4. 放個一晚,明日取下時,就會變得白帥帥。


記得!取下紙巾後,要用水把矽利康上殘留的漂白水沖乾淨喔!



原文請見

作者簡介_陳映如



素有「生活魔法家」之稱的家事達人。

大學學的是財經,研究所主修企管,但最後卻把所學的運用在家事上。

用經濟學的觀念、管理學的角度,努力鑽研各種省時、省力又快速的家事魔法,讓大家可以花最少的時間,完成所有惱人的家事。多出來的時間,就可以用來發懶、睡覺、陪家人……,做任何想做的事吧!

著有「十分鐘懶人快速收365」、「會做家事的小孩有創意」、「超市魔法家」、「收納達人的樂活life」等書。

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2014/4/28 星期一 09:53 AM
商業週刊-戴勝益:為什麼Costco絕對不會跟客人說「賣完了」?




撰文者 戴勝益

來源:StockMonkeys.com@flickr, CC BY 2.0



進餐廳點菜,服務人員卻說:「很抱歉,這道菜賣完了。」相信這是很多人,都曾遇過的經驗,但在王品集團內的餐廳,同仁若這樣跟客人說,這家店主管是要記小過的。

因為,菜單上列的菜色,不論多受歡迎,在關店前的最後一刻,都要能提供給消費者享用,寧可多準備食材,即便這些材料今天沒賣完就得丟掉,也必須如此。我經常強調,菜單上的內容,就是一種對客人的承諾,如果對客人說賣完了,表示這家店沒有做到該有的承諾。

不但不能說賣完了,還要清楚介紹菜色。最近內部一個懲處案例,就是客人問同仁,菜單上提供的某一道牛肉,產地來源是哪裡?那時剛好市場對美國牛有疑慮,這位同仁便隨口說產自澳洲,結果馬上被客人反應,我們怎麼可以把美國牛肉當澳洲牛肉賣,這位同仁也因此被記了小過。

或許有人認為,客人也許會諒解店家。但我認為,或許對一般小店,客人不會太計較,但對已有品牌知名度的店家,他們不會諒解,可能還會認為,這家店甚至整個體系運作都有問題,沒有做好準確的進貨預估;餐廳老闆也有問題,想的是少少賣不會有庫存、減少食材耗損,這樣比較好賺,而不是把對客人的承諾當作第一要務。

所以,我十分敬佩,好市多量販店(Costco)和礁溪老爺酒店,這兩個成功企業的經營者。

有一回,我們去參訪好市多,已經是晚上八點了,現場人員還把烤雞上架補滿,我問他們九點不是就要打烊了,為何還要擺上幾十隻,不能留個五、六隻就好嗎?他們說不行,規定就是營業時間內都要補滿;因為第二天也不能賣,所以過了打烊時間就得統統下架報廢。

礁溪老爺也是一樣,它的自助餐為什麼那麼出名?因為他們在用餐時段結束前半小時,還是把每個菜盤都補滿,並不因為快要收攤了,菜色就零零落落。這就是對客人的尊重,並不因為客人是先來或後到,得到的待遇就有所差別。但多數小店,通常會回絕部分客人的需求,在我看來,是相當不智的做法。

客人對一家店的信任,是一點一滴慢慢增加的;即便這家店被媒體說過一百次好,卻抵不過客人上門後,一次不愉快的用餐經驗。這正是為什麼,經營服務業,一定要無止境的對客人好的緣故。




作者簡介_戴勝益王品集團董事長。




台大中文系畢業,興趣是遊百國、登百岳、吃百店。著有《董事長,愛說笑》一書。

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2014/4/28 星期一 09:37 AM
商業週刊-戴勝益告訴你 為什麼一定要當著客人的面倒水


撰文者 戴勝益

來源:isante_magazine@flickr, CC BY 2.0


有一次到王品的餐廳請客人吃飯,同仁因為我們坐得很擠,我帶來的一瓶紅酒,他居然拿到後面開瓶,倒好一杯杯端出來,再往每個人的桌上擺,他沒說明,我們還以為杯子裡裝的是可樂。

回去之後,我就告訴所有主管,要求各餐廳落實,一定要當著客人面前倒酒、倒水杯的動作。

我在集團內部一再強調,開酒、倒酒、倒水杯,都要讓客人看到才算數,這是開餐廳的基本動作和概念,否則只是一般的買賣交易。我們更不能因為忙碌,而把這些動作預先做好,客人還沒上門就把水倒好,還蓋上蓋子怕灰塵、蒼蠅沾到,這都是不對的,因為我們是服務業,不是製造業啊!

