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林柔辰 林柔辰 2015年卓越仲介菁英 2014年卓越仲介菁英 2013年卓越仲介菁英 2012年卓越仲介菁英
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大家好 我是北大店店經理 林柔辰 0936119996 於民國86年7月11日進入不動產,一路以來跟隨東森大家長廖董事長及何首席,從一位鄰家女孩至今已有20個年頭了,而柔辰秉持熱心.熱誠.幫助朋友找到幸福的家為前提做努力,所以也累積了很多的好朋友,多為認識十多年的客戶一直跟隨著,也非常感謝支持我的朋友不離不棄,渡過了寒冬及炎暑走到現在 至今在三峽舊市區及北大特區一直在深耕,由套房.二房.三房.四房.透天別墅.店面.廠房.到土地一直在精進,希望成為房地產的專家為各位好朋友服務 敬請指名柔辰為您服務 0936119996 歡迎來店聊天喝茶位於三峽區學成路236-1號 柔辰祝福您每天收穫滿滿
網誌文章
2017/9/18 星期一 03:52 PM
賣屋課稅 留意適用新舊制

記者楊美玲/專題報導 今年適逢房地合一新制上路後首個報稅年度,新舊制夾雜容易混淆弄錯,最好是以房地產取得日及持有期間,判斷適用新制或舊制。 今年適逢房地合一新制上路後首個報稅年度,新舊制夾雜容易混淆弄錯。(圖/好房資料中心) 另外,夫妻出售相互贈與的房屋,也放寬成本計算條件,納稅人須特別留意。 資誠稅務法律服務會計師洪連盛表示,納稅人若在2016年售屋,必須先確認售屋所得適用舊制或新制,若適用舊制,則納入綜合所得稅申報財產交易所得;若適用新制,則採分離課稅,無論獲利或損失,須在所有權移轉登記次日起30天內完成申報,否則將處3,000元以上罰鍰,就不是在5月綜所稅申報期間報稅。 在綜所稅的各類申報項目中,與不動產購售屋相關大致可以分為二大類:售屋包括有財產交易所得、財產交易損失、重購自用住宅扣抵稅額;購屋則有自用住宅購屋借款利息扣除額、重購自用住宅扣抵稅額。洪連盛表示,納稅人若在去年出售房屋,若適用舊制應注意申報「房屋」財產交易所得,區分「豪宅」及「非豪宅」。 納稅人若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,就可以選擇按實際發生的價額申報。也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝修費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。 永慶房產集團契約部協理洪宜寧提醒,納稅人若是在去年有售屋,今年5月報稅時可優先採「核實認定」方式申報,即以實價發生價額申報;對於無法舉證買價的房屋,則可採「標準認定」的申報方式節稅。 但若出售的房屋是位於台北市售價7,000萬元、新北市售價6,000萬元以上的豪宅,還有雙北市以外縣市售價4,000萬元以上的豪宅,且無法舉證買進成本,則依實際銷售價格的15%做為售屋所得,然後用土地公告現值跟房屋評定標準價格來分配。 以台北市售價1億元的豪宅為例,若提不出買進成本,國稅局將按房地比例,一般是「房三地七」,認列房屋收入為3,000萬元,再依房屋收入15%,即450萬元作為出售房屋的所得額,再併計個人其他所得項目,按5%至45%稅率繳交綜所稅。 若不符合上述申報方式的屋主,才能選擇用「標準稅率」的方式申報,因去年房市反轉、部分區域房價走跌,雙北市部分區域「標準稅率」已有微幅調降。

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2017/9/18 星期一 03:51 PM
先求有再求好?還是要一次購屋就到位

好房網News記者陳蔚萱/整理報導 就怕一輩子當屋奴,很多年輕人根本不敢想要買房,不過買房跟屋奴其實不能畫成等號,專家就建議,買房不一定要一次到位,如果有心要脫離無殼蝸牛,可以用一屋換一屋的方式,小屋換大屋,老屋換新屋。 專家建議:買房不一定要一次到位,如果有心要脫離無殼蝸牛,可以用一屋換一屋的方式。(翻攝自google map) 有幾分能力做幾分事,坤聯發建設執行長在《自由時報》報導提出,房價持續下探中,趁著房價修正、低利率的時機進場,先求有、再求好,以小換大再慢慢存購屋基金,會是首購族較快速達到買房目標的方式。 在有限預算裡要怎麼挑房?《自由時報》試算出,若是以家庭收入3分之1做為每個月房貸基準,家庭月收入達到7萬元以上,可負擔總價900萬元的房屋,還有機會找到全新大樓。 不過也有人持反對意見,《Yahoo房地產》就認為現在房市盤整時期,買的房子不再保證未來會越住越增值,幫你賺到下一棟升級的新房子,建議不管是首購族或是換屋族,「空間格局最好能一次到位,因為其他因素,還能克服或適應」,比方買在公寓頂加,忍受爬樓梯不便,換取更大的使用空間。民眾也認為,小資族買屋很難兩全其美,有捨才有得。 另外,理財專家賴淑惠接受東森新聞雲採訪時表示,新鮮人起薪太低,很難存錢,加上購屋資金門檻相當高,讓收入有限的年輕人望之卻步,放棄買房,不過賴淑惠也指出「一開始低薪,不代表永遠低薪」,只要憑著個人努力,薪水還是會有成長空間,只要省吃儉用就能存到錢。

