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2017/9/24 星期日 12:16 PM
天災致租屋處受損 房東有修繕責任

【文/記者葉思含】台灣多風災,面臨颱風挾帶的大量雨勢,房屋可能出現漏水情況,情節嚴重者往往造成屋內物品以及裝潢嚴重損壞,雖然法律規定正常使用情況下,房東對租賃物有修繕責任,但因風災雨患造成的損害究竟是不可抗力的天災所致,還是房屋本身的瑕疵,且後續的修繕責任歸屬如何判定,常造成房東與房客之間的糾紛與爭議。


▲民眾看屋時應確認房東提供的各項配備並拍照存證,若損壞需修繕時較能減少糾紛。


許多租屋族經常遇到在居住一段時間後,屋內的配備或設施損壞故障,而房東不願意修復甚至還要求租客賠償的情況;加上近來颱風頻頻侵台,房屋滲水、毀損屋內財物的事件層出不窮,究竟誰應負起損害賠償的責任?LINE@「白法務的不動產法務園地」版主白宗益表示,關於租屋損害賠償部分,經常有租屋族透過Line@提出諮詢,尤其在颱風過後更明顯,突顯這是多數租客與房東之間常見的問題。


▲颱風挾帶的大量雨勢經常造成淹水、房屋漏水,損壞屋內財物。(記者吳俊鋒攝)

房客疏忽導致損害 需負起修復責任
住商不動產副總經理劉明哲表示,租客最怕出現漏水情況時房東不願修繕,然而到底房東有無修繕義務?依據民法第429條規定:「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔」。因此,除非房屋租賃契約中特別約定房客應負修繕責任,否則一律由房東負起修繕的義務。

包租公律師蔡志雄透露,除非契約有特別約定或者另有習慣以外,非房客疏忽所造成的房屋缺失原則上要由房東負責修繕,但也並不表示房客可以為所欲為,亦有妥善保管房子的義務,如果是房客疏忽造成的損害當然也要負起責任。蔡志雄解釋,因房東並不清楚屋況,若發生租屋設備損害,房客要在第一時間通知房東,若是怠於通知導致房東不能及時救濟修繕的話,恐須賠償房東因此增加的損害。

倘若房東不肯修理房屋,房客該怎麼辦呢?依據民法第430條規定:「租賃關係存續中,租賃物如有修繕之必要,應由出租人負擔者,承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」。故劉明哲建議,房客遇到房屋漏水,甚至物品毀損而需要修繕或求償,應先拍照存證,寄存證信函請房東限期改善,若房東未於期限內改善房客可自行修繕,費用從租金中扣除,或主張解除契約。

房東不修繕 房客可主張解約
白宗益也指出,關於租賃契約的雙方互負義務,房東必須保持房屋合於約定使用收益的房屋交付房客,且在租賃期間仍要持續維持,房客義務則是支付約定的租金。天災過後房屋發生瑕疵,房東有修繕的義務,房客有權利定相當期限催告房東進行修繕,如果房東不願意,房客可終止租約或自行修繕,再由租金中扣除相關修繕費用。

劉明哲提醒,無論是自行修繕或解除契約,都應以存證信函通知房東,並訂有期限,自行修繕的部分,白宗益建議房客應找2家以上的修繕廠商出具正式的估價單,以存證信函寄給房東並告知修繕內容及估價金額,請其限時回覆,避免日後房東以修繕費用過高為由,拒絕房客從租金中扣除費用進而衍生爭議。房東收到存證信函仍置之不理,才可以自行修繕,修繕過程均要拍照存查,照片亦要有日期佐證。

不過,天災造成的損害越來越強,有些屋況平時正常,但是遇到大型天災就發生嚴重瑕疵,此時房東是否要負責便會發生爭議。白宗益舉例,平時鋁門窗功能一切正常,結果颱風卻造成室內嚴重淹水,房東是否要負責?必須檢視鋁門窗本身是否有瑕疵;若雙方對此有爭議,最後只能透過訴訟由法院來判斷,由法官來定奪,而法院屆時也會找專家進行鑑定,針對窗戶滲水究竟是單純天災所致,還是設備本身就有瑕疵。

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