去國外高檔餐廳服務人員是怎麼倒紅酒,他除介紹這瓶酒的產區、年份,還把商標轉過來指給你看,在你面前開瓶動作更講究優雅,然後拿起軟木塞給你摸、感覺一下,才開始倒酒...。我說,所有過程和給客人看到的動作,都是一種價值,這是成就一瓶酒賣三千元的原因,如果少了這些程序,可能連三百元你都不願意付。

同樣的道理,上館子吃烤鴨大餐,大主廚出來桌邊表演片鴨,一隻賣一千多塊,客人覺得很值得,但如果在廚房就片好,一隻賣五百元,都會被嫌貴。

再舉一個例子,台北知名的台菜餐廳,老闆明知座無虛席,還要他兒子在候位的客人前,反覆進餐廳客席間查看有無空位,兒子像做白工跑了整個晚上,目的只是要讓客人感受到這家店的待客熱忱。

經營服務業和做製造業,最大的差別是,後者效率導向,前者則需以顧客的感覺為導向,提供的是包括一整套服務流程的商品,並從和客人互動過程創造出價值,因此,所有服務的細節當然要盡可能在客人面前呈現。這是我們為什麼不去量販店賣王品袋裝牛排、果汁冰沙的原因,因為那只是物品和價錢的對價關係而已,一旦變成交易物品的商家,「王品」就不是「王品」了。

也因為要提供給客人的,是有溫度的款待,所以,我們連那種插下去,就會自動套上塑膠袋的雨傘架都沒有,太過自動化,會讓大家感覺這家餐廳人的成分不夠多,讓同仁幫客人拿塑膠袋套雨傘,反倒是一種很溫馨的行為。




作者簡介_戴勝益王品集團董事長。



台大中文系畢業,興趣是遊百國、登百岳、吃百店。著有《董事長,愛說笑》一書。



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2014/4/25 星期五 02:43 PM
今年減稅大利多!5眉角要精打細算



好房News記者李玲玲/綜合報導


報稅日子又要到了!因應物價上漲,財政部已公布調整102年度綜合所得稅免稅額、標準扣除額、薪資所得特別扣除額、身心障礙特別扣除額及課稅級距金額,都通通調高了!另外,除了報繳綜所稅,還要繳納房產稅,但近日就有網站調查,指出近4成民眾對於現行稅制感到混亂,常不知道自己適用的稅率,而感到一頭霧水。



今年減稅利多,初估有600萬申報戶受惠。(好房News記者陳韋帆/攝影)



根據財政部表示,近三年來,消費者物價指數累計漲幅超過3%,因此在今年報稅上做出調整,這項減稅利多,估計全國將有600萬申報戶受惠。

以下是財政部公布最新稅制調整:


(一)免稅額:每人全年8萬5000元;納稅義務人及其配偶年滿70歲者,暨納稅義務人及其配偶的直系尊親屬年滿70歲受納稅義務人扶養者,每人每年12萬7500元。

(二)標準扣除額:納稅義務人個人扣除額7萬9000元;有配偶者15萬8000元。

(三)薪資所得特別扣除額:每人每年扣除10萬8000元。

(四)身心障礙特別扣除額:每人每年扣除10萬8000元。

(五)課稅級距及累進稅率:

1.全年綜合所得淨額52萬元以下者,課徵5%。

2.超過52萬元至117萬元者,課徵2萬6千元,加超過52萬元部分之12%。

3.超過117萬元至235萬元者,課徵10萬4000元,加超過117萬元部分之20%。

4.超過235萬元至440萬元者,課徵34萬元,加超過235萬元部分之30%。

5.超過440萬元者,課徵95萬5000元,加超過440萬元部分之40%。


其中在課稅級距上,財政部初估受惠家庭有349萬戶,平均每戶減稅約2150元,全民將可增加75億元可支配所得,而受惠戶數最多的是課稅級距5%的民眾。

至於房產稅方面,調高新成屋及捷運宅的房屋稅雖然明(104)年5月才會上路,但近來許多調查發現,民眾對於現行房產稅制度不滿意度高,主因是貧富不均的課稅制度。因此就有高達5成的民眾認為,政府應該增加對富人課稅,降低貧戶稅收,才是有效抑制貧富差距過大的問題。


原文網址: 今年減稅大利多! 5眉角要精打細算 | 好房News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/93943562266.html

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2014/4/25 星期五 02:17 PM
讓魔鬼臣服的談判術 :愈是困難愈要談,拿到你應得的利益






談判專家詹姆斯•弗倫德(James Freund)說:「追根究柢,你不能看書學談判,你必須實際上談判桌。」有了基礎還是需要經驗累積,而當你發現談判帶來的好處時,你就能樂在談判。

撰文 / 張玉琦  編輯 / 張良姿

你開車來到兩條巷子的交會處,發現另一輛車也來到路口。你已經很有經驗知道這時該減速,評估一下,和另一位駕駛眼神接觸,然後其中一位駕駛會做出「你先請」或者「請讓我一下」的全世界通用手勢。猶豫一會後,其中一位駕駛先開過,另一位再過。

也許你沒有體會到,你剛剛已經完成了一場談判。談判是什麼?華頓商學院高階主管談判研訓班主任理查•謝爾(Richard Shell)將談判定義為「是一種互動的溝通過程,發生於我們對別人有所求,或別人對我們有所求的時候。」換句話說,當你開車來到十字路口,和另一輛車上的駕駛決定誰先通過的時候,談判就自動開始了。

華頓商學院談判課教授史都華•戴蒙(Stuart Diamond)指出,多數人覺得他們每周談判時間約14小時;實際上,幾乎每個人每周談判的時間都超過40小時,只是他們沒意識到罷了。工作上請求跨部門協助執行專案、向老闆要預算、開會達成協議、和客戶談契約、與供應商議價,無一不是談判。如果從謝爾對談判的基本定義來看,我們和家人談判的次數,不會少於在會議桌上;在家庭和工作以外的生活場域亦是如此,我們也得和店家、銀行、航空公司等談判。

熟稔談判技巧,知己知彼無往不利
戴蒙建議我們可以更「有意識地」練習談判,也就是進行談判訓練。近年來美國許多相關院所開設了談判課程。謝爾認為,這是因為學生進入社會後,不管在哪個產業都對於「談判」這件事感到惶恐。許多人討厭衝突而盡量避免談判;有些人好勝心強,無法接受讓步,他們經驗到的談判,都是出於自己本能和直覺做出的反應,並非具備知識和工具的練習成果。直覺反應式的談判未必不能成功,如果自己的權力大、籌碼多,談判成功的機率相對提高。就像部門主管,要交代部屬工作相對容易;但假設你是專案經理,在沒有足夠權限的情況下,向其他部門交涉人力、時間與資源就不是這麼簡單。

贏面小、籌碼少,倚靠技巧完成目標
一般人會以為,商場與職場,有權力的人得到的多,沒權力的人得到的少,有什麼好談判的?

哈佛談判專案中心(Harvard Negotiation Project)創始人羅傑•費雪(Roger Fisher)也承認,當情勢一面倒向對方時,很難有所作為。但是,熟稔談判的思考架構和交涉原則可以幫助你做出最符合自己利益的決議;也可以提醒你什麼時候應該選擇破局;甚至找出你原先料想不到的資源,增加你的籌碼。

