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大家好 我是三峽店經理 林柔辰 0936119996 於民國86年7月11日進入不動產,一路以來跟隨東森大家長廖董事長及何首席,從一位鄰家女孩至今已18個年頭了,而柔辰秉持熱心.熱誠.幫助朋友找到幸福的家為前提做努力,所以也累積了很多的好朋友,多為認識十多年的客戶一直跟隨著,也非常感謝支持我的朋友不離不棄,渡過了寒冬及炎暑走到現在 至今在三峽舊市區及北大特區一直在深耕,由套房.二房.三房.四房.透天別墅.店面.廠房.到土地一直在精進,希望成為房地產的專家為各路好朋友服務 敬請指名為您服務 謝謝您 0936119996 祝福您每天收穫滿滿
網誌文章
2014/8/19 星期二 09:09 AM
地產專欄】蔡志雄:房東安全有疑慮?四撇步保安全!

最近有一則讓人震撼的新聞,一位房客因為不滿房東追討房租,一怒之下竟然把房東勒斃了,還把屍體裝進行李箱,拖行到房東另外的租屋處棄置。這則新聞出現,應該會有很多人認為當房東是一件危險的事,誰還敢當包租公或包租婆呢?
如何避免發生類似不幸事件
其實,過去也發生過房客被房東用針孔偷窺的案例,所以,受害的可能是房東,也有可能是房客,這應該只是個案而已。總不能因為有魚刺就不吃魚,或者像我當律師,經常接觸到離婚個案就建議大家不要結婚吧。畢竟當房東還是一個投資的管道,問題應該是如何避免發生類似不幸的事件。
參考我多年包租公的經驗,保護房東安全可以這樣做:
第一,套房比雅房好:
很多人會建議買頂樓加蓋隔成套房來出租,投資報酬率比較高,因為獨立門戶的套房投資報酬率比較低。但有沒有想過,通常雅房的單戶租金比套房低,所以承租的房客經濟能力比較差,發生積欠租金的機率也會較高,而且,分隔的雅房進出也比較複雜,容易衍生衝突。
第二,物件要有管理員:
房東需要帶看或與房客聯繫而進入屋內,事前可先向管理員報備,遇有突發狀況可提高管理員的注意。
第三,不要落單:
不要單獨一個人帶看或進入房客屋內,尤其是要向房客催繳租金,隨時可能發生衝突,應找親友陪同,或者與房客約定在社區公共區域交談。
第四,預留訊息:
我也曾經有向房客催繳租金的經驗,我會把前往哪一間物件催繳租金的行程以line發送其他親友,目的是預防真的發生衝突,我可以明白告訴房客還有其他人知道我來這裡,萬一發生不幸會有線索,以此來嚇阻房客。
當然,也許有人認為這樣做會激怒房客,但這都是猜測,誰也不能預期事後的結果。你能做的不是去猜測事後的結果,而是選擇避免危險的方法,我認為能夠在事前多做幾道安全措施,當然越多越好。
其實房客與房東之間,也不全然都是以上諜對諜不愉快的經驗,我遇過房客住我的房子好多年,最後是結婚才搬到老公的新房去,感覺也像是我嫁女兒一樣;也有位餐廳店長因為展店搬到台中,行前跟我說,如果回來台北還要找我租房子,都讓我內心感覺無比的溫馨。
當包租公,投資報酬率其次,安全第一

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2014/8/19 星期二 09:08 AM
【地產專欄】邱太煊:膽量+冒險犯難 三個房地產致富的故事

