歷史紀錄
  經紀人員部落格 林柔辰 [0936-119-996]
經紀人檔案
林柔辰 林柔辰 2015年卓越仲介菁英 2014年卓越仲介菁英 2013年卓越仲介菁英 2012年卓越仲介菁英
0936-119-996

大家好 我是北大店店經理 林柔辰 0936119996 於民國86年7月11日進入不動產,一路以來跟隨東森大家長廖董事長及何首席,從一位鄰家女孩至今已有20個年頭了,而柔辰秉持熱心.熱誠.幫助朋友找到幸福的家為前提做努力,所以也累積了很多的好朋友,多為認識十多年的客戶一直跟隨著,也非常感謝支持我的朋友不離不棄,渡過了寒冬及炎暑走到現在 至今在三峽舊市區及北大特區一直在深耕,由套房.二房.三房.四房.透天別墅.店面.廠房.到土地一直在精進,希望成為房地產的專家為各位好朋友服務 敬請指名柔辰為您服務 0936119996 歡迎來店聊天喝茶位於三峽區學成路236-1號 柔辰祝福您每天收穫滿滿
網誌文章
2013/9/17 星期二 09:14 AM
地產專欄】阮慕驊:奢侈稅真能讓首購族有房可買? Yahoo!奇摩房地產編輯部 – 2013年8月24日 上午2:27

奢侈稅即將進行修正,財政部召開公聽會了解各方意見,但顯然官方已有定見,公聽會流於形式,目前財政部朝向只修不廢原則進行,但可能把原本兩年的課稅期限延長至三到四年,另將增加持有房舍三戶以上的「囤屋大戶」的買方印花稅,部長張盛和說,奢侈稅要實施到讓年輕人都買得起房子為止!

奢侈稅影響全台房市

針對奢侈稅,首先筆者並不反對,也認同實施兩年來的確對抑制房市投機與房價上漲產生部份功能,但奢侈稅所產生的後遺症也不小,抑制了雙北房價的上漲與買賣轉手交易,但卻使游資往桃園、新竹與中南部流動,造成雙北以南部份地區一年來房價上漲30%-50%的熱況,這恐怕也是政府始料未及的。

財政部針對奢侈稅委託學界所做的檢討報告,部份內容有待釐清,報告說奢侈稅抑制了雙北的房價與投機,且桃園、新竹、台中房價緩漲,台南房價沒漲,事實上,一年來,桃園青埔、八德與蘆竹的房價都大漲,動輒三至五成,原本一坪20萬台幣的預售屋漲至30多萬,南部連嘉義都上漲三成,台南去年年中以來部份區域也上漲三成,不知所謂緩漲或不漲是何如定義,有何實際調查數據?

為何雙北以外地區房價如此飛漲,最主要原因就是投資買盤進入了房價相對較低地區。過去在雙北炒做中古屋的游資因為奢侈稅的關係,大量轉進炒桃園的預售屋和農地,許多過去做中古屋的仲介都帶領大批客戶轉進上述標的,使得相關地區農地和房價飛漲,例如桃園農地竟然可以在一年之內上漲好幾倍,從一萬一坪漲到三、四萬,漲幅相當驚人。

房價盲目上漲 年輕人真買得了房??

過去年輕人買不起台北市,至少還有新北的北淡、林口、三峽、樹林、五股、蘆洲、新板和三重等地可買,再遠點可以去桃園,這些地區房價從低至個位數至20萬左右,買個35坪的房子大約800萬可搞定,向銀行借個500到600萬,一年本利攤還大約兩萬元出頭,可以承受,但如今北淡上漲到25萬一坪,林口和三峽上了三字頭,五股和蘆洲上了四到五字頭,土城都開出了50萬以上的房價,桃園青埔開到了3到40萬一坪,真不知年輕人未來去那買房?