換個角度想,當你有所求的時候,也是談判能發揮最大效益的時候。當你占下風的時候,你更需要懂得談判的原則和技巧來達成目標。

成功的政商界人士無一不是談判高手,因為他們都面臨過需要扭轉劣勢,以小博大的時刻。地產大亨唐納•川普(Donald Trump)剛開始從事不動產開發業務時,曾接下中央車站附近的一間旅館,因為地點狀況很糟,改建風險大,放款銀行有意收取高利息。川普知道,要影響銀行的看法,需要讓政府也支持這個改建案,所以他把改建案包裝成「拯救曼哈頓中心區」的專案,成功獲得政府官員的支持,把爛攤子變成大家都想分食的大餅,就連銀行也為了「公益」之名不得不考慮降低利率。

南非總統尼爾遜•曼德拉(Nelson Mandela),在監獄中被囚禁27年,培養了「與敵人談判」的習慣。他曾說,囚犯生命中最重要的一個人,既不是司法部長,也不是典獄長,而是管理他那一區的獄警。他沒有挑戰獄警的權威,也不是無條件屈服,而是學習他們的語言(南非荷蘭語),了解他們的價值觀和背景,跟他們閒聊,從而改善了監獄的環境。曼德拉逐步擴大談判規模,最終改革了南非的政治體制。

本次《經理人月刊》整理出有效談判的6大基礎、交涉進行的4步驟,加上經典談判案例與職場、生活實用情境談判祕技,快速了解談判高手的思考架構。不過,正如紐約律師兼談判專家詹姆斯•弗倫德(James Freund)所言「追根究柢,你不能看書學談判,你必須實際上談判桌。」有了基礎還是需要經驗累積,而當你發現談判帶來的好處時,你就能樂在談判。


理想談判者的4大特質:合作、尋找共同利益、想出更多方案、仔細聆聽

英國兩位學者尼爾•瑞克漢(Neil Rackham)與約翰•卡萊爾(John Carlisle)費時9年觀察49位勞工和合約協商者在職場上的表現,歸納傑出談判者具備的共通點:

1.談判高手都具備「合作」特性:
平均每小時提出的刺激點(強調對自己有利的條件,侮辱對方或攻擊對方的提案),遠少於一般人。

2.花更多時間找出共同利益:
研究也發現談判者愈有經驗,就愈能在事前規畫時想出雙方的共通點,其中也包括可行的和解方案。

3.想出更多可能方案:
談判高手想出的可能方案是普通談判者的兩倍之多,也更努力設想對方會提出哪些方案。能準確判斷對手利益的人,比只注重自己目標的人更成功。

4.著重接收資訊,勝於釋出訊息:
問出資訊並釐清資訊花費的時間比例:

談判高手38.5%

一般談判者18%

談判高手的提問次數是一般談判者的兩倍,

確認自己理解對方的發言後,才歸納重點。


(資料來源:《華頓商學院的高效談判學》,經濟新潮社出版;《求歡式說服術》,商智文化出版)

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2014/4/25 星期五 01:42 PM
臭鼬與獅子:把力氣用對地方





撰文 / 鄭君仲



在某個森林中,有一隻驕傲的臭鼬,很喜歡挑釁別人。有一天,這隻臭鼬跑去向獅子挑戰,要和獅子一決雌雄,但是獅子立刻拒絕了臭鼬的挑戰。

對於獅子的反應,臭鼬輕蔑地說:「我知道了,你這個膽小鬼,不敢跟我比武。」

「如果你這樣想,那你就錯了,」獅子對臭鼬說,「如果我和你比武,就算我輕而易舉地把你打得滿地找牙,你也穩賺不賠,因為一隻敢向獅子挑戰的臭鼬,必然會博取到眾人的注意和名聲。

但是,打敗一隻臭鼬,對我沒有任何好處。相反地,以後所有的動物,都會記得我是一隻居然會和臭鼬打架的獅子!」

小故事大啟示:選擇是一種藝術。面對各種擾人的瑣事,經理人必須要當機立斷做出正確的取捨,才能集中心力在真正重要的目標和任務,千萬不能被影響而做出錯誤的判斷,把寶貴的資源耗費在不重要的事情上。



圖片來源 / harrymoon via Flickr, CC Licensed

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2014/4/24 星期四 09:32 AM
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課程主題:如何透視契約表單陷阱之實例解析


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