這7年來我靠房地產賺到一些錢、偶爾受邀上電視講房地產投資,經常被問到「房價漲了這麼多,現在還可以投資?」、「買哪裡才會漲?」、「海外不動產可以投資?」基本上,他們心中都已經有答案,我的回答通常講一些趨勢大方向,個別區域好比個股表現難有標準答案。
不過,我可以告訴你投資客大概是什麼樣子?他們在累積財富的過程中有什麼特質值得學習?我從媒體記者轉職做房仲不動產研究,接觸過不少投資客,不管是投資土地、飯店、店面、辦公樓、住宅、套房等等,他們都有共同的特質,就是勇氣十足、敢於冒險犯難。
故事1:曾以過期便當果腹 現已千萬身價
有一個投資客年紀比我還小2歲,他開了3間房仲公司,他退伍後做股票投資賠過300多萬,曾經苦到口袋僅剩零錢70多塊,他笑著說:「我最苦時1天只吃一餐,而且還是免費的,你知道這一餐怎麼來?」我答不出來,他說:「便利商店凌晨12點會有過期的便當,就去跟他們要來微波。」
後來他當房仲,每天工作超過12小時,沒錢時吃泡麵度日,他把賺來的錢幾乎全投入房地產,這些年來累積了上千萬的身價。我問他怎麼投資房地產?他只回了一句「膽子要夠大!」
故事2:長抱房地產 脫手賺5∼6倍
另一個帶我入行買預售屋的投資客,原本從事銀行ATM感熱紙生意的他,從2000年來一路買進不動產,他投資股票1、2千萬買了就長抱,沒有個3、5年不賣;他投資不動產也是長抱,最長的放了十餘年,一賺就是5、6倍。
他常跟我說:「房地產投資沒有專家,只有贏家和輸家。」沒有勇氣、膽量,只能眼巴巴看人賺。他諄諄地說,賺錢經驗就是要不斷地磨練,賺錢心法是千錘百鍊出來的。他最不屑地是沒啥買房經驗,還大放厥詞教人怎麼投資房地產的專家,他解釋說,好比投資股票,沒有買過百檔股票以上,請不要說你有多厲害。十幾年來,他累積了近10億的身價。
故事3:店面包租公 月租高達400萬
1位專門投資店面的章先生,他16歲就到台北討生活,他做過學徒、擺過路邊攤、做過房仲,民國74年他當學徒月薪只有80元,當時台北1間房子要6、7萬,他也感嘆一輩子也買不起1間房,於是他藉著不斷地換工作、換老闆中,體驗賺錢需要找對產業,後來他認為買房子門檻最高,於是投入房仲。
房仲生涯中,他不斷累積第1桶金,當時他想除了一間住宅自用外,他希望能有一間店面每月收租10萬元,他就可以退休了。豈料十多年來,他買了10餘間店面,光收租每月就高達3、400萬元,我常問他:「難道你不怕房地產大跌?」他說,他買的都是最好的地段,若是跌了他也認了,他強調,就算散盡家財,以他這幾年的歷練和經驗,也有把握把錢賺回來。

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2014/8/19 星期二 09:04 AM
【地產專欄】洪琬琪:房地合一警報 房市淒風苦雨

「房地合一」實價課稅的具體方案雖未出爐,但在農曆7月淡季來臨前,不少地區的房市已應聲倒地,全台房市交易量下滑約1成。按目前財政部所提出的,非自用住宅交易一旦併入個人所得稅來看,以近年累積的房價漲幅,持有5、6年以上的非自用屋主,未來售屋可能得繳40%所得稅!
趕在房稅合一政策上路 市場出現賣屋潮
自從政府拋出年底前將「房地合一」政策實行的風向球後,原本交易量下滑的房屋市場,又恢復往常的熱絡,但不同的是以往主動上門的大多是買方,現在來電的大多是想賣房的屋主。
從2008年金融海嘯以來,六都的房價漲幅在0.8~1倍之間,因此大部分的屋主名下資產都明顯增值,以30坪的房屋計算,雙北房價總增值超過500萬以上,未來若被認定為非自用住宅,房價增值需併入個人綜合所得稅。
在這樣的政策下,屋主報稅時就有可能會碰到要繳40%的稅率,如此一來,所得稅可能高達上百萬,高所得的族群,更可能房價增值的40%全得上繳國庫。
實價課稅影響使交易所得稅呈倍數增加
由於實價課稅輪廓越來越為明確,對於多屋族而言,不妨可趁現在房價仍處歷史高檔時售屋,一來可持盈保泰,二來也可避免日後實價課稅,稅金增加的風險。
以取得成本1000萬元,出售1200萬元的房屋為例,若是「房地合一」的實價課稅,財產交易所得為200萬元,但若按現況「房地分離」的核實課稅計算,若房屋評定現值佔房地評定價格的2成,則房屋的財產交易所得就僅有40萬元,假設以20%所得稅率試算,稅金將從現行的8萬增加為40萬元,足足是目前的5倍之多。
物件選擇多且價格彈性 買方不妨伺機而動
北部的有位房仲表示,以往對房價很堅持的屋主,最近對於價格確實有鬆動的跡象,不少屋主願意打9折甚至8折的價格出售,但他也不諱言,現在高總價的房屋較乏人問津,總價在1000~1500萬左右的中古屋跑最快,畢竟這是自住客層最能接受的價格帶。
從2009年下半年以來,房市多數時間屬於「賣方市場」,今年在政府持續關注,並對房市政策頻下猛藥之下,房市氣氛轉向有利於買方,對於購屋人而言,當下市場上釋出的物件不僅選擇性多,屋主在價格上也相對具有彈性,建議應該持續看屋,有機會挑選到條件不錯的房子,甚至談到不錯的價格。
靠房產致富的神話不再 房市可望回歸基本需求面
分析此波超過10年的房市多頭,真正推力來自於首購潛在人口創新高及台灣長期累積的財富。再加上2008年後的兩岸開放、遺贈稅調降與全球的寬鬆貨幣、低利率的資金條件,方造就了房價翻倍成長。
但隨著台灣生育率逐年創新低,經濟成長幅度也落後房價漲幅,若未來寬鬆貨幣及低利率環境改變,遺贈稅調降造成的熱錢可能在政府加稅下造成資金外流,過去帶動房市多頭的發展引擎將後繼乏力。
重要的是,政府推出「實價課稅」稅改,讓房地產的理財功能不如以往。 因此,對於擁有1戶以上的屋主來說,在實價課稅上路前賣掉閒置資產,不但可享受歷年來房屋增值的成果,更可以省下實價課稅多繳的稅金,或許是值得把握的售屋良機。
 

