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◎FDT克服團隊協作五項障礙國際認證講師

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網誌文章
2015/7/22 星期三 10:34 AM
還算便宜!北市半數行政區公寓價格僅4字頭



作者:MyGoNews方暮晨

時間:2015-06-22





把握最後輕稅期,北市公寓省最大,半數行政區公寓價格僅4字頭,大安區電梯大樓、華廈一坪換4個行政區公寓二坪




【MyGoNews蕭又安•方暮晨/綜合報導】隨全台各區房價陸續出現修正,2015年下半年,對於民眾來說是難得的省稅與撿便宜良機。至於該買什麼產品較省稅?舊制財交稅計算,房地比是關鍵,土地占比越高或房屋公告現值越低,財交稅越輕,因此,土地價值(持份)越高及屋齡大房屋評定現值越低的透天、公寓產品將可擁有高省稅效果,尤其單價較低的公寓,更成首購、自住族的聰明選擇。


根據好房網統計,台北市公寓每坪53.9萬與電梯大樓、華廈66.8萬相較,平均價差達近2成,且多達6個行政區,包含文山、北投、萬華、南港、士林、內湖區公寓僅4字頭。好房網總編輯吳光中表示,高房價時代,目前房市自住當道,公寓產品不僅土地持份高,還有低公設,使用面積較大等優點價格也相對親民,如以購買30坪公寓換算,總價1600萬左右,即可入住台北市,加上新北市房價追漲效應浮現,永和區與板橋區每坪單價,已逼近5字頭,與台北市郊區公寓的房價相去不遠,不少買方抱持「相同預算不如買台北市門牌」的心態,加上房地合一稅上路後,稅賦差很大,自住換屋族不妨把握最後半年黃金購屋期,趕緊覓好房。


好房網進一步分析,相較於士林區電梯大樓、華廈每坪單價66.4萬,公寓產品單坪僅45萬,以價差32.2%突破3成居冠。吳光中分析,士林區涵蓋範圍廣,從天母、社子、外雙溪皆屬於士林區,區域的高低價落差頗大,新建大樓多座落於士林精華區,公寓產品則較多位處低價區,因此價差達3成2。


永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,反觀松山區公寓及大樓單坪價差僅5.7萬元,位於市中心,無論交通、生活圈、多明星學區,發展成熟且多為住宅區,環境單純,大樓多為國宅或住辦型產品,隨著捷運松山線於去年通車,許多大馬路上,可兼做店面的透天公寓產品變得炙手可熱。


有巢氏發言人劉炳耀進一步指出,相較於大安區電梯大樓及華廈,單坪價格已突破90萬大關,北市還有過半的行政區,公寓單坪價格僅3-4字頭,也就是說,購買一坪大安區電梯大樓及華廈,已可買下多達6個行政區公寓產品的二倍以上面積,精打細算的購屋族,不妨多加留意。在3-4字頭的行政區公寓中,士林、大同、內湖、文山、北投、南港區公寓每坪也僅41.1~48.2萬,如以購買30坪公寓來看,總價僅落在1,233萬~1,446萬,遠低於永慶房產集團調查的北市平均購屋預算1872萬,足足省下426~639萬。


台慶不動產北區發言人陳宏勝分享,其實仔細尋覓,還有3字頭公寓可挑選,如萬華區的德昌街、西園路二段、長泰街,文山區的木新路三段、興隆路三、四段、福興路,士林區的延平北路五、六段、通河西街、大西路,精打細算的購屋族,不妨多多留意。


如何買到優質公寓產品,除了近捷運外,許多購屋族也喜歡購買有頂加的物件,雖然單坪價格較其他樓層高,但可增加不少使用空間。吳光中提醒,公寓雖有價格、公設比低等優勢,但買公寓常見的問題,如屋齡高,滲漏水、屋況老舊待維修等,相較新成屋,銀行鑑價多低於實價,放款成數較低,需要較高的自備款,尤其現在許多購買公寓的民眾,喜愛挑選頂加或前後擴建的產品,也可能非法占用法定空地、防火巷等,或是已屬列管的新違建,在購買前,最好先查明,避免造成困擾。


表、2015年上半年北市各行政區公寓/大樓行情及價差

   無電梯公寓  電梯大樓、華廈  價差(%)

士林區  45.0     66.4     -32.2%
大同區  53.0     62.6     -15.3%
大安區  75.2     91.9     -18.2%
中山區  57.0     71.2     -19.9%
中正區  62.2     81.4     -23.6%
內湖區  48.1     60.5     -20.5%
文山區  41.1     50.1     -18.0%
北投區  42.0     54.5     -22.9%
松山區  71.0     76.7     -7.4%
信義區  63.1     77.4     -18.4%
南港區  48.2     64.9     -25.7%
萬華區  42.7     52.6     -18.8%
北市   53.9     66.8     -19.4%


資料來源:好房網  統計日期:2015.06.16 

說明:採以下方式篩選:

(1)交易標的為房地(土地+建物)、房地(土地+建物)+車位、建物 

(2)建物型態:公寓(5樓含以下無電梯)、住宅大樓(11層含以上有電梯)、華廈(10層含以下有電梯)、套房、不含一樓店面。

(3)資料來源:永慶房屋、永慶不動產、有巢氏房屋成交資料統計期間:2015.01.01~2015.05.31



文章分享來源:http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/113630/還算便宜!北市半數行政區公寓價格僅4字頭

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2015/7/1 星期三 11:33 AM
房地合一聚焦/年底黃金購屋期 「老的」比「新的」好




