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大家好 我是三峽店經理 林柔辰 0936119996 於民國86年7月11日進入不動產,一路以來跟隨東森大家長廖董事長及何首席,從一位鄰家女孩至今已18個年頭了,而柔辰秉持熱心.熱誠.幫助朋友找到幸福的家為前提做努力,所以也累積了很多的好朋友,多為認識十多年的客戶一直跟隨著,也非常感謝支持我的朋友不離不棄,渡過了寒冬及炎暑走到現在 至今在三峽舊市區及北大特區一直在深耕,由套房.二房.三房.四房.透天別墅.店面.廠房.到土地一直在精進,希望成為房地產的專家為各路好朋友服務 敬請指名為您服務 謝謝您 0936119996 祝福您每天收穫滿滿
網誌文章
2014/7/22 星期二 09:39 AM
購屋6關鍵!輕鬆買到涼爽屋

台灣夏天非常炎熱,買屋時如果挑選到先天條件採光好、通風優的涼爽屋,不僅住得舒適,夏天還可以省下不少冷氣電費。專家建議,採光面積大小是影響室內溫度的主因,台灣夏天吹西南方,買面朝南的戶别最理想,若不慎買到格局差的悶熱屋,可以透過增加通風面積、玻璃貼隔熱貼來降低室內溫度。
涼一夏撇步1 :至少兩面採光
陳廷杰建築師事務所主持建築師陳廷杰表示,室內涼爽與否,主要和房屋的整個格局有關,最大關鍵在「採光面積大小」,因為這會影響到室內空氣對流的暢通度,如果只有單面採光的房子,室內溫度勢必會因為通風差而提高。

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2014/7/22 星期二 09:28 AM
海外搶屋招:台灣先下定 回國再決定

為吸引購屋族目光,海外置產也掀起正妹風,不但邀請資深美女主播擔任活動主持人、現身說法,銷售業務也打出正妹牌,形象清新可愛、親和力十足,這些房產美女不但為銷售業績加分,也意外為海外房市帶來一抹美麗的風景。
主播站台海外銷售會 美麗又專業
不同於國內房市可以直接帶看,海外置產必須經常舉辦銷售說明會,讓投資客充分了解海外市場,由於各家業者競爭激烈,除了邀請知名藝人站台外,經常由資深美女主播擔任活動主持人,如吳中純、陳海茵等,形象專業、氣質端莊,現身說法更能獲得購屋族的認同感。

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2014/7/19 星期六 05:33 PM
房貸利率走升 與打房關係不大

【住展房屋網/台北報導】據平面報導,因央行出重手打房,公股行庫紛紛拉高房貸利率約1碼;或者解釋為,公股行庫為了配合政府抑制房市政策,才決定調高利率,現在1.84%的低利幾乎已經快絕跡。唯住展企研室判斷,公股調高房貸利率,可能與央行打房關係不大,而是與升息預期關係度較高。

住展企研室表示,早在民國100年間,央行把房貸利率下限由1.76%提高到1.84%;近三年來,央行與中央不斷祭出數道抑制房市措施,但房貸最低利率下限依然不動如山。

在這期間,即便央行不斷耳提面命,要求金融機構房貸利率不得低於1.84%,不過金融機構仍陽奉陰違,至於隸屬於農金局管理的農漁會信用部,以低於1.84%低利搶市的傳聞更是屢見不鮮。

房貸利率拉不起來,主要有兩大因素,一是資金氾濫,二是基準利率未調漲所致;換句話說,只要央行緊縮貨幣或調漲基準利率,房貸利率就會開始走高。然而,現在央行仍維持貨幣寬鬆政策不變,且未調升基準利率,為何公股行庫會調漲房貸利率?