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2017/9/18 星期一 03:50 PM
比房價所得比還重要! 買不買房必看這2點

好房網News記者蔡孟穎/整理報導 「不吃不喝XX年可以買一間房」,房價所得比經常被拿來當作買房難度的比例尺,不過,如果自住客想買房,光看這項數據先別太絕望,因為距離一圓買房夢有多遠,你應該看的是客製化的另外兩筆數據。 專家表示,別被房價所得比的數據迷惑,該不該買房,應該看其他數據(Dreamstime) 台灣房價所得比越來越高,但可別因此就打退了買房念頭,每個人的經濟能力不同,買房的起跑點也不同,房產專家dolin66在商業週刊撰文表示,如果你是自住客,除了關心房價,買不買房,應該關心的是「每月房貸與租金比」和「每月房貸佔總收入比率」。 dolin66解釋,自住客買房前,應先詢問房子周邊租屋行情,如果每月房貸金額,沒有超過每月租金的30%,又符合自己的居住需求,與其替房東付房貸,直接買下就會比租屋划算。 而天時地利不動產顧問總經理張欣民,在廣播節目建議購屋族,買房要把握「三三原則」,準備3成自備款、謹守每月房貸還款額不超過家庭月所得的三分之一,在全球利率有走升的趨勢下,避免日後利率上升、物價飛漲,房貸無力償還,房子還沒變自己的,就送到銀行手中,高自備款購屋,也能避免過度過張個人信用。

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2017/9/18 星期一 03:49 PM
瘋了才買老公寓? 超省錢2優點完勝大樓

好房網News記者蔡孟穎/整理報導 撇除都更價值,屋齡高、沒電梯,也沒有管理員代收信件包裹的舊公寓,如果口袋夠深,這樣的老公寓可能都不在大多數購屋族選項內,不過那可能只是你沒發覺住公寓的優點。 網友經驗談,住老公寓不盡然缺點多過優點。(公寓圖/翻攝自google map) 住公寓根本超省錢!一名PTT網友住公寓住出心得,並列出優點,其中「房貸比租金便宜」、「買東西會考慮要搬到5樓,就會思考有沒有必要買,反讓家裡乾淨很多」,正中每個購屋族的「主婦心態」。 PTT網友列住公寓的優缺點(圖/翻攝自PTT) 該網友也表示,最有感的還是房貸佔薪水比例不高,有錢可以投資,手頭也比較寬裕,雖然屋齡可能會導致未來房子不值錢,但同時自己的資產也在增加中,並沒有不好。 不過,有專家建議,買中古屋,寧可買屋況看起來稍差,但屋齡較不高的房子,自己重新裝修,好過買已經裝潢的美美的老屋。

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2017/9/18 星期一 03:46 PM
就是想搬出去住! 大學生的理由很簡單