好房網News記者馮牧群/綜合報導



房地合一稅進入倒數計時,台灣房市正式揮別輕稅時代。面對民眾有感加稅、不動產即將進入新時代,專家預測,年底前就是黃金購屋期,土地持分較大的中古大樓、老舊公寓,是越陳越香的划算選擇。




薑是老的辣!房地合一稅讓中古屋後市看俏。(好房網News記者陳韋帆攝)



許多民眾問道,未來應購買哪種房產才有節稅效果?永慶房產集團契約部資深經理陳俊宏指出,房地合一稅最大的差別在於土地不被課稅,因此若以相同總價來看,購買土地持分較大的公寓將比大樓划算,節稅空間較大;另外商辦、店面等單價高、增值空間大的產品,也有較高投資效益。


舊制售屋要繳交財產交易所得稅、土地增值稅,以售後淨利1000萬為例,假設建物土地比為3:7,代表300萬要被課稅;但新制售屋是繳交資本利得稅、土增稅,售後淨利1000萬全應課稅,交易成本當然大增,除非符合夫妻或未成年子女連續設籍六年、無出租及供營業使用等條件,才有自住免稅400萬之優惠,且六年內僅限使用一次,規範相對嚴格。


上班族Eason計畫近期和女友結婚並購置新房,希望尋找電梯大樓中古屋,根據《永慶房仲網》試算,若兩人以3000萬總價買房,持有十年後以4500萬售出,依現行稅制若能舉證原始取得成本,稅額僅90萬,若無法舉證稅額更只有6.3萬,不過,房地合一稅後即使符合自住免稅優惠,仍需繳交100萬稅額,若非自住稅額更飆高至210萬,前後最多相差數十倍,從以上案例來看,今年底前買中古屋才有節稅效益。


至於售屋時機,21世紀不動產董事長王福漲說,賣方若在今年底前售屋,沿用舊制的課稅相對較少,若在新制上路後售屋,想要成本不變,勢必將納稅成本疊加於售價,為避免被課重稅,最好在今年底將房屋售出,反觀自住客應抓準黃金購屋期,議價空間相對拉大,甚至可能撿到便宜。



文章分享來源:https://tw.house.yahoo.com/news/房地合-聚焦-年底黃金購屋期-老的-比-032800921.html

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2015/7/1 星期三 11:06 AM
房市亮點-台北房市 政大商圈 遠離都市塵囂


2015年06月20日 04:10 記者方明/台北報導




政治大學大門正對面的建案「春耕」詢問度超高,主力坪數23∼29坪。圖/方明




政大商圈生活機能佳,有不少連鎖店、餐廳,包括麥當勞、星巴克、康是美等。圖/方明




「國賓伊頓」規畫2房與小3房,總價約1,700∼2,000萬。圖/方明





北市文山區政大商圈居住環境優美,除依山傍水,有不少登山步道、大片水岸綠地,滿足休閒運動外,區內不少街巷綠意盎然,環境清靜,居家休息品質也大大加分,當地目前以2房及小3房產品最為熱門,總價在1,800∼2,000萬元左右,深受自住、置產客喜愛。


往來市中心 車程10分鐘


廣泛來說政大周邊目前分為主要2個商圈,政大平面商圈及政大二期,政大平面商圈主要以指南路二段、秀明路、新光路一段、萬壽路頭;政大二期以政大一、二、三街、萬壽路尾為主。


有巢氏房屋台北政大加盟店店長李東垣表示,區內主要居住人口來源分為2類,以當地居民及政大學生教職員所組成,主要因交通問題仍是美中不足的一點。捷運動物園站距政大商圈步行仍需10∼15分鐘,交通仍以公車及自行騎、開車為主,但信義快速道路開通後,當地進入市中心車程只需10分鐘上下,進市區上班已十分方便。


另外,當地學區也是吸引民眾居住的原因之一,區內有政大實小、萬興國小、指南國小、北政國中、政大附中等,從國小到高中,一應俱全,政大附中更是北市知名額滿明星中學,也吸引不少望子成龍的家長們搶進設籍。


生活機能方面則以政大校門口的指南路二段,是政大商圈最熱鬧的地方,有不少連鎖店、餐廳,包括麥當勞、星巴克、康是美等,還有大型連鎖超市頂好滿足生活需求,而傳統市場則有過景美溪道南橋的木柵傳統市場。








二期重劃區 濃濃國外風情


李東垣指出,當地以公寓居多,主要屋齡35∼38年,尤其以指南路二段45巷內成交總價以1,200∼2,000萬元為主,成交單價約43∼49萬元最受注目;雖屋齡大部分為35年以上,但因3∼5分鐘步行就可進入政大平面商圈最熱鬧商圈,深受自住、置產、投資民眾歡迎。


區內人氣建案近年以小坪數最受到歡迎,自住或是當包租公用途皆可,其中,政治大學大門正對面的建案「春耕」詢問度超高,主力坪數23∼29坪,成交單價58∼65萬元左右,總價約1,600∼2,000萬元最受民眾青睞,據聞99年開始預售時,幾乎被教職員工掃空。


房價較高一些為政大斜對面山坡上的政大二期重劃區,採低密度開發,多數為低樓層電梯住宅,街廓整齊,是北市少數具有濃厚國外風情的社區。


其中以興富發建設的「國賓伊頓」最具指標,社區內有4棟建築物,外觀皆為崗石打造的歐式建築,且全案共有630坪的公共空間使用,成交單價約58∼63萬元,總價1,700∼2,000萬元,2房與小3房規劃,正切合當地需求。(工商時報)



文章分享來源:http://www.chinatimes.com/newspapers/20150620000134-260210

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