這件事可從兩個層面來分析,第一是公股行庫暸解到高房價風險大,所以開始調漲利率;然而,房貸利率卻非全面性調漲,因為一旦全面性調漲,房貸業務就會落到利率相對低的民間金融機構手上。所以,此波房貸利率調漲對象,多是收入較低、信用能力較差,或者名下多房的投資者,至於信用能力較好的民眾,要拿到1.84%的利率條件仍然不難。

第二,我國央行利率政策大多循著美國聯準會腳步走,而美國聯準會已宣布今年10月要完全結束貨幣量化寬鬆(QE),聯準會官員還頻頻向市場釋出「可能提早升息」的訊息。事實上,美國聯準會可能提早升息並非空穴來風,因為從美國通貨膨脹年增率有走高的跡象,將逼聯準會升息因應。

一旦聯準會提前升息,我國央行跟進機率頗高,所以公股行庫微調房貸利率,與其說是呼應政府打房,不如說是為了因應未來的升息循環先作調整,或許更加客觀。

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2014/7/15 星期二 08:48 PM
「台北市中正區公園段地上權案」7月17日舉辦招商座談會

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】「台北市中正區公園段三小段1地號等13筆市有土地設定地上權案」,北市府財政局訂於2014年7月17日舉辦招商座談會,財政局表示,本案基地位處台北市交通樞紐,周邊鄰行政區,且百貨商場林立,基地條件絕佳,有興趣的投資人應好好把握。

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2014/6/6 星期五 07:38 PM
買不起房就打房 思維正確嗎?

【住展房屋網/台北報導】很多人沒聽過「賓利」汽車,那是比「賓士」身價高上一倍的豪侈品。比起法拉利、保時捷、蓮花等跑車,形態又不相同,財貲不夠雄厚,乘賓利出入可能成為笑柄。換言之,大老闆級的座車,對一般中小頭家們,不怎麼相稱。

大學剛畢業或才讀完研究所,初出茅廬求職上班;年終奬金尚未熬到手,可能買信義計畫區的房屋嗎?每月三萬元薪水,不吃不喝二十年,存七百多萬元,連頭款都不足,看來,這輩子永遠買不起房子了!

媒體就是這樣報導,仇富族打房族亦一貫如是說,荒謬幼稚,不知怎麼說他,人類生而平等,只能在法律之前說說。聖愚賢不肖,高矮胖瘦,俊醜美怪,聾殘瘖啞,出身背景,又怎可能人人平等?

同理,在購屋的機遇和能力方面,亦無法一致。當年華隆創辦者翁家的長輩,家財萬貫,卻從不為居家置產。因此,人各有志。三十年前,大安區一坪七萬元不到,有人買得起而未下手,時至今日,不悔最好,悔已遲矣。

經濟社會累積的財富,反映在房地產,此為極自然之事。照裡說,二十四年前一九九○年,股市一萬兩千三百點之時,若未反轉,則持股人統統發大財。難道股價高,年輕人買不起,就得打壓股市嗎?

誠如前述,行政院長財政部長,他們的子女買不起賓士、保時捷,咱們是否該以「交通正義」為堂皇理由,打壓車商,要求降價或課重稅?他們的小孩考不上台大、清大、政大,又是否該要求院校系降低分數,讓大家都進台大、交大?

殷鑑不遠,李遠哲等人倡導的教改,讓不具讀大學能力者全部進了大學;結果搞得社會人力資源失衡,怨聲載道。齊頭式平等之可畏,在於犯錯者猶理不直而氣壯,橫眉敢對天下人。而天下蒼生已被誤了許之,卻又奈何?

如今打房亦如是,經濟提振和打房沾不上邊;合理的思維是,創造繁榮社會,讓人們有能力購屋,否則打個兩成、三成房價,能力不足者依然買不起。譬如台大醫科降低五十分,又有多少人進得去?

公務員考試通過不易,為了「工作正義」,咱們可否要求國家考試降低及格標準?否則找不到工作,太不公平了。官方決策邏輯太無厘頭,乃因習於媚俗,以為討好部份族群,即可減輕施政能力不足之過,大錯特錯!
 