好房網News記者廖庭毅/整理報導 大學即將開學,許多大學新鮮人,考上的大學離家並沒有很遠,或是同在一個縣市,仍堅持要搬出去,甚至不惜要打工付房租,大學生的考量點除了房租負擔、通勤時間,最重要的是能否擁有獨立生活的空間。 許多大學生會為了獨立生活的空間搬出去住。(好房網News記者陳韋帆/攝影) 有網友在Mobile01提問說,她念的大學離家約30分鐘車程,但是仍想搬出去住,覺得要獨立生活才像個大學生,許多網友回應,只要自己出房租,沒有甚麼不可以,最大的好處就是家裡的人管不到,可以學著自己打點生活,而東森新聞雲曾報導,許多大學生表示在搬出去之後和父母的感情變好了,因為沒有住在一起,彼此迥異的生活作息不會相互干擾,正所謂距離產生的美感,反而成為家人情感更親密的契機。 但PTT也有網友指出,經濟考量下,住家裡還是節省太多,且住外面可能就要自己倒垃圾、衣服得自己洗,還要忍耐沒有人等你回家的寂寞感受,還有女網友表示,女孩子能住在家裡的時間不多,等到出嫁了以後,幾乎不會再和自己的爸媽同住,所以表示不想在大學時期輕易離家。 而家人對搬出去住的反對,有背包客在關鍵評論網專文指出,要將想搬出去住的想法提前告知,讓彼此有更多的時間溝通討論,並且不要把第一次的拒絕當成是永遠的拒絕,用堅定的態度反覆強調自己的考量,甚至先將租屋資訊、打工及課業上面的安排都整理出來,讓家人知道你是有備而來提出這個需求。 若順利搬出來住,在租屋時則有撇步要注意,包租公律師蔡志雄在好房TV「租屋雄幸福」中,分享了看屋及簽約時應注意的細節,首先記得看屋時要找人陪同,避免發生危險,再來是除了看現場環境,也有檢查屋內電器物品,像是按按遙控器是否正常、馬通沖水聽有無阻塞、門窗開關時會不會卡住等,才能租的舒適安心。

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2017/9/18 星期一 03:43 PM
北市實價登錄大升級 直接揭露社區交易

台北市地政局推出的地政雲自今年4月上線後,每月平均有1萬3282使用人次,使用量前4名分為「不動產基本資訊」、「實價登錄大社區履歷」、「公有土地查詢」與「不動產說明書雲端化」,未來地政雲也將推出「優化體驗」及「擴增功能」。 ▼若搜索帝寶,就有房價、社區位置等資訊。(取自台北地政雲官網) 大社區交易量充足、樣本異質性低、均價參考性高,可做為判斷周邊小區域價格趨勢。利用這種趨勢,地政雲提供民眾「完整社區交易案例」、「社區比較輕鬆尋屋」、「分類統計價量趨勢」,加上每週更新成交案件,促進房市資訊公開透明。 除了價格透明外,地政雲也提供了「不動產周邊環境之重要環境設施」、「是否位屬山坡地、水土保持區、河川區範圍」,可客製雲端不動產說明書,讓使用者以方便與快速的方式填寫,達到買賣雙方資訊揭露的目的。 ▼包括帝寶、西華富邦、至善天下等社區,皆可直接透過社區名查房價。(取自台北地政雲官網) 系統服務只有不斷前進,在「優化體驗」方面,地政雲將推出「行動版RWD網頁」及「圖台框選、圖層設定、圖面列印、即時定位」﹔「擴增功能」方面,除「消費爭議案例查詢」及「實價社區交易案例通知」之外,日前在台北市居住正義論壇V中專家提出的「房市儀表板」及「消費爭議熱點地圖」也將納入規劃。 全揭露!全台首創『低於實價登錄行情』的降價地圖大公開!快搜 >>

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2017/9/12 星期二 08:23 PM
公宅租金分級補貼新制 明年元旦上路

中央社
2017年9月12日 下午4:59

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2016/3/26 星期六 10:20 AM
【風水專欄】謝沅瑾:小心3種壞風水嚇跑桃花運 Yahoo奇摩房地產編輯部Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2015年12月22日 下午8:27

身邊的同學、同事一個接一個的結婚、生小孩,連從來沒聽說過有交往對象的朋友也突然發了喜帖過來。回頭看看自己,自上一段戀情結束後,就毫無進度,眼看年紀漸長,有時甚至覺得單身也不錯,小心,這可能是風水惹得禍!
若你也是單身男女,趕緊看看居家風水是不觸犯到下面3點:
1、過於冷調的居家裝潢
住家採用冷調的裝潢風格,像是純白、灰色、銀色、金屬材質的牆壁、門窗、家具、家電、以及各種小物品等,都有可能讓自己對感情越來越沒動力。因為過於冷色調的裝潢風格,容易讓個性越來越冷靜,表現越來越冷淡,對事情也容易產生心灰意冷的念頭。
解決方法
除了更換色系外,也可以在原本的冷調裝潢上增加一些色彩鮮豔的物品,便可以產生「春暖花開」的效果。
2、房間位在家中的後方
還沒嫁娶且跟父母住在一起的人,要注意自己的房間是否位在家中的「後方」或「樓上」的位置,而父母則住在「前方」或「1樓」的位置。
因為這樣的位置在風水上容易「偏安」,也許有在上班賺錢,但平常生活大小事,例如煮飯、洗衣服、掃地、報稅、繳費都是父母在處理,這樣的生活不容易培養出獨立人格,展現出來的就是類似「媽寶」的個性,這樣的人無論男女都不容易得到異性的青睞。
解決方法
可以考慮跟父母交換房間,或嘗試搬出去住。
3、房屋或房間髒亂
先不論如果好不容易邀請到心儀的對象來家裡玩,卻看到髒亂房間或擺明是隨便亂收拾過的窘狀。在風水上來說,每個房屋或房間中都可能有桃花位,如果搞到整間屋子或房間都髒亂不堪,那麼不只是桃花位跟著髒亂,恐怕連財位、文昌都一起受到影響呢!
解決方法
這類情況,就跟自身有關,只有徹底打掃才是解決之道,否則,不只桃花變壞,連財神都會被嚇跑。

