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大家好 我是北大店店經理 林柔辰 0936119996 於民國86年7月11日進入不動產,一路以來跟隨東森大家長廖董事長及何首席,從一位鄰家女孩至今已有20個年頭了,而柔辰秉持熱心.熱誠.幫助朋友找到幸福的家為前提做努力,所以也累積了很多的好朋友,多為認識十多年的客戶一直跟隨著,也非常感謝支持我的朋友不離不棄,渡過了寒冬及炎暑走到現在 至今在三峽舊市區及北大特區一直在深耕,由套房.二房.三房.四房.透天別墅.店面.廠房.到土地一直在精進,希望成為房地產的專家為各位好朋友服務 敬請指名柔辰為您服務 0936119996 歡迎來店聊天喝茶位於三峽區學成路236-1號 柔辰祝福您每天收穫滿滿
網誌文章
2014/8/19 星期二 09:28 AM
多屋族選自住房屋 收函60天內提申請

持有四戶以上的多屋族注意!財政部表示,由於非自住房屋稅率提高,自住稅率維持百分之一點二,各地方稅稽徵機關已於近日陸續寄出自住房屋輔導通知,並隨函檢附房屋明細回覆單,房屋所有人收到輔導通知後,可以參酌財政部發布的自住認定標準做最有利選擇,六十天內就近向任一地方稅稽徵機關提出申請。
新修正房屋稅條例提高非自住稅率為百分之一點五至百分之三點六,自住房屋稅率維持百分之一點二。根據財政部發布的自住認定標準,個人持有的房屋只要同時符合房屋不做出租使用、供本人、配偶或直系親屬實際居住使用,本人、配偶及未成年子女全國合計三戶以內即符合自住範圍。賦稅署表示,各地方稅稽徵機關合計約寄出六十萬份自住房屋輔導通知,只有持有四戶以上的民眾才會收到,房屋所有人收到輔導函後可依據財政部發布的自住認定標準,做最有利選擇,再就近向任一地方稅稽徵機關提出申請,才能享有較低的自住稅率。由於各地方政府陸續調高公告現值,預估一百零四年全國房屋稅至少可增加兩億元。

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2014/8/19 星期二 09:18 AM
囤房稅明年5月開徵 財部:稅收增2億

全台60多萬的多屋族要注意了,今年6月才修法通過的囤房稅,最快在明年5月就要正式開徵,除了持有人、配偶、直系子女,最多只有3戶住宅符合最低1.2%的房屋稅率,換句話說,只要持有第4戶以上的住宅,就要加倍課徵房屋稅至3.6%,財政部預估每年可以幫國庫多增加2億稅收。

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2014/8/19 星期二 09:16 AM
不動產全聯會提八大稅制建議

(中央社記者韋樞台北19日電)財政部今天下午舉行「建制不動產交易所得稅制座談會」,中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會提出八大建議,包括盼自用住宅免稅、實價課稅即廢除奢侈稅等。
財政部今天邀集不動產相關業者,舉行第二場「建制不動產交易所得稅制座談會」。
不動產開發商全國聯合會表示,聯合會凝聚內部共識,就此會議提出八大建議,包括「檢視修法合憲性」、「分離課稅,土地增值稅准予扣抵」、「比照證所稅採15%稅率」、「自用住宅免稅」。
另四項是「長期持有房屋10年減半徵收,20年以上免予徵收」、「土地增值稅原來就有的減、免規定,應該同步轉軌,以維繫原減、免政策目的」、「同步廢除奢侈稅」、「不溯既往」。
全聯會認為,房地合一的實價課稅應比照證所稅採15%稅率。因為所得稅法第14-2條第3項規定,「證券交易所得額,不併計綜合所得總額,按15%的稅率分開計算應納稅額,由納稅義務人合併報繳」。房地交易建議參採同屬資本利得課徵的證券交易,以「分離課稅」,稅率採15%,且隨持有年限減徵,以免影響流動性。
在自用住宅免稅部份,全聯會建議,為保障基本居住人權,自用住宅出售免予課徵所得稅。依照美國做法,對符合自用住宅規定者(過去5年中,房屋至少有2年以上用作自用住宅),最高可有50萬美元的獲利可以免稅,而且免稅優惠在一生中可多次享用,但每次使用必須相隔2年;韓國持有超過15年的一戶一屋,交易所得稅率為5%。
至於長期持有房屋10年以上減半徵收實價課稅,20年以上免予徵收,全聯會說,長期持有房屋者多數國家均給予租稅優惠,主要是長期持有者非以短期炒作為目的,建議應給予租稅優惠,包括持有10年以上、20年以上,分別減半徵收、免稅。
對於同步廢除奢侈稅部份,全聯會認為,依學理,任何類型的奢侈稅制,終究只見成本不見效益,只能促成一個「低值經濟」及「平價社會」,所能發揮整體公平正義的作用很小,卻十足傷害國家經濟活力,喪失國際競爭力。
全聯會認為,要健全房市,增加供給、提高交通便利性才是關鍵作法,寓禁於「稅」反而減少社會福利,所以實價課稅上路時,就是奢侈稅廢止時;房地合一實價課稅後,全聯會建議同步廢止奢侈稅。 1030819
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2014/8/19 星期二 09:16 AM
協助家園重建 高雄建築業界攜手修護