財政部可能很意外,修改了證所稅沒有8500點的起徵點,怎麼股市還不見成交量?道理其實很簡單,證所稅讓股市元氣大傷,再加上散戶連年賠錢,許多人都轉戰房市,再也不看股票,而一直炒房的人,是根本不會去玩股票的,社會游資全部轉往房市,當然會造成股市資金失血,成交量不出的狀況,而房市不乏資金形成一呼百諾的狀況。

筆者認為政府在施政上有個盲點,認為只要採取加稅及行政管制就能阻止房價上漲,買方印花稅若有效,香港和新加坡房價怎會漲到如此地步,這兩地早已實施超過10%的買方印花稅,但仍無法阻止房價上升,那請問台灣又如何能仿效新港兩地的作法而有具體成效?

健全房市規劃才能有效提升經濟

筆者認為政府不思長遠的健全房市規劃,而只採取行政打房手段是不負責任、便宜行事的作法,其實要健全房市必先從健全稅制著手,筆者認為台灣應立即實施房產交易資本利得稅,採取實價課稅制,但必須鼓勵中長期持有房產者,同時打擊短期投機者,反持有房產期越長期的人,其資本利得稅可越輕,例如一棟房舍持有逾20年者甚至可免資本利得稅,但持有不到2年就轉手買賣者,即課以40%、甚至更高的資本利得稅,以鼓勵有資本者長期持有房產,並大增短期炒房者的交易成本,才可減少投機風。

另鼓勵年輕人租屋,台灣租金報酬率全球最低僅1.57%,租屋成本尚可,政府一方給予年輕人租屋補貼,另一方面給予房東房租金收入上的稅金減免誘因,引導台灣大都會地區的租屋市場形成,年輕人不必一輩子辛苦存錢買房,但政府必須選適合地區興建老年退休住宅,使不買房的年輕人不必擔心老年住的問題,如此一來,年輕人的收入可用於購房外的其它生活支出,一方面提升生活品質,另方面國內消費也可以因而活絡而不會被購房資本所排擠。

上述僅是筆見個人淺見,有許多不周詳之處,健全房市是台灣內政的當務之急,房市也是許多社會問題產生之處,規劃房市發展不會是僅財政部一部之事,而是行政部全院各相關部會共同之事,行政院江院長應有擔當,扛起此重責大任做出全面的檢討與規劃,而非僅是開一場公聽會,由財政部次長主持,讓各方放放砲就草草結束的作法。

READ MORE | TOP
回應(0)
2013/9/17 星期二 09:10 AM
【專家專訪】改逐捷運而居 劉天仁:由外而內 由小而大 Yahoo!奇摩房地產 – 2012年8月1日 下午2:38


油電雙漲,您是否感嘆鈔票越來越薄,生活快過不下去,在高物價時代,如何挑選「保值財」,更需精打細算。擁有30年房地產經驗的中信房屋副總經理劉天仁,見證台灣房地產的崛起到興盛,橫跨仲介、代銷、營造等3大領域,劉天仁卻一臉「淡定」的說,「捷運抗漲宅」是對抗油電齊漲的最佳利器,能在「45分鐘內」到達市中心或上班地點,土城、紅樹林、新店、北投等區,更是購買「捷運抗漲宅」的黃金區域。

劉天仁表示,長久以來,房價與薪水有一定倍數差距,舉例來說,民國60年一般公務員薪水為3500元台幣,仁愛路2~3段每坪約12萬元,需要2.85年才能買到一坪,若以現代大學生薪資來看,以仁愛路破百萬的行情,2.2萬元的薪資將近5年不吃不喝,才能買到一坪,再再顯示房地產是長期保值的「貴重財」,也會隨著物價攀升,價格持續上揚。

