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大家好 我是北大店店經理 林柔辰 0936119996 於民國86年7月11日進入不動產,一路以來跟隨東森大家長廖董事長及何首席,從一位鄰家女孩至今已有20個年頭了,而柔辰秉持熱心.熱誠.幫助朋友找到幸福的家為前提做努力,所以也累積了很多的好朋友,多為認識十多年的客戶一直跟隨著,也非常感謝支持我的朋友不離不棄,渡過了寒冬及炎暑走到現在 至今在三峽舊市區及北大特區一直在深耕,由套房.二房.三房.四房.透天別墅.店面.廠房.到土地一直在精進,希望成為房地產的專家為各位好朋友服務 敬請指名柔辰為您服務 0936119996 歡迎來店聊天喝茶位於三峽區學成路236-1號 柔辰祝福您每天收穫滿滿
網誌文章
2013/10/17 星期四 09:30 AM
防止炒高房市 即刻全盤檢討預售屋制度

【住展房屋網/台北報導】儘管以台大經濟系林建甫教授為首,近來一直呼籲奢侈稅課徵要納入預售屋,但財政部顯然早有立場。上週相關報導引述張盛和部長說法指出,預售屋為權利而非(不動產)物權買賣,不適用奢侈稅修訂,也不會考慮納為課徵對象,但同時強調將加強查緝(逃漏稅);近日也有報導指出,財稅單位已盯上諸如紅單等短期轉售、攫取暴利的狀況。

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2013/10/17 星期四 09:26 AM
實價登錄網啟用1年 2400萬人使用

鏡頭轉回台灣,去年八月,實價登錄網正式啟用,內政部也公布最新統計數據,發現去年最高金額的成交價,出現在桃園大園鄉,交易金額高達485億元,而最貴的店面則在台北市開封街,一坪就要614萬!但另一方面,政府奢侈稅重創雙北房市,遠雄集團董事長趙藤雄就說,奢侈稅對房市,影響非常大。
桃園航空城,新建案一個接一個,內政部公布最新統計,大園鄉交易金額485億元最高,居全國各鄉鎮縣市首位,實價登錄功不可沒。實價登錄啟用滿一年,查詢超過2400萬人次,也出現難得的台灣買房新現象。原來台灣人真的很愛買屋,這一年交易量達4兆元,相當台股五分之一,總交易達1200萬建坪,相當150座大安森林公園。民眾:「很驚訝(為什麼),應該是沒有實際那個數量,應該是個炒作吧。」只是實價登錄後,房價還是金金漲。最貴豪宅皇翔御琚每坪270萬,最貴店面則在開封街,每坪614萬。
而在金門,公寓每坪15萬,顯示貧富差距越來越大,連遠雄集團董事長趙藤雄都看不下去。遠雄集團董事長趙藤雄:「如果政府一直在喊公平正義,要扣富人稅,我想整個投資意願更低,就業率更低,薪資所得更低,台灣就處於惡性循環。」另外統計也顯示,奢侈稅上路後重創雙北房市,大幅衰退超過三成。遠雄集團董事長趙藤雄:「扣完20%奢侈稅,還要再扣實價課稅的原則,還要併入個人綜合所得稅40%扣稅,所以這個影響當然非常非常大。」
奢侈稅雖說打房,但房價還是高高漲。遠雄集團董事長趙藤雄:「土地成本一坪都在150萬,甚至200萬左右,所以用土地成本再加上營建成本,加上稅賦,如果以現今來拿土地,在信義計畫區事實是不貴。以地價換算房價,說明售價合理,只是這樣的天價,買得起的人不在多數,貧富差距已經越拉越大。

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2013/10/17 星期四 09:18 AM
【風水專欄】張旭初:做生意求財 遇死水格局怎麼辦?