為協助高雄氣爆家園重建,高雄兩大不動產開發同業公會,加入重建團隊,幫助災區房屋進行窗戶及鐵門等修繕工作,同時將募集到的5千多萬捐出,作為賑災經費。

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2014/8/19 星期二 09:14 AM
房地合一課稅 財部:奢侈稅不排除退場

工商時報【記者林淑慧╱台北報導】
財政部長張盛和今(19)日將親上火線召開房地合一座談會,面對產、學界拒絕被「摸頭」,搶先召開記者會炮轟財部的稅改方向,財政部長張盛和表示,房地合一課徵所得稅,已是政策方向,儘管方案尚未出爐,但若順利建立房地產新稅制,考慮人民的租稅負擔,奢侈稅不排除提前退場。
近年房價高漲,幾成民怨之首,財政部決定動用租稅工具,將房屋、土地合併課徵資本利得稅,業界人士表示,不動產交易課徵所得稅又同時課奢侈稅,稅負大增將吃不消。
張盛和說,建立房地合一課稅制度「有難度」,但課稅方案會有配套,奢侈稅會一併檢討;至於奢侈稅退場與否,將視課稅方案再行決定,若新制課稅重,不排除讓奢侈稅退場。
財政部下半年將全力推動房地合一稅改,今天登場的第2場產官學座談會,財政部將報告不動產交易所得課稅的現行缺失,以及各國的課稅規定、改革目標等議題,希望在房地合一課稅面向上,凝聚社會共識。
張盛和表示,他將親自主持房地合一座談會,針對稅改團體及業界代表的訴求,他表示,不動產稅改是第一次針對資本利得稅來修正,「就像開刀一樣,不能一次開太多」,要記取過去失敗的教訓,逐步推動改革。
張盛和強調,我國房屋、土地在財產稅制、消費稅制以及所得稅制,均為分開課稅,其中土地公告現值低於市價太多,導致課稅不公,而一年內的土地交易又課不到稅的問題最為迫切,將傾聽各界意見,在未來制訂方案時將納入考量。
另外,估價師公會呼籲政府要建立房地產交易的估價制度,財政部認為,民間的估價制度在法律上仍無法作為課稅的依據,要通過立法也有難度,在公信力上較為不足,要通過立法也有難度,因此暫不考慮。

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2014/8/19 星期二 09:12 AM
50%德國人租房不買房

作者:顏和正

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2014/8/19 星期二 09:09 AM
地產專欄】蔡志雄:房東安全有疑慮?四撇步保安全!

最近有一則讓人震撼的新聞,一位房客因為不滿房東追討房租,一怒之下竟然把房東勒斃了,還把屍體裝進行李箱,拖行到房東另外的租屋處棄置。這則新聞出現,應該會有很多人認為當房東是一件危險的事,誰還敢當包租公或包租婆呢?
如何避免發生類似不幸事件
其實,過去也發生過房客被房東用針孔偷窺的案例,所以,受害的可能是房東,也有可能是房客,這應該只是個案而已。總不能因為有魚刺就不吃魚,或者像我當律師,經常接觸到離婚個案就建議大家不要結婚吧。畢竟當房東還是一個投資的管道,問題應該是如何避免發生類似不幸的事件。
參考我多年包租公的經驗,保護房東安全可以這樣做:
第一,套房比雅房好:
很多人會建議買頂樓加蓋隔成套房來出租,投資報酬率比較高,因為獨立門戶的套房投資報酬率比較低。但有沒有想過,通常雅房的單戶租金比套房低,所以承租的房客經濟能力比較差,發生積欠租金的機率也會較高,而且,分隔的雅房進出也比較複雜,容易衍生衝突。
第二,物件要有管理員:
房東需要帶看或與房客聯繫而進入屋內,事前可先向管理員報備,遇有突發狀況可提高管理員的注意。
第三,不要落單:
不要單獨一個人帶看或進入房客屋內,尤其是要向房客催繳租金,隨時可能發生衝突,應找親友陪同,或者與房客約定在社區公共區域交談。
第四,預留訊息:
我也曾經有向房客催繳租金的經驗,我會把前往哪一間物件催繳租金的行程以line發送其他親友,目的是預防真的發生衝突,我可以明白告訴房客還有其他人知道我來這裡,萬一發生不幸會有線索,以此來嚇阻房客。
當然,也許有人認為這樣做會激怒房客,但這都是猜測,誰也不能預期事後的結果。你能做的不是去猜測事後的結果,而是選擇避免危險的方法,我認為能夠在事前多做幾道安全措施,當然越多越好。
其實房客與房東之間,也不全然都是以上諜對諜不愉快的經驗,我遇過房客住我的房子好多年,最後是結婚才搬到老公的新房去,感覺也像是我嫁女兒一樣;也有位餐廳店長因為展店搬到台中,行前跟我說,如果回來台北還要找我租房子,都讓我內心感覺無比的溫馨。
當包租公,投資報酬率其次,安全第一