另外,根據中信房屋2012年第1季宅指數調查結果顯示,房地產連續14季成為民眾心中最能「保值抗跌」的產品,比起黃金、股票更能長期保值獲利,最主要原因有二,第一,房地產總價在千萬元以上,比起購買股票、黃金價格更高昂,即便不出售,也能作為自住使用;第二,從土地供需比例來看,市中心精華地段土地幾乎建造完畢,尤其以人口密集的台北市,土地稀有性更不在話下,這也是台北市新預售案開價都在百萬元以上,未來價格只會形成「易漲難跌」的局面。

如何在這一片「漲聲響起」的年代,有效運用有限的薪資,買到合適的「捷運宅、抗漲宅」,劉天仁說,以大台北地區捷運網絡、以及未來即將通車機場線來看,「捷運」已經取代了鐵、公路,成為房價的不敗神話,最主要的原因是人們上班從計算「公里數」,轉變成計算「通勤時間」,只要能在有限的時間達到目的地,距離不再成為第一考量。

以前上班族會抱怨,「我家到工作地點要15公里,實在是遠的要死。」現在民眾則說「我家到公司要1小時,光坐車就飽了啊!」不再計較距離遠近,而是比較通勤時數,其中,不受路況影響的捷運系統,成為民眾在通勤上最倚重的交通工具。

所謂「捷運抗漲宅」,通勤總時數必需在45分鐘內,劉天仁分析,乘車時間30~35分鐘,步行距離在900公尺內,時間約10~15分鐘,是一般上班族較可接受的通勤時間,一旦超過,民眾將因為距離過遠,則會因交通不便的原因為由,放棄購買該區的房屋。以大台北捷運網絡,挑選「捷運抗漲宅」的最佳區域,其中以板南線的接近土城的海山站、淡水線的紅樹林、北投站、新店線的新店站、中和線的南勢角站,到達市中心正好在45分鐘範圍以內,且區域內部生活機能完整,房價也約市中心的一半,對於年輕的首購族群,不妨從這5個區域挑選中古屋,買房負擔較小,而捷運沿線的交通效應,未來也將具增值效應。

劉天仁也建議現在剛出社會的年輕人,買房要秉持八字箴言,「由外而內」、「由小而大」的觀念,適用於任何區域,從外環都會區買首購型房屋,約20~30坪,等到有換屋需求,再搬入市中心,一來兼顧生活品質、二來買房成為「甜美的負擔」,而非淪為背著沉重房貸的屋奴,才是最正確的買房觀念。
 ...
.

READ MORE | TOP
回應(0)
2013/9/17 星期二 09:06 AM
地產專欄】徐佳馨:買賣房屋前必須要知道的事!

擁有一間房子是一生中最大的夢想,有時候並沒有那麼簡單,不少人買房子卻是一個惡夢開始。

對於很多人來說,擁有一間房子是一生中最大的夢想,也因為其牽涉金額大,往往是一般人在一生中最大的一筆支出,加上具有高度複雜性,且交易雙方交易經驗少,在涉及多種法律的情況下,很容易出現糾紛,這幾年市場處於多頭,不愉快的交易糾紛更是時有所聞…

屋況糾紛要會趨吉避凶

買房子是許多人的期待,但買房子要買得開心,圓滿,有時候並沒有那麼簡單,不少人買房子卻是一個惡夢開始,根據北市房地產消費糾紛的分類,大概可以分為屋況糾紛、交易糾紛以及服務糾紛三大類。對於消費者來說,屋況糾紛是學習「趨吉避凶」的第一步。

看屋留神,避免屋況出包

一般民眾購屋大概不脫成屋與預售屋,預售屋付款彈性大,房屋可以按照自己需求規劃等優點,不過由於看不到,常見糾紛不脫建商無法交屋、坪數不符與施工品質問題。因此,對於購買預售屋應慎選建商,以商譽良好、推案經驗為主要考量,消費者在評估時,應三思後行。除非產品、地段特殊,起造人信譽良好,否則還是少碰為妙,而簽約時除了要保留合約書之外,最好留下銷售DM以作為後續證明,對自身權益較有保障。