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2014/8/12 星期二 09:18 AM
【週報】Sway獨家10大購屋招 讓你329買好屋

據業者統計,今年329檔期全台案量衝4586億元,北台灣更創7年來最大量體,然而銷售噱頭百百種,這麼多預售屋該怎樣挑選,究竟要怎麼買才不會當冤大頭?房產專家Sway傳授你獨家10大購屋絕招,讓你搞懂購買預售屋「眉眉角角」,成為聰明的消費者,買到理想好屋。
Sway叮嚀,329檔期原本就是房市推案大檔,現在碰上年底即將選舉,開啟了建商推案逃命潮,紛紛使出眼花撩亂花招來搶客,比如無論是投資或自住產品,都推出低自備、輕鬆付款等招式,表面看起來購屋很容易,目的就是要讓你容易衝動買單。
或者是比起往常更積極推出各式各樣活動,無論是請來名廚、名模和名嘴,還是舉辦美食品嘗、時尚走秀以及財經演講活動,都是為了使出渾身解數把你騙到案場來簽約,Sway呼籲,面對329檔期,消費者購屋一定要更警慎,嚴陣以待,牢記10大購屋絕招,成為聰明的購屋族。
絕招1:確定基地位置
許多預售屋為吸引購屋族目光,選擇醒目地點搭設「外」接待中心,但有時距離基地位置十萬八千里,若衝動購屋後發現未來的家根本不在原以為的捷運站旁,可會欲哭無淚。尤其329檔期推出許多高鐵宅,接待中心距離基地可能要搭車才會到,購屋前務必到基地走一遭,搞清楚未來的家究竟在哪,避免當冤大頭。

【週報】Sway獨家10大購屋招 讓你329買好屋
看樣品屋時,需留心建材是否為標準配備,抑或只是空間示意而已。

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2014/8/12 星期二 09:15 AM
投資海外房產兩頭賺