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2014/8/19 星期二 09:08 AM
【地產專欄】邱太煊:膽量+冒險犯難 三個房地產致富的故事

這7年來我靠房地產賺到一些錢、偶爾受邀上電視講房地產投資,經常被問到「房價漲了這麼多,現在還可以投資?」、「買哪裡才會漲?」、「海外不動產可以投資?」基本上,他們心中都已經有答案,我的回答通常講一些趨勢大方向,個別區域好比個股表現難有標準答案。
不過,我可以告訴你投資客大概是什麼樣子?他們在累積財富的過程中有什麼特質值得學習?我從媒體記者轉職做房仲不動產研究,接觸過不少投資客,不管是投資土地、飯店、店面、辦公樓、住宅、套房等等,他們都有共同的特質,就是勇氣十足、敢於冒險犯難。
故事1:曾以過期便當果腹 現已千萬身價
有一個投資客年紀比我還小2歲,他開了3間房仲公司,他退伍後做股票投資賠過300多萬,曾經苦到口袋僅剩零錢70多塊,他笑著說:「我最苦時1天只吃一餐,而且還是免費的,你知道這一餐怎麼來?」我答不出來,他說:「便利商店凌晨12點會有過期的便當,就去跟他們要來微波。」
後來他當房仲,每天工作超過12小時,沒錢時吃泡麵度日,他把賺來的錢幾乎全投入房地產,這些年來累積了上千萬的身價。我問他怎麼投資房地產?他只回了一句「膽子要夠大!」
故事2:長抱房地產 脫手賺5∼6倍
另一個帶我入行買預售屋的投資客,原本從事銀行ATM感熱紙生意的他,從2000年來一路買進不動產,他投資股票1、2千萬買了就長抱,沒有個3、5年不賣;他投資不動產也是長抱,最長的放了十餘年,一賺就是5、6倍。
他常跟我說:「房地產投資沒有專家,只有贏家和輸家。」沒有勇氣、膽量,只能眼巴巴看人賺。他諄諄地說,賺錢經驗就是要不斷地磨練,賺錢心法是千錘百鍊出來的。他最不屑地是沒啥買房經驗,還大放厥詞教人怎麼投資房地產的專家,他解釋說,好比投資股票,沒有買過百檔股票以上,請不要說你有多厲害。十幾年來,他累積了近10億的身價。
故事3:店面包租公 月租高達400萬
1位專門投資店面的章先生,他16歲就到台北討生活,他做過學徒、擺過路邊攤、做過房仲,民國74年他當學徒月薪只有80元,當時台北1間房子要6、7萬,他也感嘆一輩子也買不起1間房,於是他藉著不斷地換工作、換老闆中,體驗賺錢需要找對產業,後來他認為買房子門檻最高,於是投入房仲。
房仲生涯中,他不斷累積第1桶金,當時他想除了一間住宅自用外,他希望能有一間店面每月收租10萬元,他就可以退休了。豈料十多年來,他買了10餘間店面,光收租每月就高達3、400萬元,我常問他:「難道你不怕房地產大跌?」他說,他買的都是最好的地段,若是跌了他也認了,他強調,就算散盡家財,以他這幾年的歷練和經驗,也有把握把錢賺回來。

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2014/8/19 星期二 09:04 AM
【地產專欄】洪琬琪:房地合一警報 房市淒風苦雨