至於不動產交易大宗的中古屋,由於每棟房子的個別條件不一,加上屋齡影響,自然很容易出現狀況。除了常見的漏水、海砂、輻射等問題外,不少房屋可能有產權不清、甚至產權爭議等狀況,漏水與海砂等問題,都可以藉由看屋得知,而原能會也已經將輻射屋造冊公告,方便民眾查詢是否為輻射屋,而在產權問題上,除了在交易前調出謄本查閱是否有新的登載事項,最重要的,選擇一位有口碑的地政士代為協助,較不容易發生問題。

白紙黑字,交易安全多保障

除了屋況外,交易本身也可能產生糾紛,如契約審閱權、隱瞞重要資訊、廣告不實、交屋延遲、現況說明書內容與現況不符等,這些糾紛其實只要有白紙黑字,就能夠避免未來求助無門。

另外,由於央行對貸款管制趨嚴,不少民眾容易因為貸款成數不足而面臨賠償,建議在賣方同意下,把貸款成數列入解約條款,並強調因貸款造成的契約不履行毋須賠償,就能避免因為貸款不足被沒收訂金的窘境。

READ MORE | TOP
回應(0)
2013/9/15 星期日 11:46 AM
掛著羊頭賣狗肉』的奢侈稅修正法

【住展房屋網/台北報導】財政部預定10月中旬完成奢侈稅的修法,並傾向延長目前二年閉鎖期至三年,有學者建議,持有未滿三年出售不動產者,按交易價的7%課稅。

READ MORE | TOP
回應(0)
2013/9/11 星期三 09:31 PM
國銀北返衝房貸 只是擔心利率走升?

住展房屋網/台北報導】日前有報導指出,國內各銀行房貸業務重心已有重回雙北市的跡象;根據某行庫主管說法,雙北市分戶房貸利率目前約在1.9%左右,甚至更低,已比各銀行平均房貸利率低10∼20個基本點左右。不過更具指標性的是業務占比;行庫主管引述最新統計數據指出,國銀雙北市房貸占總房貸業務量,合計已逾一半。房貸業務重心北移,也對銀行房貸業務區域分布造成「排擠」效應。以高雄為例,除了台銀在高雄地區的房貸業務占比達20%,其他國銀的高雄房貸業務占總房貸量比重僅10%,可見銀行房貸向雙北市集中的態勢。行庫高層還表示,北市房貸市場已成各行庫相關業務『兵家必爭之地』,尤其又以建商分戶貸款為最。目前多數房貸個案都從2%起跳,但建商分戶貸款的報價平均則在1.88∼1.92%。行庫主管分析,建商整批分戶貸款量大,且購屋者在財力上的安全性比散戶房貸略高,因此成為各行庫競爭相關業務的主力戰場。此外,民營銀行搶進的企圖心更強,比起一般公股行庫介於1.88至1.92%的報價,不少民營銀行直接從央行『鐵板價』1.84%出價。由於『戰況』激烈,大型公股行庫主管私下指出,現在北市大安區或信義區這類明星區域的房貸生意,已是看得到但作不到。國銀房貸業務重新往雙北市集中,並不令人意外;畢竟大台北地區發展狀況相對最佳、資源最多、房市需求最強,房價因此也最抗跌,這是很難撼動的原則;而換個角度看,也暗示行庫端轉趨保守看待雙北市以外地區房市;從今年四月部份公營行庫『配合政策』、自律限縮桃園地區房貸,就可見一斑。不過除了擔保品價值穩定外,主要還是市場預期,央行未來半年內很可能會升息,因此做出這樣的『提前反應』。只是,房貸過度集中也有隱憂;一旦市場景氣出現反轉,某些推案量過大的區域,不但房價可能鬆動,也將衝擊銀行擔保品價值,直接影響金融體系穩定度。此外,雙北市就真的是房價穩當的保證嗎?也不盡然。就拿新北市來說,推案量就仍有過度集中的疑慮。住展企研室統計,過去兩年光淡水一區就推出超過1.4萬戶,等於新北市每推出3戶,就有1戶在淡水,而且這1.4萬戶還多數位在淡海新市鎮。當地交通聯外現況已不理想,淡北道路及淡江大橋最近又傳出變數,當地推案量如此大,勢將成為當地乃至全新北市房市後市的一大隱憂。 