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2014/6/6 星期五 07:27 PM
國稅局不動產查稅發威 5大方向逃不掉


【好房News記者蔡佩蓉/台北報導】國稅局近期積極針對不動產進行查稅,除了預售屋換約的綜所稅、奢侈稅、售屋時的財產交易所得稅及房屋租賃所得,及頻繁交易的投資客遭補徵營業稅等,近期國稅局更發佈,針對許多欠稅人刻意鑽取強制執行無人取得漏洞長期積欠稅款,國稅局也主動出擊,未來可直接承受不動產。
 

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2014/2/12 星期三 09:12 AM
房屋違約金有上限?

【文/住展房屋網 蘇儀】消費者購買預售屋,必須按期繳付工程期款,如果逾期不繳,建商可以解約並沒收消費者先前所繳的款項做為違約金,但依內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定,違約金有上限,不得超過房屋總價百分之十五。

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2014/2/12 星期三 09:06 AM
【購屋教學】購屋前五問 買房不後悔

當搬家的辛苦反覆循環,薪水一大半全進了房東口袋,或與父母同住得很不自在,許多人都會開始渴望擁有一個屬於自己的空間,不過買房子是人生大事,買賣金額動輒數百萬,當想要購屋的種子在心裡萌芽,要完成居家夢想前,不妨先理性思考自己的需求,一步步分析,才能為自己輕鬆買到最適合自己的房子。

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2014/2/12 星期三 09:04 AM
【地產專欄】蔡志雄:買到問題屋?請你跟我這樣做!

買房子是一輩子的大事,尤其是現在房價高漲,房價所得比不斷攀升,要不吃不喝好多年才能買到一間屬於自己的房子,誰不希望買到心目中理想的家?如你所願美夢成真的案例當然有,但我當律師碰上的,偏偏都是買到海沙屋、輻射屋、漏水屋還有傾斜屋。當天不從人願,買到問題屋時,你該怎麼辦?
買到問題屋 請先寄存證信函
買到有問題的房子,大家第一個想法都是:「律師,我想要解約」,我絕對能夠理解大家要求房子一定要盡善盡美,只要有一點點問題就不想買的想法,但法律可不是這樣規定的。
房子有問題,法律上稱為物之瑕疵,賣方必須擔保出賣的房子沒有瑕疵。買方要儘快檢查房子,一旦發見房子有瑕疵時,要立刻通知賣方。
記得,口頭講是沒有用的,一定要用存證信函清楚告訴賣方,房子究竟是漏水了,還是有其他的瑕疵,這樣日後才會有證據。假如買方發見房子有瑕疵卻沒有立刻通知賣方,依法就當作已經承認受領的房屋,不能再要求賣方負責。
一旦發現房子有瑕疵,也馬上通知賣方了,是不是通通都能夠解約呢? 法律上給買方兩項權利,可以解除契約或者請求減少價金,但是解除契約顯失公平的話,只可以請求減少價金。所以,買到有瑕疵的房子,通常是減少價金,不會顯失公平的情況下才能解除契約。
例如以買到漏水屋來講,主張解除契約,顯然就是顯失公平了,因為通常漏水可以修復,不會影響居住的功能,所以只能主張減少價金。但如果是買到海沙屋,甚至是輻射屋,無論是鋼筋腐蝕或是輻射,都會嚴重影響居住的安全,在這樣的狀況下,主張解除契約相對不會顯失公平。
減少價金是原則 例外才能解除契約
那如果買到傾斜屋呢?假如涉訟法官會請專業單位鑑定,一定程度內的傾斜是允許的,超過一定程度的傾斜必須補強的,則是減少價金,更嚴重的傾斜有傾倒可能的,就可以主張解除契約。
最後還要提醒大家,一旦發見房子有瑕疵,除了馬上通知賣方,假設賣方置之不理,記得要在通知後6個月內提出訴訟,否則會喪失解除契約或請求減少價金的權利喔。
祝福大家都能買到理想中的好房子。
【地產專欄】蔡志雄:買到問題屋?請你跟我這樣做!
不動產經紀人榜眼 台北律師公會副秘書長 蔡志雄律師

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2014/2/12 星期三 08:59 AM
【地產專欄】張欣民:房地產投資賺大錢四大模式大公開!