外玄關盆景的植栽一定要整理照顧得美,每天澆水,水就是財,而內玄關的櫃子,要用超過五呎一,四尺二的玄關櫃子,玄關上必需放個元寶或是石太極,金錢樹。
死水格局
如果買或租到的房子東西南北無論缺那一角,大多數的公司及店家就作不起來。有些商人明知道是屬於死水的格局,可仍然不信道,願意作短命生意,花錢磨自己的經驗和耐心,因為像這樣死水格局的房子,三天兩頭就看到它貼招租。
所謂『死水』,就是水溝的水是固定無方向流走,死巷無出入口下雨水,只有流出沒有辦法流入,就是死水路等於無活財源。台灣各大城市都很容易發現,房屋住家營業單位三年至少換了幾個老闆,沒有一個老闆可以在這樣的格局經營能賺到錢的,個個都穩賠的,因為每換一任老闆就得重新裝潢,客人卻來了沒幾個,這樣怎麼賺得了錢呢?
運用門內門改運
如果要反敗為勝,秘招就是『門內門』,門內要做個暗門。門一進去就得設玄關。更要設一座假山假水,讓死水及死氣都變成活水,從大門望去,一眼就可以看到活水流入水溝內的水化為財運,
可千萬別不肯信風水道理,我常遇到勘景時,大老闆的生意場所並無不妥,可不管怎麼努力就是沒看到有起色,原因無它,就只是店內的吉氣,老早就順著死水無水流出去,就算店家老闆奉請再多尊的神明,神再靈也留不住吉氣。
因此我建議必需要改門的格局,變成『門內有門』,就是把玄關分為內外玄關。所謂外玄關就是要有樹木來擋,以三盆盆景為佳,而內玄關必需要使用櫃子擋住,讓原本死水格局的南北氣變成東西氣。
如果以南北向的房子為例,大門等於是南北向,如果外玄關用了三盆景擋住,內玄關也擺了櫃子,內外玄關的局都佈好之後,原本順著南北方向直直流掉的南北氣,會因為內外玄關雙重的橫阻,讓屋內的南北氣變成東西氣,自然死水與吉氣就會變活氣。


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2013/10/17 星期四 09:17 AM
「避稅房」解凍三效應 房市出現驚天大逆轉 相關關鍵字 > 奢侈稅 , 避稅房 , 委售 , 認知差距 , 屋主 , 買方 , 賣方 好房News編輯中心卅整理報導

2年閉鎖期的奢侈稅「避稅房」,開始流入市面!第一個效應就是讓委售物件的年增率上升了二至三成,第二效應則是房仲公司的「大塞貨」,不過讓人憂心的第三效應「認知差距」恐怕也蔓延出來,目前已經可見屋主優勢流失,房地產開始進入所謂的買方市場。 先前國內房市行情強強滾,大家多半追著房價跑,屋主漫天開價,買方卻無力還價,形成所謂的「賣方市場」,但是隨著奢移稅「避稅房」大量釋出,屋主的優勢正在逆轉中。 「避稅房」第一效應:委售增加 其實這個現象從六月就已經開始,委售物件變多,估計平均較去年同期增加2至3成,屋主都是為了在避免損失擴大,部分短線投資客急於變現,有賺就賣。 「避稅房」第二效應:房仲「大塞貨」 其實只要到房仲的店頭,有的時候掛在店頭的物件,只是吸引客戶的「釣魚物件」,簡單的說就是看得到買不到,不過隨著避稅房釋出,案源多、物件增,當然房仲不必再「釣魚」了,而這類待售物件,以小坪數產品居多。 「避稅房」第三效應:認知差距出現 隨著物件大增買方選擇也增加不少,買方砍價至少從5%起跳,就專精豪宅市場的大師房屋總經理陳建慶的說法,觀察豪宅成交量縮現象持續、物件成交天數拉長,屋主立即陷入「天人交戰」等現象,現在確實已進入買方市場。若是以永慶房產集團的數據則是發現,台北地區以外效應比較明顯,主因是近年台北投資性買盤已逐漸淡出,賣方2年期滿出場的需求不強。

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2013/10/17 星期四 09:12 AM
升息之路的倒數計時 相關關鍵字 > 升息 , 債券 , 利率 , 央行 , 失業率 , 通膨 , 多空觀點 文/羅克軒

前陣子跟在銀行的友人聊天,友人提到現在銀行都準備發次順位債。大量發債的現象,在過去的低利時期,也有出現過。 2006年時,當時銀行發了將近1200億的金融債券,其中有八成是次順位債。2006年也剛好是巴塞爾資本協定Ⅱ實施的一年,所以銀行一定要提昇他們自己的資本適足率,使銀行能符合巴賽爾協定。 目前,又是一個實施新巴賽爾協定的時期,各家銀行又要再一次提昇自己的資本適足率。進幾個月的報紙,也出現相同的消息,銀行開始大發次順位金融債。 這些消息,跟升息可是有關連性。 銀行發債的成本,還是要看利息。債券的利息,如果能越低,銀行何樂而不為。中央銀行將利率維持1.875%很長一段時間,國內銀行不趁早發債,還要等什麼時候?

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2013/10/15 星期二 09:21 AM
【地產專欄】花敬群:實價課稅與奢侈稅認知須建立 別再道聽塗說了!


財政部說奢侈稅的課徵是實價課稅,對豪宅買賣的房屋交易所得稅加強稽徵,也是一種實價課稅。財政部基本上沒說錯。但是我們都知道,這都只是一種以實際交易價為課稅基礎的權宜性做法,與大家心中想像的「實價課稅制度」,還有極大落差。

奢侈稅與實價課稅不是隨便說了算!