READ MORE | TOP
回應(0)
2013/9/11 星期三 08:42 PM
廠辦熱!工業區掀熱潮 上半年全台交易逾355億元

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】兩岸經貿關係日益密切,因應陸資來台、台商回台的投資需求,加上政府積極落實提振景氣措施、持續推動與各國洽簽 FTA(自由貿易協定)及 ECA(經濟合作協議),以及自由經濟示範區第一階段即將啟動,與傳產、電腦及電子相關的國內外製造業投資人積極尋找在台設廠地點,對於工業區廠辦、廠房的投資需求正持續擴大。根據內政部實價登錄資料統計,2013年上半年全台工業區廠辦、廠房的買賣交易金額逾355億元,其中以新北市廠辦、廠房最暢銷,交易金額居全台之冠,上半年累計約147.9億元、佔全台41.6%,且以五股的新北產業園區(原五股工業區)、大汐止經貿園區及中和的二八張工業區,買賣需求最多。工業區廠辦、廠房取得成本相對市區辦公大樓較低,無論是自用或置產皆相當實在,下半年交易量維持熱銷,大型廠辦、廠房個案陸續成交,8月份內湖區有太子建設的潭美段廠辦約32.5億元售出、合宏建設的舊宗段廠辦26億元售出,9月初精碟科技的林口工業區、五股工業區法拍廠房也分別以7.29、6.92億元拍出。

READ MORE | TOP
回應(0)
2013/9/11 星期三 06:44 PM
聰明簽約 讓裝潢0風險

作者_幸福空間
資料提供 | 中華設計裝修消費者品質保護協會

READ MORE | TOP
回應(0)
上一頁 1.. 11 12 13 14 15 16
每日好屋推薦
新北市三峽區...
新北市三峽區
16.6100坪
820萬
前適個人工作室.後個人居家套房.近北大遊泳池.未來捷運站.市場.自用最適合.
觀看房屋特色
精選房屋
新北市三峽區...
新北市三峽區
29.333坪
638萬
新北市三峽區...
新北市三峽區
29.33坪
638萬
三峽區安溪國...
新北市三峽區
28.76坪
568萬
三峽區安溪國...
新北市三峽區
28.76坪
568萬
士林圓山凡登
台北市士林區
15.7坪
1520萬
新北市三峽區...
新北市三峽區
85.7105坪
3450萬
 
文章分類
2017年
2016年
2015年
2014年
2013年
累積人氣: 134092人
網誌文章數: 157篇
目前物件數: 31件
已成交件數: 292件
最新文章
  1. 買房背房貸好苦? 專家:比例要抓好
  2. 想當人生勝利組?專家的12條忠告 年輕世代都應知道
  3. 亞洲房市誰漲最兇 不是香港 而是印度 鉅亨網 鉅亨網 鉅亨網新聞中心 2017年9月7日 下午6:47
  4. 星展豐盛理財客戶 轉貸/新貸 開辦費3千元減免 延長年限 輕鬆降低月付款
  5. 議價空間大 房仲:自住偏好新成屋
  6. 天災致租屋處受損 房東有修繕責任
  7. 青年安心成家貸款 突破9000億 資料來源: 蘋果日報  新聞日期: 2017-08-04 
三峽北大加盟店【永長不動產仲介經紀股份有限公司】
分享
Copyright(c)2010 ETWARM .本網頁所有版權皆屬於東森房屋所有,禁止轉載編輯
東森房屋股份有限公司 地址:臺北市中正區館前路42號四樓電話:(02)5559-0688 免付費客服電話0800-011223