近年來台灣房價飆漲,引發民怨,引來政府打房動作頻頻;相對的,在美國因為次級房貸及二房風暴形成金融海嘯,衝擊全球經濟,明顯的是個「看他起高樓,看他樓塌了」的寫照,樓起樓塌都是因為房產這個主體,房產、房產人人愛,古今中外沒有多大差別,差別在於「君子愛財取之有道」,也就是要有正確的方法。
安卓.卡內基說,「90% 的百萬富翁都是靠著擁有不動產成功的。」事實上,也是有很多百萬富翁,因為不懂如何經營房地產,最後還是回到原點,甚至是負債累累。那怎樣做才是正確的房產投資方法呢?找來找去不外乎以下四種:
一、傳統賺取租金模式
以自有資金買進房地產,長期持有,賺取每個月穩定之租金收入。業餘房地產投資客一般都是心態較保守、風險承擔能力較弱的一群,因此大多是採取傳統房地產投資模式,這也是長期以來,房地產市場上都存在的投資模式,也就是以自有資金買進房地產,長期持有,賺取每個月穩定之租金收入。
由於這類投資者都是以自有資金投資,所以一般比較不會在意外部資金利率之高低,也不會在市場上頻繁殺進殺出。也因為此一長期持有之特性,往往在日後真要處分這些房地產時,其增值之價差也非常可觀。
雖然說此一模式大多是以自有資金來投資,但是仍然要有資金成本的觀念,也就是不動產的投資標的租金報酬率要高過當時定存的利率,而且要高過一個百分點到一點五個百分點才划得來,假如定存利率是2%,那選擇投資的不動產標的之租金報酬率至少要有3~3.5%,才算是聰明的投資。
二、投資賺價差模式
買進低價、賣相較差之產品,以裝修手法「改頭換面」之後,短時間內再以高價賣出,這是很多專業投資客在房市上操作的模式。這種模式並不值得鼓勵,因為這是「投機」不是「投資」,況且國內有奢侈稅,現在這招是行不通的。
三、槓桿操作模式
這類投資者自有資金較低但普遍月收入較高,因此採取高度借貸之槓桿操作模式。這類投資模式雖仍屬業餘投資,但已算是業餘當中最高段之操作手法。
這類手法又可分為兩種,一種是在成屋市場高度借貸之槓桿操作模式,投資者是藉由小單位化手法,將大坪數的房子切割成小單位出租,賺取更高的租金收益,在低利率環境之中,除了第一間房屋投資標的可以租金養活自已之外,還有餘裕可拿一些租金來養第二戶房子。
再以此類推到第三、四戶房子,只要操做得宜,利率相對穩定,這類投資者可在買下持有四、五個標的房子後,在八~十年內還清所有的貸款,這也意謂著這些投資者十年後就不用上班,可以提早退休,讓這幾間房子來養活他們的退休生活。第二種高槓桿操作手法最典型的就是買預售屋,也是一種用小錢賺大錢的操作方法。
四、放長線釣大魚模式
這是口袋夠深、資金夠雄厚的人士之房市投資模式,選定大都市外圍便宜的土地,買下之後就不管它,隨著大都市的發展往外擴張,這些之前被認定不值錢、不值得開發的便宜土地,都會鹹魚翻身變成有價值的黃金地。
【地產專欄】張欣民:房地產投資賺大錢四大模式大公開!
天時地利不動產創辦人 張欣民

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