在近幾個月對奢侈稅修法檢討各界的相關論述中,多認為奢侈稅應該是實價課稅制度建立前的過渡制度,不少業者代表也表示,希望政府趕快推動實價課稅,趕快將奢侈稅廢除。在幾次會議上,我都會追問業界代表,是否這樣的發言表示業界支持實價課稅。得到的回答常常是,實價課稅要配套完整再推出,但奢侈稅要盡快廢。對此,我不需要再多做回應,大家都可以理解。

常常覺得各界多將「實價課稅」,認知為一種全面加稅,或加強對交易利得課稅。這樣的認知或許對,但或許不對。原因在於,政府從未對外說明過,若要進行實價課稅,所針對的是土增稅、地價稅、房屋稅還是房屋交易所得稅…。此外,在以實價為課稅基礎下,各項稅負的稅率要不要調整,自用與非自用不動產該不該是差別稅率,房屋稅與地價稅要不要整併為不動產稅,土增稅與房屋交易所得稅要不要合併為不動產資本利得稅。如果相關稅制不整併,那房屋與土地價值該以怎樣的原則來區分。更細緻的項目是,地價稅與房屋稅的累進起徵點該不該一起改變,又該怎麼改…。這些問題的結構就像小時候玩的藏寶圖(或人格特質測試遊戲)一樣,不同階段路徑選擇的排列組合後,結果將是天壤之別,一開始的差之毫釐,最後可能失之千里。

因此,我們必須先問,為什麼要改稅制?基於高房價問題要改的是哪些?基於稅收不足問題又應該改什麼?基於賦稅公平性的問題該做怎樣的調整?基於中央與地方財政劃分與職能問題,又該如何設計?為了稅制改革,還有哪些新的機制或技術必須規劃與建立?

全民須建立成熟的改革稅制認知

我很擔心各界在缺乏不動產稅制改革的認知與方向之前,將各階段路徑的選擇,當做是討價還價的籌碼。最後搞出一台不知道會不會跑的拼裝怪車,或者是只會原地打轉的陀螺。我覺得在當前的政治社會氛圍下,這是很可能的結果。

上頭提了一堆問題不表示我認為問題太多太雜,所以稅制改革前途黯淡。提出這些問題是因為其中許多關鍵原則與策略方案,其實已經有很多人研究過,也提出相關做法。更直接的說,國外早有非常成熟的制度與技術供我們參考學習。我們的政府與社會上許多專家們,卻還自我綑綁在既有制度體系的雜亂線團中,不願動手一條條的將線拉直整好,真的有點太對不起國家社會了。

實價課稅絕對是台灣後續極重大且大費周章的制度改革,大家可不可以開始動動手,不要一直站在旁邊看戲了好嗎?

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2013/10/15 星期二 09:19 AM
雙效應+新轉變+完美公式 買房匯聚竹北

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】新竹地區近年預售推案量從2011年1183億元,上升至2012年1380億元,年成長166%,預估2013年全年推案量,可達1800億元左右。從城市消費力指數(CCP),以及城市人均消費力(PCP)來觀察,新竹縣PCP為全台灣第二,顯示這個區域的高度成長與價值。

興富發建設集團在竹北市縣政三期打造擎天27層樓高「國賓大悅」,為房地產寫下新建築典範。

雙效應-房市繼續加碼進場潛力區

實價登錄後,房地產交易價格能見度越來越高,但市場價格依舊持續成長,買房資金出現兩種效應: 觀望資金開始進場,找尋低總價產品, 投資資金繼續加碼,開始搜獵「增值潛力區」。於是,「北淡水、中竹北、南左營」成為獵屋新選擇。

竹北定位-銜接台灣南北重要位置

新北市淡水區屬於休憩城市,交通機能尚待克服;左營因為高鐵帶動,成為高雄房市新興區域,然而,地理位置在台灣南端;新竹縣竹北市在通勤交通位置上,屬於台灣銜接南北重要中心地點,加上區域公共建設積極推動,更充滿未來成長機會。

新轉變-買房出現「北下、南上」潮

竹北市鄰近新竹科學園區,後續房地產購買力持續增強,新竹大多數居民都認同「竹北市生活機能發展,已經逐漸超越新竹市」,這樣發展,帶動房地產投資買房潮出現「北下、南上」(北部投資客南下竹北,中部投資客北上竹北)新轉變。

完美公式-竹北鎖定縣治三期商業區

房地產成功投資完美公式就是要優先鎖定商業區,因為區域房價漲幅通常最高,在竹北「縣治特區」最受矚目的縣治三期裡,商業地塊的建案,當然值得投資注意。掌握竹北「雙效應+新轉變+完美公式」的投資決策,未來投資報酬率應該相當可觀。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]
 

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2013/10/15 星期二 09:19 AM
《小資女包租煉金術》房價高的嚇人,還有機會進場嗎?