「房地合一」實價課稅的具體方案雖未出爐,但在農曆7月淡季來臨前,不少地區的房市已應聲倒地,全台房市交易量下滑約1成。按目前財政部所提出的,非自用住宅交易一旦併入個人所得稅來看,以近年累積的房價漲幅,持有5、6年以上的非自用屋主,未來售屋可能得繳40%所得稅!
趕在房稅合一政策上路 市場出現賣屋潮
自從政府拋出年底前將「房地合一」政策實行的風向球後,原本交易量下滑的房屋市場,又恢復往常的熱絡,但不同的是以往主動上門的大多是買方,現在來電的大多是想賣房的屋主。
從2008年金融海嘯以來,六都的房價漲幅在0.8~1倍之間,因此大部分的屋主名下資產都明顯增值,以30坪的房屋計算,雙北房價總增值超過500萬以上,未來若被認定為非自用住宅,房價增值需併入個人綜合所得稅。
在這樣的政策下,屋主報稅時就有可能會碰到要繳40%的稅率,如此一來,所得稅可能高達上百萬,高所得的族群,更可能房價增值的40%全得上繳國庫。
實價課稅影響使交易所得稅呈倍數增加
由於實價課稅輪廓越來越為明確,對於多屋族而言,不妨可趁現在房價仍處歷史高檔時售屋,一來可持盈保泰,二來也可避免日後實價課稅,稅金增加的風險。
以取得成本1000萬元,出售1200萬元的房屋為例,若是「房地合一」的實價課稅,財產交易所得為200萬元,但若按現況「房地分離」的核實課稅計算,若房屋評定現值佔房地評定價格的2成,則房屋的財產交易所得就僅有40萬元,假設以20%所得稅率試算,稅金將從現行的8萬增加為40萬元,足足是目前的5倍之多。
物件選擇多且價格彈性 買方不妨伺機而動
北部的有位房仲表示,以往對房價很堅持的屋主,最近對於價格確實有鬆動的跡象,不少屋主願意打9折甚至8折的價格出售,但他也不諱言,現在高總價的房屋較乏人問津,總價在1000~1500萬左右的中古屋跑最快,畢竟這是自住客層最能接受的價格帶。
從2009年下半年以來,房市多數時間屬於「賣方市場」,今年在政府持續關注,並對房市政策頻下猛藥之下,房市氣氛轉向有利於買方,對於購屋人而言,當下市場上釋出的物件不僅選擇性多,屋主在價格上也相對具有彈性,建議應該持續看屋,有機會挑選到條件不錯的房子,甚至談到不錯的價格。
靠房產致富的神話不再 房市可望回歸基本需求面
分析此波超過10年的房市多頭,真正推力來自於首購潛在人口創新高及台灣長期累積的財富。再加上2008年後的兩岸開放、遺贈稅調降與全球的寬鬆貨幣、低利率的資金條件,方造就了房價翻倍成長。
但隨著台灣生育率逐年創新低,經濟成長幅度也落後房價漲幅,若未來寬鬆貨幣及低利率環境改變,遺贈稅調降造成的熱錢可能在政府加稅下造成資金外流,過去帶動房市多頭的發展引擎將後繼乏力。
重要的是,政府推出「實價課稅」稅改,讓房地產的理財功能不如以往。 因此,對於擁有1戶以上的屋主來說,在實價課稅上路前賣掉閒置資產,不但可享受歷年來房屋增值的成果,更可以省下實價課稅多繳的稅金,或許是值得把握的售屋良機。
 

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2014/8/12 星期二 09:18 AM
【週報】Sway獨家10大購屋招 讓你329買好屋

據業者統計,今年329檔期全台案量衝4586億元,北台灣更創7年來最大量體,然而銷售噱頭百百種,這麼多預售屋該怎樣挑選,究竟要怎麼買才不會當冤大頭?房產專家Sway傳授你獨家10大購屋絕招,讓你搞懂購買預售屋「眉眉角角」,成為聰明的消費者,買到理想好屋。
Sway叮嚀,329檔期原本就是房市推案大檔,現在碰上年底即將選舉,開啟了建商推案逃命潮,紛紛使出眼花撩亂花招來搶客,比如無論是投資或自住產品,都推出低自備、輕鬆付款等招式,表面看起來購屋很容易,目的就是要讓你容易衝動買單。
或者是比起往常更積極推出各式各樣活動,無論是請來名廚、名模和名嘴,還是舉辦美食品嘗、時尚走秀以及財經演講活動,都是為了使出渾身解數把你騙到案場來簽約,Sway呼籲,面對329檔期,消費者購屋一定要更警慎,嚴陣以待,牢記10大購屋絕招,成為聰明的購屋族。
絕招1:確定基地位置
許多預售屋為吸引購屋族目光,選擇醒目地點搭設「外」接待中心,但有時距離基地位置十萬八千里,若衝動購屋後發現未來的家根本不在原以為的捷運站旁,可會欲哭無淚。尤其329檔期推出許多高鐵宅,接待中心距離基地可能要搭車才會到,購屋前務必到基地走一遭,搞清楚未來的家究竟在哪,避免當冤大頭。

【週報】Sway獨家10大購屋招 讓你329買好屋
看樣品屋時,需留心建材是否為標準配備,抑或只是空間示意而已。

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