工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】
根據統計,今年來各國貨幣兌新台幣幾乎都升值,讓投資海外房產的民眾感覺到房價和匯價兩頭賺。但理財專家提醒,投資海外房產還得「聽看聽」,最重要是房地產賣掉,資金要真「落袋」才算賺,尤其不宜貸款去海外置產,否則「蠟燭會兩頭燒」。
近一年財經部會積極平抑房價,成功地將原本想投入國內房地產資金導引至股市以及海外市場,正因為海外投資房地產熱正升溫,國外房地產代銷公司以及房仲業者大舉地到台灣辦房地產說明會,且從過去的日本、美國、馬來西亞、泰國,今年來又多了英國、加拿大,甚至也有房地產業者帶著台灣客戶到柬埔寨買房地產。
業者指出,在柬埔寨座落地點相當於台北市信義計劃區精華地段,每坪售價卻不到新台幣30萬元,以80∼100坪、總價2,000萬元左右為主。
截至7月24日為止,從今年以來,除了波蘭幣、歐元、挪威克朗以及瑞典克朗,新台幣對主要貨幣都呈現貶值,甚至對日圓都是呈現貶值,因此,今年初匯錢到國外買房者,都買到相對便宜的匯價。
但理財專家也表示,即使就目前看來,至國外置產似乎有不錯的投報率,而房地產的租金投資報酬率真的比國內好很多,但不見得適合所有的投資人,因為到國外買房要賺到錢還要有其他條件配合如房子要真的租得出去、賣得掉等。目前看來,真正到國外買房者多半是「口袋夠深」者,若是口袋不深,還要靠銀行貸款才能買房的話,建議最好要打消此一念頭。
住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出,海外購屋貸款會有銀行不受理海外擔保品問題,有些人用現金購屋,或透過仲介協助向當地銀行貸款,而國內行庫有海外分行,也是貸款的一條路。
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2014/8/12 星期二 09:11 AM
破天荒 3萬房仲 820上街頭

工商時報【記者方明╱台北報導】
國內房仲業破天荒將首度發起抗議大遊行!由房仲全聯會及全台21縣市房仲公會主導,將於8月20日動員逾3萬名房仲從業人員,針對一連串房市政策嚴重衝擊業者生計,在台北市發動大遊行,並提出儘速修法將屋主租賃納入實價登錄、開放二類謄本、訂定奢侈稅退場機制等3大訴求;以及「政府無能、房仲無辜」、「錯誤政策、房價高漲」等9大口號。
此外,全聯會也決定,將每年8月20日訂為「不動產經紀日」,做為房仲業參與公益活動、社會服務之日。
2011年奢侈稅上路後,讓房市交易量迅速下滑;而今年9月15日二類謄本新制又即將實施(新制將不再公開所有權人的完整住址資料,改以去識別化方式,只公開部分住址資料與部分統一編號資料,房仲業者將無法再依此資料開發案源),再度重擊國內房仲業者。此外,財政部正研擬的「房地合一、實價課稅」,業者擔心對房市衝擊不亞於奢侈稅。
有鑑於此,中華民國不動產仲介同業公會全聯會(簡稱全聯會)於7月31日,在台北天成飯店召開第7屆第12次臨時理監事聯席會議,全台21縣市房仲公會理事長幾乎全員到齊,定調將於8月20日發動全台房仲業大遊行,而這也是國內房仲業史上第一次走上街頭。
7月31日當天,各家房仲代表包括東森房屋董事長王應傑、全國房屋董事長葉春智、永慶不動產副總劉炳耀、中信房屋副總劉天仁,以及台灣房屋、21世紀不動產、住商不動產、太平洋房屋都派員出席,幾乎涵蓋國內所有房仲品牌業者。
緊接著在8月1日,全台各房仲公會理事長又齊聚高雄義大世界天悅飯店,討論遊行主軸及相關細節事項,最後定調遊行為「政令宣導及向政府部門的陳情活動」
房仲業者透露,此次是全台房仲業最團結的一次,將動員逾3萬名房仲從業人員上街遊行,遊行活動將於8月20日下午舉行,在台北市自由廣場集結,最終點則在內政部(徐州路),參與人員不穿品牌房仲制服,全部改穿白色衣服,主要是為去識別化。
據了解,全聯會與全台房仲公會在此次大遊行中將提出3大訴求,訴求一:取締非法業者、保障合法業者,呼籲政府應盡速修法,將屋主租賃納入實價登錄範圍。訴求二:「二類謄本應合理開放」,房仲業者認為,政府不應將二類謄本去識別化,影響房仲業正常與合法需求。訴求三:「奢侈稅早日定退場機制」,呼籲政府奢侈稅應訂落日條款,以合理稅制改革取代扼殺市場交易量的奢侈稅。
除遊行3大訴求之外,全聯會也決定將每年8月20日訂為「不動產經紀日」,做為房仲業參與公益活動、社會服務之日,進一步提升不動產經紀業信譽。
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2014/8/12 星期二 09:09 AM
豪宅成交價差近3倍 「景觀」最大因素