打開電視機,今天說哪裡一坪成交80萬」,明天又說哪裡一坪上看100萬,後天喊著:「換北市一間房,不吃不喝12年」,嚇的你別說買屋圓夢了,連出門看屋都裹足不前,索性來個直接放棄,不聞不問,免得內心痛苦,你的「房價認知」也是僅限於電視機裡嗎?

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2013/10/15 星期二 09:13 AM
信義民調:43%民眾認為房價還在漲!

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】信義房屋在2013年9月中旬針對網路看屋的民眾,進行第四季購屋意向調查,結果民眾對於第四季行情展望冷靜,近半的受訪者認為房價展望持平,剩下的受訪者看好看壞的比例相去不遠,不過仍有43%的買方認為目前居住地房價還在上漲,現階段除了手握現金定存之外,購置不動產仍是最受歡迎的置產方式。

此次調查期間為9月中旬,QE暫緩退場與美國的債務上限問題尚未發酵,網友對於第四季房市看法相對中性,看好看壞僅差距5個百分點,是最近一年以來差距最小的時間,另外近半數的民眾則認為未來一季房價表現持平。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,從調查的結果來看,民眾對房市未來看法並未特別看好或看壞,且有高達43%的民眾認為,自己居住地的房價還在上漲,顯示出整體市場氣氛仍是中性偏向樂觀,且從調查中可以發現,民眾仍認為購屋置產比起其他金融投資工具更為保險,因此除了持有現金以外,購置不動產仍是手上有資金民眾,理想的投資選擇。

信義房屋進行調查顯示,民眾持平看待第四季房市

至於對未來房市看好程度,台北市仍是現階段最被看好的區域,新北市排名第二名,曾經一度成為最被看好的桃園地區,滑落到第四名;至於認為何時是進場置產投資的好時機,調查中顯示,受訪者態度表現並未特別急迫,對於今年第四季、明年上半年、明年下半年認為是置產投資好時機的比例一樣高,顯示民眾對於未來房市仍偏多看待,但並未特別有急迫性,非得在短期內置產投資。

至於各類型的事件中,根據網路調查結果顯示,有43%的受訪者認為,奢侈稅延長三年對房價沒有影響,但也有42%民眾認為房價會下跌,且相對多數民眾認為,奢侈稅延長3年對於購屋決策沒有影響。另外針對QE退場的議題,一半受訪者認為QE退場將造成房價下跌,一半則認為上漲或沒影響,而近期電價調漲的問題,受訪者態度則呈現無感,一半民眾認為對於房價沒影響,將近3成認為會助漲房價。

曾敬德表示,從調查狀況來看第四季的房市,民眾對於未來態度呈現中性偏樂觀,但並未出現明顯看好或看壞的傾向,邁入第四季的傳統購屋旺季,交易狀況應會表現平穩。

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2013/10/15 星期二 09:09 AM
買房永不吃虧,買房這碼事,越早做越好


【MyGoNews蕭又安/綜合報導】房市走了10年的多頭,這幾年,一直有學者大聲呼籲大家不要買房,但是,儘管政策面執行了奢侈稅、實價登錄等等企圖抑制房價上漲的作法,房價仍然持續攀高。

20年前,如果你在信義計畫區買1戶房子,哪怕那時房價是當年天價,現在你都賺了14倍。8年前,你如果在新北市新板特區買1戶房子,現在的獲利也有2.7倍。台灣過去47年房地產期間出現4次景氣循環,「這一波的高點,是下一波景氣來臨時的低點」的經驗反覆出現,房價始終維持著逐年穩健揚升的趨勢。

房地產特性是土地用掉一塊就少一塊,好土地用高出行情的天價去取得,是必然手段,土地成本提升了,蓋出來的房子怎麼可能便宜賣!所以,房價或許可能會因為政策因素而緩漲,但在供需原理上,長時間是持續增值的。在需求量大的區域,房價更是沒有便宜的時候。竹北地區近年公共建設持續發展,人口遷入高居全國第一,市場對於不動產的需求持續放大,這個區域房價就應該沒有下跌的可能。

除非你不買房,不置產,否則你要學的買房思維不是等待低價,而是挑選有潛力的區域、產品,趁早進場買進,然後長期持有,等待公共建設發展、社會經濟成長之後,所帶來的增值爆發力。用簡單的話來說,那就是「房地產!買久就便宜了。」

興富發建設集團在竹北市縣政三期打造擎天27層樓高「國賓大悅」,為房地產寫下新建築典範。

新聞來源 [ 買購不動產新聞台 http://mygonews.com/ ]
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