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2016/3/26 星期六 10:14 AM
【風水專欄】張旭初:清明掃墓要注意3禁忌1開運 Yahoo奇摩房地產編輯部Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2016年3月21日 下午8:37

國曆4月4日,農曆2月27日,是1年1度的清明節掃墓,隨著現代人忙碌的生活,越來越多人反而忽視了掃墓的影響力!在風水運勢上來說,掃墓最好只掃一次,在清明節當天,全家族齊聚一堂,共同餐與掃墓,反而更能聚福氣,除了要和氣外,切記以下幾點,保證讓你掃墓過後,運勢能順順當當。
第1點:掃墓前注意自己身體狀況
掃墓前千萬要注意,身體是否虛弱多病痛,若是有此一現象,那最好不要前往墓園,避免卡到陰氣使病情更加嚴重;若是女孩剛好遇上生理期,出發前1個小時請用鹽洗澡,或到墓園時先點7支香薰一下周身,讓自己清淨。
第2點:掃墓禁忌5點注意
在掃墓的的時候,切記以下幾點:
1.不要與家人發脾氣、爭議或吵架,這會讓好兄弟、野鬼搶錢霸佔祖先食物。
2.無論是土葬或是納骨塔,1年的新墓要擇日掃墓,3年後的舊墓才可提前掃墓,這樣才可以預防惡霸鬼為財、食欺負善良的靈魂。
3.女生做月子期間是最虛弱,不可參加掃墓,避免沖煞!
4.打開靈骨塔前,記得先將穢氣髒污擦拭乾淨並除臭。
5.在墓園要先燒香後動土除草(掃地)才會大吉。
第3點:食物、金紙準備要當心
掃墓最好多準備食品!備三牲、素果,紅龜仔、紅圓、壽桃、發糕、久菜、鹹甜菜包、36個紅蛋殼要聚集放在墓龜上,而5種水果 鳳梨、柳丁、吉利果、香瓜、蘋果,代表吉祥、平安,但像番石榴、番茄等則要禁拜較好。
燒黑色香、壽金、福金、刈金"古仔紙別燒銀紙等要多注意,掃墓時要先拜后土而後拜祖先。
掃墓開運小技巧
若是過去幾年的事業不太順利,可利用丙申猴年掃墓(追思孝道)時開運,上山時身上帶包粗鹽,用紅包裝後上面寫「佑我安康」則會順利,再回家的半路丟入水溝可破解厄運,猴年運勢在做事業、愛情、貴人上才會順暢!

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2015/6/4 星期四 03:10 PM
【週報】10種不能住的房子 你租對了嗎!? Yahoo奇摩房地產編輯部Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2015年3月16日 上午3:07

避免租1:地區偏僻、戶數太多
套房多少會面臨戶數多的狀況,通常沒有管理機制的租房,如果戶數太多,就更容易面臨出入份子複雜,可能危害安全之問題。建議如果是礙於預算,沒有辦法住有管理機制的房子,在看房之前,倒是有幾點可以注意。比方說先探探鄰居的素質,是否有正當職業,有無男女混居或者是養寵物的狀況,至少可以先過濾較可能之危險因素。
避免租2:聲色場所附近
住在聲色場所附近,較有可能會因為鄰居從事的工作與自己作息較為不同,在生活起居時間上有差異,就容易影響休息品質;若又有酒客鬧事,久了對精神都有很大影響。建議可以在看房子時注意一下白天與晚上的狀況,有時候白天覺得安靜,晚上可能又不同了。
住在聲色場所附近最擔心因為活動與作息不同問題,而無法好好休息。圖片取自:Wei Jen Chang@Flickr http://bit.ly/1ExnWkh
住在聲色場所附近最擔心因為活動與作息不同問題,而無法好好休息。圖片取自:Wei Jen Chang@Flickr http://bit.ly/1ExnWkh

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