房仲為賣房,在廣告上出奇招證明市場競爭激烈,而日前高雄港邊一棟豪宅創下每坪68.7萬的高雄紀錄,似乎印證房屋市場的熱絡,不過有人發現這棟大樓的實價登錄,最新成交卻出現每坪只有二十多萬的價格,一度被質疑是建商誇大,不過這其實是海景高樓層和後排低樓層的價差,但差了快三倍,真的是讓人很難想像。
明明是同一個建案為什麼會出現哪麼大的差別,上實價登錄的網站一探究竟,去年4月交易的建案每坪都還有63萬,另一間去年11月過戶的案子只有28萬,差了快35萬,高市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰:「房仲業者說第一排的建案,因為看出去就是高雄港,每坪售價落在50-60萬之間,但是後棟的景觀被前棟擋住,往旁邊看也被建築物擋住,低樓層探出去幾乎看不見任何景觀。」
高市不動產仲介公會副理事長鄭啟峰:「事實上房價高低樓層差,愛河邊的這棟高級建案也有一樣的情況。」仔細看看這個建案,34樓高一棟大樓前面沒有任何遮蔽物,可以一眼看見愛河、高雄港跟柴山,但另一棟大樓前頭被飯店擋住,低樓層的房價也比高樓層少了一大截。代銷人員:「雖然低樓層視野比較差,但是因為議價的空間大,還是吸引不少人購買,享受住進高級社區的尊榮感,或許視野景觀如何對他們來說也不是那麼重要。
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2014/8/12 星期二 09:08 AM
忠孝東路舊大廈拉皮 房價「鑲金」破百萬

忠孝東路百貨公司對面屋齡37年的私有老舊大廈,申請北市都發局老屋拉皮補助,歷時1年7個月房價也跟著翻紅。根據房仲業者實價登錄顯示,該路段最新成交價格每坪已經破百萬,外牆翻新讓房價也鑲金,住戶平均每坪支出成本9千元,投資報酬率超高,但市府補助也成兩面刃,加持房價恐怕也變相幫助炒房。
對面是百貨公司、樓下是捷運站出口,這樣的黃金地段都發局補助老屋拉皮,讓這棟房價往上衝衝衝,全新鋁窗、強化玻璃,每層還設計冷氣機放置架,看不出這棟住商混用大廈屋齡已經37年,北市府補助老屋拉皮,動工前不僅會漏水,磁磚經常掉落引發危險,拉皮後外牆防水也加強貼磚工程,房價也從原本每坪80萬站上百萬。台北市副市長張金鶚:「住戶大家一起來整建維護後,造成很好的都市景觀、公共安全,整個房價它也提升。」
市府、居民創雙贏,其實這算盤打得很精,外牆整建工程款2500多萬,超過4分之1市府買單,每坪居民只要花9塊,但房價增值以實價登錄來看,投資報酬率高達7成,都更間接哄抬房價惹質疑,台北市副市長張金鶚:「品質的提升造成房價的提升,相對合理情況下我覺得大家不應該用助長炒房這個角度去來說,那我們就不要都市更新嗎?」
原住戶當然樂開懷,資產增值、多多益善,但房價往上攀依舊助長「買房不易」的惡性循環,民眾恐怕更想問為何補助的不是我家。
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2014/8/12 星期二 09:06 AM
【地產專欄】阮慕驊:台灣投資國際房產尋求生機!

近年來國人赴海外投資不動產蔚為風潮,從早期的中國大陸、美加與紐澳,到近期的東協及日本,資金一波波往海外不動產流動,主因除國內游資過多,且資金成本太低外,政策面上打房也是導致投資客向「外」發展的原因,這種趨勢值得注意!
國人海外投資總額占M2可達10%!
國人對外投資可分法人與自然人兩大類,除去法人各種事業目的及各類金融投資不論,其實國內自然人、即一般人民的資本實力亦相當雄厚。根據投信投顧公會的統計,截自今年5月,國人運用共同基金對外投資的總規模即達3.2兆新台幣,其中股票型基金占1.3兆,債券占1.7兆,總額占M2約達10%,相當驚人。
對外投資金額如此龐大,說明了台灣游資充沛的現況,台灣的M2約有36兆,其中定存13兆,郵政儲金5兆多,其基準利率不過1.4%的年息,低利且資本量龐大又無去處,自然會流往其它有利可圖之處。
在打房政策下 海外房產成投資生機
政府近來打房一招接一招,房地產市無論中古屋或預售及新成屋市場,除個案表現外,整體可謂氣若游絲,例如過去熱銷的桃園青埔等地,除指標大案,大多門可羅雀,甚至已傳多有業者乾脆行銷整個撤案的情況,真是慘不忍睹!眼見未來2年接連大選,房產相關業者各個心中莫不發愁。
正所謂窮則變、變則通,既然國內市場低迷,但資金仍龐大找尋去路,業者就順勢引導資金流向海外。資金無國界,此處不留爺、自有留爺處,全球各地無不歡迎台灣資金,故海外房產投資就如同雨後春筍處處見生機。
海外投資房產從移民客轉變為投資客
國人早期到海外買房,主要是移民因素,移民多往先進國家,如美國、加拿大、澳洲及紐西蘭,另外台商也因赴大陸發展,到中國大陸置產的也頗多。
這10多年來,凡海外置產者無不大賺其錢,除去美國因次貸風暴影響漲幅不大外,其餘如加拿大溫哥華、多倫多,澳洲雪梨及墨爾本與中國大陸各地,房產漲幅加上匯價的上升,整體獲利何止上倍。
不過,最近2年,到海外投資房產者,就多屬投資客,而非移民客,移民客的海外房產大賺屬無心插柳,但投資客就屬做足功課,手上有大把閒錢,但國內又因種種因素買不下去的族群。
比起台灣 轉到日本當包租公獲利更高
投資客精明不會去追高已大漲的大陸房產,又因大陸房產今年已見下跌勢頭,故更不會去接燙手山芋,因而多轉進基期低的東協,包括熱銷的大馬吉隆坡、泰國曼谷等地,也有人見日本房產下跌了20年,轉而進軍高租金回報的東京及大阪,去做日本的包租公,其租金回報是台灣的數倍之多。
以東京為例,整體房價目前約在110萬台幣一坪,但日本是零公設制度,故回除公設比,房價僅略高於台北,但目前台北租金年回報約僅1.5%,東京卻可達4.5%左右,大阪甚至可達5%,且日本外人的租金所得稅及固定的房屋及土地稅也並不高,確實吸引了不少套利者赴日本投資。
不斷流入海外的資金 對國內無任何益處
業者眼見如此,除了房仲業者積極投入攬客外,也有大型代銷公司進入此市場,業者眼見國內地產生態如此惡劣,也不得不為生存發展考量。此外,國內的銀行也配合的不亦樂乎,甚至有業者以國內房產做抵押,做日本的授信,大賺利差錢。
綜合此情況,正如筆者在本刊一再強調的一件事:就是資金無國界。政府施政應以誘導而非圍堵為上策,尤其在全球化的資本市場,圍堵只會傷害市場制機,資金流往海外,對國內的經濟無任何好處,只肥了他國,目前全球各國無不力爭資本流入,台灣的國際金融資本卻是不斷的淨流出,此事也值得主事者深思吧!
【地產專欄】阮慕驊:台灣投資國際房產尋求生機!

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2014/8/12 星期二 09:03 AM
【週報】主播王淑麗和房東博感情 房租凍漲大省錢

小資族租屋預算有限,但也不想為此影響生活品質,想要大省租金不妨跟氣象主播王淑麗好好學個幾招,她和房東長期博感情,每2年打1次合約,遇到房東要漲價見招拆招,1萬6千元的房租維持10年不變;部落客姥姥則教大家租空屋,再從特定管道採購便宜二手家具,每個月少付租金更划算!
長期租約博信譽 殺價有機會
租屋族當然希望能用較低的價格租到好房子,但要跟房東殺價降房租可不簡單,王淑麗說,要殺價也要事先了解行情,並以誠懇態度和房東洽談,尤其是小家庭更能增加房東信賴感,而單身一族也可提出自己的工作穩定等條件,並用簽長約來洽談減少部份租金,讓房東覺得收入有保障,殺價也較有機會。
【週報】主播王淑麗和房東博感情 房租凍漲大省錢
愛惜房子和房東之間相互尊重,房租不必年年漲。

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